Ristrutturazioni chiavi in mano: devi fidarti?

Hai mai letto di “ristrutturazioni chiavi in mano”?

Sono offerte fatte da imprese che ti promettono di occuparsi di tutti gli aspetti della tua ristrutturazione, non solo la parte dei lavori, ma anche tutte le forniture dei materiali, la progettazione, le pratiche edilizie e la direzione lavori.

In sostanza si pongono come unico referente così che tu non debba avere a che fare con:

• Progettisti che ti vogliono imporre le loro idee
• Amministrazioni e burocrazia che ti fanno innervosire
• Fornitori di materiali che non sai mai se ti stanno fregando o meno

Posta in questo modo sembra essere un’ottima soluzione per realizzare la tua ristrutturazione senza stress. Ed ammetto che anche io sarei tentato di approfittarne, se non sapessi come stanno realmente le cose.

Vuoi scoprire cosa sono realmente le ristrutturazioni chiavi in mano? Te lo spiego in questo articolo

Per riassumere con la ristrutturazione chiavi in mano l’impresa ti offre:

• Progettazione
• Preparazione delle pratiche
• Pagamento degli eventuali oneri
• Esecuzione delle opere
• Fornitura dei materiali
• Direzione Lavori
• Chiusura dei lavori

Il tutto ad un prezzo fisso e stabilito prima di iniziare qualsiasi intervento in casa tua.

Tu ci guadagni che hai un unico referente, l’impresa ci guadagna che gestisce completamente la ristrutturazione avvalendosi di fornitori e tecnici di sua fiducia, evitando quindi tante “rotture di co….ni”.

E così vissero tutti felici e contenti…Oppure no?

Se segui Ristrutturazionepratica sai che cerco sempre di mettermi dalla parte di chi deve ristrutturare: metto a nudo quali sono le insidie che si annidano dietro a ogni decisione, anche a quelle che all’apparenza sembrano le migliori ma che spesso si rivelano essere un’arma a doppio taglio. La ristrutturazione chiavi in mano è un’alternativa che ti invito a prendere in considerazione. Ma solo dopo avere tutte le informazioni indispensabili.

In questo articolo ti voglio far vedere cosa ti nascondono le imprese che offrono le “ristrutturazioni chiavi in mano”.

Quali sono i problemi delle “ristrutturazioni chiavi in mano”?

A livello pratico sono tre i principali problemi con a cui andrai incontro se opti per una ristrutturazione chiavi in mano.

Problema 1: i materiali di finitura che ti propongono non ti piacciono

Questo può forse essere un problema minore, ma l’aspetto estetico di una casa è importantissimo. Non vorrai vivere in una casa che non ti piace.

Quando parliamo di materiali di finitura intendiamo principalmente pavimenti, rivestimenti, sanitari, porte, etc.

Per capire come questo possa essere un problema è importante capire come è il processo di acquisizione clienti di un’impresa “chiavi in mano”.

L’impresa fa un sopralluogo a casa tua, valuta insieme a te le opere da fare e ti presenta l’offerta comprensiva di progettazione, pratiche burocratiche e fornitura di tutti i materiali. Naturalmente quando viene preparata questa offerta il progetto ancora non è stato definito. Ma l’offerta, per essere veramente chiavi in mano, deve comprendere anche il costo dei materiali di finitura.

Sì ma quali materiali?

“Materiali e finiture a scelta del committente (cioè tua) tra quelli proposti dall’impresa.

In sostanza l’impresa inserisce un budget per i materiali di finitura, che tu dovrai rispettare. E sarà l’impresa stessa a darti una limitata scelta in base a quello di conveniente che trova sul mercato.

E se lo stile di quello che ti viene proposto dall’impresa non ti piace? Puoi sempre cambiare (è un tuo diritto) ma l’impresa ti dirà: “vede, questa piastrella costa molto di più” e quindi il preventivo “chiavi in mano” non diventa più chiavi in mano…

Problema 2: i lavori non sono realizzati a regola d’arte

Nel settore edilizio, all’interno dei computi e dei capitolati, si utilizza spesso la frase “a regola d’arte” per indicare che il lavoro deve essere svolto nel miglior modo possibile seguendo tutte le procedure migliori.

Lavori a “regola d’arte” Qui te l’ho scritto in modo molto maccheronico, ma questo modo di dire risale addirittura al Medioevo quando nacquero le corporazioni delle Arti e dei Mestieri, cioè delle sorta di associazioni di categoria che servivano per tutelare tutte le persone che svolgevano un determinato lavoro. Queste corporazioni erano solite stilare anche delle norme e procedure per eseguire le lavorazioni di cui si occupavano. Proprio da qui è nata l’espressione “secondo la regola dell’arte” che nell’uso è giunta pressochè invariata fino ai giorni nostri per quanto riguarda tutti i lavori edili

Se è vero che un’impresa non vuole tornare in continuazione in una casa che ha ristrutturato per riparare lavori fatti male, dall’altro è innegabile che altri obiettivi non certo secondari dell’impresa sono:

• Metterci il minor tempo possibile
• Guadagnare il più possibile

Quindi lavori non fatti alla perfezione (per essere buoni…) capitano molto più spesso di quello che credi. Questo problema viene amplificato in caso di ristrutturazioni chiavi in mano. Il motivo è che l’impresa opera senza un reale controllo, non solo nell’esecuzione delle finiture che sono visibili, ma anche nell’esecuzione delle opere edilizie e impiantistiche.

Infatti in qualunque cantiere di ristrutturazione è sempre necessaria una figura che supervisioni i lavori e verifichi che vengano realizzati rispettando il progetto e nel miglior modo possibile.

Questa figura è il direttore dei lavori che non deve essere un dipendente dell’impresa, ma dovrebbe essere nominato dal committente e dovrebbe fare i suoi interessi.

Invece nelle “ristrutturazioni chiavi in mano” il direttore dei lavori, quando c’è, lavora per l’impresa. E naturalmente farà solo ed esclusivamente gli interessi del suo datore di lavoro, che lo paga.

In sostanza il direttore dei lavori di un’impresa chiavi in mano chiuderà gli occhi dove e quando deve chiuderli.

Problema 3: sei a posto con la burocrazia?

Detto dei problemi legati alla parte pratica della ristrutturazione, vediamo quali problemi potresti dover avere dal punto di vista burocratico se ti affidi ad una impresa chiavi in mano.

Ti voglio rassicurare su un aspetto: quasi sempre, anche nelle ristrutturazioni chiavi in mano, le imprese ti garantiscono la presentazione della pratica edilizia. (Per capire quale pratica edilizia va presentata puoi leggere questo articolo che ho scritto qualche tempo fa).

Il problema grosso quindi non è la presentazione o meno della pratica edilizia, quanto gli aspetti legati alla gestione e controllo della sicurezza in cantiere e tutta la documentazione secondaria che però è fondamentale per la completezza e correttezza di tutto il procedimento burocratico (soprattutto per poter sfruttare le detrazioni fiscali).

Vediamo brevemente quali aspetti potrebbero essere un problema nelle ristrutturazioni chiavi in mano.

La sicurezza in cantiere

In qualsiasi cantiere edile, quindi anche in quello di una ristrutturazione, il committente (cioè tu) ha degli obblighi legati alla sicurezza nel cantiere. Questo viene stabilito nel Testo Unico della Sicurezza (d.lgs 81/2008) e non puoi sfuggirci nemmeno se non sani nulla in materia. In particolare:

• Deve garantire le condizioni di sicurezza nel cantiere
• Deve nominare il Coordinatore della Sicurezza

Il secondo punto in particolare significa maggiori costi, perché il Coordinatore della Sicurezza è un professionista con una specifica abilitazione. Cosa fa in questi casi l’impresa principale a cui hai appaltato i lavori “chiavi in mano”? Semplicemente evita di dirti queste cose per non sforare il budget.

Potrebbe andare tutto bene, ma se un tuo vicino un giorno si sveglia storto perché i tuoi operai stanno facendo troppo rumore, potrebbe mandarti i vigili o i carabinieri in casa. E se venisse accertato che serve il coordinatore della sicurezza e non è stato nominato allora succede questo:

• Il cantiere viene sospeso fino a quando non è tutto in regola
• Tu vieni multato (da 2.500€ fino a 6.400€)
• L’impresa viene multata
• Il tecnico che ha presentato la pratica edilizia viene multato

Ok, dell’impresa e del tecnico non te ne frega nulla, ma della tua multa sono sicuro che te ne frega parecchio. E per non dire della maggiore durata dei lavori dovuta all’interruzione.

La notifica preliminare

Ho scritto un articolo abbastanza approfondito sulla notifica preliminare, un documento che è sconosciuto a tutti i committenti ma che è essenziale sia dal punto di vista della sicurezza che della possibilità di sfruttare le detrazioni fiscali. E che è proprio a carico del committente.

Non si tratta di niente di particolarmente complesso: si tratta di una comunicazione da inviare all’Azienda Sanitaria Locale e all’Ispettorato del Lavoro, al cui interno ci sono alcuni dati sul cantiere, sui tecnici e sulle imprese che lavoreranno in cantiere (Se vuoi un modello di notifica preliminare scaricalo qui).

Diventa obbligatorio quando sul cantiere lavorano due o più imprese (basta che venga subappaltata la realizzazione di un impianto che si verifica questa condizione).

Però spesso le imprese sono restie a inviare la notifica preliminare, perché hanno paura di ricevere un’ispezione da parte di ASL o Ispettorato del lavoro, e sono consapevoli che l’ispettore troverà sicuramente qualcosa che non è in regola, col risultato di dover pagare una multa.

Ho dovuto discutere spesso con imprese che non volevano che inviassi la notifica preliminare. Con un tecnico di fiducia del committente si riesce a far rispettare questi obblighi, ma quando a comandare è l’impresa chiavi in mano come si fa?

Che poi, se anche spedire la notifica aumentasse il rischio di ispezioni, sarebbe meglio se l’impresa a cui affidi la tua “ristrutturazione chiavi in mano” non le temesse. Io non mi fido di qualcuno che sa di non essere in regola.

Infatti se ti beccano senza la notifica preliminare:

• possono bloccarti il cantiere
• puoi ricevere una multa
• in caso di controllo potrebbero revocarti le detrazioni fiscali (anche quelle già godute che dovrai restituire)

Un semplice foglietto di carta ha tutto questo potere…non è incredibile?

Le verifiche indispensabili da fare prima di accettare le offerte di “ristrutturazioni chiavi in mano”

Credo di aver espresso in modo chiaro quello che penso delle ristrutturazioni chiavi in mano: devi evitarle nel modo più assoluto.

Ma sono anche consapevole che in tanti continueranno ad affidarsi alle imprese che offrono questo servizio per i più svariati motivi. Ecco quindi che ti voglio dare alcuni consigli in merito a verifiche da fare ogni volta che chiederai un preventivo di ristrutturazione chiavi in mano.

1. Verifica chi è l’impresa (nel blog trovi un articolo che ti spiega esattamente quali caratteristiche deve avere un’impresa per essere considerata affidabile);
2. Chiedi chi è il progettista, nome e cognome, chiedi da quanto lavora con loro, e soprattutto chiedi di incontrarlo e parlare con lui. Sarà lui che progetterà la tua casa, che preparerà le pratiche e che si occuperà di aspetti fondamentali della tua ristrutturazione. Devi avere la certezza che sia in grado di farlo e che possa tutelarti anche se viene pagato dall’impresa;
3. Che materiali verranno usati nella ristrutturazione? E’ logico che l’impresa ti dirà “materiali di prima scelta” ma chiedi che ti vengano dette le marche che verranno usate, i fornitori, il range di prezzo per i principali materiali di finitura che verranno usati. Naturalmente in questo momento l’impresa non potrà dirti esattamente cosa verrà posato, però tu devi sapere che tipo di finiture potrai montare.
   Ad esempio se per il bagno ti dicono che prevedono piastrelle che costano tra i 10 e i 20 euro al metro quadrato difficilmente riuscirai ad avere una qualità elevata ed una vasta gamma di scelta. Sicuramente potrai avere ottime finiture lo stesso ma magari non coincideranno esattamente con quello che vorresti tu (una piastrella di alta qualità per un bagno può costare anche oltre 60 euro/mq);
4. Pretendi un contratto a corpo. Questo aspetto te lo spiego nel prossimo paragrafo.

Contratto a corpo

Pattiamo dalle basi, cioè come vengono calcolati i preventivi di una ristrutturazione.

Generalmente per farti un preventivo le imprese calcolano i prezzi sulla base delle quantità di ogni lavorazione che stimano di realizzare e lo moltiplicano per un prezzo unitario.

Ti faccio un esempio: l’impresa prevede che dovrà realizzare 40 metri quadri di muri e stima che ogni metro quadro gli costi 50€, allora nel preventivo ti dirà che per fare i muri dovrai spendere 40×50=2.000€.

Solitamente i contratti vengono fatti a misura: cioè devi pagare all’impresa esattamente quello che realizza.

Questo modo di operare è corretto in una ristrutturazione realizzata nel modo classico, cioè in cui tu ti rivolgi ad un tecnico, lui fa il progetto col relativo computo metrico e solo alla fine chiamate delle imprese a cui chiedere il preventivo: avendo un progetto ben sviluppato e preciso puoi ottenere significativi risparmi.

Ma in caso di una ristrutturazione chiavi in mano, in cui il preventivo viene quasi sempre fatto senza avere un progetto (quindi “ad occhio”), ci sono troppe variabili e incertezza in gioco. Un contratto stipulato a misura potrebbe letteralmente essere totalmente stravolto in fase di realizzazione. E così vengono a cadere molti dei benefici di avere un’impresa chiavi in mano (“prezzo fisso e garantito” è una frase che ho letto spesso…)

Quindi è importante che all’interno del contratto per una ristrutturazione chiavi in mano tu faccia inserire una voce in cui si afferma che il prezzo pattuito è a corpo e non a misura. Questo ti garantisce che tu non sarai tenuto a sborsare un solo euro in più per eventuali errori di computazione da parte dell’impresa. In soldoni inserendo nel contratto la specifica che è a corpo stai dicendo:

“per realizzare il progetto così come previsto (ed è sempre bene allegare il progetto al contratto) il costo è questo ed eventuali imprevisti o errori di calcolo delle misure non comporteranno aggravi di costo”

Attenzione: un contratto a corpo non vuol dire che tu potrai chiedere varianti o nuove lavorazioni senza dover sborsare un euro in più; comportarsi così non sarebbe corretto nei confronti dell’impresa. Il prezzo che pattuite è valido esclusivamente per quanto previsto nel progetto allegato al contratto; tutte le varianti richieste da te (una nuova distribuzione delle stanze ad esempio) che comporteranno quantità maggiori di lavorazioni o nuove lavorazioni (una finestra in legno invece che in PVC ad esempio) comporteranno naturalmente dei costi aggiuntivi. Ma almeno in questo modo sei sicuro che non riceverai brutti scherzi al momento del consuntivo e che avrai un’arma dalla tua parte per eventuali contrattazioni con l’impresa.

Come con HausmePro puoi accettare un contratto a misura anche da un’impresa chiavi in mano

In Hausme siamo consapevoli che la prima cosa che un proprietario di casa vuole sapere è quanto costerà la sua ristrutturazione.

Così abbiamo sviluppato Preventivo Smart, il nostro applicativo dedicato a imprese e professionisti che è in grado di generare un computo metrico dettagliato e preciso per la ristrutturazione di case e appartamenti, senza dover sviluppare il progetto. Sono sufficienti solo poche informazioni sullo stato di fatto.

Se sei un’impresa o un professionista prenota un demo qui:

Cosa devi pretendere dall’impresa

Quello che ti scriverò in questo ultimo paragrafo sono cose all’apparenza banali, però ti assicuro che è necessario chiarirle fin da subito con l’impresa per non incorrere in spiacevoli sorprese.

1. I lavori iniziano solo dopo la presentazione di tutte le pratiche in Comune. Pretendi anche di avere una copia completa di tutta la documentazione con il numero di protocollo assegnato dal Comune. Ricordati che sei tu che firmi e dichiari, e sei tu il responsabile dei lavori.
   
2. Prima di iniziare i lavori deve esserti sottoposto tutto il progetto completo, e tu devi dare l’ok su tutto (meglio se con verbali firmati). Se una cosa non ti va bene pretendi di fartela spiegare/di risolverla/di non farla e solo dopo fai partire i lavori.
   Una buona idea sarebbe creare una check-list di tutti i punti spinosi in modo da averli sempre ben chiari e sputarli man mano che vengono risolti.
   Naturalmente non devi avere la pretesa che sia già tutto preordinato prima di iniziare i lavori: una ristrutturazione è sempre un work-in-progress e durante i lavori possono (e devono) venire fuori nuove idee. Quindi lasciati una certa libertà, ma le questioni essenziali affrontale e risolvile prima di iniziare.
   
3. Ti ho già detto nel paragrafo precedente che devi farti dire chi è il progettista (e dovresti anche parlarci di persona).
   Qui ti dico di più: devi conoscere il progettista, il direttore dei lavori (se non è il progettista stesso), il responsabile della sicurezza (se è necessario) e chi dirigerà il cantiere (che di solito è l’impresario stesso per lavori piccoli come la ristrutturazione di un appartamento). Segnati tutti i loro contatti e non esitare a chiamarli per ogni dubbio o problema.
   
4. Prevedi di rifare anche gli impianti di casa? PRETENDI il progetto dell’impianto elettrico e di quello di riscaldamento.
   Per l’impianto elettrico è sufficiente una piantina con segnate prese, interruttori, punti luce, etc.
   Per l’impianto di riscaldamento invece è necessario un dimensionamento da parte di un tecnico abilitato (va depositata un’apposita relazione al Comune) e inoltre pretendi che venga redatto anche un progetto di dettaglio (o esecutivo) del progetto di questo impianto.

Penso che sia sufficiente…con tutte le richieste da fare all’impresa che ti offre la “ristrutturazione chiavi in mano” sicuramente quelle poco serie scapperanno a gambe levate e quasi sicuramente ti troverai ad avere a che fare solo con persone realmente in grado di darti una ristrutturazione chiavi in mano rispettando tempi, prezzi e senza fare i lavori abusivamente.

Vuoi un mio consiglio sulla formula “Ristrutturazioni chiavi in mano”?

Mai risposta sarebbe più giusta di un…NI.

Lo so che è una non risposta, però non posso dirti che un’impresa che offre la ristrutturazione chiavi in mano sia sempre una scelta sbagliata, tanto quanto non posso dirti che sia una scelta giusta. Come ho avuto modo di farti capire, tendenzialmente ti consiglierei di evitare questo tipo di avventure, ma lascio il beneficio del dubbio perché qualcuno che lavora con coscienza c’è.

Il rischio maggiore è quello di trovarti a fare il ruolo della tasca bucata, cioè non avere nessun controllo né sui risultati né sui costi, ma pagare molto di più del giusto. Se in una ristrutturazione gestita nel modo classico (e corretto), il tuo tecnico di fiducia rappresenta la tua ancora di salvezza nei confronti dell’impresa, in questo caso dovrai sbrigartela da solo.

Non fraintendermi: non si tratta di un’impresa impossibile, ed imprese che lavorano bene e onestamente anche nelle ristrutturazioni chiavi in mano ce ne sono in abbondanza (sono la maggior parte per fortuna). Se riesci ad avere a che fare con loro, allora non avrai nessun tipo di problema. In caso contrario la tua ristrutturazione chiavi in mano potrebbe rivelarsi un incubo.

La reale differenza tra una “ristrutturazione chiavi in mano” e il modo classico di ristrutturare sta tutta nelle figure che entrano in gioco e nei loro ruoli reciproci.

Ristrutturazione chiavi in mano: Tu -> Impresa -> Tecnici

Ristrutturazione classica: Tu -> Tecnici -> Impresa

So che puoi pensare che in fondo la figura del tecnico non è necessaria, ma fidati quando ti dico che non è così: i tecnici sono sempre assolutamente necessari. E fidati ancora di me se ti dico che le imprese che ti offrono i lavori “chiavi in mano” si affidano ai loro tecnici di fiducia, e te li faranno pagare in qualche modo.
Solo che così tu pagherai dei tecnici che rispondono direttamente all’impresa, mentre se ristrutturi nel modo classico tu pagherai dei tecnici che rispondono prima di tutto a te e che difendono i tuoi interessi.

A te la scelta.