Relazione tecnica ristrutturazione: struttura e contenuti

Che cos’è la relazione tecnica di ristrutturazione e a cosa serve

La relazione tecnica di ristrutturazione è il documento con cui il progettista descrive e asservera l’intervento, collegando lo stato legittimo dell’immobile, la qualificazione urbanistico-edilizia delle opere, le verifiche normative applicabili e gli elaborati allegati alla pratica edilizia. È il documento che rende verificabile il passaggio dallo stato di fatto al progetto, e senza di esso non si presenta né una CILA né una SCIA né un permesso di costruire.

La relazione tecnica di una ristrutturazione (o relazione descrittiva) viene spesso trattata come un allegato burocratico: si recupera un modello già utilizzato, si aggiornano i dati dell’immobile, si inserisce un elenco sommario delle opere e si allega il documento alla pratica edilizia.

È un’impostazione formalmente comoda, ma tecnicamente debole.

Una buona relazione non deve soltanto consentire la presentazione di una CILA o di una SCIA. Deve rendere leggibile il ragionamento che collega lo stato legittimo dell’immobile, la qualificazione dell’intervento, le opere progettate, le verifiche normative e gli elaborati allegati. Per l’impresa, inoltre, costituisce una prima chiave di lettura del progetto, pur non potendo sostituire il computo metrico, il capitolato e i disegni esecutivi.

Il suo valore dipende quindi meno dalla lunghezza e più dalla coerenza delle informazioni.

Relazione tecnica, asseverazione e relazioni specialistiche non sono la stessa cosa

Il primo problema è terminologico. Con l’espressione “relazione tecnica di ristrutturazione” vengono spesso indicati documenti differenti.

La modulistica edilizia unificata prevede, sia per la CILA che per la SCIA, una specifica relazione tecnica di asseverazione, nella quale il professionista: 

• qualifica l’intervento; 
• rende le dichiarazioni richieste dalla procedura; 
• Inserisce la descrizione sintetica delle opere. 

Queste relazioni sono redatte su modulistica unificata nazionale, adottata da Regioni e Comuni che la possono adattare alle loro specifiche esigenze. 

A questi documenti possono aggiungersi relazioni specialistiche autonome, quando necessarie come ad esempio: 

• relazione energetica, 
• progetto degli impianti, 
• documentazione acustica, 
• relazione strutturale, 
• relazione geologica, 
• verifica delle barriere architettoniche 
• etc. 

La modulistica di CILA, SCIA e Permesso di Costruire richiede che vengano indicate quali relazioni specialistiche sono allegate alla pratica edilizia, collegandone la produzione alle caratteristiche concrete dell’intervento. 

La relazione descrittiva generale deve pertanto coordinare tali documenti, non duplicarli. Il suo compito è spiegare l’intervento e indicare quali verifiche specialistiche risultano applicabili, rimandando eventualmente agli elaborati dedicati per calcoli, dimensionamenti e dimostrazioni analitiche. 

La struttura della relazione tecnica: i sette blocchi

Non è particolarmente utile ridurre la relazione a un numero fisso di sezioni “obbligatorie”. È più corretto organizzarla secondo il percorso logico seguito dal progettista.

Nel caso di una ristrutturazione residenziale, supponiamo realizzata con CILA, la struttura può essere articolata nei seguenti blocchi:

1. identificazione dell’immobile, del committente e del tecnico;
2. ricostruzione dei precedenti edilizi e dello stato legittimo;
3. descrizione dello stato di fatto;
4. qualificazione urbanistico-edilizia dell’intervento;
5. descrizione puntuale delle opere;
6. verifiche normative e individuazione degli allegati;
7. conclusioni e asseverazioni pertinenti.

Stato legittimo dell’immobile: il punto più problematico

La parte più delicata non è quasi mai l’anagrafica, ma la ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile. La relazione deve indicare i titoli che hanno disciplinato la costruzione e le successive trasformazioni, chiarendo quale documentazione sia stata assunta come riferimento per confrontare il progetto con lo stato rilevato.

Questa parte è fondamentale perché, per la legge italiana, non può essere realizzata nessuna trasformazione edilizia su immobili che siano parzialmente o totalmente difformi rispetto ai titoli abilitativi.

A tal proposito, come inciso, è utile evidenziare che la planimetria catastale non è quasi mai prova della legittimità edilizia. Catasto e disciplina urbanistico-edilizia rispondono a finalità differenti. La documentazione catastale può assumere valore probatorio nei casi previsti dall’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001, ad esempio nella ricostruzione di immobili risalenti a periodi in cui non era obbligatorio il titolo edilizio. Ma non sostituisce i titoli edilizi ove necessari e presenti. 

Dopo il decreto “Salva Casa” è stata aggiornata anche la modulistica edilizia proprio in relazione allo stato legittimo: ora vi è una sezione che chiede i riferimenti anche all’interno della CILA e che ingloba anche la questione delle tolleranze costruttive. Tutto naturalmente dichiarato ed asseverato dal tecnico progettista.

La descrizione del progetto deve spiegare e verificare l’intervento

Espressioni come “ristrutturazione completa dell’appartamento”, “diversa distribuzione interna” o “rifacimento degli impianti” non sono sufficienti per descrivere un progetto. Indicano categorie generali di intervento, ma non permettono di ricostruire con precisione la trasformazione prevista né di verificare che questa rispetti i requisiti applicabili.

La descrizione del progetto non dovrebbe essere nemmeno un semplice elenco delle lavorazioni. Demolire una parete, costruire un tramezzo o rifare un bagno sono informazioni che devono comparire nella relazione, ma acquistano significato solo quando vengono messe in relazione con lo stato iniziale dell’immobile, con la nuova organizzazione degli spazi e con le verifiche tecniche che hanno guidato le scelte progettuali.

Per questo motivo la relazione dovrebbe innanzitutto descrivere in termini misurabili lo stato di fatto: superficie complessiva, altezze interne, distribuzione degli ambienti, destinazioni esistenti, aperture, controsoffitti e principali caratteristiche costruttive. Non serve riportare qualsiasi informazione rilevata durante il sopralluogo, ma quelle necessarie a comprendere da quale configurazione parte il progetto e quali condizioni possono influenzarlo.

La descrizione del progetto deve poi spiegare come viene riorganizzato l’immobile. Una soluzione efficace consiste nell’individuare tutti gli ambienti previsti e riportarne almeno destinazione, superficie e altezza; quando rilevante, anche il volume. In un’abitazione questo significa distinguere chiaramente soggiorno, cucina, camere, bagni, disimpegni, ripostigli e locali accessori, evitando formule generiche come “nuova distribuzione interna”.

Un elenco ordinato ambiente per ambiente non sostituisce la parte discorsiva, ma ne rende immediatamente verificabili i dati. Il testo deve spiegare come si passa dalla configurazione esistente a quella progettata: quali tramezzi vengono demoliti, quali nuovi divisori vengono realizzati, quali ambienti vengono ampliati o ridotti, come cambiano i percorsi interni e quali opere sono necessarie per adeguare gli impianti alla nuova distribuzione.

La descrizione deve inoltre evidenziare le scelte che incidono sulle verifiche normative, a partire da quelle igienico sanitarie. Se viene realizzata una camera da letto, non basta indicare la costruzione delle nuove pareti: è necessario riportarne superficie, altezza, apertura finestrata e risultato della verifica aeroilluminante. Se viene ricavato un secondo bagno privo di finestra, la relazione deve specificare la presenza dell’estrazione meccanica. Se viene modificato un disimpegno, occorre verificare che larghezze, accessi e distribuzione risultino compatibili con le norme e con la fruibilità degli ambienti.

Una relazione completa entra anche nel merito delle caratteristiche funzionali e prestazionali delle opere quando queste sono determinanti per dimostrare l’idoneità del progetto. Questo accade raramente in ambito residenziale, dove la normativa non richiede prestazioni molto stringenti, ma possono essere fondamentali in locali tipo uffici, negozi, laboratori, etc.

Anche gli impianti devono essere descritti con un livello di approfondimento proporzionato alla relazione. Scrivere soltanto “rifacimento dell’impianto elettrico e idrico” non consente di capire quali opere siano previste. È preferibile indicare almeno quali impianti vengono realizzati o modificati, quali ambienti servono, quali apparecchiature principali comprendono e come interferiscono con le opere edili.

Quando la relazione assume anche una funzione progettuale specialistica, il livello può essere maggiore: portate d’aria, ricambi orari, potenze, circuiti, illuminamenti, sistemi di protezione e criteri di distribuzione. Quando invece esistono progetti o relazioni specialistiche separati, il documento generale deve limitarsi a descrivere l’impostazione dell’impianto e rimandare agli elaborati dedicati, evitando duplicazioni e possibili incongruenze.

La descrizione dovrebbe infine chiarire espressamente ciò che il progetto non modifica. È importante indicare, secondo il caso, l’assenza di interventi sulle strutture, sui prospetti, sui volumi, sulle superfici complessive o sulla destinazione d’uso. Queste precisazioni aiutano a dimostrare la corretta qualificazione urbanistico-edilizia dell’intervento.

Una buona descrizione del progetto consente quindi di rispondere a quattro domande fondamentali:

• com’era configurato l’immobile prima dei lavori;
• come sarà organizzato dopo l’intervento;
• attraverso quali opere si realizzerà la trasformazione;
• perché la soluzione proposta rispetta i requisiti applicabili.

Solo quando queste informazioni sono collegate tra loro la relazione diventa realmente verificabile. Il tecnico comunale può confrontarla con gli elaborati grafici, l’impresa può comprendere l’impostazione generale dell’intervento e il progettista può dimostrare il percorso seguito per arrivare alla soluzione proposta.

Relazione, elaborati, computo e capitolato devono descrivere lo stesso progetto

Una relazione tecnica può essere corretta sotto il profilo urbanistico e normativo, ma risultare comunque poco utile se non è coerente con gli altri documenti del progetto. La qualità della documentazione, infatti, non dipende soltanto dalla correttezza del singolo elaborato, ma dalla corrispondenza tra tutte le informazioni che descrivono l’intervento.

Relazione, tavole, computo metrico e capitolato non sono documenti indipendenti. Rappresentano lo stesso progetto da punti di vista differenti e dovrebbero quindi derivare da una base informativa comune.

Abbiamo visto che la relazione tecnica descrive l’intervento nel suo complesso: spiega lo stato di fatto, la configurazione di progetto, la qualificazione urbanistico-edilizia delle opere e le verifiche effettuate.

Gli elaborati rappresentano geometricamente queste informazioni. Attraverso piante, sezioni, prospetti, dettagli e tavole comparative devono mostrare dove si interviene, quali elementi vengono demoliti, quali vengono costruiti, quali dimensioni hanno gli ambienti e come si sviluppano gli impianti. E nella relazione il testo può rimandare agli elaborati di progetto.

Il capitolato entra invece nel merito delle caratteristiche qualitative e delle modalità esecutive. Non si limita a indicare che sarà realizzato un pavimento, una parete o un controsoffitto, ma specifica materiali, prestazioni, stratigrafie, condizioni di posa, componenti accessori e criteri di accettazione dell’opera. Se la relazione prevede, ad esempio, una pavimentazione impermeabile e facilmente lavabile, il capitolato dovrebbe chiarire il materiale previsto, la preparazione del supporto, il sistema di posa, i raccordi perimetrali e le prestazioni richieste.

Il computo metrico traduce infine il progetto in lavorazioni misurabili. Deve comprendere tutte le opere necessarie alla realizzazione dell’intervento, con unità di misura e quantità coerenti con gli elaborati. In base alla funzione del documento, le voci potranno essere successivamente associate ai prezzi per determinare il costo delle opere.

I vari documenti quindi devono fornire informazioni compatibili e reciprocamente verificabili. La relazione descrive l’opera, la tavola la localizza, il capitolato ne definisce le caratteristiche e il computo la quantifica.

La coerenza deve riguardare opere, dimensioni e prestazioni

Il primo livello di coordinamento riguarda la presenza stessa delle lavorazioni.

Se nella tavola comparativa è indicata la demolizione di una parete, tale intervento dovrebbe trovare riscontro:

• nella relazione, all’interno della descrizione della nuova distribuzione;
• nel computo, attraverso la relativa quantità di demolizione, il trasporto e il conferimento dei materiali;
• nel capitolato, quando occorre specificare modalità operative, protezioni o ripristini connessi;
• nelle opere successive, come ricostruzione dei divisori, ripristino degli intonaci, rifacimento dei pavimenti o adeguamento degli impianti.

Il secondo livello riguarda le quantità e le dimensioni. Le superfici degli ambienti riportate nella relazione devono essere compatibili con quelle ricavabili dalle tavole. Le dimensioni delle aperture, le altezze interne e le superfici di pavimenti e rivestimenti devono trovare corrispondenza nel computo.

Il terzo livello riguarda le prestazioni. Se la relazione dichiara che un materiale è impermeabile, lavabile, fonoisolante o resistente al fuoco, il capitolato deve tradurre quella dichiarazione in una caratteristica verificabile. Non è sufficiente richiedere genericamente una “parete isolante” o una “pittura lavabile”. Occorre definire il sistema costruttivo, le prestazioni attese e, quando necessario, la documentazione che l’impresa dovrà fornire.

Le incongruenze producono varianti e contenziosi

Quando i documenti non descrivono lo stesso progetto, l’impresa è costretta a interpretare le intenzioni del progettista.

Se la relazione parla di rifacimento completo di un bagno, ma il computo comprende soltanto sanitari e rivestimenti, rimane incerto se siano inclusi la demolizione delle finiture esistenti, la modifica delle reti idrico-sanitarie, il massetto, l’impermeabilizzazione, gli apparecchi, la rubinetteria e gli allacciamenti.

Se una nuova porta compare nella planimetria ma non nel computo, non è chiaro se la fornitura sia compresa nell’appalto. Se il capitolato prescrive una controparete isolante che non compare nelle tavole, l’impresa non può determinarne con certezza estensione, posizione e quantità. Se il computo prevede una lavorazione che non trova riscontro negli elaborati, non è possibile stabilire dove debba essere eseguita.

Queste incongruenze emergono spesso durante l’esecuzione, quando correggerle è più costoso. Possono determinare:

• richieste di chiarimento;
• sospensioni o rallentamenti delle lavorazioni;
• formulazione di nuovi prezzi;
• varianti economiche;
• contestazioni su opere comprese o escluse;
• riserve dell’impresa;
• difficoltà nella contabilità e nella verifica dello stato di avanzamento.

Per il direttore dei lavori, una documentazione incoerente rende più difficile controllare l’esecuzione e valutare le richieste economiche dell’appaltatore. Per il committente aumenta invece il rischio di costi non previsti e di incomprensioni sull’effettiva qualità dell’opera acquistata.

Gli errori che rendono debole una relazione tecnica

Gli errori più frequenti non sono necessariamente le omissioni formali. Spesso riguardano il metodo con cui il documento è stato costruito.

Tra quelli più rilevanti rientrano:

• partire da un modello precedente (altra relazione) invece che dall’intervento effettivo;
• confondere conformità catastale e stato legittimo;
• descrivere le opere con formule generiche;
• citare numerose norme senza spiegare quali verifiche siano state realmente eseguite;
• non coordinare il testo con tavole, computo e capitolato;
• omettere limiti, esclusioni e interferenze tra lavorazioni;
• non aggiornare la documentazione dopo una variante.

Una relazione compilata correttamente ma incoerente con il progetto rimane un documento debole. Al contrario, una relazione sintetica ma costruita su informazioni ordinate può essere molto più efficace.

Un metodo operativo per redigere la relazione tecnica

Un aspetto importante è che la relazione arriva alla fine. Non dovrebbe mai essere il primo documento da scrivere, ma dovrebbe essere il risultato di un progetto già sufficientemente definito.

Prima della stesura occorre disporre almeno di:

• documentazione amministrativa e titoli precedenti;
• rilievo verificato;
• individuazione dello stato legittimo;
• elenco strutturato delle opere;
• tavole di progetto e comparative;
• vincoli e verifiche applicabili;
• prime indicazioni su impianti, strutture e prestazioni.

Solo dopo è possibile produrre una descrizione completa e coerente.

Naturalmente il tutto va contestualizzato al livello di approfondimento a cui si trova il progetto. Infatti può essere necessario produrre una relazione descrittiva in fase preliminare. Tale relazione non sarà quella che viene allegata alla pratica edilizia ma probabilmente sarà utile al committente per prendere alcune decisioni.

In un flusso digitale il vantaggio principale non consiste nel generare automaticamente un testo standard, ma nel riutilizzare dati già organizzati. Le lavorazioni individuate nel progetto dovrebbero alimentare, con livelli di dettaglio differenti, relazione, computo, capitolato e documentazione economica.

È anche il criterio alla base dell’approccio Hausme: l’intelligenza artificiale può supportare la redazione e l’organizzazione dei contenuti, ma non deve sostituire la logica tecnica, le verifiche e i calcoli reali su cui si fonda il progetto.

Conclusioni

La relazione tecnica di ristrutturazione non è un semplice riepilogo delle opere e non è un modello da allegare alla pratica edilizia.

Si tratta del documento che rende esplicito il passaggio dallo stato legittimo dell’immobile al progetto, dimostra la coerenza del titolo scelto e collega tra loro gli elaborati amministrativi, grafici ed economici.

Quando è costruita correttamente, Comune, progettista, direttore dei lavori e impresa leggono lo stesso intervento. Quando è generica o incoerente, le ambiguità vengono trasferite alla fase più costosa per risolverle: il cantiere.

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Domande frequenti sulla relazione tecnica di ristrutturazione

Cosa deve contenere una relazione tecnica?

La relazione tecnica deve contenere l’identificazione di immobile, committente e tecnico, la ricostruzione dei precedenti edilizi e dello stato legittimo, la descrizione dello stato di fatto, la qualificazione urbanistico-edilizia dell’intervento, la descrizione puntuale delle opere, le verifiche normative con l’indicazione degli allegati e le asseverazioni pertinenti alla procedura scelta.

Come è strutturata una relazione tecnica?

Non esiste un numero fisso di sezioni obbligatorie. La struttura efficace segue il percorso logico del progettista: si parte dall’identificazione dell’immobile, si ricostruisce lo stato legittimo, si descrive lo stato di fatto in termini misurabili, si qualifica l’intervento, si descrivono le opere e si chiude con verifiche normative e asseverazioni.

Che cos’è una relazione tecnica asseverata per la CILA?

È la relazione redatta sulla modulistica edilizia unificata con cui il tecnico qualifica l’intervento, rende le dichiarazioni richieste dalla procedura e inserisce la descrizione sintetica delle opere, assumendone la responsabilità. Si distingue dalla relazione descrittiva generale, che spiega il progetto nel suo complesso, e dalle relazioni specialistiche autonome come quella energetica o strutturale.

Chi redige la relazione tecnica di una ristrutturazione?

La relazione tecnica è redatta e asseverata da un tecnico abilitato, architetto, ingegnere o geometra, iscritto al proprio albo professionale. L’asseverazione comporta assunzione di responsabilità sulla veridicità di quanto dichiarato, in particolare sullo stato legittimo dell’immobile e sulla corretta qualificazione urbanistico-edilizia dell’intervento.

La planimetria catastale dimostra lo stato legittimo dell’immobile?

No. Catasto e disciplina urbanistico-edilizia rispondono a finalità differenti. La documentazione catastale può assumere valore probatorio nei casi previsti dall’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001, per esempio nella ricostruzione di immobili risalenti a periodi in cui il titolo edilizio non era obbligatorio, ma non sostituisce i titoli edilizi dove questi sono necessari.

Quando servono le relazioni specialistiche?

Le relazioni specialistiche si aggiungono alla relazione descrittiva quando le caratteristiche concrete dell’intervento le rendono necessarie: relazione energetica, progetto degli impianti, documentazione acustica, relazione strutturale, relazione geologica, verifica delle barriere architettoniche. La modulistica di CILA, SCIA e permesso di costruire richiede di indicare quali sono allegate alla pratica.

La relazione tecnica va aggiornata dopo una variante?

Sì. Una relazione non aggiornata dopo una variante è uno degli errori più frequenti e più costosi. Se il testo continua a descrivere una configurazione superata, relazione, tavole, computo e capitolato smettono di descrivere lo stesso progetto e le ambiguità vengono trasferite al cantiere, dove risolverle costa di più.