Durante la ristrutturazione di una casa c’è sempre la possibilità che i costi preventivati varino…anzi è una certezza. Tale variazione solitamente si aggira su un massimo del 10% rispetto al costo preventivato dei lavori.
Non stupirti: è normale che ci sia ed è causata dalle inevitabili incertezze di un cantiere di ristrutturazione. Però c’è un però…infatti se non affronti i lavori nel modo corretto rischi di vedere i costi aumentare a dismisura. Il 10% che adesso ti sembra tanto potrebbe essere un dolce ricordo…
Mi capita spesso di frequentare forum online dove le persone raccontano le loro avventure legate alla ristrutturazione o costruzione della casa. Purtroppo mi ritrovo spesso a leggere storie in cui:
- I lavori sono stati eseguiti male
- I prezzi sono aumentati a dismisura durante i lavori
Recentemente mi sono imbattuto nella storia di una coppia che stava realizzando il sogno di una vita: costruire la propria casa e ritengo la loro vicenda emblematica.
Non stiamo parlando di una ristrutturazione, però voglio raccontartela lo stesso perchè contiene tutti gli errori più diffusi di chi affronta una ristrutturazione guidato da alcune credenze sbagliate sul settore.
UNA STORIA VERA DA CUI IMPARARE…
“Aiuto! I costi di ristrutturazione sono aumentati del 40%!”
Questo è stato il grido di rabbia lanciato dalla coppia.
Hanno iniziato i lavori e, finita la realizzazione della sola struttura portante della casa, l’impresa è andata a bussare alla loro porta chiedendo i soldi. E il conto era aumentato di ben il 40% rispetto a quanto pattuito!
Te lo ribadisco: il tutto solo per la realizzazione della struttura. Quindi la casa era ben lontana dall’essere completata.
Tieni presente che, a grandi linee, per realizzare una casa ex-novo il budget solitmente si divide in questo modo:
- 1/3 per le strutture
- 1/3 per gli impianti
- 1/3 per le finiture
Quindi queste persone dovevano affrontare ancora gran parte dei lavori e si trovavano già con un extra-budget del 40% sul primo terzo del costo toale. La loro rabbia in fondo era giustificata.
Poi però hanno raccontato fino a fondo la loro vicenda e sono venuti a galla tutti gli errori che hanno commesso:
- Si sono affidati direttamente all’impresa edile, senza passare prima da un tecnico
- L’impresa ha fornito il SUO tecnico che ovviamente ha fatto gli interessi del SUO datore di lavoro (l’impresa)
- Il tecnico ha fatto un progetto o molto superficiale (se alla fine sono usciti il 40% di costi in più…) o volutamente truffaldino (proprio per far uscire il 40% di costi in più a favore dell’impresa!)
- Il tecnico (dell’impresa) era anche il Direttore dei Lavori…indovina che interessi ha tutelato durante l’esecuzione dei lavori?
A tal proposito i due malcapitati dicevano che durante questi lavori si parlava di qualche spesa in più, che però si aggirava su circa il 10% del budget previsto. La sorpresa del 40% naturalmente è arrivata alla fine… - Il contratto che i committenti hanno firmato con l’impresa (preparato da quest’ultima chiaramente) non prevedeva le clausole basilari: durata dei lavori, un computo e un progetto dettagliati allegati, scadenze dei pagamenti, penali…niente.
E non ultima cosa: il tecnico dell’impresa, quello che ha fatto e presentato il progetto architettonico e strutturale, era un Geometra.
La coppia non lo sapeva e probabilmente non lo sai nemmeno tu: la progettazione di strutture in cemento armato è al di fuori della competenza professionale dei geometri, tranne per quelle di modesta entità la cui progettazione sia molto semplice. Per essere più chiari: possono progettare la struttura di una scala o di un pollaio…ma non di una casa intera.
Ora a questa coppia rimangono poche opzioni:
- Cercare di far valere le loro ragioni, che significa fare una causa, andare a giudizio e probabilmente (dopo tantissimi anni) vedersi dare torto;
- Abbassare la testa e pagare quanto gli è stato chiesto.
E nel frattempo decidere se sia il caso di proseguire con la stessa impresa rischiando di veder salire allo stesso modo i costi di impianti e finiture, oppure sciogliere il contratto e affidarsi ad una nuova impresa (pagando una penale alla vecchia…)
COME AFFRONTARE LA COSTRUZIONE/RISTRUTTURAZIONE
La storia che ti ho appena raccontato è quella della costruzione di una casa e riguarda una parte dei lavori che, a te che devi ristrutturare, non riguarda proprio (la realizzazione delle strutture portanti). Però le problematiche che ti ho descritto sono comuni anche alle ristrutturazioni e sono dovute ad un approccio sbagliato.
Nelle prossime righe ti voglio mostrare, nel modo più sintetico possibile, i passi di un approccio corretto alla ristrutturazione. Lo farò riferendomi a quello che avrebbe dovuto fare la coppia di cui abbiamo parlato poco sopra:
- Chiamare un progettista abilitato e con le competenze adatte (architetto) a progettare edifici del genere. Questo sarebbe stato il loro progettista (e non quello dell’impresa) e pertanto avrebbe curato i loro interessi;
- Fargli fare un progetto complessivo dell’edificio sulla base di cui ottenere tutti i permessi comunali;
- Rivolgersi ad un ingegnere strutturista (gli architetti hanno sempre dei colleghi di fiducia) per fare i calcoli delle strutture, i relativi disegni (da depositare al Genio Civile) e naturalmente un computo dettagliato dei costi della struttura;
- Con questi documenti in mano (i progetti delle strutture nel caso specifico) chiamare almeno 3 imprese specializzate in realizzazione di case e/o strutture portanti e farsi fare delle offerte;
- Scegliere l’offerta migliore (che non corrisponde alla più economica) e sottoscrivere un CONTRATTO BLINDATO con tutte le clausole al posto giusto;
- Affidare la direzione lavori delle strutture al proprio tecnico e non a quello dell’impresa.
I benefici di questa procedura sono:
- Conoscere fin da subito i COSTI CERTI delle opere
- Non avere soprese durante l’esecuzione dei lavori
- Non vedere il Budget aumentare del 40%
- Affrontare i lavori con serenità e con la sicurezza che tutto procede nel modo migliore (vuoi mettere non dormire la notte perchè sei preoccupato dei costi che non riesci a controllare?)
Gli aspetti negativi di questa procedura sono:
- Dover pagare dei tecnici per fargli svolgere dei servizi che sanno fare solo loro (non è di competenza dell’impresa progettare e dirigere i lavori) e che fanno risparmiare il 40% di aumento del costo dei lavori
Naturalmente non è automatico che un tecnico produca questi effetti benefici. Come ci sono imprese buone e imprese cattive ci sono anche tecnici buoni e tecnici cattivi. La scelta di un buon tecnico è importante e nel mio manuale, tra le altre cose, ti spiego l’unico modo per farlo a colpo sicuro.
