Generalmente quando si parla “lavori edilizi eseguiti senza pratica edilizia” la prima cosa che viene in mente è l’abusivismo edilizio. Sebbene le case abusive siano una piaga per l’Italia, in questo articolo non parleremo della mancanza di pratica edilizia in termini di abuso edilizio…semplicemente perchè, nel caso di ristrutturazioni di interni, non lo è.
Ecco cosa scrive wikipedia sull’abuso edilizio:
«L’abuso edilizio è un illecito penale che consiste nel realizzare un intervento edilizio senza permesso di costruire o senza dichiarazione di inizio attività. Si verifica quando si consegue un’opera edilizia, che può essere sia una costruzione su suolo non edificabile, ma senza approvazione, o un ampliamento del volume o della superficie, o qualsiasi modifica alla sagoma di un edificio preesistente in assenza di completa autorizzazione amministrativa. Nel reato viene compreso anche il cambio di destinazione d’uso, privo di autorizzazione.»
Da ormai qualche anno le ristrutturazioni di interni sono state derubricate ad edilizia minore libera. Pertanto realizzare delle modifiche interne senza aver presentato la necessaria pratica edilizia non si configura più come un abuso classico ma come una difformità rispetto a quanto presente negli atti ufficiali rispetto alle reali condizioni di casa tua.
La grande differenza tra abuso e difformità è che nel primo caso si tratta di un reato penale e arriva alla demolizione dell’immobile (o dell’ampliamento) abusivo, mentre nel secondo caso si tratta di un illecito civile e viene imposta la messa in regola documentale delle difformità e/o la modifica delle opere realizzate non conformi alle leggi in vigore oltre al pagamento di una multa.
Tutta questa premessa per dirti che nei prossimi paragrafi non ti spiegherò come sistemare le cose se hai costruito una casa abusiva, se hai ampliato abusivamente casa tua, se hai messo una veranda senza poterlo fare. Quanto leggerai vale solo se hai modificato casa tua, spostando muri, rifacendo impianti, etc., senza presentare tutte le necessarie documentazioni edilizie e catastali.
E lo facciamo partendo dal chiarire una differenza tra scopi e funzioni di due enti che quasi sempre vengono confusi e sovrapposti.
LA DIFFERENZA TRA COMUNE E CATASTO
Mi capita spesso che qualcuno mi chieda un consiglio del genere:
“Senta architetto qualche anno fa ho fatto dei lavoretti in casa e ho spostato un paio di pareti. Ora devo vendere la casa e il notaio mi dice che serve la piantina catastale…e dice anche che deve essere uguale a come è la casa realmente altrimenti mi annullano l’atto! Posso fare solo la variazione al catasto?“
La risposta è una e semplice: No, per sanare una difformità non è sufficiente solo la variazione al catasto.
Il motivo è un po’ complesso è provo a spiegartelo nel modo più semplice possibile.
Quando fai delle modifiche all’interno di casa tua spostando pareti e rifacendo impianti da capo, vai a variare quelle che vengono chiamati requisiti igienico-sanitari dell’immobile. Si tratta di una serie di parametri a cui tutti gli ambienti di casa tua devono rispondere e di caratteristiche che tutti gli impianti (su cui intervieni) devono avere…Se casa tua non risponde a tutti questi parametri/normative non può essere considerata agibile.
Ad esempio la legge dice che non puoi fare la tua camera matrimoniale in una stanza 2m x 2m senza finestre. Lo so che tu stai pensando che è normale che sia così…ma ti assicuro che non per tutti è una cosa scontata.
Le leggi edilizie servono proprio (o meglio anche) a mettere nero su bianco alcune carattristiche minime delle abitazioni che devono costituire le basi per una vita dignitosa. Tutte le abitazioni dovrebbero rispondere a tali requisiti minimi.
Cosa c’entra questo con il sistemare una difformità? Ora ci arriviamo…
Ti ho fatto questa premessa per cercare di farti capire perché il Comune ti chiede di fare una pratica edilizia ogni volta che fai una modifica importante a casa tua: vuole essere rassicurato del fatto che, dopo i lavori, casa tua continui a rispettare queste caratteristiche di igiene e salubrità (oltre che di sicurezza sia strutturale che impiantistica).
E questo è anche il motivo per cui non è sufficiente, dopo aver fatto dei lavori senza presentare nessuna pratica edilizia, non è sufficiente presentare una variazione al catasto per essere in regola.
Il catasto infatti è esclusivamente un ente fiscale. Non gli interessa sapere se in casa tua gli ambienti rispettano le normative edilizie e quindi per lui va bene anche una stanza matrimoniale 2m x 2m senza finestre. Il catasto vuole semplicemente sapere quanto grandi sono le stanze di casa tua e la loro destinazione: tali dati gli servono per calcolare la rendita castastale, cioè quel dato che serve per farti pagare tasse come IMU E TARI. E la rendita catastale non è nient’altro che la somma delle rendite catastali di ogni singola stanza. E a seconda della dimensione e destinazione della stanza la rendita varia. l’unico motivo per cui, quando vai a fare una modifica interna, il catasto vuole essere informato è questa: deve ricalcolare le tasse che dovrai pagare sulla casa (sperando che aumentino…).
Tornando al caso con cui abbiamo aperto il paragrafo, quando vendi casa, il notaio deve verificare che la situazione sia perfettamente in regola e in particolare verifica che al catasto sia tutto a posto: in fondo stiamo parlando di soldi! Per questo spesso ti chiede solo le planimetrie catastali e non ti chiede anche la conformità edilizia ed urbanistica.
Però la cosa non va assolutamente bene perchè gli atti presenti al Comune e quelli presenti al Catasto devono coincidere, e mettere in regola le carte da una parte non corrisponde automaticamente a metterle in regola anche dall’altra parte.
Tra l’altro, da un po’ di tempo, Comuni e Uffici Catastali hanno comiciato a comunicare (oddio…in realtà non proprio dappertutto…); però potrebbe succedere che, se il tuo geometra va al catasto e fa la variazione per uniformare la piantina allo stato di fatto reale dell’immobile, il Catasto potrebbe chiamare il Comune e dirgli: “hey! Guarda che tizio mi ha comunicato questa variazione su questo immobile…è tutto a posto?” Al chè il Comune potrà rispondere solo due cose:
- “sì è tutto a posto” se tu hai fatto una pratica edilizia
- “no qui non c’è nulla” se la pratica non c’è
E in questo secondo caso aspettati delle scocciature…
COME SISTEMARE CORRETTAMENTE LE DIFFORMITÀ
Mettere in regola una difformità, nella maggior parte dei casi, potrebbe risultare una cosa abbastanza semplice, anche se probabilmente dovrai pagare una multa.
Come prima cosa mettiti l’animo in pace: dovrai rivolgerti ad un tecnico abilitato che deve (per legge) asseverare la pratica edilizia.
Ti potrai trovare a dover affrontare due casi distinti:
- Le opere che hai realizzato senza pratiche rispondono alle leggi urbanistiche ed edilizie;
- Le opere che hai realizzazto senza pratiche non rispondono alle leggi urbanistiche ed edilizie.
In realtà, a livello documentale, entrambi i casi possono risolversi in modo praticamente identico. Solo che nel secondo caso, oltre a sistemare le carte, dovrai anche sistemare fisicamente i lavori non conformi apportando le necessarie modifiche per farli rientrare nei parametri di legge.
Per essere più chiaro: se hai realizzato la famosa camera da letto 2x2m senza finestra…dovrai demolirla.
Chiarito questo aspetto vediamo brevemente qual’è il procedimento corretto da seguire.
Per modifiche interne che sono consistite in spostamento di muri (o realizzazione di nuovi muri) e/o rifacimento di impianti, va presentata una CILA tardiva, detta spesso “accertamento di conformità”. Nella modulistica nazionale, ormai in vigore in tutti i Comuni, devi dichiarare, in un’apposita checklist, che tipo di intervento stai comunicando, e una delle possibilità è appunto intervento edilizio già realizzato. Qui sotto ti ho messo un estratto della modulistica:
Qui sopra puoi vedere anche la multa che dovrai pagare, pari a 1.000€.
Questa CILA deve contenere esattamente la stessa documentazione che è prevista per una CILA normale: quindi asseverazione del tecnico, elaborati grafici di stato di fatto e di progetto, eventuali schemi impiantistici, se hai effettuato interventi di efficientamento energetico la relazione sul contenimento dei consumi energetici, etc.
Chiaramente per sistemare tutto non è sufficiente la CILA tardiva…dovrai fare anche la variazione al catasto (se hai spostato muri interni). Anche in questo caso, oltre alla parcella del tecnico che la farà, dovrai pagare una multa, che potrebbe essere di poche decine di euro come di parecchie migliaia.
La differenza è dovuta alla notifica o meno della difformità ti sia stata notificata dall’ufficio del catasto. Se il catasto ti ha bussato dicendoti che ha rilevato una difformità allora la multa sarà compresa tra un minimo di 1.032 euro ed un massimo di 8.264 euro. Se invece sei tu che vai dal catasto e sistemi la difformità (in sostanza fai il cosiddetto “ravvedimento operoso”) la multa sarà compresa tra 103,2€ e 172€. Ti auguro di essere nel secondo caso…
Finita qui? No.
Infatti a tutti gli effetti, con i lavori che stai sanando con la CILA tardiva, sei andato a modificare le condizioni di agibilità dell’immobile (cambiare le dimensioni di una stanza va a modificare tali condizioni), quindi probabilmente dovrai presentare anche una SCA (segnalazione certificata di agibilità) a valle della pratica edilizia. Tale pratica, che deve essere sempre asseverata da un tecnico, richiede di allegare una serie di documenti tra cui, ad esempio, i certificati di conformità degli impianti su cui sei intervenuto.
Facile no?
Certo, sarebbe stato molto più facile fare tutto in regola…
