Devi ristrutturare casa e un soppalco ti farebbe veramente comodo perchè…ma qual’è il motivo per cui vuoi realizzare un soppalco in casa?
Dare una risposta a questa domanda è fondamentale per rispondere correttamente alla domanda del titolo. Infatti solo avendo ben chiaro l’utilizzo che vorrai fare del soppalco, puoi sapere se è possibile realizzarlo o meno. La legge e le sentenze dicono che ci sono dei casi in cui il soppalco puoi realizzarlo, mentre ce ne sono altri in cui puoi farlo solo a determinate condizioni e infine ce ne sono altri ancora in cui non se ne parla proprio.
Complicato? Forse sì…ma nei prossimi paragrafi voglio cercare di farti capire come ragiona la legge e chi la interpreta.
COSA DICE CHI INTERPRETA LA LEGGE
Chi interpreta la legge naturalmente sono i giudici che devono emettere delle sentenze. Dietro una sentenza c’è una causa e, in questa casistica particolare, le cause non sono rare perchè la legge non è sempre chiara, chi la dovrebbe interpretare dal punto di vista pratico (tecnici e imprese) non sempre lo fa nel modo corretto, e chi vuole un soppalco (i committenti) alle volte non si ferma davanti a nulla…
Quello che leggerai prende le mosse dalle motivazioni di una sentenza del Consiglio di Stato (quindi qualcosa che in qualche modo possiamo definire “legge”) in merito proprio ad una causa che riguardava un soppalco. Se ti va di cercarla si tratta della sentenza 985 del 2017.
In sostanza una coppia di Roma aveva realizzato un soppalco praticabile senza fare nessuna pratica edilizia e una sentenza del TAR li obbligava a demolirlo. Il Consiglio di Stato, a differenza di quello che potresti pensare, ha dato ragione alla coppia e ha annullato la sentenza di demolizione.
Incredibile vero? In realtà non è che gliel’ha fatta passare proprio liscia, leggi alla fine dell’articolo quale è stata la “punizione” (se così si può chiamare…).
Te ne parlo perchè all’interno della sentenza ci sono dei passaggi che risultano utili per capirne le motivazioni e che sono utili anche per te perchè fissano dei principi che bene o male valgono su tutto il territorio nazionale. Leggiamoli:
“3. In linea di principio, sarà necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni
non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, ai sensi
dell’art. 3 comma 1 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, con incremento delle superfici dell’immobile e in prospettiva ulteriore carico urbanistico: così per tutte C.d.S. 3 settembre 2014 n.4468. Si rientrerà invece nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali comunque il permesso di costruire non è richiesto, ove il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile, e ciò sicuramente avviene quando esso non sia suscettibile di utilizzo come stanza di soggiorno.“
In sostanza il giudice ha individuato due casi specifici.
Caso 1: la realizzazione del soppalco porta ad avere una (o più) stanza abitabile aggiuntiva
Se il soppalco lo vuoi fare per ricavare una stanza in più (o per ampliare una stanza esistente), in cui prevedi di svolgere funzioni “abitative” (i miei colleghi che leggono mi scuseranno per questo termine inesistente ma è per capirci…) stai di fatto ampliando casa tua.
Questa è la necessità più frequente per chi realizza un soppalco, ma purtroppo è anche quello di più difficile realizzazione per motivi burocratici e pratici.
Impedimenti burocratici
Il primo e più grande impedimento è il seguente: il piano regolatore del tuo Comune non ti consente di realizzare superfici abitabili aggiuntive rispetto a quelle già presenti.
Come fai a saperlo? Devi andare a leggerti gli allegati al piano regolatore (solitamente le norme tecniche di attuazione o il regolamento edilizio) e guardarti le planimetrie allegate. Solitamente li trovi facilmente sul sito del Comune
Attenzione: leggere un piano regolatore non è una cosa banale da fare…rivolgiti sempre ad un tecnico professionista (e con un pi’di esperienza…)
Impedimenti pratici
Quando ti parlo di impedimenti pratici dobbiamo capirci bene: ci stiamo riferendo a caratteristiche fisiche dello spazio che verrà a conformarsi con la realizzazione del soppalco che non rispondo agli standard minimi fissati per legge. Quindi in qualche modo siamo ancora all’interno di impedimenti burocratici.
Un esempio per essere più chiaro: secondo la normativa nazionale (d.m. 5 luglio 1975) un ambiente abitativo non può essere più basso di 270cm (ad eccezione di bagni, ripostigli e corridoio che possono essere alti 240cm). Quindi se realizzi un soppalco con misure minori non potrà essere abitabile.
Proprio per quanto rigurda le altezze (che poi è il più grosso scoglio da superare nella realizzazione dei soppalchi) la questione è particolarmente complessa: infatti molte Regioni e Comuni hanno regolamenti specifici per le altezze dei soppalchi, che vanno in deroga a quanto ti ho appena scritto. Quindi è necessario fare gli opportuni controlli (sempre da parte di un tecnico abilitato).
In genere gli impedimenti pratici alla realizzazione di un soppalco sono:
- Altezze nette
- Superfici
- Illuminazione
- Aerazione
Tutti questi parametri devono coincidere con le previsioni di leggi nazionali e locali per consentirti di realizzare un soppalco abitabile.
Detto ciò…qual’è la procedura per realizzare un soppalco abitabile?
Il permesso di costruire
Il ragionamento della legge è semplice: se realizzi un soppalco che aumenta le superfici di casa tua (che sia una camera da letto, un soggiorno, un bagno, un corridoio, etc.) è come se tu stessi costruendo una nuova parte di abitazione che prima non c’era. Per le nuove costruzioni il procedimento edilizio in Italia è il Permesso di Costruire.
Il permesso di costruire non è gratuito ma devi corrispondere il Contributo di costruzione. Questo è una sorta di indennizzo verso la collettività che chiunque realizza nuove superfici abitabili deve corrispondere al Comune perchè, aumentando la superficie utile di una casa aumenta anche il numero di persone che possono viverci (in gergo si dice che aumenta il carico urbanistico), di conseguenza aumentano anche i costi che la collettività dovrà sostenere per fornire i servizi (più persone che scaricano nelle fogne pubbliche, più persone che girano con l’auto sulle strade, di conseguenza maggiori costi di manutenzione…). Questo contributo può essere abbastanza oneroso (per un soppalco può arrivare a qualche migliaio di euro a seconda delle dimensioni) e va calcolato caso per caso.
In alternativa al Permesso di Costruire la legge ti da il permesso di presentare la SCIA sostitutiva al permesso di costruire: nella sostanza non cambia molto, riesci ad accelerare un po’ i tempi di inizio dei lavori perchè non devi attendere il permesso scritto del Comune, ma ti esponi al rischio che, mentre sei nel bel mezzo dei lavori, qualche tecnico comunale si svegli dicendoti che il soppalco non lo potevi fare e ti vengano bloccati i lavori facendoti demolire tutto.
Ricordati: in questi casi è sempre preferibile avere un’esplicita autorizzazione del Comune (cosa che, come abbiamo detto, il permesso di costruire fa e la SCIA no) per stare tranquilli.
Caso 2: il soppalco non ti porta ad avere superficie abitabile aggiuntiva.
Si tratta proprio del caso della sentenza di cui abbiamo parlato sopra. Se il soppalco lo vuoi fare solo perchè ti serve uno spazio in più per mettere via l’albero di natale e le valigie delle ferie, quindi non ti interessa realizzare una superficie abitabile con tutte le caratteristiche minime, puoi tranquillamente farlo con una CILA. Infatti, per la legge, non stai realizzando una superficie utile aggiuntiva a casa tua ma è come se stessi realizzando un armadio in più…tale intervento rientra nell’edilizia libera.
Mi raccomando: anche in questo caso devi verificare che il piano regolatore del tuo comune lo preveda tra gli interventi possibili (o per lo meno che non lo vieti…).
Naturalmente anche in questo caso devono essere verificate alcune condizioni di natura pratica: cioè l’ambiente che si trova sotto il soppalco deve continuare ad avere le condizioni minime di abitabilità previste dalla legge, in particolare l’altezza minima. E i questo caso non esistono deroghe regionali o comunali: se prima c’era un soggiorno che deve essere alto almeno 2,7m, dopo la realizzazione del soppalco tale soggiorno non può essere più basso di 2,7m.
Non è raro che spazi di questo genere vengano realizzati sopra i bagni o sopra i corridoi dove, come abbiamo detto, si possono avere altezze minori, fino a 2,4m.
Evita di fare il furbo
Nel caso in cui tu voglia realizzare un soppalco da usare come stanza di soggiorno, potrebbe venirti in mente, per evitare la scocciatura di una pratica edilizia lunga (permesso di costruire) e di pagare il contributo di costruzione, di realizzare un soppalco alto 3 metri e grande quanto una stanza dichiarando che “mi serve come deposito”. Purtroppo non funziona così: è vero che gli uffici tecnici dei comuni non brillano per genialità ma non sono fessi. Se si accorgono che hai realizzato un soppalco perfettamente abitabile e lo hai dichiarato come ripostiglio preparati a pagare multe salate e/o a ricevere ordini di demolizione. In fondo era proprio questa l’accusa alla coppia di Roma di cui abbiamo già parlato: aver realizzato un soppalco abitabile senza pratica edilizia.
I regolamenti edilizi comunali individuano delle dimensioni sia in altezza che in pianta oltre le quali il soppalco è automaticamente considerato abitabile e quindi va calcolato come una stanza in più per casa tua, con tutti gli oneri che ne conseguono.
COME È FINITA CON LA COPPIA DI ROMA?
In merito ai protagonisti della nostra storia, non hanno dovuto demolire il loro soppalco perchè, date le caratteristiche dello stesso, non poteva essere considerato come uno spazio abitativo e quindi rientrava nel caso di edilizia libera.
Però, nonostante tutto, qualche obbligo burocratico ce lo avevano: infatti le trasformazioni alla lora casa che hanno realizzato in qualche modo sono andate a modificare anche gli ambienti sottostanti al soppalco, per lo meno diminuendone l’altezza. Questo comporta una variazione dei parametri abitativi della casa (i già richiamati altezza, superfici illuminanti e di areazione) e quindi la necessità di una verifica da presentare tramite la pratica edilizia della CILA.
Nella sentenza non viene riportato nulla in proposito (era relativa solo all’ordinanza di demolizione) ma possiamo fare delle supposizioni abbastanza realistiche.
Non avendo la coppia presentato la CILA, sicuramente sono stati soggetti alle relative multe e alla presentazione della pratica, in questo caso tardiva. Che poi per una CILA tardiva (come definita dall’articolo 6-bis del Testo Unico dell’Edilizia) si tratta di 1.000€ di multa…una bazzecola in confronto alla demolizione del soppalco…
A questo poi dobbiamo aggiungere un’altra possibile incombenza a cui potrebbero aver dovuto provvedere: come si regge questo soppalco? Se ci sono strutture portanti (solai e/o pilastri che poggiano a terra) diventa indispensabile anche il deposito al genio civile dei calcoli strutturali, con i relativi costi.
Realizzare un soppalco è uno degli interventi più delicati da eseguire in una casa…non prenderlo sotto gamba!
