Se non è la prima volta che leggi un mio articolo sai che insisto molto sull’importanza di rispettare tutte le leggi e normative quando ristrutturi. Purtroppo in Italia rispettare tali regole significa avere a che fare con una burocrazia alle volte ai limiti dell’assurdo anche nel caso di piccoli interventi come una ristrutturazione di interni. Però le conseguenze di non rispettarle può essere anche peggio…
Purtroppo una burocrazia troppo complessa porta spesso al verificarsi di due casi limite:
- Una grande maggioranza di persone che, in totale buona fede ma sbagliando, fanno i lavori di ristrutturazione senza presentare alcuna pratica edilizia (spesso anche mal consigliati dalle imprese edili a cui si rivolgono)
- Una minoranza che, ben consapevoli delle mille scocciature e dei rischi della burocrazia, cercano consapevolmente di evitarle in tutti i modi facendo i lavori senza dichiarare nulla, “tanto non mi scopriranno mai perchè non vengono fatti controlli!”
[Naturalmente ci sono anche le persone che fanno tutto in regola…ma non sono loro i soggetti di questo articolo!]
Poco tempo fa sono state pubblicate le statistiche sull’abusivismo in Italia, ne ho parlato in questo post pubblicato su linkedin. Anche se lì si parla di nuove costruzioni, è possibile traslare la situazione anche al settore della ristrutturazione. Anzi, forse la situazione è anche peggiore: infatti per quanto riguarda le nuove costruzioni è diffusa la consapevolezza del fatto che sia indispensabile ottenere un’autorizzazione (quindi siamo di fronte ad un abusivismo di tipo consapevole); invece c’è una grande fetta della popolazione che è convinta che non sia assolutamente necessario presentare alcuna pratica edilizia per ristrutturare. Quindi con ogni probabilità se venisse fatta una statistica similare per il mondo delle ritrutturazioni i dati salirebbero in modo esponenziale.
Siccome ritengo che il problema non sia secondario, in questo articolo voglio cercare di rispondere a questa specifica domanda:
Quali sono le conseguenze di ristrutturare senza presentare la pratica edilizia?
Ma per ristrutturare serve la pratica edilizia?
[NB: se sai già tutto su questo aspetto passa direttamente al prossimo paragrafo sulle conseguenze di non farla…]
Partiamo da chiarire una cosa: quando ristrutturi casa devi probabilmente protocollare una pratica di CILA al Comune (cioè una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata). Naturalmente se la tua ristrutturazione si conclude con sostituire i pavimenti e dare una mano di bianco non hai questo obbligo; In tutti gli altri casi si (Per un approfondimento leggiti questo articolo: come non commettere un abuso quando ristrutturi casa).
Come leggi la CILA è una “semplice” comunicazione: la ristrutturazione di una casa (a meno di interventi strutturali) rientra all’interno dell’edilizia “libera” (il riferimento di legge è il Testo Unico dell’Edilizia, d.pr. 380/2001), cioè non devi ottenere alcuna autorizzazione. Questa comuncazione ha solo una particolarità: necessita di essere accompagnata da un progetto, che deve essere asseverato da parte di un tecnico abilitato. Il che naturalmente comporta alcuni costi aggiuntivi per te che devi ristrutturare (questo è il grande stimolo di chi volontariamente non la presenta).
Il fatto che sia una comunicazione e non una richiesta di autorizzazione però non ti esenta dal doverla comunque presentare quando prescritto. Primo perchè te lo prescrive una legge dello Stato, secondo perchè non è vero che se la presenti tu non rischi lo stesso multe/denuncie/sospensioni di lavori/etc.
Infatti, se da un lato è innegabile come i controlli diretti dell’amministrazione (cioè un impiegato che la mattina parte con il naso all’insù e guarda i cantieri aperti per controllare se sono in regola o meno) siano praticamente inesistenti, dall’altro è altrettanto innegabile che i controlli possono anche essere indiretti e puoi rischiare di scontare le conseguenze di lavori fatti non in regola anche molti anni dopo che sono finiti.
LE 4 PROBLEMATICHE PIÙ FREQUENTI DEL NON SEGUIRE LE LEGGI IN UNA RISTRUTTURAZIONE
Per esperienza ti posso dire che sono quattro le tipologie principali di sanzioni a cui puoi andare incontro per mancata presentazione delle corrette pratiche edilizie e documentazione.
1. Multa per mancata presentazione della CILA (e altra documentazione) prima dell’inizio dei lavori.
Ma come? Non avevamo detto che non ci sono controlli sulla documentazione?
Ti confermo tutto: non mi sto contraddicendo. Infatti anche se non ci sono controlli diretti, potresti ritrovarti a dover subire un controllo indiretto (cioè quando la pubblica amministrazione è sollecitata da qualcun altro).
Solitamente il “qualcun altro” sono i vicini (intesi come tutte le persone che stanno nelle vicinanze di casa tua…non solo quelli del pianerottolo ma anche, ad esempio, chi abita nel palazzo di fronte) che sollecitano le istituzioni per qualsiasi motivo: operai che non rispettano gli orari di silenzio, ascensori di cantiere che passano davanti alle finestre, vibrazioni causate dai lavori, contrasti, persone litigiose…sono tutti buoni motivi per una telefonata ai vigili urbani o ai carabinieri per un controllo.
E se gli operai lasciano il furgone in doppia fila e passala polizia? “In che cantiere state lavorando?”
Nel caso in cui tu venga pizzicato a fare dei lavori per cui servirebbe una pratica edilizia (la CILA di cui sopra) e questa non è stata presenata devi pagare una multa: in questo caso sono 1.000€ di multa (come da d.pr. 380/2001), cantiere bloccato finchè non metti tutto in regola…e naturalmente devi presentare la CILA (con relativi oneri).
Se tra l’altro dal controllo viene fuori che era necessario anche il coordinatore della sicurezza (e tu non l’hai nominato) e/o la relazione sul contenimento dei consumi energetici, ci sono altre multe da aggiungere (come da d.lgs 81/2008 e da d.lgs. 192/2005)…
2. Multa per mancata presentazione della CILA che puoi subire dopo la fine dei lavori.
È capitato a una coppia che conosco: hanno fatto i lavori senza pratica edilizia e dopo un paio di anni che questi erano finiti si sono presentati dei tecnici comunali per fare le verifiche sulla corrispondenza tra piantina catastale e stato dei luoghi ai fini del pagamento della tassa sui rifiuti.
Chiaramente non c’era alcun tipo di corrispondenza tra la documentazione ufficiale e lo stato reale dei luoghi…risultato: multa, obbligo di presentare una CILA per accertamento di conformità (con relativa multa) e di adeguamento catastale (con multa per tardata presentazione).
3. Revoca delle detrazioni fiscali.
Ci scommetto che lo sai già: se fai i lavori di ristrutturazione puoi usufruire delle detrazioni fiscali.
Però, tra i vari adempimenti richiesti, devi fare i lavori secondo quanto prescrive la legge, e se durante un controllo qualche carta non è al posto giusto addio detrazione!
Ma come avvengono i controlli sule detrazioni fiscali?
- Puoi essere “sorteggiato” dall’Agenzia delle Entrate per una verifica sulla dichiarazione dei redditi. In questo caso ecco che vengono verificate anche le spese portate in detrazione. Manca la CILA? Ciao ciao detrazione. Manca la notifica preliminare? Ciao ciao detrazione. Non hai pagato con bonifico apposito? Ciao ciao detrazione.
- La tua pratica di detrazione fiscale protocollata (obbligatoriamente) al portale dell’ENEA viene sorteggiata per i controlli. Chiaramente tutta la documentazione deve essere in regola.
Lo sai che le leggi di stabilità prevedono di anno in anno di aumentare i controlli a campione? Lo sai che anche le detrazioni per le ristrutturazioni edilizie (che fino a poco tempo fa era sufficiente portare solo in dichiarazione dei redditi) dovranno essere associate ad una pratica ENEA proprio a scopo di verifica?
4. Nullità dell’atto di compravendita immobiliare
Penso sia la cosa più terribile di tutte per chi ci finisce in mezzo.
Per vendere una casa il notaio deve verificare che lo stato urbanistico-edilizio dell’immobile, lo stato catastale e lo stato di fatto coincidano perfettamente.
Se qualcosa non torna (anche qualcosa tenuto nascosto in fase di compravendita ed emerso successivamente) non solo l’atto può essere dichiarato nullo ma devi pure pagare i danni all’acquirente.
Dopo tutto quello che hai letto credi ancora che sia conveniente fare i lavori di ristrutturazione senza conoscere perfettamente come muoverti ed affidarti solo a quello che senti qua e là o a quello che ti dice l’impresa di turno? Per cominciare ad essere più consapevole clicca sul banner qui sotto e comincia ad informarti seriamente.
