Il Codice civile stabilisce regole e garanzie obbligatorie, che si attivano in automatico quando vengono realizzati dei lavori di ristrutturazione. Ne abbiamo parlato in questo articolo: Le garanzie sui lavori di ristrutturazione.
Ma un contratto che ti tutela come committente dei lavori, deve prevedere altri articoli che non sono contemplati nel codice civile.
E come te anche l’impresa deve tutelarsi da eventuali problemi: ad esempio anticipa materiali e lavoro rischiando che il committente si rifiuti di pagare.
Gli articoli essenziali di un contratto di appalto
Un contratto di appalto per lavori di ristrutturazione può contenere da cinque o sei articoli, fino ad oltre venti.
Se i lavori sono semplici e poco dispendiosi un contratto semplice e sintetico può essere sufficiente ; ma è sempre meglio scrivere contratti dettagliati per avere un’interpretazione chiara di qualsiasi aspetto della ristrutturazione.
Ad ogni modo, i seguenti punti devono essere sempre presenti in un contratto di appalto per ristrutturazione:
- Oggetto dell’appalto
- Forma dell’appalto: a corpo o a misura
- Personale e oneri previdenziali e assicurativi
- Corrispettivo e modalità di pagamento
- Durata dei lavori
Oggetto dell’appalto
Il primo passo è individuare l’immobile da ristrutturare e i lavori da fare. Dovrai quindi scrivere l’indirizzo e i dati catastali, quali sono i tuoi diritti sull’immobile (se sei il proprietario, il locatario, etc.). Infine devi descrivere in cosa consistono i lavori da realizzare.
Ecco un esempio di come indicare nel testo del contratto l’oggetto dell’appalto:
Il Committente affida all’Appaltatore l’esecuzione dei lavori di . . . . . . . . . . . . . . . . . . come meglio descritti nella documentazione tecnico-amministrativa allegata al presente contratto, di cui costituisce parte integrante e sostanziale.
Il Committente dichiara, in quanto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ., di avere la piena disponibilità (giuridica o di fatto) dell’immobile sito in . . . . . . . . . . . . . . . . . . individuato all’Agenzia del Territorio di . . . . . . . . . . . . . . . . . . Foglio . . . . . . . . . . . . . . . . . . particella . . . . . . . . . . . . . . . . . . sub . . . . . . . . . . . . . . . . . ., e di avere chiesto/ottenuto (barrare) tutte le autorizzazioni, istanze, pareri nulla osta, titoli abilitativi comunque denominati necessari, secondo le vigenti disposizioni di legge, per eseguire i lavori di cui al presente contratto
(oppure “che prima di iniziare i lavori verrà presentata CILA/SCIA/Permesso di Costruire (barrare) per i lavori da eseguirsi nell’immobile in oggetto”)
Forma dell’appalto
Gli appalti possono essere stipulati in due forme: “a corpo” o “a misura”.
Nei contratti a corpo il prezzo è fisso e viene stabilito all’inizio. Piccole variazioni di quantità e tipologie di lavorazione non modificano l’importo.
Nel caso di contratti a misura il costo complessivo varia secondo la quantità di lavoro effettivamente eseguito. Ad esempio: si stabilisce un prezzo al metro quadrato per una pavimentazione o un’intonacatura, si calcola il prezzo alla fine, in base ai metri quadrati effettivamente realizzati.
Ristrutturare con un contratto a corpo
Apparentemente il contratto a corpo è conveniente perché sembra tutelare da imprevisti. In realtà la garanzia di non dover pagare in più se durante la ristrutturazione emergono nuove necessità, è limitata. Se gli interventi non previsti sono molti, l’impresa chiederà comunque pagamenti extra.
In ogni caso, il prezzo stabilito per la forma “a corpo” non comprende le lavorazioni aggiuntive e le varianti che potresti essere tu a chiedere. Inoltre, non avresti nessuno sconto se i lavori dovessero risultare meno impegnativi di quanto previsto.
Il contratto di appalto a corpo, partendo da un progetto dettagliato e fatto bene, dà effettivamente maggiori garanzie sui costi finali, e sicuramente è più semplice da gestire a livello contabile.
Però non sempre le imprese accettano contratti a corpo, soprattutto su ristrutturazioni importanti con grandi importi. Il rischio di dover eseguire molti più lavori di quanto previsto nel progetto e non vederseli pagati è troppo alto. Soprattutto se il contratto si basa su computi effettuati dai tecnici del committente e non dai propri tecnici.
Ultima cosa: nei contratti a corpo spesso i prezzi di partenza sono sensibilmente superiori alla media, proprio perché l’impresa deve cautelarsi da possibili imprevisti.
Le imprese che offrono lavori “chiavi in mano”, occupandosi di tutte le fasi, dal progetto e preventivo allo svolgimento dei lavori necessari, e avendo tutto sotto controllo dall’inizio, sono più propense ad accettare un contratto a corpo. Ma ci sono molti aspetti a sfavore delle ristrutturazioni chiavi in mano.
Ristrutturare con un contratto a misura
Nei contratti a misura paghi quanto effettivamente viene realizzato. Si tratta di un modo più preciso di calcolare e contabilizzare i costi, che non esclude di poter fare economie durante i lavori.
Se, ad esempio, ti accorgi di tendere a sforare il budget, potrai tagliare sui costi di lavori non essenziali. Anche se previsti nel contratto, li potrai eliminare e non li pagherai.
In questo caso il tecnico che segue i lavori avrà un po’ più di complicazioni nel gestire la contabilità, ma il compenso che chiederà per questa mansione viene ampiamente ripagato.
Inoltre con un contratto a misura puoi ottenere prezzi migliori sin dall’inizio, in quanto le imprese si sentono maggiormente tutelate rispetto ad errori nel progetto.
Ecco un esempio di come indicare il tipo di appalto nel contratto:
L’appalto si intende affidato e accettato a corpo/a misura (cancellare l’opzione non utilizzata)
Sono compresi nel costo globale le forniture di materiali specificati nell’offerta dell’appaltatore allegata al presente contratto, le lavorazioni, i trasporti, i noleggi e quant’altro necessario per eseguire compiutamente i lavori.
L’appaltatore non risponde dei vizi dei materiali forniti dal Committente stesso; qualora taluni materiali o impianti di determinate marche previsti nella descrizione delle opere allegata al presente contratto non siano reperibili sul mercato per cessazione della produzione o difficoltà di consegna, l’impresa appaltatrice è autorizzata alla sostituzione per equivalente, previa comunicazione scritta al Committente e da questi sottoscritta per accettazione. Ove il Committente non effettui alcuna comunicazione entro 7 giorni dalla data in cui l’Impresa ha provveduto alla proposta di sostituzione per equivalente, la proposta si intenderà accettata.
In entrambi i tipi di contratto deve essere sempre allegato il computo metrico.
Impresa, personale, oneri previdenziali e assicurativi
La legge di bilancio del 2022 ha introdotto l’obbligo di riportare, all’interno dei contratti di appalto, l’indicazione dei contratti collettivi di settore applicati. Tale indicazione deve essere fatta solo nei seguenti casi:
- Il committente vuole usufruire delle detrazioni fiscali;
- L’importo dei lavori supera i 70.000 €.
In tutti gli altri casi questa indicazione non è obbligatoria, ma comunque consigliata.
Ecco come riportare questa informazione all’interno del contratto:
L’Appaltatore dichiara di avere le seguenti posizioni previdenziali e assicurative:
INPS . . . . . . . . . . . . . . . . . .
INAIL . . . . . . . . . . . . . . . . . .
CASSA EDILE . . . . . . . . . . . . . . . . . .
di applicare integralmente il contratto collettivo nazionale e territoriale dell’edilizia;
di avere sottoscritto contratto di assicurazione per la RC professionale “All Risks” – C.A.R. polizza n. . . . . . . . . . . . . . . . . . col massimale di euro . . . . . . . . . . . . . . . . . . Compagnia . . . . . . . . . . . . . . . . . . scadenza . . . . . . . . . . . . . . ..
(facoltativo) di impegnarsi a consegnare successivamente all’ultimazione dei lavori polizza assicurativa decennale a garanzia di . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Corrispettivo e modalità di pagamento
Siamo a un passaggio fondamentale del contratto di appalto: quanto, quando e come pagherai i lavori.
Il corrispettivo è la somma che pagherai per i lavori, risultante dall’offerta dell’impresa, e basata sul computo metrico redatto dal tuo tecnico. Ricordati che il corrispettivo è sempre senza iva, che verrà aggiunta in fase di pagamento.
Le modalità di pagamento definiscono la rateizzazione dei pagamenti e i rispettivi importi.
L’impresa ti chiederà un acconto prima di iniziare i lavori. Poi dovrai versare altri acconti in base agli stati di avanzamento dei lavori (S.A.L.), cioè al raggiungimento di certe quantità di lavoro eseguito. Il numero e gli importi degli acconti intermedi possono variare. Infine, c’è il saldo: da corrispondere dopo la conclusione (e accettazione) dei lavori. L’importo del saldo corrisponde al costo complessivo dei lavori di ristrutturazione, dal quale saranno detratti tutti gli acconti pagati.
L’importo del primo acconto, concordato tra committente e impresa, di solito si aggira intorno al 20% dei lavori (più è alto l’importo dei lavori minore, in proporzione, è l’acconto).
Il primo acconto è la somma che pagherai senza che l’impresa abbia eseguito nessun lavoro, mentre le altre rate (saldo compreso) le verserai mano a mano che i lavori vengono eseguiti.
Ma quando e come recuperare il primo acconto? Il modo più semplice sarebbe detrarlo da uno dei S.A.L. o dal saldo. Però il modo corretto è detrarlo, come quota parte, dagli acconti intermedi e dal saldo.
Vediamo un esempio di come si recupera il primo acconto.
| Lavori per importo di 100.000 € Acconto pari al 20%, cioè 20.000 € Tre stati di avanzamento lavori: al 25% (25.000 €), al 50% (25.000 €), al 75% (25.000 €) Saldo alla conclusione della ristrutturazione, pari al restante 25% dei lavori (25.000 €) Se provi a sommare, in questo modo avresti pagato: acconto 20.000 € + 3 acconti S.A.L. 25.000 € + saldo 25.000 € = 120.000 € totali. Vediamo come scontare correttamente il primo acconto: Primo acconto pari al 20% del totale = 20.000 € Acconto per S.A.L. n.1 (lavori eseguiti: 25% del totale) = 25.000 €, a cui sottrarre la percentuale dell’acconto (25.000€*20%) = 20.000 € S.A.L. n.2 (lavori eseguiti: 50% del totale) = 25.000 € – il 20% = 20.000 € S.A.L. n.3 (lavori eseguiti: 75% del totale) = 25.000 € – il 20% = 20.000 € Saldo, al 100% dei lavori = 25.000 € – il 20% = 20.000 € Totale pagato: primo acconto 20.000 € + 3 x S.A.L. (totale 60.000 €) + saldo 20.000 € = 100.000 € |
Esempio di come definire importi, modalità di pagamento e il recupero del primo acconto nel testo del contratto di appalto:
L’importo complessivo dell’appalto ammonta a € ……………………… (euro ………………………………………. / …………………………), IVA esclusa.
Il pagamento del corrispettivo avverrà nelle seguenti modalità:
Acconto pari a euro ………………. oltre IVA pari al ………% dell’importo complessivo dell’appalto, da corrispondere all’inizio dei lavori contestualmente alla sottoscrizione del “verbale di inizio lavori”, previa presentazione di fattura;
N° …. Stati di Avanzamento Lavori successivi pari a euro ………………. oltre IVA da pagarsi ogni qual volta si realizzano lavori per importi di € ……………………. (…………………………………/00), trattenendo ………. dell’acconto, in seguito ad emissione di certificato di pagamento ogni volta che i lavori eseguiti e contabilizzati raggiungano l’importo di cui sopra;
Rata finale (importo presunto pari a euro ……………………………………. oltre IVA) a saldo di tutti i lavori derivanti dalla contabilità finale redatta dalla D.L.
Durata dei lavori
Nel contratto di appalto non è importante definire solo quanto dureranno i lavori, ma anche come e quando vanno calcolate le penali per eventuali ritardi.
Ecco come lo si può scrivere nel contratto di appalto della ristrutturazione:
I lavori avranno inizio il . . . . . . . . . . . . . . . . . . e dureranno. . . . . . . . giorni naturali e consecutivi
La consegna del cantiere, l’inizio e l’ultimazione dei lavori saranno documentati con specifici verbali controfirmati dall’Appaltatore e dal Committente (o Direttore dei Lavori).
Per ogni giorno di ritardo sul termine di ultimazione dei lavori di cui al primo comma, l’Appaltatore, sempreché il ritardo sia a lui imputabile, è tenuto a corrispondere una penale giornaliera del ……‰ pari a € . . . . . . (euro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .)
Resta ferma la facoltà per il Committente, nel caso di ritardi superiori a . . . . . . . . . . . . . . . . . ., imputabili all’Appaltatore, di richiedere la risoluzione del contratto a mezzo lettera raccomandata A.R e il risarcimento dei danni effettivamente subiti a causa dell’inadempimento.
Se il termine di cui al primo comma non viene rispettato per fatto riconducibile al Committente, l’Appaltatore ha diritto ad un termine suppletivo pari al ritardo, ovvero pari al diverso termine concordato tra le parti. In tal caso sarà ridefinito un nuovo termine sia per la ripresa dei lavori che per l’ultimazione.
Qualsiasi variazione aggiuntiva ai lavori del presente contratto comporterà sempre la concessione di un termine suppletivo per l’ultimazione dei lavori stessi, da convenirsi tra le parti o proporzionalmente all’entità dei lavori aggiunti e al termine inizialmente stabilito per l’esecuzione dei lavori commissionati.
Attenzione: i giorni si indicano “naturali e consecutivi” e non “lavorativi”. Significa che si comprendono nel calcolo le domeniche e i giorni festivi.
La penale solitamente è pari al 3‰ per ogni giorno di ritardo.
Inoltre, all’aumentare della quantità di lavoro necessario (per varianti decise da te o problematiche varie non dipendenti dall’impresa) bisogna concedere giorni supplementari.
Consiglio: cerca di non essere troppo pignolo sulla data di consegna dei lavori: se l’impresa tarda di qualche giorno è inutile far scattare le penali, a meno che i termini fissati non siano perentori per tuoi motivi personali e l’impresa ne sia stata informata preventivamente.
Un contratto di appalto completo
Ora conosci quali sono gli articoli importanti che devono essere presenti in un contratto di appalto per lavori di ristrutturazione. Abbiamo fatto un elenco dei punti che non devono mai mancare, però i contratti di appalto per la ristrutturazione possono essere più articolati: possono avere oltre 20 articoli, essere divisi in capitoli, ed avere allegati.
All’interno di un contratto di appalto completo ci sono articoli relativi a: come devono essere svolti e verificati i lavori e come approvare e calcolare eventuali varianti. Inoltre quali sono gli obblighi del committente e dell’appaltatore, se è concesso il subappalto, ed altro ancora.
Ogni impresa e ogni tecnico hanno i loro contratti di appalto-tipo, ma tu che ci metti i soldi devi saper individuare se sono presenti tutte le tutele necessarie per te.
Scrivere un contratto corretto è solo un passaggio della ristrutturazione, anche se è uno dei più importanti, perché è il documento che sancisce come spenderai i tuoi soldi.
Nel manuale Ristruttura la tua casa in 7 passi c’è un capitolo dettagliato dedicato al contratto di appalto e come bonus trovi uno schema di contratto per appalti privati in formato editabile.
