Le pratiche per la corretta chiusura di una ristrutturazione
Alla fine dei lavori di ristrutturazione, sono quattro gli adempimenti principali:
- Variazione catastale
- Attestato di prestazione energetica
- Dichiarazione di fine lavori
- Segnalazione certificata di agibilità
Questi sono gli adempimenti più comuni, ma non è sempre necessario farli tutti. Quelli elencati, riguardano una ristrutturazione che è stata realizzata presentando una CILA e in cui sono stati fatti:
- lo spostamento (demolizione e/o costruzione) di pareti interne
- il rifacimento di impianti e/o infissi e/o isolamento.
Se non è questo il tuo caso, allora potresti evitarne qualcuno.
Variazione catastale
La variazione catastale non è altro che la modifica della planimetria catastale. In questo modo, la planimetria sarà corrispondente alla nuova divisione interna degli ambienti.
Quindi non è necessaria se non sposti i muri.
Con la variazione della planimetria catastale viene aggiornata anche la visura catastale, il documento che riporta i riferimenti catastali dell’immobile e la sua rendita. Spesso in questi casi la rendita varia.
La variazione catastale va presentata all’Agenzia del Territorio e ha un costo burocratico di 50,00€. Ad occuparsene è solitamente un geometra la cui parcella parte da 250€ a salire.
Presentazione APE
APE è l’acronimo di Attestato di Prestazione Energetica. Il documento che riporta la classe energetica dell’immobile.
Va predisposto solo se cambiano le prestazioni energetiche dell’immobile. Alcuni esempi?
- Viene modificato l’impianto di riscaldamento (sostituendo la caldaia o l’impianto complessivo)
- Vengono sostituiti gli infissi
- Vengono isolate le pareti e/o i solai
Negli altri casi, l’APE non è necessaria.
Tuttavia, tutti gli edifici devono avere l’APE, documento indispensabile per l’agibilità.
L’APE viene predisposto da un tecnico, che deve essere estraneo al progetto. Poiché certifica i dati dal punto di vista energetico non può essere coinvolto.
Ricorda che l’APE, per essere valido, deve essere caricato su un portale regionale.
Comunicazione di Fine Lavori (CFL)
La CFL è indubbiamente il documento principale per chiudere la pratica edilizia. È una dichiarazione da rendere tramite un modello nazionale unificato. E viene presentata a nome del titolare della pratica edilizia.
A questa comunicazione devono essere allegati dei documenti. Alcuni obbligatori a livello nazionale, altri determinati a livello regionale.
Il documento principale da allegare è la nuova planimetria della casa a seguito della ristrutturazione.
Attenzione! Quando si apportano modifiche in corso d’opera con la CILA non serve presentare una variante durante l’esecuzione dei lavori. Trattandosi di opere minori, si comunicano solo alla fine le modifiche avvenute.
A livello nazionale, queste sono le pratiche da fare alla fine della ristrutturazione. Possono esserci delle prescrizioni regionali (e ci sono spesso). Ad esempio, i documenti di discarica prodotti in fase di demolizione.
Ma la burocrazia non termina qui…
L’agibilità
L’ultima incombenza è la presentazione della nuova agibilità.
Ma l’agibilità non deve essere presentata ogni volta che si fa una ristrutturazione. Dipende da quali lavori vengono realizzate.
La definizione di agibilità viene data nel Testo Unico dell’Edilizia (d.pr. 380/2001, art. 24) e riguarda le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’edificio.
- Le condizioni di sicurezza riguardano le strutture e gli impianti;
- Le condizioni di igiene e salubrità riguardano le caratteristiche igienico-sanitarie dei locali. (A tal proposito, leggi l’articolo che ho scritto in merito);
- Il risparmio energetico riguarda gli impianti e l’involucro.
L’agibilità si aggiorna solo quando la ristrutturazione incide in modo significativo su tali parametri.
L’agibilità è una segnalazione che fa il proprietario della casa, la SCA. Puoi approfondire in questo articolo.
Comunque gli aspetti fondamentali sono:
- L’agibilità la presenti a nome tuo e deve essere asseverata da un tecnico abilitato;
- Ci sono alcuni allegati obbligatori;
- Nel caso in cui sia presentata dopo un intervento edilizio, può valere come dichiarazione di fine lavori.
Vediamo quali sono gli allegati minimi dell’agibilità:
- Documenti di identità del proprietario e del tecnico
- Ricevuta del versamento dei diritti di segreteria
- Pianta della casa
- Dichiarazioni di conformità di tutti gli impianti
- Dichiarazione di rispondenza per gli impianti realizzati (se la dichiarazione di conformità non era obbligatoria)
- Certificato di collaudo in caso di interventi strutturali o di prima agibilità
- Attestato di Prestazione Energetica
- Planimetria e visura catastale (non sempre richiesti)
Se l’agibilità vale anche come fine lavori, ricorda anche la rispettiva documentazione necessaria.
Le comunicazioni e i documenti per le Detrazioni fiscali
La gestione delle detrazioni fiscali è abbastanza complessa. C’è una svariata tipologia di documenti da raccogliere, conservare e presentare.
Naturalmente se ne occupano i tuoi tecnici. Ma se qualcosa non va sei tu che perdi il diritto alle detrazioni. Quindi è tuo interesse verificare che tutte le carte siano a posto.
Per avere una panoramica completa sul tema ho scritto una Guida alle Detrazioni Fiscali. La trovi in regalo insieme al manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi”.
Invece adesso vediamo qual è la documentazione da presentare e da conservare.
Ci sono due tipi di documenti nelle detrazioni fiscali:
- Quelli che devono essere protocollati
- Quelli che devi conservare
Tra i documenti da protocollare, c’è la pratica ENEA. Necessaria per poter fruire delle detrazioni relative all’efficientamento energetico. Invece tutti i documenti da conservare ti servono da esibire all’Agenzia delle Entrate in caso di verifica.
Questi documenti variano a seconda della detrazione fiscale che deciderai di sfruttare. Le più diffuse per la ristrutturazione sono:
- il Bonus casa
- l’Ecobonus.
Approfondiamo separatamente tutti i documenti per ognuna delle detrazioni.
I documenti del Bonus Casa
Il Bonus Casa, o detrazione del 50%, ti consente di portare in detrazione tutti i lavori di manutenzione straordinaria. È senza dubbio di quello più sfruttato nell’ambito delle ristrutturazioni. Se vuoi approfondire quali lavori comprende, leggi questo articolo aggiornato.
Documenti da caricare
Il bonus casa ti consente di detrarre anche interventi di efficientamento energetico.
In questo caso dovrai comunicarlo all’ENEA. Tale comunicazione deve essere fatta dal tecnico tramite un portale dedicato. I documenti riporteranno i dati inerenti ai risparmi ottenuti. Il portale, in seguito, rilascia una ricevuta che è naturalmente da conservare.
(NB: questi interventi non potrai detrarli anche con l’Ecobonus).
Se invece non fai interventi di efficientamento energetico, non dovrai aprire nessuna pratica all’ENEA. Quindi nessun documento da protocollare.
Documenti da conservare
La guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate riporta i documenti da conservare in modo chiaro:
- La pratica edilizia completa con cui è stato realizzato l’intervento. Quindi, devono esserci una CILA (o una SCIA) con tutti i documenti obbligatori di contorno.
NB! Non tutte le opere detratte richiedono la presentazione di una pratica edilizia. In questi casi è necessaria un’autocertificazione da parte del contribuente. - Deve essere presente la Notifica Preliminare, se necessaria;
- La variazione catastale, se necessaria;
- Le ricevute di pagamento dell’IMU, se dovuta;
- Dichiarazione di consenso da parte del proprietario dell’immobile (se i lavori sono eseguiti dall’affittuario);
- Copia di tutti i bonifici parlanti con cui sono stati pagati i lavori e delle fatture emesse;
- Copia della ricevuta ENEA (in caso di interventi di efficientamento energetico).
- Asseverazione di congruità delle spese a firma di un tecnico abilitato. Necessaria per lavori oltre i 10.000€ e per quelli di manutenzione ordinaria.
I documenti dell’Ecobonus
L’ecobonus è la detrazione fiscale dedicata alle opere di efficientamento energetico degli edifici. Sono opere che possono essere eseguite anche col Bonus Casa, ma che qui trovano una detrazione autonoma.
L’Ecobonus è un insieme di misure di detrazione suddivise per tipologia di opere, ognuna con regole, percentuali e massimali di detrazione differenti. Le principali misure sono:
- isolamento delle pareti e sostituzione di infissi
- sostituzione dell’impianto di riscaldamento
- automazione dell’impianto di riscaldamento (building automation)
- installazione di pannelli solari termici
- installazione di tende esterne e sistemi oscuranti
La detrazione varia, a seconda della misura, tra il 50% e il 65%.
Documenti da presentare
Nel caso di Ecobonus è sempre obbligatorio presentare la pratica all’ENEA. Non è unica ma deve esserne presentata una per ogni misura a cui si accede.
La presentazione avviene tramite il portale dedicato e se ne occupa un tecnico abilitato. Anche in questo caso viene rilasciata una ricevuta da parte dell’ENEA da conservare.
Documenti da conservare
I documenti da conservare rispetto al Bonus casa sono in parte diversi, vediamoli:
- La pratica edilizia completa con cui è stato realizzato l’intervento. Se non necessaria,il contribuente deve produrre un’autocertificazione;
- Deve essere presente la Notifica Preliminare, se necessaria;
- La variazione catastale, se necessaria;
- Le ricevute di pagamento dell’IMU, se dovuta;
- Dichiarazione di consenso da parte del proprietario dell’immobile (se i lavori sono eseguiti dall’affittuario);
- Copia di tutti i bonifici parlanti con cui sono stati pagati i lavori e delle fatture emesse;
- Copia delle bolle di consegna dei materiali e delle schede tecniche;
- Copia ricevuta ENEA (in caso di interventi di efficientamento energetico);
- Attestato di Prestazione Energetica (APE);
- Asseverazioni (tecniche) da parte di un tecnico abilitato.
- Asseverazione di congruità delle spese a firma di un tecnico abilitato. Necessaria per lavori oltre i 10.000€ e per quelli di manutenzione ordinaria.
Come chiudere la pratica edilizia: conclusioni
Credimi, gestire tutte le pratiche da fare a fine lavori è più facile a farsi che a dirsi. E conoscere quali sono i documenti necessari, sebbene fondamentale per te, non ti renderà autonomo nel farlo. D’altronde come committente dei lavori, non puoi pretendere di diventare progettista, imprenditore, muratore, idraulico, elettricista, etc…
Il tuo scopo è ottenere una ristrutturazione che ti soddisfi e che sia a norma. E il tuo compito è pianificare e gestire la ristrutturazione seguendo un percorso chiaro e corretto. Per farlo devi avere le giuste informazioni, e devi saper delegare ai giusti professionisti ciò di cui non hai competenza. Come la gestione di tutta la burocrazia di fine lavori.
