Se hai mai dovuto affrontare piccole irregolarità edilizie nella tua abitazione, conosci bene la frustrazione che possono causare. Il Decreto salva casa 2024, numero 69/2024 e convertito nella legge 105 del 24 luglio 2024, potrebbe essere esattamente ciò di cui hai bisogno. Questo decreto introduce una serie di strumenti pensati per semplificare la regolarizzazione di situazioni che finora sembravano irrisolvibili, pur non essendo un condono.
Il Contesto: Perché il Decreto Salva Casa è Necessario
Il mercato immobiliare italiano, negli ultimi anni, è rimasto bloccato a causa di innumerevoli piccole difformità edilizie. Queste difformità, per lo più ereditate dai precedenti proprietari o lasciate dai costruttori, si sono accumulate a causa di una normativa edilizia complessa e spesso confusa. La conseguenza è stata che molti proprietari di case si sono trovati nell’impossibilità di regolarizzare le loro abitazioni, con un impatto negativo non solo sulle compravendite, ma anche sulla possibilità di effettuare miglioramenti necessari, come l’efficientamento energetico.
In un contesto europeo in cui l’efficienza energetica degli edifici è diventata una priorità, l’Italia si è trovata in una posizione difficile. Da un lato, la direttiva europea Case Green impone scadenze stringenti per migliorare l’efficienza energetica di un gran numero di edifici; dall’altro, il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) vieta di usufruire delle detrazioni fiscali in presenza di abusi edilizi. Ecco quindi che il Decreto salva casa 2024 interviene come una soluzione pratica per sbloccare questa situazione di stallo.
Difformità del Patrimonio Edilizio Italiano e impossibilità di trasformazioni
Molti edifici in Italia presentano piccoli abusi edilizi. Un principio di base, stabilito dal D.pr. 380/2001, è che per effettuare qualsiasi intervento edilizio e per accedere alle detrazioni fiscali l’immobile deve essere totalmente conforme. Un immobile è conforme quando lo stato di fatto corrisponde a quello che scaturisce dalle pratiche edilizie con cui è stato realizzato e successivamente trasformato.
Di conseguenza questi piccoli abusi bloccano le trasformazioni e gli efficientamenti degli edifici.
La disciplina consente, in teoria, di regolarizzare gran parte delle difformità presenti. Ma alcune condizioni poste dalla normativa stessa alle volte lo rendono praticamente impossibile.
Fino all’entrata in vigore del decreto salva casa potevamo individuare due macro tipologie di “abusi”: quelli considerate minori, che possiamo riassumere nella diversa posizione dei tramezzi non portanti interni delle abitazioni; quelli maggiori, all’interno di cui rientravano un’enorme quantità di abusi: dalla realizzazione di edifici senza regolare permesso, fino a diversa posizione di finestre o conformazione di elementi strutturali.
La prima tipologia è da sempre facilmente sanabile con una procedura abbastanza snella, la CILA in sanatoria (a patto di rispettare tutti i parametri edilizi attualmente in vigore).
La seconda tipologia invece richiede un procedimento più complesso, solitamente il permesso di costruire in sanatoria regolato dall’art. 36 del D.pr. 380/2001. E questo procedimento richiede una cosa in particolare: la cosiddetta doppia conformità. Cioè l’intervento abusivo (qualunque esso sia), deve essere a norma secondo la disciplina edilizio-urbanistica di quando è stato realizzato e di adesso. Capisci che è una condizione di non semplice verifica, che quindi blocca la regolarizzazione non solo di abusi gravi ma anche di difformità più piccole.
Principali Interventi del Decreto salva casa
Il decreto salva casa interviene su vari aspetti cruciali del Testo Unico dell’Edilizia per facilitare la regolarizzazione degli immobili:
- Recupero abitativo dei sottotetti: superamento delle distanze minime.
- Ampliamento dell’edilizia libera: vengono aggiunte nuove opere che possono essere realizzate senza necessità di permessi.
- Definizione dello stato legittimo dell’immobile: si semplifica la determinazione dello stato legittimo, rendendo più chiaro quali titoli abilitativi sono rilevanti.
- Cambio di destinazione d’uso senza opere: nuove regole per il cambio di destinazione d’uso, in relazione a quelli realizzabili senza necessità di eseguire interventi edilizi.
- Demolizione delle opere abusive: nuove disposizioni per la gestione delle opere abusive, con possibilità di alienazione e obbligo di demolizione.
- Espansione delle tolleranze costruttive ed esecutive: vengono aumentate le tolleranze consentite per differenze tra progetto e realizzazione.
- Distinzione tra lievi e gravi difformità: viene introdotta una distinzione chiara tra difformità minori e abusi gravi, con procedure di sanatoria differenziate.
Le Novità del Decreto salva casa 2024: Un’Analisi Dettagliata
Questo decreto apporta modifiche significative al Testo Unico dell’Edilizia, con l’obiettivo dichiarato di sbloccare il mercato immobiliare e di facilitare la regolarizzazione delle piccole difformità edilizie. Ma cosa cambia concretamente? Vediamolo punto per punto.
Recupero Abitativo dei Sottotetti: Più Spazio per Vivere
Una delle innovazioni più interessanti introdotte dal Decreto salva casa 2024 riguarda il recupero abitativo dei sottotetti. In molte regioni italiane, la legislazione consente già di trasformare i sottotetti in spazi abitabili, purché vengano rispettati determinati parametri. Tuttavia, uno dei principali ostacoli a questa trasformazione è rappresentato dalle norme sulle distanze minime dai confini e dagli altri edifici. Spesso i sottotetti si trovano in edifici storici, costruiti in epoche in cui le distanze minime attuali non esistevano o erano diverse.
Il Decreto salva casa 2024 ha aggiunto un nuovo comma, il 1-quater, all’articolo 2-bis del D.P.R. 380/2001, che consente di superare queste difficoltà. Questo significa che, in molti casi, sarà possibile trasformare i sottotetti in spazi abitativi, anche quando non è possibile rispettare le distanze minime previste dalla normativa attuale. Questo rappresenta una significativa opportunità per molti proprietari di case, soprattutto nei centri storici, dove queste limitazioni spesso impedivano il recupero di sottotetti inutilizzati.
Ampliamento dell’Edilizia Libera: Più Interventi Senza Permessi
Un altro punto fondamentale del Decreto salva casa 2024 riguarda l’ampliamento delle opere che rientrano nell’edilizia libera, ossia quelle che possono essere realizzate senza bisogno di permessi specifici. Il comma 1 dell’articolo 6 del D.P.R. 380/2001 definisce quali sono queste opere. Tra le novità introdotte dal decreto, spicca l’inclusione delle vetrate panoramiche amovibili (VEPA), già introdotte con la legge 142/2022, e ora estese anche ai porticati.
Prima dell’entrata in vigore del Decreto salva casa 2024, le VEPA potevano essere installate solo su balconi e logge. Ora, con il decreto, è possibile installarle anche nei porticati, a patto che questi non siano pubblici o privati con uso pubblico e che non si affaccino su aree pubbliche. Questa è una modifica importante, soprattutto nelle città italiane, dove i marciapiedi porticati sono comuni e spesso privati ma ad uso pubblico. La normativa evita che queste strutture vengano chiuse, preservando la loro funzione pubblica.
Inoltre, il decreto introduce ufficialmente tra le opere di edilizia libera anche le tende, le pergotende coperte con telo retrattile, con elementi di protezione solare mobili o regolabili, come le lamelle orientabili, e le pergole bioclimatiche. Queste strutture, oltre a migliorare l’estetica degli edifici, contribuiscono a regolare il microclima interno, favorendo il risparmio energetico.
Determinazione dello Stato Legittimo degli Immobili: Una Semplificazione Necessaria
Un altro aspetto critico affrontato dal Decreto salva casa 2024 riguarda la determinazione dello stato legittimo degli immobili, una questione emersa con forza durante l’applicazione del Superbonus. Lo stato legittimo di un immobile è la configurazione planimetrica e volumetrica ufficialmente assentita dai titoli edilizi. Questa definizione è stata introdotta nel Testo Unico dell’Edilizia nel 2020 e si trova al comma 1-bis dell’articolo 9.
Nella versione originale della legge, lo stato legittimo veniva determinato dal titolo abilitativo che aveva autorizzato la costruzione dell’edificio e dall’ultimo titolo che aveva interessato l’intero immobile. Questo significava che, per determinare lo stato legittimo di un edificio, era necessario esaminare sia il titolo che aveva autorizzato la costruzione, sia l’ultimo titolo che aveva interessato l’intero immobile.
Il Decreto salva casa 2024 ha modificato questa procedura, rendendola più semplice. Ora, lo stato legittimo è determinato dal titolo abilitativo che ha previsto la costruzione o dall’ultimo titolo che ha disciplinato l’intervento edilizio. Questo significa che è sufficiente verificare uno dei due titoli per determinare lo stato legittimo dell’immobile. Tuttavia, è stata introdotta una clausola che limita l’applicabilità di questa semplificazione: l’ultimo titolo edilizio è valido solo se l’amministrazione che lo ha rilasciato ha verificato la legittimità dei titoli precedenti.
Questa clausola ha l’effetto di ridurre l’impatto della modifica, che avrebbe potuto essere molto più flessibile. La maggior parte degli edifici in Italia è stata costruita in un periodo in cui le pratiche edilizie erano meno rigorose e precise rispetto ad oggi. In molti casi, la costruzione non seguiva fedelmente i progetti approvati, rendendo difficile definire con precisione lo stato legittimo di immobili che hanno subito interventi successivi. La semplificazione introdotta dal decreto rappresenta comunque un passo avanti importante, ma è evidente che rimangono delle complessità che non sono state completamente risolte.
Cambio di Destinazione d’Uso: Meno Burocrazia per Adattare gli Spazi
Il Decreto salva casa 2024 introduce anche importanti novità in tema di cambio di destinazione d’uso degli immobili, un tema cruciale per chi desidera adattare i propri spazi a nuove esigenze, senza dover affrontare un processo burocratico lungo e complesso.
L’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001 disciplina i cambi di destinazione d’uso considerati urbanisticamente rilevanti. Fino all’introduzione del decreto, il cambio di destinazione d’uso tra diverse categorie funzionali (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale) era considerato un intervento urbanisticamente rilevante, soggetto a tutte le regole e limitazioni previste dai piani regolatori.
Il Decreto salva casa 2024 introduce una semplificazione significativa: il cambio di destinazione d’uso senza opere, all’interno della stessa categoria funzionale, è sempre possibile. Questo significa che, ad esempio, trasformare un ufficio in un altro tipo di spazio commerciale non richiederà più complesse autorizzazioni. Inoltre, il decreto prevede che, per gli immobili situati nei centri storici, nelle aree residenziali e nelle aree di espansione residenziale (zone urbanistiche omogenee A, B, C), il cambio di destinazione d’uso senza opere sia sempre possibile anche tra diverse categorie funzionali, ad eccezione della categoria rurale.
Un altro punto importante riguarda la definizione di “senza opere”. Il decreto chiarisce che questo termine include anche le opere di edilizia libera, come la sostituzione di pavimenti, rivestimenti, infissi o la pitturazione degli interni. Di fatto, questo significa che interventi minori, necessari per adattare uno spazio a una nuova funzione, non saranno più considerati ostacoli alla realizzazione del cambio di destinazione d’uso.
Il decreto introduce anche un comma, il 1-quater, che consente agli strumenti urbanistici comunali di regolare il cambio di destinazione d’uso affinché l’unità immobiliare si conformi a quella prevalente delle altre unità presenti nello stesso immobile. Ad esempio, se in un edificio vi sono solo residenze e un negozio, il Comune potrebbe decidere che il negozio può essere trasformato in residenza, ma non viceversa.
Infine, viene previsto un regime particolare per le unità immobiliari situate al piano seminterrato e al primo piano fuori terra. In questo caso, sono le Regioni a decidere se consentire il cambio di destinazione d’uso secondo le modalità previste dal decreto, tenendo conto delle specifiche esigenze urbanistiche e ambientali di ciascun territorio.
Agibilità degli Immobili: Nuove Norme per una Maggiore Flessibilità
Uno degli aspetti più innovativi del Decreto salva casa 2024 riguarda le modifiche apportate alla normativa sull’agibilità degli immobili. L’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 disciplina l’agibilità, un requisito fondamentale per poter abitare o utilizzare legalmente un immobile.
Prima dell’introduzione del decreto, i requisiti per ottenere l’agibilità erano piuttosto rigidi, soprattutto in termini di altezze minime dei locali e dimensioni degli alloggi. Ad esempio, l’altezza minima dei locali abitabili doveva essere di 2,7 metri, e la superficie minima di un alloggio per una persona doveva essere di 28 mq, mentre per due persone era di 38 mq.
Il Decreto salva casa 2024 ha introdotto una maggiore flessibilità, riducendo alcuni di questi requisiti. In particolare, l’altezza minima dei locali abitabili è stata ridotta a 2,4 metri, mentre la superficie minima degli alloggi è stata ridotta a 20 mq per una persona e a 28 mq per due persone. Queste modifiche sono pensate per facilitare la conformità degli edifici esistenti alle norme igienico-sanitarie, senza dover affrontare costosi e complessi interventi strutturali.
Tuttavia, il decreto introduce anche nuove condizioni per ottenere l’agibilità in deroga ai requisiti standard. Il comma 5-ter specifica che, per ottenere l’agibilità con le nuove altezze e superfici minime, è necessario dimostrare che l’immobile è adattabile per essere utilizzato da una persona con disabilità, in conformità con la normativa sul superamento delle barriere architettoniche.
Inoltre, l’edificio in cui si trovano i locali per i quali si richiede l’agibilità deve essere tra quelli che il piano regolatore comunale prevede siano sottoposti a interventi di recupero edilizio e miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie. In alternativa, è possibile presentare un progetto di ristrutturazione che dimostri il miglioramento delle altre caratteristiche igienico-sanitarie dell’immobile, in particolare la ventilazione e l’areazione.
Queste nuove disposizioni rappresentano un importante passo avanti verso una maggiore flessibilità nella normativa sull’agibilità, ma è evidente che, in alcuni casi, potrebbero rendere più complicato ottenere l’agibilità per immobili che non soddisfano pienamente i requisiti standard.
Tolleranze Costruttive ed Esecutive: Un Approccio Pragmatico alla Regolarizzazione
Un altro aspetto chiave del Decreto salva casa 2024 riguarda le tolleranze costruttive ed esecutive, ovvero quelle piccole differenze tra il progetto approvato e la realizzazione effettiva di un edificio che, in passato, potevano creare gravi problemi dal punto di vista della conformità edilizia.
L’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001 definisce le tolleranze costruttive come le differenze tra le misure riportate nei progetti assentiti e quelle effettivamente realizzate. Prima dell’entrata in vigore del decreto, la tolleranza era fissata al 2% delle misure previste dal progetto. Questo significa che qualsiasi differenza superiore al 2% era considerata una difformità e poteva comportare la non conformità dell’immobile.
Il Decreto salva casa 2024 introduce un approccio più flessibile, con tolleranze che variano dal 2% al 6% a seconda della superficie dell’immobile:
- 2% per unità immobiliari con superficie utile superiore a 500 mq.
- 3% per unità immobiliari con superficie utile compresa tra 300 e 500 mq.
- 4% per unità immobiliari con superficie utile compresa tra 100 e 300 mq.
- 5% per unità immobiliari con superficie utile inferiore a 100 mq.
- 6% per unità immobiliari con superficie utile inferiore a 60 mq.
Queste nuove percentuali di tolleranza rappresentano una boccata d’aria per chi deve affrontare la regolarizzazione edilizia, soprattutto per gli edifici più vecchi, dove le differenze tra il progetto e la realizzazione effettiva sono spesso inevitabili.
Il decreto estende inoltre la tolleranza del 2% anche a una serie di altri parametri edilizi, tra cui le distanze dal confine (ad esempio, da 5,00 m a 4,90 m) e le distanze tra fabbricati (ad esempio, da 10,00 m a 9,80 m), oltre che ai requisiti igienico-sanitari (ad esempio, altezza minima da 2,70 m a 2,646 m).
Per quanto riguarda le tolleranze esecutive, il decreto introduce una maggiore chiarezza normativa, elencando in modo dettagliato le irregolarità geometriche e le differenze nelle finiture che possono essere considerate tollerabili. Tra queste rientrano:
- Minore dimensionamento dell’edificio rispetto al progetto approvato.
- Mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali.
- Irregolarità esecutive di muri esterni e interni.
- Differente ubicazione delle aperture interne.
- Differente esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria.
- Errori progettuali corretti in cantiere.
- Errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Questa chiarezza normativa è fondamentale per evitare contestazioni durante i lavori edilizi e per rendere più semplice la conclusione delle opere, assicurando che piccoli errori o variazioni non compromettano la conformità dell’immobile.
Difformità Lievi e Gravi: Sanatoria Differenziata per un Maggiore Equilibrio
Uno degli aspetti più delicati affrontati dal Decreto salva casa 2024 riguarda la possibilità di sanare le difformità edilizie. La vecchia normativa prevedeva un unico procedimento di Accertamento di Conformità, disciplinato dall’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia. Questo procedimento richiedeva la cosiddetta doppia conformità, ossia che l’opera abusiva fosse conforme sia alla normativa vigente al momento della sua realizzazione, sia a quella in vigore al momento della richiesta di sanatoria.
Il Decreto salva casa 2024 introduce una distinzione tra difformità lievi e gravi, offrendo percorsi di sanatoria differenziati a seconda della gravità delle difformità:
Alienazione e Demolizione di Opere Abusive: Nuove Strategie per Contrastare l’Abusivismo
Il Decreto salva casa 2024 introduce anche importanti novità in tema di alienazione e demolizione delle opere abusive, una questione di grande rilevanza in un Paese come l’Italia, dove l’abusivismo edilizio è stato storicamente molto diffuso.
L’articolo 31 del Testo Unico dell’Edilizia disciplina le azioni che l’amministrazione comunale deve intraprendere quando rileva la realizzazione di un’opera senza permesso o in difformità sostanziale. Prima dell’entrata in vigore del decreto, l’amministrazione doveva ingiungere al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione dell’opera. Se tale ordine non veniva eseguito entro 90 giorni, il bene passava gratuitamente al patrimonio comunale, e al responsabile dell’abuso veniva comminata una multa, i cui proventi servivano a ripristinare lo stato dei luoghi.
Il Decreto salva casa 2024 introduce alcune nuove disposizioni per rendere più efficace il contrasto all’abusivismo edilizio:
Conclusioni: Il Decreto salva casa 2024 Cambierà Davvero il Mercato Immobiliare?
Il Decreto salva casa 2024 rappresenta un tentativo concreto di risolvere problemi che hanno afflitto il mercato immobiliare italiano per anni. Semplificando le procedure e introducendo nuove opportunità di regolarizzazione, questo provvedimento potrebbe dare una nuova vita a molti edifici e facilitare le operazioni di compravendita e ristrutturazione.
Tuttavia, resta da vedere se le disposizioni contenute nel decreto saranno sufficienti a sbloccare un numero significativo di immobili e se i proprietari saranno disposti a intraprendere un percorso che, anche a fronte delle evidenti semplificazioni, potrà comunque rivelarsi lungo e complesso.
In un contesto in cui l’Europa impone scadenze stringenti per l’efficientamento energetico degli edifici, e in cui le detrazioni fiscali possono essere utilizzate solo per interventi su immobili privi di abusi e difformità, il Decreto salva casa 2024 si muove nella direzione giusta, ma il suo successo dipenderà in gran parte dalla capacità dei proprietari di casa di cogliere le opportunità offerte dal nuovo quadro normativo.
In definitiva, se stai pensando di vendere, comprare o semplicemente migliorare la tua casa, vale la pena di informarti su come queste nuove norme potrebbero aiutarti. Anche se il cammino potrebbe non essere sempre semplice, le opportunità offerte dal Decreto salva casa 2024 rappresentano un passo importante verso una maggiore regolarità e sostenibilità nel settore edilizio.
