Ogni ristrutturazione è composta da due aspetti precisi e distinti: le scelte progettuali e tecniche da prendere, un processo da seguire per realizzarla.
Tutti i committenti si concentrano sul primo aspetto e ritengono che sia sufficiente occuparsi solo di quello, ma ignorano completamente il secondo aspetto, che invece è quello che realmente determina l’esito di una ristrutturazione.
Nell’articolo di oggi ti farò vedere tre errori in cui incappano tutti i committenti che ristrutturano senza conoscere il corretto processo da seguire.
Se hai un ottimo progetto ma applichi un processo di ristrutturazione sbagliato dovrai affrontare infiniti problemi che porteranno i lavori a costare fino al doppio di quanto preventivato, essere eseguiti male e a volte a non vederne mai la fine.
Se applichi un corretto processo di ristrutturazione non correrai il rischio di avere un progetto sbagliato perchè tutto andrà esattamente come deve andare. L’unica possibilità che le cose vadano male sarebbe un sabotaggio della tua ristrutturazione da parte tua…
Perchè i committenti quasi mai prestano attenzione al processo?
I motivi sono tre:
- Non sono a conoscenza del fatto che esista un processo per ristrutturare;
- Immaginano che esista un processo ma non sanno dove trovarlo e quindi lasciano perdere;
- Credono di sapere perfettamente come si gestisce una ristrutturazione.
Il risultato però è sempre lo stesso: si avventurano nella ristrutturazione di casa propria con tanta buona volontà e nessuna esperienza, convinti di riuscire a domare un mostro che poi immancabilmente si rivela essere più grande delle loro capacità.
Se sei arrivato a leggere fino a qui e non hai chiuso questo articolo, a questo punto do per certo che tu sia più sveglio della maggior parte delle persone che si avventura quotidianamente in una ristrutturazione e quindi sei alla ricerca delle giuste informazioni per non sbagliare prima di tutto il processo da applicare.
Come per tutti i processi produttivi del mondo la prima cosa da fare è individuare, saper riconoscere e imparare ad evitare gli errori che potrebbero mandare a monte l’intero processo prima ancora di iniziarlo.
Quindi in questo articolo ti sbatterò in faccia i tre principali “errori di processo” della ristrutturazione.
Evitali e sarai già all’80% del tuo percorso.
ERRORE DI PROCESSO N°1: AFFIDATI DIRETTAMENTE ALL’IMPRESA
Questo è L’ERRORE.
È talmente tanto diffuso che oltre il 90% delle ristrutturazioni in Italia viene affidato direttamente alle imprese.
E puntualmente tutte queste ristrutturazioni sono causa di lamentele e contestazioni da parte dei committenti.
Molte persone mi scrivono mail o messaggi privati su facebook chiedendomi aiuto per risolvere i problemi che si trovano a dover affrontare per aver commesso questo errore. Ma puoi trovarli anche tra i commenti agli articoli del blog o ai post della mia pagina facebook.
Nei casi più gravi mi sono ritrovato a leggere richieste di questo tipo (mi scuserai se non faccio nomi, luoghi e ho addolcito un po’la pillola, si tratta di questioni molto delicate e confidenziali):
“Dovevo ristrutturare casa e ho chiamato l’impresa che mi ha suggerito mio cugino e che gli aveva già ristrutturato casa. Non abbiamo firmato nessun contratto ma ci siamo accordati sui lavori e sull’importo che mi ha scritto su un’offerta firmata da lui.
Ora però sono passati già 5 mesi, io gli ho pagato quasi tutti i lavori ma non ne ha fatti nemmeno un terzo e sono scomparsi…non riesco più a rintracciarli.
Sono disperato…cosa devo fare?”
C’è un’unica risposta possibile ad una situazione del genere: non puoi fare un ca***o. Sono stato abbastanza chiaro?
Chiaramente questi sono casi estremi, ma le cose che non possono andare bene commettendo questo errore sono innumerabili.
Perchè le cose finiscono sempre male quando ti affidi direttamente ad un’impresa? Perchè si tratta di un errore?
Non si tratta di motivazioni intuitive se non si conosce approfonditamente il settore delle ristrutturazioni. In fondo il ragionamento che fanno la maggior parte dei committenti di per sè è logico: “devo ristrutturare, a chi mi rivolgo? A chi dovrà eseguire i lavori di ristrutturazione!”. Se non conoscessi il settore lo farei anche io.
I motivi per cui rivolgersi direttamente ad un’impresa è un errore sono almeno tre:
- Le imprese, per prendere un lavoro, si ritrovano a fare offerte con un margine di utile (il loro guadagno) ridottissimo. Quindi il preventivo che ti fanno è falso e non sarà rispettato (o altrimenti falliscono…);
- Le imprese sono allergiche alla burocrazia (obbligatoria) legata ad una ristrutturazione. Devono già occuparsi della loro burocrazia (gli adempimenti per lavorare), quindi cercano in tutti i modi di farti evitare le pratiche edilizie (ulteriori costi e controlli);
- Nessuno controlla i lavori che fanno. Un controllore qualificato è necessario, ma non averlo significa maggiore libertà per le imprese di fare quello che vogliono.
Qui sopra hai letto le motivazioni per cui affidare i lavori direttamente all’impresa è un errore…ecco alcune conseguenze:
- I lavori da realizzare sono scelti dall’impresa (esiste un progetto?);
- La durata dei lavori è indefinita;
- La ristrutturazione è abusiva;
- Il costo dei lavori raddoppia o triplica;
- Non viene data nessuna assistenza dopo i lavori.
L’argomento è complesso e articolato, qui lo abbiamo appena scalfito: ho scritto un articolo in cui ti spiego approfonditamente i motivi per cui affidare i lavori direttamente ad un’impresa è un errore. Lo puoi trovare qui: I motivi per cui in una ristrutturazione non dovresti mai chiamare l’impresa per prima (articolo che mi ha provocato anche aspre critiche, con messaggi privati che non riporto, da parte di alcuni impresari che si sono sentiti scottati).
Quindi rivolgerti direttamente ad un’impresa quando devi ristrutturare casa è un errore grave, di quelli da matita rossa.
Cosa puoi fare però in alternativa?
C’è solo una risposta: adottare l’unico processo corretto che esiste al mondo per la tua ristrutturazione.
- Assoldare un progettista
- Fargli fare un progetto a regola d’arte
- Chiedere più preventivi alle imprese sulla base del progetto
- Selezionare l’impresa che ti fa l’offerta migliore (non la più economica mi raccomando!)
- Stipulare un contratto di appalto dei lavori blindato
Come trovare il progettista? Da cosa deve essere formato un progetto a regola d’arte? Come individuare le imprese a cui chiedere i preventivi? Come chiedere i preventivi? Come selezionare l’impresa giusta? Come stipulare un contratto blindato?
ERRORE DI PROCESSO 2: INFISCHIATI DELLE PRATICHE EDILIZIE
Lo so: la burocrazia è sempre una scocciatura, ci ho a che fare tutti i giorni e sono il primo a dirlo.
E lo sono anche e soprattutto quando devi fare dei lavori dentro casa tua e ti chiedi “ma cosa gliene frega al Comune di quello che sto facendo?”.
Sai quanti clienti ho perso perchè sono stato irremovibile sulla necessità di fare le pratiche edilizie necessarie come Dio comanda?
In Italia c’è una cultura diffusa per cui, pur di risparmiare qualcosa, si possano evitare questi adempimenti perchè “tanto chi vuoi che se ne accorga?”.
E in questo atteggiamento, come abbiamo visto poco fa, ti viene incontro l’impresa (quella che hai contattato senza prima passare dal tecnico): se la burocrazia è una scocciatura per te figurati per loro!
Il fatto è che se loro in qualche modo possono essere giustificate nella cosa tu non lo sei affatto: se sorge qualche problema sono tutti ed esclusivamente tuoi! Le pratiche edilizie sono documenti che devi fare a nome tuo e non a nome loro.
Ti do una pessima notizia: quando ristrutturi casa sono sempre obbligatorie delle pratiche edilizie. Se hai voglia di sbattere un po’ la testa leggiti il dpr 380/2001, il testo unico sull’edilizia.
Ma, a parte quello che dice la legge, vuoi sapere quali sono i reali motivi per cui è un errore madornale non fare tutte le pratiche burocratiche necessarie quando ristrutturi? Eccoti i più evidenti:
- Se succede qualche incidente durante i lavori e non è tutto a posto chi ci finisce di mezzo sei tu (e stiamo parlando di responsabilità penali, non solo civili);
- Senza le dovute pratiche edilizie non puoi accedere alle detrazioni fiscali…bella fregatura no?
- In caso di verifiche sull’immobile per qualsiasi motivo se non è tutto in regola se ne accorgono! E sono multe salate…(negli ultimi anni sono sempre più frequenti le verifiche, con sopralluoghi, delle superfici ai fini delle tasse sui rifiuti);
- Se in futuro dovrai vendere casa sarà necessaria almeno una planimetria catastale corretta, ma (fortunatamente) nelle compravendite si stanno diffondendo sempre di più le richieste di relazioni sulla conformità globale dell’immobile…e la tua non lo sarebbe;
- In caso di successione tutti i problemi vengono scaricati sui tuoi figli. Ti faccio i miei migliori auguri per una vita lunga e in salute, ma vuoi lasciare la polpetta bollente a loro?
Chiaramente una pratica edilizia presuppone la presenza di un tecnico che abbia fatto un progetto e che lo abbia fatto, tra l’altro, rispettando tutti i parametri di igiene e salubrità imposti dai regolamenti comunali per gli ambienti residenziali. Vuoi vivere in una casa che ti garantisce condizioni di vita dignitose o no?
Se per te questi non sono motivi sufficienti per decidere di investire qualche soldo nella regolarità della tua ristrutturazione allora cosa ci stai a fare ancora su questo sito?
Anche in questo caso la soluzione è seguire l’unico processo corretto per ristrutturare. Cioè assoldare il famoso progettista di cui al punto 1 dell’elenco che ti ho messo al paragrafo precedente.
Questo tecnico, oltre a farti il progetto, avrà anche il compito di preparare:
- Le pratiche edilizie comunali (solitamente CILA)
- Tutte le comunicazioni necessarie agli enti
- La variazione catastale
- La segnalazione di agibilità (se necessaria)
D: “Tu conosci quali sono tutte le pratiche che deve presentare un progettista, dall’inizio alla fine, perchè la tua ristrutturazione sia totalmente in regola?”
R: “Deve saperle il progettista!”
ERRORE 3: NON AFFIDARTI AD UN’UNICA IMPRESA
Alla fine del primo errore ti ho messo una sintesi del processo che devi seguire per la tua ristrutturazione e hai visto come la scelta dell’impresa avviene solo alla fine.
Ora però è importante che tu capisca che nei tuoi lavori di ristrutturazione l’impresa con cui avrai a che fare deve essere una e una sola.
Sai perchè ci tengo a sottolineare questa cosa?
Ho avuto a che fare con molti clienti che, al momento di scegliere l’impresa a cui affidare i lavori, mi hanno detto cose del genere: “però gli impianti elettrici li facciamo fare a mio cugino che è elettricista e l’idraulico lo porto io che ce n’è uno che mi deve un favore…”
Ma come? Hai fatto tanto per evitare tutti i casini dati dal rivolgersi direttamente all’impresa e ora li vuoi tirare fuori da capo decidendo di affidare i lavori un po’a questo e un po’a quello? E per cosa poi? Per la speranza di risparmiare qualcosa?
Il gioco non vale mai la candela. Se all’apparenza ti potrà sembrare di risparmiare perchè riesci a raccogliere le offerte migliori per ogni lavorazione che viene fatta durante la tua ristrutturazione, la realtà è esattamente il contrario. Infatti vai incontro a due problemi certi:
- Lavori eseguiti male
- Costi nettamente maggiori
Ti racconto una situazione che ho osservato di persona perchè capitata ad un mio socio. Non si tratta di una ristrutturazione ma della costruzione di una villa…ma in questo caso non fa molta differenza.
Il committente decide di affidare le varie parti dei lavori da svolgere a diverse imprese. Quindi:
- impresa A realizza le strutture
- impresa B si occupa delle finiture edili
- impresa C installa gli impianti elettrici
- impresa D installa gli impianti di riscaldamento pavimento (alimentati a gas)
- impresa E installa gli impianti di raffrescamento (ti tipo elettrico)
- impresa F insalla gli impianti di energie rinnovabili
6 imprese diverse in cantiere, tutte chiamate singolarmente dal committente, che non si erano mai viste prima e che soprattutto non avevano mai collaborato assieme. E naturalmente senza nessuno a gestirle se non il mio povero collega che lottava quotidianamente tra mille telefonate e furiosi litigi per fare in modo che i lavori procedessero (tutte cose che però non sono il compito di un direttore dei lavori…)
Per farla breve il risultato di questa scelta è stato che:
- Durante i lavori non c’era alcun tipo di coordinamento tra le varie imprese in quanto non era chiaro quale fosse l’impresa che dovesse gestire il tutto. Ciò ha portato a continua confusione e innumerevoli problemi sia di tempi che di qualità dell’esecuzione.
- Nessun impianto è stato realizzato in modo coordinato con l’altro. Cosa significa? Che il committente si è ritrovato con più impianti che fanno la stessa cosa (ad esempio l’impianto di riscaldamento a pavimento poteva essere usato anche per raffrescare), ci sono infiniti sprechi di energia, e per far funzionare il tutto hanno realizzato un vano tecnico di controllo degno di uno shuttle.
Cosa ti insegna questo esempio? Due cose:
- Tutto, ed in particolare gli impianti, deve essere sempre progettati PRIMA. Sicuramente il tuo appartamento non avrà le stesse necessità di una villa di 400mq, ma senza un progetto unitario e coerente rischi di sprecare soldi in lavori sbagliati e inutili;
- Ma soprattutto che devi affidare i lavori ad un’unica impresa.
I motivi per cui i lavori devono essere affidati ad un’unica impresa sono veramente tanti ma possono essere riassunti in un’unica cosa: è l’unico scelta che ti garantisce una perfetta coordinazione di tutte le fasi dei lavori.
Le imprese di ristrutturazione non hanno mai in organico tutti gli artigiani che servono per una ristrutturazione: solitamente hanno operai edili e subappaltano tutti gli altri lavori (solitamente gli impianti). Però lavorano sempre con gli stessi artigiani, con cui hanno un rapporto duraturo e con cui sanno come coordinarsi. I lavori vengono svolti tra squadre di operai che si conoscono e che sono abituate a lavorare insieme. E sarà chiaro chi comanda in cantiere (l’impresa a cui tu hai affidato i lavori) e chi decide quando deve andare una determinata squadra (sempre l’impresa a cui hai affidato i lavori).
I lavori di ristrutturazione non procedono a compartimenti stagni: prima i muratori fanno tutti i loro lavori, poi arrivano gli idraulici e fanno gli impianti di riscaldamento e del bagno, poi arriva l’elettricista e ti fa l’impianto. Non è assolutamente così.
Tutti questi professionisti devono lavorare contemporaneamente e in più fasi all’interno del cantiere dei lavori di ristrutturazione e per ottenere un risultato certo e in tempi brevi è necessaria una perfetta coordinazione e un certo grado di conoscenza tra gli operai che lavorano insieme.
Sicuramente il preventivo complessivo dell’impresa sarà superiore rispetto alla somma di quelli spacchettati dei vari artigiani ma sei sicuro che anche il costo finale sarà ancora più alto?
I maggiori tempi per realizzare i lavori, gli inevitabili problemi da risolvere, lo spreco di materiali…sono tutte cose che pagherai caro con un aumento inaspettato dei costi.
Se chiami un’impresa edile per i lavori in muratura e poi tuo cugino Franco per gli impianti elettrici e tuo cognato Pasquale per gli impianti idrici ti assicuro che non risparmirai e avrai un risultato peggiore che affidandoti ad una sola impresa.
3 ERRORI EVITATI E HAI RISOLTO TUTTI I TUOI PROBLEMI?
Nell’articolo di oggi ti ho svelato qualcosa che sono sicuro nessuno ti aveva mai detto: ogni ristrutturazione ha due anime ben precise e distinte, il progetto e il processo.
Il progetto riguarda tutte le scelte distributive, di materiali e tecnologiche che è necessario compiere prima di una ristrutturazione.
Il processo è il meccanismo che accompagna tutta la tua ristrutturazione, prima durante e dopo il progetto. Il processo si applica a partire dall’idea di progettare a dopo che l’ultimo operaio se n’è andato di casa.
Io sono un progettista e per me il progetto è fondamentale: progettare è l’essenza del mio lavoro e difenderò sempre la sua centralità nella ristrutturazione.
Tu sei il committente e devi pensare al tuo interesse personale: il processo per te deve avere la precedenza sul progetto. Se applichi il processo giusto il progetto perfetto verrà di conseguenza.
Qui hai potuto leggere tre enormi errori di processo, di quelli che possono minare dalle fondamenta le possibilità di riuscita della tua ristrutturazione.
Il giusto processo di per sè è abbastanza semplice, ti ho elencato le principali fasi di cui è composto in questo e in altri articoli. La vera difficoltà è sapere come metterlo in pratica: ci sono tante cose che devi conoscere e non troverai nessuno che te le spiega.
Una volta capito di dover applicare un processo alla tua ristrutturazione e dopo aver individuato gli esatti passaggi che lo compongono, potresti sentirti abbandonato. Non sarà il tuo progettista a spiegartelo, non sarà di certo l’impresa a farlo.
