Oggi ti spiego il motivo per cui, quando decidi di ristrutturare casa tua, l’ultima cosa che devi fare è partire col chiamare l’ impresa di ristrutturazione.
Tu probabilmente non lo sai ma il mercato delle ristrutturazioni di appartamenti in Italia è assolutamente dominato dalle imprese. Quando ti dico che è dominato dalle imprese non intendo che, come è normale che sia, sono loro ad eseguire i lavori…questo è scontato…ma intendo che nella maggior parte dei casi tutte le fasi di una ristrutturazione sono gestite completamente da loro:
sono loro ad essere contattate per prime dai committenti e sono loro che tentano (e spesso ci riescono) di fornire quello che chiamano “pacchetto completo”: progettazione, pratiche edilizie, esecuzione. Tu non devi preoccuparti di niente. Ti ho già parlato in un altro articolo delle ristrutturazioni chiavi in mano, abbiamo visto i pregi e i difetti di questa formula che ormai è molto diffusa.
In realtà c’è anche un’altra categoria di imprese (la maggior parte purtroppo): le imprese che, sprezzanti di ogni tuo interesse e di qualsiasi legge, consigliano sempre e invariabilmente “di non fare nessuna pratica edilizia che tanto è inutile”. Se le prime sono temerarie, queste sono folli.
Oggi ti spiego come mai gettarti subito nelle braccia di un’ impresa di ristrutturazione è l’errore più grave che puoi fare, che potrebbe costarti lo spreco di un sacco di soldi, lavori fatti male e infiniti problemi dopo la fine dei lavori.
I REALI PROBLEMI DI UN’IMPRESA DI RISTRUTTURAZIONE
Che la prassi di rivolgersi direttamente all’ impresa di ristrutturazione sia quella di gran lunga più diffusa è un dato di fatto: non esistono statistiche specifiche in merito quindi devi fidarti di quello che ti dico io che bazzico il settore da ormai alcuni anni. Ogni volta che è possibile i committenti saltano a piè pari la consulenza di un tecnico per fidarsi ciecamente di tutto quello che gli dirà l’impresa di turno consigliata dall’amico.
In realtà ho avuto modo di constatare come spesso il committente che si affida direttamente all’impresa è convinto che sia il modo corretto per ristrutturare, mentre negli altri casi (cioè quando è cosapevole che forse un tecnico potrebbe dargli una grossa mano) crede di riuscire in questo modo ad ottenere un significativo risparmio sul costo finale dei lavori (o almeno di scansare la spesa inutile del tecnico).
Non temo di essere smentito se ti dico che questo è un errore grossolano (in gran parte causato anche dalla categoria a cui appartengo – i tecnici – incapaci di informare in modo corretto la maggior parte della popolazione…) e lo è principalmente per colpa di come funziona l’ impresa di ristrutturazione media che bazzica sul territorio italiano.
Uno dei grossi problemi del comparto edile italiano specializzato in ristruturazione di interni è che, a fronte di pochissime imprese ben strutturate e solide che sono in grado di offrire realmente un servizio completo, ci sono una miriade di piccole imprese che, se non controllate scrupolosamente, offrono un servizio mediocre con cui curano esclusivamente i propri interessi e di certo non quelli dei clienti.
Anche imprese che sono in grado di realizzare lavori a regola d’arte raramente sono strutturate in modo tale da poterti fornire un servizio completo che comprenda anche progettazione e cura degli aspetti burocratici. E questo nonostante spesso siano le prime a garantirti il servizio “chiavi in mano”.
I motivi per cui non può essere un’impresa edile a fornirti un servizio completo sono essenzialmente tre:
- La mentalità dei titolari
- La mancanza di aggiornamento
- Il margine ridotto di guadagno
Probabilmente elencate così per te queste cose non vogliono dire, quindi cercherò di farti capire come ognuno di questi fattori è assolutamente dannoso se l’impresa recita il ruolo centrale di una ristrutturazione e non diviene che un tassello di un corretto processo di ristrutturazione.
La mentalità dei titolari
Sai come un’ impresa di ristrutturazione è nata nella maggior parte dei casi? Un muratore particolarmente bravo si è detto “ma perchè devo sprecare le mie capacità lavorando per un’altra persona? metto sù un’impresa mia, faccio prezzi un po’ più bassi e diventerò finalmente indipendente!”
Così hanno fatto in tantissimi: la maggior parte delle imprese edili nate tra gli anni ’70, ’80 e ’90 hanno una storia simile. Il problema è che non è sufficiente mettersi in proprio per diventare imprenditori. Ci vuole la mentalità imprenditoriale, ed è proprio questo che manca alla maggior parte delle piccole imprese che sono specializzate in ristrutturazioni. Un muratore, anche se ha la partita IVA, spesso rimane solo un muratore.
E non devi farti ingannare dall’aspetto dell’imprenditore: il mercato ormai è pieno di imprese di seconda generazione. Il padre era il muratore che ha “messo sù la ditta” e ha continuato a fare il capomastro della sua impresa edile; mentre i figli che adessano le guidano non si sono mai sporcati le mani in cantiere: non li vedrai mai con le mani callose e perennemente impolverati, ma sempre puliti e distinti…dei perfetti manager. La cosa non sarebbe poi tanto grave, anzi sarebbe un’indispensabile evoluzione, se non fosse che le differenze tra loro e il loro padre si fermano qui: non lavorano più in cantiere però pretendono di occuparsi di tutto il resto.
Sono i titolari, i segretari, i responsabili commerciali, i direttori acquisti, i direttori tecnici, gestiscono l’amministrazione, i contatti coi clienti…fanno tutto!
Per essere in grado di offrirti un servizio completo, e quindi di giustificare il fatto che tu ti rivolga direttamente a loro, dovrebbero fare solo una cosa: strutturarsi. Che significa semplicmente assumere qualche impiegato a cui delegare le cose che non richiedono necessariamente il loro intervento e/o rivolgersi a professionisti che seguano i loro clienti nel modo corretto.
Per farti capire la gravità della situazione ti racconto quello che mi è capitato recentemente con una di queste imprese in cui il titolare “fa tutto lui”.
In una ristrutturazione di interni quasi finita era arrivato il momento di preparare la pratica di chiusura lavori. Per poterlo fare avevo bisogno, tra le altre cose, dei certificati di conformità degli impianti. Contatto l’impresario in questione per chiederglieli e mi assicura che dopo due giorni me li avrebbe fatti avere in ufficio. Passa una settimana e l’impresario non si fa sentire. Lo richiamo e mi dice: “devi scusarmi, sto chiudendo alcuni cantieri e mi è proprio sfuggito…cosa dovevo portarti?”. Nuova scadenza dopo due giorni, naturalmente disattesa e nuova telefonata con risposta molto simile alla prima: “scusami, sono proprio incasinatissimo in questo periodo, tutti che spingono per chiudere i cantieri e non ho tempo per niente. Dammi due giorni e ti porto tutto”. Vuoi indovinare cos’è successo due giorni dopo? Nulla…Te la voglio fare breve: sono passati oltre due mesi e sto ancora aspettando il certificato di conformità degli impianti. Eppure la soluzione sarebbe tanto semplice: tu non riesci a seguire tutto? Assumi un dipendente amministrativo e delega. Così fornisci un servizio migliore a tutti (e puoi farti pagare di più…ma è un altro discorso).
PS: per fortuna l’impresa in questo cantiere non l’ho portata io…
Tu, sapendo che un impresario “fa tutto lui”, non ha una struttura di supporto e oltre al tuo cantiere ne deve seguire altri dieci, ti fideresti ad affidargli completamente il futuro di casa tua? Non sarebbe meglio se almeno ci fosse un mastino pronto ad azzannarlo al polpaccio ad ogni momento (cfr. il tecnico)? Ti assicuro che la maggior parte delle imprese sono come quella che ti ho appena descritto!
La mancanza di aggiornamento
Il detto “chi sa fa, chi non sa insegna” è decisamente vero: anche nell’edilizia l’esperienza è un fattore assolutamente fondamentale e le cose spesso si imparano in cantiere.
Ma questo settore si è evoluto rispetto al passato: ogni anno ci sono importanti innovazioni tecnologiche e normative che richiedono un aggiornamento continuo. In particolare, per poter fornire un servizio completo a 360°, è indispensabile:
- aggiornarsi sui materiali
- aggiornarsi sulle tecniche costruttive
- aggiornarsi sulla legislazione
Tu credi che le imprese lo facciano?
A fronte di poche mosche bianche che ci tengono ad essere sempre aggiornati per dare ai propri clienti il miglior supporto possibile, ci sono sciami di mosconi nerissimi che pensano solo a lavorare dalla mattina alla sera utilizzando sempre le stesse tecniche (che gli ha insegnato il padre…). Non che sia un errore lavorare dalla mattina alla sera! Ma in questo periodo di continue innovazioni preferisci affidarti completamente a chi non ha tempo di seguirle (l’ impresa di ristrutturazione media italiana) o a chi è naturalmente portato a cercare soluzioni innovative e ad aggiornarsi (i tecnici)? Tra l’altro, proprio per il continuo susseguirsi di innovazioni, da alcuni anni i tecnici hanno l’obbligo di fare ogni anno dei corsi di aggiornamento. Credi che per le imprese sia obbligatorio?
E naturalmente le imprese che non si aggiornano sono quella che ti dicono invariabilmente che “non è necessario fare nessuna pratica in Comune per questi lavori” per poi scoprire che erano indispensabili…e indovina chi se lo prende la dietro?
Ti voglio solo fare due esempi per farti capire come, affidandoti direttamente alle imprese, rischi di rimanere col cerino in mano. Uno riguarda le tecniche costruttive e il secondo la legislazione.
Le nuove tecniche costruttive? Cose preistoriche!
Il tema della sostenibilità energetica sta diventando sempre più importante e anche l’edilizia deve dare il suo contributo: una grandissima quantità degli sprechi di energia avvengono proprio tra le mura domestiche. Così da ormai alcuni anni si stanno diffondendo materiali e tecniche costruttive volte a limitare questi sprechi.
Un elemento fondamentale per limitare questi sprechi sono gli infissi: le nuove finestre con vetrocamera e guaine che bloccano ogni spiffero sono sempre più performanti. Ma lo sai che un punto debolissimo di questi elementi sono l’attacco tra gli infissi e le pareti? E’ indispensabile studiarli nel dettaglio per evitare che si formino i cosiddetti ponti termici, cioè dei punti in cui il freddo può passare dall’esterno all’interno senza trovare nessun tipo di isolamento a impedirglielo.
In Italia c’è l’abitudine di ancorare il telaio della finestra ad un controtelaio affogato nella muratura (all’estero questi controtelai non esistono quasi più…però in Italia sembra che le imprese non siano capaci a fare un lavoro pulito…). Naturalmente questo controtelaio è un elemento che va studiato bene perchè è proprio lì che si formano i ponti termici.
Il legno è un materiale considerato isolante, quindi ai fini energetici un controtelaio in legno è assolutamente la soluzione migliore ed è quella consigliata da tutti gli enti che certificano la qualità energetica degli edifici.
Però la pratica in Italia è stata per anni quella di montare dei controtelai in ferro, che spesso sono più economici e più facili da installare, ma che non costituiscono nessun tipo di isolamento contro il freddo e quindi creano degli enormi ponti termici tutto intorno le tue finestre.
Purtroppo l’ impresa di ristrutturazione, come ti ho detto, nella maggior parte dei casi non si aggiorna e continua ad utilizzare pratiche costruttive sbagliate.
Ee eccoci al caso che mi è capitato di vedere: un’ impresa di ristrutturazione che conosco mi ha invitato a vedere un appartamento che stava completando di cui andava particolarmente orgogliosa. Aveva fatto tutto lei: progetto, praticha edilizia…e naturalmente lavori. Il suo committente era assolutamente alla sua mercè.
Arrivo in cantiere e vedo che l’impresario sta discutendo con alcune persone di fronte ad un foro-finestra. Mi avvicino e vedo che una delle persone tiene in mano un telaio in ferro mentre discutono in modo animato su come doveva essere installato correttamente per poterci ancorare l’infisso.
Mi intrometto e dico: “scusa ma vuoi mettere un controtelaio in ferro? Perchè non lo metti in legno? Sai quanti problemi ti risolvi con il legno?”
La persona che teneva il controtelaio in mano mi guarda terrorizzato (era il fabbro…probabilmente aveva paura di perdere la commessa!) e l’impresario mi guarda stupito come se stessi parlando una lingua sconosciuta.
Questa la risposta dell’ impresa di ristrutturazione: “io ho sempre usato controtelai in ferro e mi sono sempre trovato bene. Mai avuto nessun problema! Perchè dovrei cambiare proprio adesso?”
Avrei potuto dirgli “per fornire al tuo cliente il servizio premium che gli hai promesso quando ti ha firmato il contratto”…ma ho lasciato perdere. Quando il suo cliente vedrà che le bollette sono più care di prima e si troverà la muffa tutto intorno agli infissi avrà modo di farsi qualche domanda da solo (o più probabilmente no perchè non ha la più pallida idea dei motivi per cui succede tutto questo…)
Vade Retro Legge!
Devo ammetterlo: ormai molte imprese di ristrutturazone si sono convinte che, per stare tranquilli, una piccola pratichina al Comune è meglio farla. Alle volte se le firmano loro (spesso i titolari delle imprese sono geometri) oppure chiamano un tecnico a cui “chiedono un favore”.
Per una volta è toccato a me “fare il favore”. Un’impresa mi chiama per una CILA (se non sai cos’è la CILA vai a leggere immediatamente l’articolo in cui ti spiego come evitare un abuso nella tua ristrutturazione). Niente di strano se non fosse che ad un certo punto chiedo: “senti, ma fai tu anche gli impianti oppure li subappalti?”.
La risposta è stata quella che mi aspettavo (il 90% delle imprese di ristrutturazione fa così): “ho degli elettricisiti e degli idraulici di fiducia: li subbappalto a loro”.
Cosa dice la legge in questi casi? Se ci sono due o più imprese in cantiere è obbligatorio il piano di sicurezza, la notifica preliminare all’ASL di competenza e all’ispettorato del lavoro. E in più ci mettono il carico da novanta: se vuoi usufruire degli incentivi statali sulle ristrutturazioni devi fare tutto in regola…altrimenti se ti controllano (e ora stanno realmente cominciando a controllare le pratiche!) rischi di vederti togliere tutto l’incentivo. Manca un documento e ti viene ritirata la detrazione fiscale.
Apriti cielo: “Davvero serve la notifica all’ASL? E anche il piano di sicurezza? Io non li ho mai fatti!”
Chissà quanti cantieri ha fatto senza essere a posto con le imposizioni di legge…sicuramente gli è andato sempre tutto bene (un cantiere di ristrutturazione di interni non dichiarato difficilmente viene controllato) ma chissà a quanti clienti sta facendo rischiare di perdere le detrazioni fiscali per la ristrutturazione! (Lo sai che se viene fatto un controllo sulla documentazione e scoprono che non hai fatto tutto quanto richiesto ti tolgono il diritto alla detazione? E sai qual’è la prima cosa che controllano? Proprio se serve la notifica all’ASL. Verificarlo è semplicissimo: se chi ha fatto i certificati di conformità degli impianti non è la stessa impresa dichiarata nella CILA significa che serviva la notifica all’ASL…)
Margini di guadagno ridottissimi
La faccenda è semplice: ristrutturare un appartamento è una spesa non indifferente per i committenti e a tutti piacerebbe risparmiare il più possibile.
Quindi l’ impresa di ristrutturazione ti fa un preventivo scontatissimo pur di prendere l’incarico. E’ vero che, come ti ho già spiegato in passato, ci sono molti modi in cui l’impresa riuscirà a far raddoppiare se non triplicare il costo dei lavori in modo da riportarli a guadagni sensati (per loro), però questo avviene nella seconda fase di una ristrutturazione: quando cioè i lavori sono già iniziati.
Cosa significa tutto ciò?
Che se vai direttamente da un’ impresa di ristrutturazione il preventivo che ti farà, per essere competitivo con le altre imprese che fanno lo stesso giochetto, avrà prezzi dei lavori bassissimi, non terrà assolutamente conto dei costi burocratici e di progettazione (attività che verranno nella maggior parte dei casi semplicemente non eseguite nonostante siano obbligatorie per legge) e prevederà soluzioni economiche e scadenti per poter rimanere nei costi preventivati.
In fondo l’ impresa di ristrutturazione sa che la maggior parte dei suoi committenti non ha la più pallida idea di quello che ci voglia per fare un intervento di buona qualità e nemmeno come e a che costi sia realmente possibile raggiungere tale qualità. L’importante spesso è far vedere un preventivo basso e dire “faremo tutto quello che ci ha chiesto”.
Sembra banale ma il detto “più spendi meno spendi” calza a pennello per il settore delle ristrutturazioni edilizie.
Quindi tu ti affidi direttamente ad un’impresa di ristrutturazione per i lavori di casa tua, questa ti fa un preventivo bassissimo, ti mette a rischio multe perchè non fai tutte le pratiche edilizie necessarie, ti fa rischiare di perdere gli incentivi statali, ti fa lavori scadenti perchè non è seguita da nessuno e fa aumentare il costo dei lavori a dismisura durante il cantiere.
Ma ne vale veramente la pena?
QUAL’E’ IL RISULTATO DI AFFIDARSI DIRETTAMENTE ALL’IMPRESA?
Te lo posso riassumere in tre punti:
- Hai una casa già vecchia appena ci vai ad abitare
- Corri il serio rischio di non poter usufruire degli incentivi fiscali
- Potresti dover pagare multe per mettere a posto le cose
Voglio raccontarti quello che è successo ad una coppia di ragazzi (amici di amici…la storia mi è stata raccontata) che ti fa capire come anche dopo i lavori potresti avere grossi problemi.
Questa coppia doveva ristrutturare casa e ha pensato di rivolgersi ad un’impresa per fare i lavori. A detta del mio amico hanno completamente rivoluzionato la vecchia casa, spostando e abbattendo muri. Il tutto senza fare uno straccio di comunicazione al Comune e naturalmente senza andare a fare la necessaria variazione catastale. I lavori per loro fortuna sono andati bene e hanno ricevuto la casa ristrutturata in pochi mesi. Ma i problemi sono venuti fuori dopo.
Tralasciando il fatto che non hanno potuto accedere agli incentivi per la ristrutturazione perchè non era stata prodotta la documentazione necessari, dopo alcuni anni dalla fine dei lavori hanno ricevuto la visita di un tecnico comunale che doveva verificare le superfici ai fini del pagamento della tassa sui rifiuti (sì…non sono figure mitologiche, esistono veramente!).
In cosa consiste il controllo? Semplicemente che la superficie complessiva dichiarata coincida con quella reale e un documento che viene sempre richiesto per la verifica è la planimetria catastale. Qui è scoppiato il casino! Naturalmente questa planimetria non coincideva con la realtà dei fatti, quindi la coppia, con le orecchie basse e maledicendo l’impresa a cui si era affidata, ha dovuto chiamare un tecnico (pagandolo) per fare una pratica chiamata “accertamento di conformità” in cui ha dovuto dichiarare di aver fatto dei lavori senza autorizzazione e naturalmente ha dovuto pagare una multa.
Oltre il danno la beffa!
HO TRALASCIATO UNA COSA!
Sono stato in dubbio fino all’ultimo se scrivere o meno questo paragrafo, perchè significa fare un attacco frontale alla presunta professionalità di molte imprese.
Ma a me interessa farti capire fino in fondo in che guaio ti potresti andare a cacciare se ti affidi direttamente ed esclusivamente nelle mani di un’impresa e non fai le cose per bene.
Quello che potrebbe succedere è che ti crolla la casa in testa. Non mi è capitato di rado di vedere imprese che, senza nessun controllo da parte di tecnici abilitati, fanno interventi su parti strutturali di edifici senza la minima idea di quale danno potrebbero causare.
Voglio farti vedere alcune foto reperite in rete per farti rendere conto che cosa sono in grado di fare alcune imprese:
In questa foto (che probabilmente si riferisce ad un edificio in costruzione) puoi vedere una trave brutalmente forata per far passare un tubo di scarico in uno dei punti più delicati per una struttura: cioè dove si va a innestare con il pilastro.
Qui puoi vedere una cosa realmente da brividi: un’intera parete portante completamente sventrata per far passare dei tubi impiantistici e che si regge sui soli ferri di armatura (che non sono pensati per fare questo tipo di lavoro).
In quest’ultima foto puoi vedere come un tubo di scarico sia stato fatto passare nel punto più delicato di una struttura: il nodo tra le travi e il pilastro. Qui si concentrano tutti i carichi e qui deve sempre essere garantita la massima rigidità strutturale che con un foro proprio nel mezzo viene completamente compromessa.
Per farti capire la gravità di quanto puoi vedere nelle foto qui sopra è come se tu stessi camminando e all’improvviso un passante ti desse un calcio sul piede d’appoggio…sicuramente cadresti rovinosamente a terra!
Un tecnico ha studiato anni e conosce bene l’importanza di non andare in alcun modo a intervenire sulle strutture portanti di un edificio…ma un muratore ne è altrettanto consapevole? Da queste foto direi di no, e affidandoti direttamente all’impresa rischi di fare questa fine (senza saperlo).
Naturalmente quelli che hai visto qui sopra sono casi assolutamente straordinari in cui imprese senza nessun controllo sono intervenute in modo assolutamente folle. Ma le casistiche sono veramente tante.
Ad esempio una cosa che viene fatta molto spesso per far passare gli impianti dove ci sono delle strutture è quella di creare una traccia su travi e pilastri in modo da poter incassare al loro interno i tubi necessari. Una struttura ha una determinata dimensione perchè è stata calcolata per funzionare con quella dimensione, se in qualche modo vai a modificare questa dimensione (appunto facendo delle tracce) rischi di compromettere tutta la struttura, anche se questi interventi sono minimi!
IL MODO GIUSTO DI FARE UNA RISTRUTTURAZIONE
In questo lungo articolo ti ho spiegato come mai affidarti direttamente ad un’ impresa di ristrutturazione è un errore assolutamente da evitare: ti ho spiegato i motivi e ti ho fatto molti esempi di danni causati da questo modo di operare che ho visto personalmente o mi sono stati raccontati da colleghi.
Però c’è un modo giusto per affrontare una ristrutturazione?
Non voglio fare come alcuni politici che dicono “questo non va, quello neppure e quell’altra cosa va cambiata” e poi non propongono mai soluzioni alternative.
Il corretto processo che va seguito per fare una ristrutturazione è in realtà molto semplice e se lo segui scrupolosamente ti consente di raggiungere tre obiettivi fondamentali:
- Ottenere la ristrutturazione come la vuoi tu
- Spendere il giusto
- Evitare problemi durante e dopo i lavori
Il processo che consiglio sempre a tutte le persone che mi dicono di voler ristrutturare, a prescindere dal fatto che scelgano me o meno come tecnico che li seguirà, è composto da pochi e semplici passaggi:
- Individua i tuoi bisogni e le esigenze della tua casa
- Chiama un tecnico abilitato e specializzato per fare il progetto e la direzione lavori
- Col progetto e il computo metrico che ti fornirà il tecnico individua almeno tre imprese a cui chiedere il preventivo dei lavori
- Seleziona l’impresa più adatta alle tue esigenze (non la più economica)
- Fai tutti i lavori seguendo scrupolosamente le leggi (ti aiuterà il tecnico)
- Scarica le spese fino al 65% e goditi la tua nuova casa!
Se segui scrupolosamente il modo di ristrutturare che ti ho appena elencato riucisrai a raggiungere l’obiettivo di ristrutturare la casa con serenità e certezza di risultati.
