Uno dei problemi che affronta chi ristruttura casa è la gestione dei conti. Il proprietario di casa ha uno strumento con cui tenere costantemente sotto controllo il budget della sua ristrutturazione: il quadro economico.
Fare e aggiornare il quadro economico è una delle prime cose che dovrebbe imparare un proprietario di casa che si accinge a ristrutturare. Infatti le ultime statistiche di settore dicono che il 55% delle ristrutturazioni ha un aumento medio del budget tra il 10% e il 20%. Naturalmente questo significa che molte ristrutturazioni hanno aumenti notevolmente superiori.
La colpa viene data ai tecnici che hanno sbagliato i conti (o il progetto…), oppure alle imprese che hanno nascosto lavori essenziali pur di prendere l’appalto. Queste sono sicuramente concause, ma alla base di tutto c’è comunque sempre una sbagliata (o mancata) tenuta dei conti da parte dei proprietari di casa.
Infatti spesso i conti sballano non tanto perché i lavori costano effettivamente di più di quanto preventivato, ma perché non si tiene conto di alcune voci di spesa o se ne sottostimano altre.
Ecco che il quadro economico diventa uno strumento fondamentale, perché consente di tenere sempre sotto controllo tutti i costi che devono essere affrontati. Infatti il quadro economico è un documento di sintesi in cui sono riportati tutti i principali capitoli di spesa della ristrutturazione.
In realtà hai a che fare con quadri economici più o meno ogni volta che chiedi il preventivo per qualcosa: l’auto, il cellulare, le vacanze…perché quindi dedicare un intero articolo al quadro economico per la tua ristrutturazione? In fondo non basta prendere il preventivo dell’impresa?
La risposta è no: il quadro economico in campo edilizio è un documento abbastanza complesso perché le modalità con cui vengono realizzati i lavori, il modo con cui vengono contabilizzati e la quantità di figure che vengono coinvolte nel processo è enorme (anche in una piccola ristrutturazione).
Le voci del quadro economico di una ristrutturazione
In rete puoi trovare tanti modelli di quadri economici. Tutti però hanno un problema: non sono costruiti sulle specifiche esigenze di una ristrutturazione. Infatti si tratta di documenti generalmente preparati per le opere pubbliche, che hanno una divisione dei costi diversa dalle tue esigenze.
Ad esempio nell’importo lavori viene semplicemente riportato il totale del costo dell’opera, desunto dal computo metrico estimativo (abbiamo parlato di questo documento in questo articolo), e l’unica distinzione che viene fatta è quella tra le somme per realizzare i lavori e quelle per la sicurezza (semplificando: i costi per l’installazione del cantiere, la formazione del personale e i dispositivi di protezione).
Ma a te questa distinzione non serve…invece ti serve un maggiore dettaglio del costo di realizzazione dei lavori, perché probabilmente affiderai le opere edili ed impiantistiche ad un’impresa ma le mattonelle del bagno te le vai a comprare per i fatti tuoi, così come gli infissi, etc.
Invece il quadro economico per una ristrutturazione deve riportare quattro informazioni principali:
- Il costo di lavori e forniture (eventualmente degi arredi)
- Il costo delle spese tecniche
- Eventuali costi burocratici
- Le somme a disposizione per gli imprevisti
Si potrebbe poi dedicare una sezione specifica per le detrazioni fiscali, in quanto sono fondamentali ai fini di capire quanto costa realmente la ristrutturazione.
Con lo strumento di stima del costo della ristrutturazione di Hausme puoi vedere gratuitamente come dovrebbe essere strutturato un quadro economico riepilogativo per la tua ristrutturazione.
Andiamo un po’ nel dettaglio.
Costo di lavori e forniture
La parte più importante di tutto il quadro economico è senza dubbio quello relativo ai lavori: è innegabile che costituisca la voce di spesa maggiore.
Una cosa che non viene fatta spesso ma che ritengo fondamentale, è dettagliare quanto più possibile questa voce. Cioè dividerla nelle principali macro categorie in cui è suddivisa.
Nella schermata che ti ho inserito qui sopra puoi vedere come in Hausme dividiamo le macro-opere per fornirti un costo tale dei soli lavori. Sono ben 13 voci di spesa che nel loro complesso ti danno il costo complessivo dei lavori di ristrutturazione.
Nella schermata puoi vedere anche altre due cose:
- ad ogni voce di costo è aggiunta a parte l’iva, infatti nel settore si è soliti comunicare i costi al netto dell’iva;
- i costi hanno un minimo e un massimo: questa è una distinzione specifica di questo prodotto Hausme, infatti siamo in grado di fornirti una stima della ristrutturazione con pochissimi dati. Ma per questo non possiamo essere troppo precisi quindi ti forniamo un range di costo (e non sbagliamo mai).
Un’informazione aggiuntiva che ti diamo è a quale detrazione puoi accedere con ogni specifica macro-opera.
Le spese tecniche
La seconda sezione fondamentale di ogni quadro economico riguarda le spese tecniche.
A differenza di quello che si può credere, anche in un intervento apparentemente semplice come la ristrutturazione di una casa, sono sempre necessarie diverse professionalità per poter predisporre tutta la documentazione necessarie e seguire efficacemente i lavori. La loro incidenza varia da caso a caso, comunque mediamente va da un minimo dell’8% fino ad un massimo del 15% sul costo dei lavori.
Qui sopra puoi vedere uno screenshot tratto sempre dal quadro economico di Hausme in cui vedi la divisione dei costi. Come puoi leggere sono 5 le principali professionalità richieste durante una ristrutturazione. Molti tecnici riescono a concentrare la maggior parte di queste, ma quasi sempre devono rivolgersi ad altri colleghi per alcune (nb: questo non significa che non possa seguirvi totalmente lui e gestire autonomamente gli altri tecnici di cui ha bisogno).
In realtà le prime due voci della lista che leggi qui sopra potrebbero essere ulteriormente dettagliate. La prima potrebbe infatti essere suddivisa (sulla base della mia esperienza) in questo modo:
- Rilievo e verifica di conformità
- Progettazione architettonica completa e impiantistica di base
- Preparazione e presentazione delle pratiche edilizie
- Direzione lavori e contabilità
- Fine lavori e agibilità
Invece per quanto riguarda la progettazione impiantistica ed energetica:
- Progetto impianto elettrico e domotico evoluto
- Progetto impianto di riscaldamento/raffrescamento evoluto
- Relazione di contenimento dei consumi energetici
Ho scritto un articolo abbastanza esaustivo su quali sono le prestazioni che deve svolgere un tecnico durante la ristrutturazione. Lo trovi qui e ti rimando a quello per capire meglio perché ho fatto questa distinzione sulla parte impiantistica (che a onor del vero non è sempre necessaria).
Come prima, anche in questa sezione va calcolata l’iva, che però non è sempre dovuta (per i tecnici ci sono dei regimi particolari che non la prevedono).
Inoltre devi considerare che i tecnici aggiungeranno alla loro parcella un’aliquota per il contributo previdenziale, sempre dovuto a norma di legge, pari al 4% per architetti/ingegneri e al 5% per geometri. Nel quadro economico di Hausme lo consideriamo già compreso nell’importo della prestazione.
I costi burocratici
Generalmente le spese burocratiche in una ristrutturazione non sono elevate: sono i diritti di segreteria di poche centinaia di euro per la presentazione delle pratiche edilizie.
Però ci sono dei casi in cui è necessario pagare tasse come il contributo di costruzione (nel caso di ampliamenti o cambi di destinazione d’uso) e l’occupazione di suolo pubblico, che possono essere salate.
Quindi le voci di questa sezione indicativamente sono:
- Diritti di segreteria per pratica edilizia
- Diritti di segreteria per agibilità
- Occupazione di suolo pubblico
- Contributo di costruzione
Non sono tutte somme che dovrai pagare obbligatoriamente (alle volte non lo sono nemmeno i diritti di segreteria per la pratica edilizia), e potrebbero essercene anche altri.
Data l’estrema volatilità tra Comune e Comune, e la loro minima incidenza sui costi di ristrutturazione, nel quadro economico di Hausme non li abbiamo considerati.
Gli imprevisti
Ultima voce che inserisco sempre nei quadri economici iniziali è quella legata agli imprevisti.
Non esiste ristrutturazione in cui non ci siano imprevisti, anche in quelle con progetti e computi metrici dettagliati. Figuriamoci quando si tratta delle prime stime di ristrutturazione…
Pertanto accantonare una minima quantità di denaro per non trovarsi in difficoltà è fondamentale. Solitamente consiglio di preventivare almeno il 10% per imprevisti. Così facciamo anche in Hausme.
Con i dati di cui abbiamo parlato finora il quadro economico potrebbe essere concluso: infatti sommando le varie voci si ottiene la spesa complessiva per la ristrutturazione.
Però le detrazioni fiscali ormai hanno un ruolo fondamentale nelle ristrutturazioni: spesso ormai senza di loro non si parte nemmeno a ristrutturare. Quindi mettere nero su bianco a quanto ammontano (quindi le somme che possono essere risparmiate) è fondamentale.
Le detrazioni fiscali
Il tema delle detrazioni fiscali è complesso ed articolato. Nelle mie ristrutturazioni quasi sempre non ho la certezza delle somme fino a quando non ho il progetto esecutivo in mano.
Pertanto mi rendo conto che stimarle all’inizio del processo di ristrutturazione, soprattutto per chi non è del mestiere, potrebbe essere complesso. Per questo lo strumento di stima di Hausme che puoi utilizzare gratuitamente per sapere quanto costa la tua ristrutturazione, riporta una sezione dedicata proprio alle detrazioni fiscali.
Attualmente le più importanti detrazioni a cui puoi avere accesso sono:
- Bonus casa
- Ecobonus
- Bonus arredo
Inoltre l’ecobonus è composto a sua volta da più sotto-misure. Quelle di interesse per le ristrutturazioni sono:
- Riqualificazione globale
- Sostituzione degli infissi esterni
- Isolamento dell’involucro
- Sostituzione dell’impianto di riscaldamento
- Building automation (per l’impianto di riscaldamento)
NB: la riqualificazione globale si considera solo per edifici interi e non appartamenti in condominio. Se viene sfruttata questa misura si escludono le altre.
Ogni misura ha una percentuale di detrazione, un massimale di spesa e delle opere che vi possono rientrare. Tra l’altro ci sono alcune regole abbastanza articolate per calcolarle. Ti rimando all’articolo sulle detrazioni fiscali per approfondire. Chiaramente, soprattutto in fase avanzata, l’aiuto di un tecnico con un minimo di esperienza sarà indispensabile.
Uno strumento per tenere i costi della tua ristrutturazione sempre sotto controllo
In questo articolo abbiamo esplorato quali sono le sezioni principali di un quadro economico fatto a regola d’arte. Mi rendo conto che costruirselo non sia facile, soprattutto se sei all’inizio, ma è fondamentale.
In Hausme ti mettiamo gratuitamente a disposizione uno strumento per stimare il costo della tua ristrutturazione in pochi minuti, inserendo pochissmi dati, e il cui risultato è non solo il costo, ma un quadro economico di spesa completo e dettagliato.
Nella schermata qui sopra puoi vedere la schermata di riepilogo della stima. Come vedi è molto dettagliata e puoi trovare:
- Costi
- Detrazioni fiscali
- Tempi
- Classe energetica
Inoltre puoi raffinare il costo della tua ristrutturazione eliminando categorie di opere che non vuoi fare, così da arrivare subito ad una stima precisa (te lo sconsigliamo perché la stima dei lavori e la selezione delle macro-categorie viene fatta in base alle informazioni che fornisci, però sei libero).
In questo articolo ti ho parlato del quadro economico, cioè dei dettagli dei costi e delle detrazioni. Ma troverai molte informazioni interessanti anche sui tempi e sull’efficientamento energetico, con il risparmio annuo in bolletta e gli anni di ritorno dell’investimento.
Se devi ristrutturare casa, o devi acquistare una casa da ristrutturare, vai subito a fare la tua stima:
