500€/mq è una cifra che circola di bocca in bocca tra chi si accinge a ristrutturare la propria casa. Si tratta di un costo al metro quadro che spesso usano le imprese per dare una risposta rapida ad un nuovo cliente che, senza alcun progetto, gli chiede: “quanto mi costerà la ristrutturazione?”.
Si tratta di una cifra importante…ma è un costo corretto? E che lavori si possono fare spendendo questa somma?
Oggi ti mostrerò, con dati statistici reali basati su migliaia di ristrutturazioni (non mie…), se con 500 €/mq puoi realmente ristrutturare casa.
Qualche anno fa erano le ristrutturazioni chiavi in mano a 249 €/mq ad essere sulla bocca di tutti, spinte da pubblicità ingannevoli ai limiti della truffa. Quando la gente ha cominciato a rendersi conto che con queste somme è impossibile ristrutturare, queste pubblicità fortunatamente sono scomparse. O almeno non sono più tanto insistenti quanto prima…
Ma dopo il mito del “la tua ristrutturazione completa e chiavi in mano a 249 €/mq” ce n’è un altro di cui parlare…
…cioè “il prezzo medio per ristrutturare casa è 500 €/mq”.
Se hai 249 €/mq ci credeva solo la sciura Maria, le persone convinte che 500 €/mq sia il costo reale di una ristrutturazione sono molte di più.
E oggettivamente hanno ragione.
Con 500 €/mq è possibile ristrutturare una casa.
Sì ma che tipo di ristrutturazione?
Perché il punto è sempre quello: che lavori devi fare in casa?
Insomma: anche con 249 €/mq è possibile fare dei lavori in casa. Nessuno ha mai negato questa cosa. Anche perché 249 €/mq non sono comunque noccioline.
E a maggior ragione non lo sono 500 €/mq.
In fondo, per un appartamento di 80mq, corrispondono a 40.000€.
Però una cosa è quello che pensi tu e una cosa è la realtà dei fatti.
Nei prossimi paragrafi vedremo con dati statistici se 500 €/mq è un costo su cui puoi puntare per farti dei conti preliminari sulla tua ristrutturazione.
Prima di iniziare una precisazione: ti parlerò di costi per ristrutturare al netto delle detrazioni fiscali.
Sai meglio di me che con le detrazioni fiscali puoi abbattere in modo significativo il costo di ristrutturazione ma non è questo il tema dell’articolo.
Il motivo è che le detrazioni fiscali sono diventate estremamente complesse, anche per fare due conti della serva. Hai talmente tante opzioni tra cui scegliere che ci vorrebbe un trattato per dire qualcosa di minimamente realistico.
Insomma…pensa solo alla possibilità dello sconto in fattura che possono farti le imprese: se decidi di utilizzare questa opzione ad esempio devi tenere conto di aumentare il costo della ristrutturazione di una percentuale variabile tra il 10% e il 20%.
O credi che le imprese ti facciano lo sconto senza caricarti tutti i costi di gestione finanziaria che devono sostenere?
Il fatto è che non lo fanno mettendoti una voce aggiuntiva al preventivo “costi di gestione dello sconto in fattura” ma ti aumentano il costo di ogni singola opera (così ci guadagnano ancora di più).
Insomma…non voglio complicare troppo questo articolo, quindi parleremo solo di costi puliti per ristrutturare casa. Però alla fine dell’articolo ti mostrerò come puoi avere in automatico anche il valore delle detrazioni.
I dati sul costo delle ristrutturazioni in Italia
I dati di cui parliamo sono tratti dal «Secondo rapporto sul recupero edilizio in Italia» redatto da Scenari Immobiliari nel 2018.
Sono passati alcuni anni, il mercato è parzialmente cambiato, soprattutto in virtù della pandemia e del superbonus. Quest’ultimo in particolare, pur non essendo direttamente indirizzato alla ristrutturazione degli interni delle case (anche se in parte ci entra), ha drogato i prezzi di molte lavorazioni, andando ad incidere anche sui costi di ristrutturazione.
Ma sostanzialmente per chi volesse fare una ristrutturazione di casa propria senza ricorrere ai magheggi introdotti dal superbonus (mi riferisco principalmente allo sconto in fattura) i prezzi tra il 2018 e il 2021 sono variati di poco.
Quindi quanto troviamo nel rapporto di Scenari Immobiliari è ancora valido.
Ma cosa c’è dentro questo rapporto?
Lo studio raccoglie dati rilevati nella prima parte del 2018 relativamente alle ristrutturazioni eseguite nei quartieri semi-centrali delle città. Sono state prese a riferimento dati provenienti da tutta Italia, quindi è uno studio trasversale.
Come credo ti sia chiaro, e per motivi a cui faremo accenno più avanti, ristrutturare a Milano ha un costo superiore rispetto a farlo a Palermo. Lo studio fa emergere anche questi dati.
Però arriva ad una sintesi: e cioè che per ristrutturare un appartamento-tipo di 60mq il costo medio sostenuto è di 30.000€ (trentamila euro).
I conti sono presto fatti: 30.000÷60= 500€/mq.
Proprio la cifra di cui stiamo parlando.
Ma andiamo più a fondo perché il rapporto ci da altri dati significativi che devi leggere per capire cosa sono questi 500 €/mq.
Perché poi diciamocelo…poi ti devi scontrare con la realtà. Non puoi certo andare da un’impresa e dirle “ho letto in un rapporto che ristrutturare costa 500 €/mq, devi farmi quella cifra”.
La parte più interessante del rapporto è la divisione che fa tra tipologie di ristrutturazione.
Tipologie di ristrutturazione e costo al metro quadro
La ricerca ha raggruppato i dati raccolti in tre macro-categorie di ristrutturazione. E per ognuna ha individuato il relativo costo di realizzazione al metro quadro:
- Ristrutturazione soft, costo tra 350 e 450 €/mq
- Ristrutturazione medium, costo tra 450 e 550 €/mq
- Ristrutturazione hard, costo tra 600 e 750 €/mq
Quindi una ristrutturazione medium si infila in modo preciso dentro il costo di cui stiamo parlando.
Manca solo una domanda a cui rispondere: cosa fai spendendo questa cifra?
Perché gira e rigira finiamo lì.
Ma Scenari immobiliari dà risposta anche a questa domanda: ha inserito nel suo rapporto delle tabelle con indicati i lavori inclusi in ognuna delle tre ristrutturazioni.
Eccole qui:
I costi di ristrutturazione medium corretti
Soffermiamoci su quanto scritto per le ristrutturazioni medium, quelle che rientrano nel costo di 500 €/mq di cui stiamo parlando.
Come puoi leggere prevede di modificare la distribuzione interna della casa, che è una cosa comune per tutte le ristrutturazioni fatte su appartamenti della seconda metà del secolo scorso. Cosa che la ristrutturazione soft non prevede.
Ma vediamo le opere:
- Pareti e intonaci da demolire e ricostruire
- Impianto elettrico
- Rifacimento bagni (compreso impianti)
- Rifacimento cucina (compreso impianti)
- Sostituzione dei pavimenti
- Pitturazioni
All’apparenza una ristrutturazione molto approfondita. Ma manca qualcosa. E te lo dico per esperienza.
Quando abbatti e ricostruisci pareti ti ritrovi a modificare anche l’impianto di riscaldamento. Sposta un termosifone o un tubo, un attacco, la centralina…
Quindi come minimo manca la modifica dell’impianto di riscaldamento esistente.
Che però ti assicuro si trasforma quasi sempre in rifacimento dell’impianto esistente.
Quindi i 450-550 €/mq cominciano ad aumentare un po’…diciamo che passiamo a 500-600 €/mq.
Se poi vai a vedere cosa comprende la ristrutturazione hard ti rendi conto che manca anche un’altra cosa che ormai viene sempre realizzata in una casa…dei controsoffitti.
Sia chiaro: mi è capitato di ristrutturare case e non mettere controsoffitti…però, anche se in minima parte, li ho sempre inseriti. In alcuni casi ho controsoffittato tutta la casa.
Diciamo che, in via prudenziale, incidono per 10 €/mq sui costi di ristrutturazione (attenzione: un controsoffitto costa molto di più di 10€/mq, ma non controsoffittiamo tutta la casa…quindi ha un’incidenza minore sul costo al metro quadro).
Saliamo ancora: 510-610 €/mq.
In realtà ci sarebbe da discutere anche sulla voce “pratiche burocratiche” per capire cosa comprende secondo Scenari Immobiliari.
Temo che sia esclusa la progettazione e la direzione lavori e che siano comprese solo la predisposizione e presentazione delle pratiche burocratiche.
Ma sorvoliamo.
Però, nonostante questi aggiustamenti vediamo che in fondo ancora ci siamo con l’idea che è possibile ristrutturare spendendo 500 €/mq.
La forbice su cui stiamo ragionando è 510-610 €/mq. Non stiamo sforando di molto.
Però vorrei farti notare un dettaglio delle tabelle di Scenari Immobiliari.
Se guardi in fondo all’ultima c’è scritto “al netto dei costi dei materiali di finitura”.
Quali sono i materiali di finitura?
Elenchiamo quelli principali:
- Pavimenti e rivestimenti
- Battiscopa
- Sanitari e rubinetterie
- Infissi e tapparelle
- Porte interne
- Apparecchi illuminanti fissi (faretti, stripled, etc.)
Per non parlare di arredi o finiture particolari che puoi voler inserire (giusto per dire qualche anno fa ho fatto montare una vetrata da 6 metri in una casa…).
Sono tutte cose che dovrai comprare in una ristrutturazione medium.
Quanto incidono queste finiture su un metro quadro di ristrutturazione?
Il costo delle finiture
Il limite superiore è indefinibile, puoi arrivare a spendere cifre spropositate.
Però cerchiamo di rimanere nel mondo della realtà e ipotizziamo di muoverci tra due estremi:
- uno minimo con finiture economiche ma di buona qualità (scusami ma non ce la faccio a pensare ad una ristrutturazione in cui spendi decine di migliaia di euro con dentro le cinesate dei grandi magazzini…);
- uno massimo con finiture di buona qualità (ad esempio pavimenti di grande formato e porte rasomuro per intenderci).
Giusto per capirci:
Un pavimento di qualità decente ti costa almeno 20 €/mq (sì lo so che li trovi alla metà del prezzo…ma vale il discorso di prima). Un pavimento di qualità elevata arriva senza grossi sforzi a 100 €/mq (vatti a vedere alcuni pavimenti in legno quanto sforano questa cifra…).
Un rubinetto economico lo paghi un po’meno di 100€. Un rubinetto di buona qualità lo paghi dai 200€ in su.
Una porta economica che non sia di cartone (almeno non completamente) la paghi 250€, una porta buona la paghi dai 500€ a salire.
Con queste ipotesi un’incidenza delle finiture può variare tra 100 e 200 €/mq. Esclusi gli infissi.
Sommiamolo ai costi al metro quadro che abbiamo visto sopra e otteniamo che una ristrutturazione medium costa tra 610 e 810 €/mq.
Vuoi cambiare anche gli infissi?
Tra infissi nuovi, tapparelle e accessori (cassonetti, eventuale elettrificazione, smontaggio e smaltimento dei vecchi) devi aggiungere almeno un’incidenza di 100€/mq. Per avere infissi economici in PVC. Incidenza che puoi tranquillamente raddoppiare se vuoi qualcosa di meglio (alluminio a taglio termico o legno-alluminio o anche PVC di buona qualità).
Naturalmente senza andare su top di gamma.
(PS: ancora una volta 100 €/mq non è il costo dell’infisso…ma è l’incidenza sulla superficie della casa).
Quindi aggiungiamo anche gli infissi al costo di una ristrutturazione media e otteniamo:
tra i 710 €/mq e i 1.010 €/mq.
La ristrutturazione medium dell’appartamento di 60mq ipotizzato da Scenari immobiliari quindi costa tra 42.600€ e 60.600€.
La ristrutturazione di un appartamento di 80mq, una taglia abbastanza diffusa (e richiesta), costa tra 56.800€ e 80.800€.
Ti vedo già che stai storcendo il naso…
E a me rimane sempre un dubbio sui dati forniti da Scenari Immobiliari: sono con o senza Iva? Non ho trovato spiegazioni in merito nel report…ma il settore edile lavora con prezzi al netto di iva (che viene aggiunta dopo poiché variabile a seconda di opere e forniture).
Comunque…ti aspettavi costi diversi?
Ora voglio rafforzare quanto hai letto in questo paragrafo mostrandoti una ristrutturazione che ho seguito in prima persona…che ha costi più bassi di quelli che hai appena finito di leggere. E che sfora di poco i 500 €/mq.
Il motivo è che voglio farti vedere a quali compromessi devi scendere per rimanere in questi costi di ristrutturazione.
UNA RISTRUTTURAZIONE DA 500 €/mq (più o meno…)
Siamo a Salerno. Zona centrale ma fuori dal “centro-centro” (la zona semicentrale di cui parla Scenari Immobiliari).
I prezzi per ristrutturare a Salerno sono allineati a quelli delle città medio-grandi (in provincia scendono di molto). Di certo non sono uguali a quelli di Milano ma poco ci manca.
L’appartamento che ti mostro si trova al terzo piano di un condominio degli anni sessanta. È grande circa 120mq e in cinquant’anni di onorata carriera non ha subito alcun intervento significativo.
Qui sotto puoi vedere alcune foto sulla situazione iniziale:
Oggettivamente non era proprio in pessime condizioni.
Qui a Salerno si trovano in vendita e in affitto per prezzi assurdi appartamenti in condizioni ben peggiori.
Tra l’altro il pavimento in piastrelle di segato (tipico dell’epoca) è particolare e sebbene non sia un fan di questa finitura meritava di essere recuperato.
Ma aveva alcuni problemi evidenti:
- Distribuzione interna datata, un lungo corridoio con tanti ambienti ai lati;
- Un solo bagno (per 120mq!);
- Impianti da rifare (quello elettrico mi metteva il terrore);
- Impianto di riscaldamento sottodimensionato;
- Porte interne rovinate e con problemi di chiusura;
- Infissi con tapparelle in legno che non si chiudevano più e balconi e finestre piene di spifferi e nessun isolamento.
Questa la piantina dello stato di fatto:
Data la situazione di partenza mi sarebbe piaciuto abbattere tutto e rifare l’appartamento ex-novo. E qui c’erano grosse potenzialità. Però la casa non era mia e c’erano dei committenti a cui rendere conto.
Questo appartamento non è per loro ma è un appartamento che danno in affitto.
Quindi mi hanno dato dei paletti da rispettare il cui principale naturalmente era non spendere troppo. Mentre gli altri erano:
- Fare modifiche interne per rendere la casa più moderna…ma senza esagerare;
- Aggiungere un secondo bagno;
- Rifare gli impianti ma mantenendosi su impianti base;
- Conservare il più possibile i pavimenti esistenti.
Discutendo li ho convinti che fosse necessario anche sostituire le porte interne, il portoncino di ingresso, e le finestre.
Così alla fine i lavori che abbiamo eseguito sono stati:
- Demolizione e ricostruzione di alcune murature
- Rifacimento parziale del pavimento (per esigenze impiantistiche)
- Rifacimento completo del bagno e realizzazione di un nuovo bagno
- Rifacimento completo della cucina
- Controsoffitti nei disimpegni e parzialmente in cucina
- Pitturazioni
- Nuovo impianto elettrico
- Nuovo impianto idrico
- Nuovo impianto di riscaldamento
- Levigatura del pavimento esistente
- Sostituzione delle porte interne
- Sostituzione del portoncino di ingresso
- Sostituzione di infissi e tapparelle esterne (no cassonetto)
Ti ritrovi che questi lavori bene o male rientrano in quelli della ristrutturazione medium che abbiamo visto prima?
Quindi il costo avrebbe dovuto aggirarsi tra i 700 e i 1.000 €/mq.
E invece no. Il costo al metro quadro finale è stato 550 €.
Ecco come abbiamo speso i soldi:
- Opere edili: 26.400€
- Impianto elettrico: 7.000€
- Impianto idrico: 4.600€ (escluso forniture di sanitari e rubinetterie)
- Impianto termico: 3.700€ (escluso forniture di termoarredi e caldaia)
- Forniture di pavimenti, rivestimenti, sanitari, rubinetterie, termoarredi: 7.700€
- Fornitura di caldaia: 1.000€
- Fornitura di porte interne ed infissi: 16.300€
Totale: 66.700€, esclusi i costi di progettazione e i costi burocratici.
Ti ho detto che l’appartamento è grande 120 mq, quindi il costo al metro quadro è poco superiore a 550€.
Per contenere i costi sono state fatte delle economie significative:
- La distribuzione interna non è stata ottimizzata (minori demolizioni e ricostruzioni)
- I pavimenti non sono stati completamente sostituiti ma in gran parte levigati
- L’impianto elettrico è stato basilare (nessuna domotica, nemmeno la centralizzazione delle tapparelle, e no allarme o LAN)
- Pavimenti, rivestimenti e sanitari economici (alcune cose erano fondi di magazzino)
- Porte interne ed infissi economici (in particolare gli infissi)
- Non abbiamo né sostituito né isolato i cassonetti delle tapparelle
Pensa che solo evitando di sostituire tutto il pavimento ma levigando quello esistente abbiamo risparmiato 4.000 € (ehi…se stai pensando “vabbè ma io il pavimento lo sovrappongo quindi questi soldi me li risparmio” leggi prima questo articolo)
In particolare gli infissi mi sono rimasti sul groppo…sono una cosa a cui tengo molto perché infissi buoni durano una vita. Questi infissi sono convinto che tra quindici o vent’anni saranno da buttare…
Ti assicuro che solo migliorando solo poche cose di questi punti saremmo arrivati a 700€/mq in un baleno.
Oh non fraintendermi: la casa è venuta bene e come ristrutturazione medium ci sta. Però probabilmente tu, se fosse stata casa tua, avresti fatto qualcosa di più.
E naturalmente questi costi sono senza nessun arredo…
Questo non è un articolo per dimostrarti se e quanto sono bravo a progettare (Anche perché in questo appartamento sono stati fatti un sacco di compromessi e io lo avrei fatto molto diverso) ma dopo averti parlato di questa casa vorrei farti vedere il risultato finale:
Naturalmente lo vedi vuoto perché è stato arredato dagli inquilini che lo hanno affittato.
Questa la la nuova distribuzione interna:
Vedi cos’ha che non va questa pianta? La zona giorno splittata in due e la zona servizi/notte mezza dentro la zona giorno…Insomma: si poteva ottimizzare ma i limiti di budget non lo hanno permesso.
Quindi 500 €/mq è o no un prezzo giusto?
In questo articolo ti ho fatto vedere dei dati. Dati prese da statistiche nazionali e dati presi da un mio progetto.
La risposta alla domanda qui sopra per me è abbastanza chiara: se devi affrontare una ristrutturazione completa di una casa intera 500€/mq non è un prezzo giusto.
Purtroppo dovrai spendere di più. E non poco.
Ma voglio chiarire un aspetto, perché nei cantieri vedo troppo spesso situazioni al limite del ridicolo: i lavori devono essere affidati a professionisti.
Non esistono “a mio cugggino” che ti fanno i lavori.
L’impianto elettrico non lo fai fare all’amico elettricista a tempo perso che ha già fatto qualche impianto e che te lo fa pagare un tozzo di pane.
Sì è vero: risparmi un sacco di soldi…ma ottieni un lavoro fatto male e non a norma.
Mi è capitato di dover far rifare un impianto fatto da un “a mio cugggino”: sistemare tutto è costato più che rifarlo ex-novo.
Nei cantieri ci devono essere solo professionisti, referenziati e con le carte in regola. Per tutte le opere. Dalle demolizioni alle pitturazioni.
Che costano di più di “a mio cugggino” ma ti danno garanzie maggiori (fosse anche solo quella di potergli andare a rompere i co***ni per anni se mezza cosa non va).
Detto ciò torniamo a noi: 500 €/mq non è un prezzo realistico per una ristrutturazione.
Però è un dato di fatto che non tutte le ristrutturazioni devono essere complete, non tutte le ristrutturazioni devono essere radicali e non tutte le ristrutturazioni devono riguardare tutta la casa.
Per essere più chiari: se non rifai i bagni e la cucina il costo al metro quadro può scendere di molto.
La ristrutturazione che ti ho mostrato è stata abbastanza approfondita ma non completa. Ti ho mostrato le economie fatte e grazie a quelle il costo complessivo è stato di poco superiore ai 550 €/mq.
Quindi, fermo restando che ogni casa è diversa dalle altre, se vuoi avere un’idea di massima dei costi che dovrai affrontare per ristrutturare casa, e vuoi farlo senza chiedere preventivi fasulli ad imprese (perché siano fasulli te l’ho spiegato nella guida ai 7 errori della ristrutturazione che se non hai ancora scaricato ti invito a farlo), devi basarti su tre parametri:
- Che tipo di ristrutturazione vuoi fare tra le tre che abbiamo visto all’inizio dell’articolo (minima, medium, completa)
- Quanto sei disposto a spendere per impianti e finiture (economici, medi o costosi)
- Dove si trova la casa
