Ristrutturazione di un Appartamento: i 7 Step per un Risultato Garantito

Diciamoci la verità: quando si parla di ristrutturare un appartamento le informazioni che trovi in rete (ma anche sulle riviste) sono solo tanta fuffa (se non sai cosa significa questo termine vai a controllare su wikipedia).

Ma non lo sono perchè chi ne scrive sia uno sprovveduto. Infatti gli articoli sono spsso di architetti che hanno esperienza alle spalle e che avrebbero tutte le carte in regola per spiegarti cos’è e come si fa una “ristrutturazione appartamento”.

Il motivo per cui quello che leggi non ti sarà realmente utile è che non ti viene mai fornito un tassello fondamentale: quale sia il processo di ristrutturazione che devi seguire.

Non sto mettendo in dubbio che un articolo che ti mostra la ristrutturazione di un appartamento possa darti spunti ed idee, e possa farti capire (a grandi linee) i costi. Ma spesso rimangono solo delle vetrine in cui gli architetti o le imprese fanno vedere quanto sono bravi.

Alla fine della lettura la domanda è sempre la stessa: “molto bello…ma COME si fa ad arrivare ad un risultato così?”

Tecnici e imprese danno troppo spesso (se non sempre) per scontato come si fa una ristrutturazione. Loro lo fanno tutti i giorni e lo conoscono a menadito e spesso non si rendono conto che per te non è affatto così scontato.

Tu probabilmente non ha mai fatto una ristrutturazione e quando devi affrontare la tua ti senti come una nave in tempesta: in balia delle onde e dei venti senza una rotta certa da seguire.

Se nessuno ti spiega il processo per affrontare la ristrutturazione del tuo appartamento dalla A alla Z la possibilità di commettere errori è sempre dietro l’angolo. Anzi, voglio essere ancora più sincero con te: c’è la certezza che commetterai degli errori.

Non fraintendermi: quasi sempre non sono errori che ti impediranno di ottenere la tua ristrutturazione. Ma raggiungerai il risultato a caro prezzo. Il prezzo pagato da chi non sa minimamente come muoversi e deve affidarsi ciecamente agli “esperti” per raggiungere il suo obiettivo.

Gli esperti devono esserci, ma al timone della barca devi esserci tu.

E per poter tenere saldamente il timone della tua barca devi conoscere le regole di navigazione.

In questo articolo ti voglio dare proprio le regole di base per portare in modo sicuro la tua nave dal porto di partenza (cioè come è il tuo appartamento prima della ristrutturazione) al porto di destinazione (cioè come sarà dopo la ristrutturazione): la giusta rotta che ti permetterà di evitare tempeste e uragani e di navigare con sicurezza anche quando il vento è contrario.

Nei prossimi paragrafi leggerai esattamente il processo che io spiego e faccio mettere in pratica ogni giorno ai miei clienti.

Un processo che non è assolutamente uno dei tre segreti di Fatima, che conoscono tutti gli operatori di questo settore (anche se raramente viene messo in pratica) ma che nessuno ha il coraggio di dirti in faccia.

Il motivo è che quello che ti spiegherò è completamente diverso da quello che vorresti leggere. E sia i tecnici che le imprese sanno perfettamente come la chiarezza a tutti i costi li porterebbe a perdere la maggior parte dei clienti. Preferiscono tenersi dei clienti che alla fine della ristrutturazione entrano nel loro appartamento contenti ma con il sorriso un po’storto perchè:

• i costi sono aumentati senza controllo
• il risultato non è stato quello prospettato o sperato
• i lavori si sono protratti per un tempo indefinito
• etc.
• etc.
• etc.

Un mio cliente invece quando entra nel mio studio per la ristrutturazione del suo appartamento deve essere consapevole di come, per ottenere il miglior risultato per lui, c’è solo un modo per procedere.

Un modo scientifico e testato sul campo.

Ristrutturazione appartamento: 7 step per un risultato certo

Mi confronto quotidianamente con le ristrutturazioni di appartamenti ed una caratteristica che contraddistingue questo lavoro è quello di assomigliare ad un abito sartoriale: una ristrutturazione è sempre costruita su misura. I motivi sono tantissimi e sono evidenti:

• Non esistono due appartamenti perfettamente uguali
• Ogni persona ha gusti diversi e particolari
• Il settore dell’edilizia offre una possibilità di scelta quasi infinita
• La stessa cosa può essere fatta in modi completamente diversi…dando luogo a risultati completamente diversi

Potrei continuare per ore a scrivere motivi che rendono la ristrutturazione di ogni appartamento un mondo a sé stante.

Però una ristrutturazione per diventare un vestito di alta moda richiede un elemento imprescindibile e sempre uguale:

un’organizzazione maniacale e standardizzata delle fasi del processo.

Ogni impresa che opera nel settore, per quanto piccola, ha alcune procedure standardizzate (spesso non scritte ma date dalla ripetizione continua degli stessi identici gesti) per eseguire i lavori che le vengono affidati.

Allo stesso modo un progettista ha le sue procedure per arrivare a fornirti il progetto di ristrutturazione.

Ma tutto ciò non basta. Infatti in ogni ristrutturazione manca quasi sempre una rigida organizzazione da parte di chi ha il maggiore interesse ad ottenere il risultato: cioè tu.

Se tu non sai come portare avanti la tua ristrutturazione e sei fortunato potresti trovare un tecnico che ti fornisce una traccia su come dovresti farlo: non è raro che architetti, ingegneri e geometri si sostituiscano per molti aspetti ai committenti proprio perché questi ultimi non sanno da che parte sbattere la testa.

Ma arriva sempre il momento in cui “gambe in spalla e pedalare”. Te la devi vedere tu: tu devi capire se il budget prefissato viene rispettato, se dare retta al tecnico o all’impresa che dicono due cose opposte, se qualcuno sta cercando di fregarti…e se non conosci il processo è impossibile farlo.

Il problema è che se anche tu volessi imparare questo processo non sapresti dove sbattere la testa per trovare qualcuno che ti dica per filo e per segno come deve essere organizzata fin dalle prime battute una ristrutturazione. C’è una carenza quasi atavica di informazioni su questi aspetti.

Con l’articolo che stai leggendo cominciamo a riempire questo enorme buco che ogni giorno mette in difficoltà migliaia di persone come te che devono ristrutturare il loro appartamento.

Ho individuato 7 step fondamentali e li ho codificati per darti tutto il processo della ristrutturazione nel modo più semplice e razionale possibile.

Chiaramente in un articolo non è possibile approfondire dettagliatamente tutto ciò che riguarda il processo in 7 step che devi seguire per ristrutturare il tuo appartamento con certezza di risultati e costi. Quindi ti darò una traccia, dei paletti, che necessiteranno però di approfondimenti da parte tua prima di buttarti nella tua ristrutturazione.

Pronto? Via!

Step 1 – Pianifica la tua ristrutturazione

Se pensi di avventurarti nella ristrutturazione del tuo appartamento senza averla pianificata fermati subito!

Rischi seriamente di fartela sfuggire di mano e di vedere i costi lievitare in modo incontrollabile oltre a perdere di vista come verrà realizzata la tua ristrutturazione.

La pianificazione consiste in:

1. Stabilire ed individuare le TUE esigenze e quelle della tua casa
2. Fare una prima cernita su quali sono i lavori essenziali da fare e quelli che potresti evitare
3. Stabilire un budget previsionale realistico (in relazione a quanto individuato nei due punti precedenti)

Difficile? Non ho mai detto che sarebbe stato facile.

Ognuno di questi tre punti richiede tempo e impegno da parte tua. Devi sederti a tavolino con tutte le persone che dovranno vivere insieme a te la casa e dovrete cominciare a scrivere idee, tirare fuori problemi, esprimere desideri…e poi fare un riassunto di tutto.

Naturalmente non è tuo compito fare il progetto, ora a te servono le idee: devi arrivare ad avere chiari gli obiettivi in modo da usarli come guida durante tutta la ristrutturazione e da poterli mettere in dubbio se dovessero presentarsi soluzioni migliorative.

Il punto probabilmente per cui troverai più difficoltà in questo primo step è stabilire un budget di spesa realistico. Moltissime persone cadono proprio qui perchè non hanno realmente idea di quanto costi una ristrutturazione e non sanno che le spese vive di ristrutturazione (i lavori) non sono le uniche spese che dovranno affrontare.

Puoi leggere questo articolo che ho pubblicato qualche tempo fa se vuoi cominciare realmente a capire di cosa stiamo parlando: costi ristrutturazione casa.

Step 2 – Il progetto della ristrutturazione e il tuo tecnico

Chiariamolo subito: se hai fatto bene il primo step ti sei accorto che quando parliamo di ristrutturare il tuo appartamento non stiamo di certo pensando di dare una mano di bianco alle pareti o di sostituire le porte.

Una ristrutturazione è un’operazione che porterà ad una totale trasformazione di casa tua. E come non puoi materialmente eseguirla da solo non puoi pensare di progettarla da solo (o peggio delegare all’impresa di turno la progettazione).

Tu non sei un esperto di interni, di edilizia e tantomeno di normativa. Non fai questo lavoro tutto il giorno e quindi, anche se è giusto che tu ponga con forza al centro di tutto i tuoi desideri, è indispensabile che ti faccia guidare da qualcuno che ha la necessaria esperienza. Hai bisogno di un tecnico che trasformi le tue esigenze in un progetto bello, coerente e a norma.

Molte persone vedono il tecnico come una scocciatura: tu invece prendilo come una risorsa.

Infatti non solo ti aiuterà e guiderà a dare forma ai tuoi sogni ma sarà la persona che sta dalla tua parte se e quando ci saranno problemi con l’impresa, sarà la persona che riuscirà a interpretare i tuoi gusti e a metterli prima su carta e poi a farli realizzare in modo armonioso, sarà la persona che farà in modo che tutto sia in regola dal punto di vista normativo.

Detta la poesia veniamo anche alla pratica: il tecnico ti serve anche perchè quando ristrutturi casa devi obbligatoriamente presentare una pratica edilizia al Comune che deve essere asseverata da un tecnico abilitato.

Ti dirò di più: la legge potrebbe richiederti anche più tecnici per la tua ristrutturazione. Ci potrebbe volere infatti, oltre al progettista, anche un impiantista che prepari le necessarie pratiche specialistiche e un coordinatore per la sicurezza.

Ma questo te lo può dire con certezza solo un tecnico che ha valutato i lavori che vuoi fare. Oppure puoi leggere questo articolo in cui ti spiego tutto ciò che serve per fare la tua ristrutturazione in regola: come non commettere un abuso quando ristrutturi.

Un altro aspetto fondamentale che ti aiuterà a unquadrare meglio il tuo tecnico è il budget che dovrai mettere sul piatto per la tua ristrutturazione: infatti oltre al progetto ti preparerà un computo metrico estimativo dettagliato, cioè la stima dettagliata dei costi che sosterrai realizzata sulla base delle opere che hai deciso di eseguire.

Questo è il momento di calibrare il tutto per far coincidere la casa che hai in testa con i soldi che hai in tasca.

Affidarsi al tecnico giusto è fondamentale. Quando gli parlerai devi assolutamente essere chiaro su alcuni aspetti:

1. Pretendi un contratto con scritto chiaramente quanto dovrai pagarlo (il costo del suo lavoro)
2. Chiarisci (nel contratto) quali sono le prestazioni che gli chiedi
3. Tra queste richiedi espressamente un progetto esecutivo di dettaglio

Raramente (purtroppo) ho visto fare dai miei colleghi progetti esecutivi  per delle ristrutturazioni. E’ inutile disquisire dei motivi per cui succede, però personalmente ritengo che sia quasi sempre una imprescindibile per impostare un rapporto corretto e chiaro con l’impresa.

Ora oltre ad avere un progetto completo hai anche una stima precisa dei costi. Ti stai avvicinando a grandi passi alle fasi cruciali della tua ristrutturazione.

Step 3 – La scelta che determinerà tutto: l’impresa

Una pianificazione dettagliata e un progetto magnifico non servono a nulla se sbagli nella scelta più importante: l’impresa che eseguirà materialmente i lavori.

Ci sono dei criteri che ogni giorno tutte le persone che stanno per iniziare una ristrutturazione mettono in campo per scegliere l’impresa. questi criteri sono completamente sbagliati.

Infatti il modo che la maggior parte delle persone adottano per selezionare l’impresa di ristrutturazione per casa propria è: chiamare un po’di imprese (consigliate o a caso), farci un colloquio, chiedere il preventivo e…scegliere quello più basso!

E’ l’errore più grande che potresti fare. Leggi un po’ qui: gli errori da evitare nella scelta dell’impresa.

La scelta dell’impresa deve rispondere a tre precisi criteri:

• Deve essere la migliore per le TUE esigenze (stai ristrutturando casa mica costruendo un grattacielo)
• Deve avere dei requisiti generali minimi (di struttura interna e subappaltatori)
• Deve essere in regola con gli obblighi di legge

Per spiegarti dettagliatamente questi punti ho scritto un articolo:guida alla scelta dell’impresa edile

Ma perchè la scelta dell’impresa cade proprio in questo terzo step e non prima?

Lo so che il primo pensiero quando decidi di ristrutturare è: “chiamiamo subito l’impresa!”. Non funziona così.

Infatti solo ora il tuo tecnico ha fatto un progetto esecutivo in cui sono stati chiariti tutti gli aspetti della tua ristrutturazione del tuo appartamento e soprattutto hai un computo completo e dattagliato.

Solo con questi documenti in mano potrai chiedere alle imprese dei preventivi che poi rispetteranno realmente i costi di realizzazione e che soprattutto saranno tra loro comparabili.

Infatti presentarsi da un’impresa senza progetto e con un computo raffazzonato darà all’impresa la possibilità di fare il bello e il cattivo tempo durante i lavori proprio a causa dei molti elementi che non sono stati chiariti a tempo debito.

Come per il tecnico anche in questo caso è importante stipulare un contratto di appalto. In questo caso devono essere presenti almeno:

1. Data di inizio dei lavori
2. Durata dei lavori con eventuali penali per prolungamento degli stessi
3. Importo dei lavori con suddivisione dei pagamenti

E devono necessariamente essere allegati il progetto esecutivo e il computo metrico.

Step 4 – Prima di iniziare i lavori

Ci siamo quasi: hai il progetto e hai firmato il contratto con l’impresa che eseguirà i lavori. Sei pronto per iniziare!

Ma prima di farlo vanno messe a posto tutte le carte:

• il tuo tecnico dovrà presentare la pratica al Comune
• tu dovrai verificare di aver scelto tutti i materiali e finiture
• dovranno essere preparati tutti i documenti relativi alla sicurezza sul cantiere
• se dovrai occupare porzioni di marciapiede o strada per caricare/scaricare materiali dovranno essere state richieste le autorizzazioni

Devi compiere, insieme a tecnico e impresa, poche e rapide operazioni di routine che però sono fondamentali per procedere con l’esecuzione dei lavori in totale serenità.

Passo 5 – Iniziano i lavori…non avere paura!

Questo è il momento più eccitante e più temuto da tutti i committenti: il progetto prende forma e se i risultati non sono come te li aspettavi potrebbe essere molto deludente.

Devi stare tranquillo: se hai seguito gli step precedenti con scrupolo vedrai che non ci saranno sorprese sgradevoli.

Questo però non vuol dire che devi abbassare la guardia! Ci sono molte cose che devi tenere sotto controllo e senza un’organizzazione ferrea potresti non riuscirci.

Un aspetto fondamentale che deve esserti chiaro è la distinzione delle competenze e come devono essere regolati i rapporti all’interno del cantiere.

Le figure principali sono tre:

• Tu
• il direttore dei lavori
• il direttore tecnico dell’impresa

Tu sei chiaramente il committente (ma la legge in alcuni casi ti da la possibilità di svolgere anche il ruolo di direttore dei lavori,te ne ho parlato approfonditamente in questo articolo).

Il consiglio da buon padre di famiglia che ti do è quello di lasciare il ruolo di direttore dei lavori al tuo progettista: non hai nè l’esperienza nè le capacità per assumerlo.

Per far funzionare tutto come si deve i rapporti tra queste tre figure devono essere chiari e sono questi:

• Tu non puoi dare ordini agli operai nè puoi chiedere al direttore tecnico dell’impresa di modificare i lavori da eseguire. Il tuo riferimento è sempre il direttore dei lavori e secondariamente il direttore tecnico di cantiere dell’impresa
• Il direttore dei lavori controlla che i lavori che vengono eseguiti stiano portando alla realizzazione del progetto così come è stato pensato, interviene nel caso di problemi concordando con il direttore tecnico dell’impresa soluzioni e modifiche. Può ordinare le modifiche che ritiene opportune per la corretta esecuzione del progetto e che ha concordato con te. Può ordinare la sospensione dei lavori e/o richiederne la ripresa ma non può dare ordini direttamente agli operai in merito all’organizzazione dei lavori. Il suo riferimento in cantiere è il direttore tecnico dell’impresa.
• Il direttore tecnico dell’impresa gestisce l’avanzamento dei lavori nel cantiere e coordina tutte le squadre di operai. In cantiere è un po’il Deus ex machina. Il suo obiettivo è di fare in modo che le opere siano realizzate conformemente al progetto, nel miglior modo possibile (a regola d’arte) e nel rispetto di tempi e costi. Non può decidere autonomamente modifiche alle opere che devono essere sempre ordinate dal direttore dei lavori.

Quindi tu materialmente puoi fare poco durante i lavori, però deve esserti chiaro che i tuoi desideri sono quelli che hanno la precedenza su tutto. Se non ti piace più una determinata soluzione hai tutto il diritto di chiedere che venga modificata, ma non puoi ordinarlo nè agli operai nè al direttore tecnico di cantiere.

Devi rivolgerti al direttore dei lavori che, dopo aver fatto le necessarie verifiche, la trasmetterà al direttore tecnico di cantiere.

Lo so che può sembrarti complessa come organizzazione ma è l’unico modo per garantire che i lavori procedano in modo ordinato, celermente e rispettando tempi e budget.

Per renderti tutto più chiaro ho creato un’infografica:

Una cosa importante che devi fare durante i lavori è programmare delle visite settimanali o quindicinali in cantiere con il direttore dei lavori e il direttore tecnico dell’impresa in cui ti devono essere mostrati l’avanzamento dei lavori, eventuali problemi con relative soluzioni adottate e possibili varianti.

Passo 6 – Ciò che è iniziato deve essere finito: la chiusura dei lavori

Mi è capitato spesso di arrivare alla conclusione dei lavori e quasi palpare la fretta dei committenti di entrare nel nuovo appartamento appena ristrutturato.

E’ una cosa assolutamente comprensibile, però questo è probabilmente uno dei momenti più delicati proprio perché la fretta porta a trascurare molte cose…e alle volte succede con la complicità di tecnici e imprese.

Puoi provare a parlare con gli impiegati degli uffici tecnici comunali e vedrai che ti confermeranno come moltissime pratiche di ristrutturazione di appartamenti aperte non vedono mai la conclusione burocratica mentre i lavori sono finiti e i proprietari sono tornati a vivere nelle loro case. E questo non va bene.

Quando i lavori sono ultimati (o stanno per…) è ora di tirare le somme e terminare quello che si è iniziato.

Quindi:

• gli impiantisti ti devono consegnare tutti i certificati di conformità degli impianti realizzati
• va aggiornata la planimetria catastale se hai spostato delle pareti
• il tecnico deve preparare e protocollare la pratica di chiusura lavori al Comune con tutti gli allegati necessari
• probabilmente dovrai anche rinnovare l’agibilità del tuo appartamento (anche se molti tecnici ti dicono di no…)

Questo per quanto riguarda la sistemazione di carte e scartoffie. Ma non è tutto qui, in fondo tu hai fatto fare dei lavori in casa e hai il diritto che siano eseguiti “a regola d’arte”.

Quindi devi fare un sopralluogo finale con il direttore dei lavori e l’impresa per vedere se è tutto a posto o se ci sono dei difetti. In questo caso devi chiedere che vengano sistemati tutti i problemi riscontrati prima di accettare i lavori. Deve essere preparato un verbale in cui o contesti alcune lavorazioni o le accetti.

Naturalmente in questa fase ti sarà di fondamentale aiuto la consulenza del tuo tecnico per valutare correttamente tutti gli aspetti. Ricordati comunque sempre che tu hai il coltello dalla parte del manico perchè non hai ancora saldato l’impresa…

Un altro passaggio necessario da fare una volta ultimati i lavori è quello che viene chiamato “consuntivo”: in sostanza vengono fatti i conti finali dove vengono calcolati eventuali lavori aggiuntivi.

Se in fase di preparazione del progetto, del contratto di appalto e di esecuzione dei lavori hai fatto tutto per bene sei già a conoscenza dell’eventuale esistenza e dell’importo di lavori aggiuntivi che possono essersi resi necessari.

Ma per esperienza la maggior parte delle imprese si presenteranno con un conto diverso: cercheranno sempre di trovare delle lavorazioni aggiuntive non previste che vogliono scaricarti sul groppone. Dovrà quindi essere organizzata una riunione in contraddittorio con l’impresa in cui chiarite questi costi e trovate un accordo. Non ti devi spaventare perché spesso le richieste dell’impresa possono essere rintuzzate senza problemi e pagherai solo quello che è stato stabilito.

Ricordati di saldare l’impresa solo dopo aver chiarito tutti questi aspetti e che ti ha consegnato tutte le carte e soprattutto le chiavi di casa.

Passo 7 – Dopo i lavori

I lavori sono finiti e sei entrato in casa…credi che sia realmente tutto finito?

Si e no…

Infatti una volta che sei entrato in casa, hai fatto il trasloco e ti sei sistemato, inizia il vero test per la tua ristrutturazione: con tutta la casa a pieno regime verranno fuori gli eventuali problemi e difetti prima non riscontrabili.

E sarà qui che scoprirai se l’impresa a cui ti sei affidato è veramente seria come pensavi oppure ti ha solo raccontato una marea di palle.

Se hai scelto l’impresa con cura sicuramente non avrai problemi; ad ogni modo ricordati: una ristrutturazione è come un qualsiasi oggetto che compri. Hai diritto ad una garanzia (naturalmente valida in presenza di contratto di appalto), quindi se si rompe qualcosa in casa tua nel normale utilizzo (e pertanto non sei tu che hai preso a martellate un muro per appendere un quadro) allora l’impresa è tenuta a venire a sistemarti il problema e tu non la devi pagare.

La garanzia a carico dell’impresa appaltatrice sui lavori di ristrutturazione per legge dura due anni, però per le opere che minano la funzionalità del tuo immobile viene estesa a 10 anni.

La questione è molto dibattuta, per questo ho scritto un articolo che puoi leggere qui: la garanzia di legge per la tua ristrutturazione.

Un’impresa seria non avrà bisogno che tu gli ricordi la presenza di questa garanzia, basterà una telefonata e accorrerà a sistemare il problema. Ma in caso di problemi hai sempre la legge dalla tua parte.

La ristrutturazione del tuo appartamento è un processo che riguarda per primo te

Ora è veramente tutto, ti ho appena spiegato i 7 step del processo che ti porterà a terminare la tua ristrutturazione raggiungendo questi obiettivi:

• spendere il giusto
• ottenere il risultato che desideri
• avere sempre tutto sotto controllo

Credo che toppare anche uno solo di questi punti non sia proprio in cima alla lista dei tuoi desideri.

Se effettivamente è così allora devi essere consapevole che la prima persona che deve darsi da fare per centrarli sei tu: il controllo deve essere tuo.

Questa è un’idea che spesso e incredibilmente nella maggior parte dei committenti che ho seguito in questi anni non è ben chiara.

Tutti hanno più o meno chiaro il risultato che vogliono ottenere. Nessuno si preoccupa del processo per ottenere quel risultato.

Purtroppo la verità è che il risultato desiderato non è raggiungibile senza il giusto processo e a capo di tutto ci sei sempre tu.

Quello che hai letto nei 7 step per realizzare la ristrutturazione del tuo appartamento è il giusto processo (l’unico giusto processo). Sono sicuro che ci sono cose che non ti sono piaciute:

• la necessità di un tecnico
• il non scegliere il prezzo più basso
• non poter andare in cantiere e dare ordini a tutti

Ma è l’unico modo per ottenere un risultato certo e anche per risparmiare.

Ora a te la scelta: credere di sapere già come si ristruttura, credere a chi ti racconta “tutto quello che vuoi tu è giusto” (basta che mi dai i soldi), credere di poter essere la persona che stravolgerà le regole del gioco. Oppure ascoltarmi ed ottenere realmente la ristrutturazione dei tuoi sogni.