Nel mio lavoro quotidiano mi sono reso conto che una delle più grandi cause di conflitto e stress per i proprietari di casa è la durata della loro ristrutturazione. Il problema è che i proprietari di casa non hanno la minima idea di quali sono i tempi di ristrutturazione della casa. Questo li porta ad avere aspettative sbagliate, e a innervosirsi alle volte inutilmente di fronte a lavori che sembrano non procedere mai (anche quando sono perfettamente nei tempi).
In questo articolo parleremo dei tempi di ristrutturazione di una casa: analizzeremo in dettaglio ciascuna fase del processo di ristrutturazione, dai tempi di preparazione, alla progettazione, fino all’esecuzione dei lavori. Discuteremo dei fattori che possono influenzare la durata di ciascuna tappa, e ti fornirò consigli pratici su come ottimizzare i tempi di ristrutturazione della casa senza sacrificare la qualità del risultato finale.
Alla fine dell’articolo ci sarà anche una tabella riepilogativa con le tempistiche di tutte le fasi del processo, quello che viene fatto in ognuna di esse e quello che può ottimizzarle o rallentarle.
Chiaramente non potrò dirti quanto durerà la tua ristrutturazione. Infatti per arrivare a determinare in modo preciso la durata della ristrutturazione, o almeno del cantiere, è necessario un dato: l’importo dei lavori, meglio se suddiviso per per macro-voci di spesa. Da questo unico dato è possibile definire i tempi dei lavori in modo scientifico.
Se ti interessa una previsione abbastanza precisa dei tempi di ristrutturazione di casa tua, puoi testare lo strumento di stima di Hausme: oltre al costo dei lavori diviso in macro-opere, ti forniamo una tabella riepilogativa di tutti i tempi. Puoi testarlo qui.
I reali tempi di ristrutturazione della casa
Ogni ristrutturazione si divide in 7 precise fasi (leggi in questo articolo quali sono). E ognuna di esse ha una sua durata che dipende da tanti fattori. In molti valutano la durata della ristrutturazione senza contare tutta la fase prima dei lavori, oppure basandosi solo sulla dimensione della casa. Ma questo non è di sicuro l’unico fattore e soprattutto il suo peso non è sempre uguale all’interno delle varie fasi.
È chiaro che realizzare i lavori in un appartamento di 50 mq e realizzarlo in un appartamento di 150 mq richiede tempi molto diversi. Ma se in quello di 150mq devi fare solo pochi lavori di finitura e in quello di 50mq devi rifare tutto i tempi potrebbero ribaltarsi.
Quindi come calcolare i tempi di ristrutturazione della casa? Proviamo ad affrontare la cosa in modo sistematico.Per valutare quanto dura una ristrutturazione, possiamo semplificare e individuare due macro-fasi:
- Pre-lavori
- Lavori
I tempi della fase Pre-lavori
Possiamo suddividere questa fase nei seguenti passaggi:
- Pianificazione
- Progettazione
- Selezione Impresa
- Presentazione delle pratiche edilizie
Pianificazione
Nella fase di pianificazione il tuo compito è definire quali sono i lavori indispensabili e mettere a punto il budget complessivo della ristrutturazione. Ti ho spiegato dettagliatamente come farlo nel manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi”.
Questa fase potrebbe essere molto breve quanto molto lunga. Se conosci già bene la casa da ristrutturare perché è quella in cui vivi da tempo, conosci bene quali sono i problemi da risolvere e ci metti di meno a focalizzarli. Se invece è una casa che stai acquistando, oppure che hai ereditato ma in cui non hai vissuto, potrebbe volerci molto di più.
Generalmente il tempo da dedicarci è pari a 2 – 4 settimane.
Progettazione
La progettazione è la fase più lunga di tutte. Ed è qui che molte persone si stupiscono.
La fase di progettazione si compone di più passaggi.
- Si parte dall’individuazione del tecnico giusto, la richiesta dell’offerta e la stipula del contratto: 2 – 3 settimane;
- Il progettista deve poi fare il rilievo dell’immobile, verificarne la conformità, approfondire le tue esigenze e predisporre il progetto preliminare che tu dovrai approvare: altre 2 – 4 settimane di media;
- A questo punto va fatto il progetto definitivo. Che significa scegliere materiali, finiture e arredi. Ci sarà una parte progettuale del tecnico che approfondisce il progetto preliminare, ci saranno le visite ai negozi dei fornitori dove scegliere le finiture, la raccolta delle offerte (che non sono immediate), la loro integrazione nel progetto. La durata qui è molto variabile: diciamo un minimo di 2 – 4 settimane;
- Quando hai tutto scelto il tecnico deve predisporre la documentazione per la richiesta dell’offerta all’impresa. Si tratta del progetto esecutivo, che sarà anche quello che verrà utilizzato durante i lavori per realizzare la tua ristrutturazione. È l’ultimo approfondimento del progetto: 1 – 2 settimane a stare stretti.
Quindi tutta la fase progettuale, per essere fatta in modo da evitare complicazioni durante i lavori, dura mediamente da 7 a 12 settimane. Cioè da 1 mese e mezzo a 3 mesi. Il tutto al netto dei tempi morti dovuti a quanto ci metti ad approvare i progetti, scegliere i materiali, etc.
Qui naturalmente abbiamo schematizzato in modo estremo tutto il processo di progettazione: nella realtà ci saranno accavallamenti tra le varie fasi, che potranno restringere come allungare i tempi.
Selezione impresa
La scelta dell’impresa è un altro momento più lungo di quello che pensi (a meno che tu non conosca già l’impresa da selezionare).
Devi individuare le imprese a cui chiedere il preventivo, riuscire a fissare tutti gli appuntamenti, aspettare le offerte, valutarle e selezionare l’impresa giusta. E naturalmente stipulare il contratto.
Il passaggio più lungo è la preparazione dell’offerta da parte dell’impresa, dopo che hanno fatto il sopralluogo. Anche se il tuo progettista gli consegna il computo metrico, solitamente ci mettono da una a due settimane.
Dopo che hai raccolto le offerte e scelto la tua impresa, devi firmare il contratto di appalto: si fa in modo abbastanza veloce, però ricordati che quando firmi il contratto dovrai corrispondere il primo acconto.
Naturalmente la scelta dell’impresa non è una cosa che si fa basandosi solo sull’importo offerto, ma anche su altri parametri (molto più importanti): in “Ristruttura la tua casa in 7 passi” ti spiego un metodo matematico per selezionare l’impresa.
La fase di preventivazione e stipula del contratto nel suo complesso dura dalle 3 settimane al mese abbondante.
Presentazione pratiche edilizie
Solo successivamente alla scelta dell’impresa è possibile presentare le pratiche edilizie. Il motivo banalmente è che nella pratica edilizia deve essere indicato il nome dell’impresa appaltatrice con tutti i suoi dati. Se ti interessa approfondire gli aspetti burocratici di una ristrutturazione leggi questo articolo:
Guida alle pratiche edilizie per ristrutturare casa
Questa fase comunque è di solito molto rapida perché il tuo tecnico ha già la maggior parte del materiale pronto dalle fasi di progettazione. Spesso è sufficiente una sola settimana, al massimo si arriva a due.
La durata complessiva del pre-lavori
Vogliamo fare due conti? Sulla base di quello che abbiamo visto possiamo dire che:
- Per arrivare all’inizio dei lavori mediamente sono necessari da 12 settimane a 20 settimane. Da tre a cinque mesi.
- Dal momento in cui firmi il contratto con il tecnico ci vogliono da 9 a 15 settimane. Da due mesi a quattro mesi.
Spero di non averti scioccato. Questi però sono i tempi minimi e medi della fase pre-lavori. E ti assicuro che possono prolungarsi di molto in funzione di varie situazioni specifiche.
Poco tempo fa mi è capitato di firmare un contratto con un cliente ad inizio maggio (quindi il cliente aveva già passato la fase di pianificazione e scelta del tecnico) e di aver iniziato i lavori ad inizio gennaio dell’anno successivo.
In Hausme abbiamo messo a puto un algoritmo che calcola in modo preciso anche tutta la durata media della fase pre-lavori. Puoi testarlo QUI.
I tempi dei Lavori di ristrutturazione
Nello stimare i tempi di ristrutturazione della casa la dimensione dell’immobile e la tipologia di lavori previsti incidono in modo determinante. Soprattutto per la parte dei lavori.
Per darti un ordine di idee ti riporto due esempi tipici:
- Per un appartamento di piccole dimensioni ci vogliono almeno 2 mesi (fino a circa 50mq).
- Per un appartamento di grandi dimensioni (circa 100mq) la durata minima è 6 mesi.
Chiaramente sto parlando di ristrutturazioni complete: con modifiche alla divisione interna, rifacimento di tutte le finiture, di tutti gli impianti, degli infissi, etc.
Lo so che la maggior parte delle ristrutturazioni non è così radicale, quindi va tutto contestualizzato al caso specifico. Motivo per cui non posso darti una previsione dei tempi senza avere il costo dei lavori.
Ma perché l’importo dei lavori è così importante per determinarne la durata? Provo a spiegartelo.
Come calcolare la durata dei lavori partendo dal loro costo
Per realizzare qualsiasi ristrutturazione ci vogliono due cose: materiali e operai. Con i secondi che installano i primi.
Quindi quanto gli operai ci mettono ad eseguire il lavoro determina la durata del tuo cantiere.
Tornando al costo dei lavori, all’interno di ogni prezzo del computo metrico è presente la quota-parte dei materiali e la quota-parte dello stipendio degli operai.
Quindi, conoscendo queste incidenze, può sapere facilmente quanto gli costerà una ristrutturazione di manodopera (cioè di stipendi degli operai).
Noi sappiamo anche:
- Che gli operai lavorano 8 ore al giorno, 5 giorni a settimana
- Qual è la paga oraria degli operai (ci sono i contratti collettivi nazionali)
- Come sono mediamente composte le squadre di operai (raramente più di 3 operai)
Grazie a questi dati, per ogni lavorazione da fare posso stimare il tempo complessivo necessario per eseguirlo.
Ed è esattamente quello che facciamo con lo strumento di stima di Hausme. Calcoliamo quanto costa la tua ristrutturazione e da quel dato calcoliamo quanto tempo ci vuole per eseguire i lavori.
I materiali di finitura: devi ordinarli per tempo altrimenti sono guai!
Tra le variabili che giocano un ruolo importante nella durata dei lavori di ristrutturazione, ci sono sicuramente i tempi di fornitura dei materiali. Stiamo parlando di:
- pavimenti
- rivestimenti
- battiscopa
- sanitari
- rubinetterie
- porte interne
- infissi
- etc.
Per esperienza ti dico che le piastrelle, i sanitari, le rubinetterie, non sono un problema perché hanno tempi di consegna abbastanza rapidi. Certo, se vuoi la piastrella 100×270 con un motivo particolare, ci possono volere mesi. Ma non è la norma.
Quello che invece può rivelarsi un problema è la consegna di infissi e porte interne. Mediamente, da quando effettui l’ordine, sono necessari almeno 60 giorni.
Conclusione
Alla fine di questo articolo abbiamo capito che i tempi di ristrutturazione della casa sono abbastanza lunghi e variabili sulla base di molteplici fattori.
Sintetizzando tutto quello di cui abbiamo parlato, possiamo dire che, in caso di ristrutturazione importante o completa:
- Per la fase pre-lavori mediamente sono necessari da 3 a 5 mesi
- Per la fase dei lavori mediamente sono necessari da 2 mesi e mezzo a oltre 7 mesi
Tutto dipende dalla dimensione della casa, dall’entità dei lavori che devi fare e da quanto hai le idee chiare.
Qui sotto trovi una tabella riepilogativa sui tempi di ristrutturazione della casa, con i valori minimi e massimi per ogni sotto-fase. Chiaramente prendila con le pinze perché veramente ogni casa è una storia a sé. Per avere un calcolo preciso puoi sempre utilizzare lo strumento di stima di Hausme.
Tabella dei tempi ristrutturazione della casa
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| Pianificazione | Individuazione di problemi ed esigenze | Conosci già bene la casa e i suoi problemi | Casa appena acquistata o in fase di acquisto (usata) |
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| Progettazione | ||||||
| Ricerca progettista | Contattare più tecnici e chiedere preventivi | Conosci dei progettisti e sai verificarne le competenze (in relazione ad un progetto di ristrutturazione) | Non conosci progettisti e non sai come cercarli e valutarli |
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| Rilievi e Analisi Iniziale | Il tecnico approfondisce le tue esigenze, quelle della casa e fa il rilievo dell’immobile | Hai le idee chiare, il professionista è disponibile, l’immobile non presenta problematiche burocratiche (difformità o abusi) | Non hai le idee chiare, il professionista ha tanti incarichi e non può dedicarti tempo, ci sono difformità ed abusi in casa |
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| Progettazione | Il progettista predispone e approfondisce il progetto in tutti i suoi aspetti. Tu chiedi modifiche e lo approvi | Sei in sintonia con il tecnico, il progetto è semplice, prendi le decisioni rapidamente, immobile piccolo | Non riesci a deciderti, il progetto è complesso, c’è la necessità di molte revisioni, immobile grande |
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| Selezione impresa | ||||||
| Individuazione imprese e ottenimento preventivi | Selezionare le imprese, organizzare i sopralluoghi e fornirgli i documenti per il preventivo. L’impresa deve predisporre il preventivo. | Tutta la documentazione è pronta e completa, le imprese sono reattive | Documentazione carente e incompleta, imprese procrastinano |
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| Scelta impresa e contrattualizzazione | Valutazione delle offerte, stipula del contratto | Utilizzo di criteri chiari per la scelta dell’impresa, modello di contratto-tipo disponibile | Criteri di scelta non chiari |
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| Ottenimento dei Permessi | Il progettista prepara la documentazione amministrativa e la protocolla (tu firmi) | Pratica semplice, senza necessità di autorizzazioni particolaro | Necessità di ottenere autorizzazioni specifiche (p.e. sismica in caso di opere strutturali) |
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| Demolizioni e Smaltimenti | Piccole demolizioni, facile smaltimento | Grandi demolizioni, problemi logistici, demolizioni strutturali |
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| Murature | Poche modifiche interne | Importanti modifiche interne, casa di grandi dimensioni |
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| Impianti (fase 1) | Realizzazione di dorsali, tubazioni e sistemi di distribuzione in genere | Impianti in buono stato, piccoli aggiustamenti | Rifacimento completo |
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| Massetti e intonaci | Murature in buono stato, poche modifiche interne, pavimenti sovrapposti | Murature rovinate, modifiche interne significative, nuovi massetti |
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| Impianti (fase 2) | Installazione di apparecchi e terminali | poche opere sugli impianti | Rifacimento completo |
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| Pavimenti e Rivestimenti | Piccole superfici | Grandi superfici |
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| Installazione di Infissi e Porte | Pochi elementi | Molti elementi |
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| Pittura e Finiture | Pochi colori, pittura semplice | Molti colori/dettagli, tecniche speciali |
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| Arredi e Illuminazione | Arredi semplici, disponibili | Arredi su misura, illuminazione speciale |
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| Pulizia Finale e Controllo Qualità | Pulizia rapida, pochi controlli | Pulizia approfondita, molti dettagli da controllare |
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| Consegna dell’Appartamento | – | – |
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