dpr 380\/2001<\/a>, il testo unico sull’edilizia.<\/p>\n\n\n\nMa, a parte quello che dice la legge, vuoi sapere quali sono i reali motivi per cui \u00e8 un errore madornale non fare tutte le pratiche burocratiche necessarie quando ristrutturi?<\/strong> Eccoti i pi\u00f9 evidenti:<\/p>\n\n\n\n\nSe succede qualche incidente durante i lavori e non \u00e8 tutto a posto chi ci finisce di mezzo sei tu<\/strong> (e stiamo parlando di responsabilit\u00e0 penali<\/em>, non solo civili);<\/li>\n\n\n\nSenza le dovute pratiche edilizie non puoi accedere alle detrazioni fiscali<\/strong>…bella fregatura no?<\/li>\n\n\n\nIn caso di verifiche sull’immobile per qualsiasi motivo se non \u00e8 tutto in regola se ne accorgono! <\/strong>E sono multe salate…(negli ultimi anni sono sempre pi\u00f9 frequenti le verifiche, con sopralluoghi, delle superfici ai fini delle tasse sui rifiuti);<\/li>\n\n\n\nSe in futuro dovrai vendere casa sar\u00e0 necessaria almeno una planimetria catastale corretta, ma (fortunatamente) nelle compravendite si stanno diffondendo sempre di pi\u00f9 le richieste di relazioni sulla conformit\u00e0 globale dell’immobile<\/strong>…e la tua non lo sarebbe;<\/li>\n\n\n\nIn caso di successione tutti i problemi vengono scaricati sui tuoi figli.<\/strong> Ti faccio i miei migliori auguri per una vita lunga e in salute, ma vuoi lasciare la polpetta bollente a loro?<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\nChiaramente una pratica edilizia presuppone la presenza di un tecnico<\/strong> che abbia fatto un progetto e che lo abbia fatto, tra l’altro, rispettando tutti i parametri di igiene e salubrit\u00e0 imposti dai regolamenti comunali per gli ambienti residenziali. Vuoi vivere in una casa che ti garantisce condizioni di vita dignitose o no?<\/p>\n\n\n\nSe per te questi non sono motivi sufficienti per decidere di investire qualche soldo nella regolarit\u00e0 della tua ristrutturazione allora cosa ci stai a fare ancora su questo sito?<\/p>\n\n\n\n
Anche in questo caso la soluzione \u00e8 seguire l’unico processo corretto per ristrutturare. Cio\u00e8 assoldare il famoso progettista di cui al punto 1 dell’elenco che ti ho messo al paragrafo precedente.<\/p>\n\n\n\n
Questo tecnico, oltre a farti il progetto, avr\u00e0 anche il compito di preparare:<\/p>\n\n\n\n
\nLe pratiche edilizie comunali (solitamente CILA)<\/li>\n\n\n\n Tutte le comunicazioni necessarie agli enti<\/li>\n\n\n\n La variazione catastale<\/li>\n\n\n\n La segnalazione di agibilit\u00e0 (se necessaria)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\nD:<\/strong> “Tu conosci quali sono tutte le pratiche che deve presentare un progettista, dall’inizio alla fine, perch\u00e8 la tua ristrutturazione sia totalmente in regola?”<\/em><\/p>\n\n\n\nR: <\/strong>“Deve saperle il progettista!”<\/em><\/p>\n\n\n\nERRORE 3: NON AFFIDARTI AD UN’UNICA IMPRESA<\/h2>\n\n\n\nAlla fine del primo errore ti ho messo una sintesi del processo che devi seguire per la tua ristrutturazione e hai visto come la scelta dell’impresa avviene solo alla fine.<\/p>\n\n\n\n
Ora per\u00f2 \u00e8 importante che tu capisca che nei tuoi lavori di ristrutturazione l’impresa con cui avrai a che fare deve essere una e una sola.<\/strong><\/p>\n\n\n\nSai perch\u00e8 ci tengo a sottolineare questa cosa? <\/p>\n\n\n\n
Ho avuto a che fare con molti clienti che, al momento di scegliere l’impresa a cui affidare i lavori, mi hanno detto cose del genere: “per\u00f2 gli impianti elettrici li facciamo fare a mio cugino che \u00e8 elettricista e l’idraulico lo porto io che ce n’\u00e8 uno che mi deve un favore…”<\/em><\/p>\n\n\n\nMa come? Hai fatto tanto per evitare tutti i casini dati dal rivolgersi direttamente all’impresa e ora li vuoi tirare fuori da capo decidendo di affidare i lavori un po’a questo e un po’a quello? E per cosa poi? Per la speranza di risparmiare qualcosa? <\/p>\n\n\n\n
Il gioco non vale mai la candela. Se all’apparenza ti potr\u00e0 sembrare di risparmiare perch\u00e8 riesci a raccogliere le offerte migliori per ogni lavorazione che viene fatta durante la tua ristrutturazione, la realt\u00e0 \u00e8 esattamente il contrario. Infatti vai incontro a due problemi certi: <\/strong><\/p>\n\n\n\n\nLavori eseguiti male<\/strong><\/li>\n\n\n\nCosti nettamente maggiori<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\nTi racconto una situazione che ho osservato di persona perch\u00e8 capitata ad un mio socio. Non si tratta di una ristrutturazione ma della costruzione di una villa…ma in questo caso non fa molta differenza.<\/p>\n\n\n\n
Il committente decide di affidare le varie parti dei lavori da svolgere a diverse imprese. Quindi:<\/p>\n\n\n\n
\nimpresa A realizza le strutture<\/li>\n\n\n\n impresa B si occupa delle finiture edili<\/li>\n\n\n\n impresa C installa gli impianti elettrici<\/li>\n\n\n\n impresa D installa gli impianti di riscaldamento\u00a0 pavimento (alimentati a gas)<\/li>\n\n\n\n impresa E installa gli impianti di raffrescamento (ti tipo elettrico)<\/li>\n\n\n\n impresa F insalla gli impianti di energie rinnovabili<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n6 imprese diverse in cantiere, tutte chiamate singolarmente dal committente, che non si erano mai viste prima e che soprattutto non avevano mai collaborato assieme. E naturalmente senza nessuno a gestirle se non il mio povero collega che lottava quotidianamente tra mille telefonate e furiosi litigi per fare in modo che i lavori procedessero (tutte cose che per\u00f2 non sono il compito di un direttore dei lavori…)<\/p>\n\n\n\n
Per farla breve il risultato di questa scelta \u00e8 stato che: <\/p>\n\n\n\n
\nDurante i lavori non c’era alcun tipo di coordinamento tra le varie imprese in quanto non era chiaro quale fosse l’impresa che dovesse gestire il tutto. Ci\u00f2 ha portato a continua confusione e innumerevoli problemi sia di tempi che di qualit\u00e0 dell’esecuzione.<\/li>\n\n\n\n Nessun impianto \u00e8 stato realizzato in modo coordinato con l’altro. Cosa significa? Che il committente si \u00e8 ritrovato con pi\u00f9 impianti che fanno la stessa cosa (ad esempio l’impianto di riscaldamento a pavimento poteva essere usato anche per raffrescare), ci sono infiniti sprechi di energia, e per far funzionare il tutto hanno realizzato un vano tecnico di controllo degno di uno shuttle.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\nCosa ti insegna questo esempio? Due cose:<\/p>\n\n\n\n
\nTutto, ed in particolare gli impianti, deve essere sempre progettati PRIMA. Sicuramente il tuo appartamento non avr\u00e0 le stesse necessit\u00e0 di una villa di 400mq, ma senza un progetto unitario e coerente rischi di sprecare soldi in lavori sbagliati e inutili;<\/li>\n\n\n\n Ma soprattutto che devi affidare i lavori ad un’unica impresa.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\nI motivi per cui i lavori devono essere affidati ad un’unica impresa sono veramente tanti ma possono essere riassunti in un’unica cosa: \u00e8 l’unico scelta che ti garantisce una perfetta coordinazione di tutte le fasi dei lavori.<\/strong><\/p>\n\n\n\nLe imprese di ristrutturazione non hanno mai in organico tutti gli artigiani che servono per una ristrutturazione: solitamente hanno operai edili e subappaltano tutti gli altri lavori (solitamente gli impianti). Per\u00f2 lavorano sempre con gli stessi artigiani, con cui hanno un rapporto duraturo e con cui sanno come coordinarsi. I lavori vengono svolti tra squadre di operai che si conoscono e che sono abituate a lavorare insieme. E sar\u00e0 chiaro chi comanda in cantiere (l’impresa a cui tu hai affidato i lavori) e chi decide quando deve andare una determinata squadra (sempre l’impresa a cui hai affidato i lavori).<\/p>\n\n\n\n
I lavori di ristrutturazione non procedono a compartimenti stagni: prima i muratori fanno tutti i loro lavori, poi arrivano gli idraulici e fanno gli impianti di riscaldamento e del bagno, poi arriva l’elettricista e ti fa l’impianto. Non \u00e8 assolutamente cos\u00ec.<\/p>\n\n\n\n
Tutti questi professionisti devono lavorare contemporaneamente e in pi\u00f9 fasi all’interno del cantiere dei lavori di ristrutturazione e per ottenere un risultato certo e in tempi brevi \u00e8 necessaria una perfetta coordinazione e un certo grado di conoscenza tra gli operai che lavorano insieme.<\/p>\n\n\n\n
Sicuramente il preventivo complessivo dell’impresa sar\u00e0 superiore rispetto alla somma di quelli spacchettati dei vari artigiani ma sei sicuro che anche il costo finale sar\u00e0 ancora pi\u00f9 alto?<\/strong><\/p>\n\n\n\nI maggiori tempi per realizzare i lavori, gli inevitabili problemi da risolvere, lo spreco di materiali…sono tutte cose che pagherai caro con un aumento inaspettato dei costi.<\/p>\n\n\n\n
Se chiami un’impresa edile per i lavori in muratura e poi tuo cugino Franco per gli impianti elettrici e tuo cognato Pasquale per gli impianti idrici ti assicuro che non risparmirai e avrai un risultato peggiore che affidandoti ad una sola impresa.<\/p>\n\n\n\n
3 ERRORI EVITATI E HAI RISOLTO TUTTI I TUOI PROBLEMI?<\/h2>\n\n\n\nNell’articolo di oggi ti ho svelato qualcosa che sono sicuro nessuno ti aveva mai detto: ogni ristrutturazione ha due anime ben precise e distinte, il progetto e il processo.<\/strong><\/p>\n\n\n\nIl progetto riguarda tutte le scelte distributive, di materiali e tecnologiche che \u00e8 necessario compiere prima di una ristrutturazione.<\/p>\n\n\n\n
Il processo \u00e8 il meccanismo che accompagna tutta la tua ristrutturazione<\/strong>, prima durante e dopo il progetto. Il processo si applica a partire dall’idea di progettare a dopo che l’ultimo operaio se n’\u00e8 andato di casa.<\/p>\n\n\n\nIo sono un progettista e per me il progetto \u00e8 fondamentale: progettare \u00e8 l’essenza del mio lavoro e difender\u00f2 sempre la sua centralit\u00e0 nella ristrutturazione.<\/p>\n\n\n\n
Tu sei il committente e devi pensare al tuo interesse personale: il processo per te deve avere la precedenza sul progetto. Se applichi il processo giusto il progetto perfetto verr\u00e0 di conseguenza.<\/strong><\/p>\n\n\n\nQui hai potuto leggere tre enormi errori di processo, di quelli che possono minare dalle fondamenta le possibilit\u00e0 di riuscita della tua ristrutturazione.<\/p>\n\n\n\n
Il giusto processo di per s\u00e8 \u00e8 abbastanza semplice, ti ho elencato le principali fasi di cui \u00e8 composto in questo e in altri articoli. La vera difficolt\u00e0 \u00e8 sapere come metterlo in pratica: ci sono tante cose che devi conoscere e non troverai nessuno che te le spiega. <\/p>\n\n\n\n
Una volta capito di dover applicare un processo alla tua ristrutturazione e dopo aver individuato gli esatti passaggi che lo compongono, potresti sentirti abbandonato<\/strong>. Non sar\u00e0 il tuo progettista a spiegartelo, non sar\u00e0 di certo l’impresa a farlo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Ogni ristrutturazione \u00e8 composta da due aspetti precisi e distinti: le scelte progettuali e tecniche da prendere, un processo da seguire per realizzarla. Tutti i committenti si concentrano sul primo aspetto e ritengono che sia sufficiente occuparsi solo di quello, ma ignorano completamente il secondo aspetto, che invece \u00e8 quello che realmente determina l’esito di una ristrutturazione. Nell’articolo di oggi ti far\u00f2 vedere tre errori in cui incappano tutti i committenti che ristrutturano senza conoscere il corretto processo da seguire. Se hai un ottimo progetto ma applichi un processo di ristrutturazione sbagliato dovrai affrontare infiniti problemi che porteranno i lavori a costare fino al doppio di quanto preventivato, essere eseguiti male e a volte a non vederne mai la fine. Se applichi un corretto processo di ristrutturazione non correrai il rischio di avere un progetto sbagliato perch\u00e8 tutto andr\u00e0 esattamente come deve andare. L’unica possibilit\u00e0 che le cose vadano male sarebbe un sabotaggio della tua ristrutturazione da parte tua… Perch\u00e8 i committenti quasi mai prestano attenzione al processo? I motivi sono tre: Il risultato per\u00f2 \u00e8 sempre lo stesso: si avventurano nella ristrutturazione di casa propria con tanta buona volont\u00e0 e nessuna esperienza, convinti di riuscire a domare un mostro che poi immancabilmente si rivela essere pi\u00f9 grande delle loro capacit\u00e0. Se sei arrivato a leggere fino a qui e non hai chiuso questo articolo, a questo punto do per certo che tu sia pi\u00f9 sveglio della maggior parte delle persone che si avventura quotidianamente in una ristrutturazione e quindi sei alla ricerca delle giuste informazioni per non sbagliare prima di tutto il processo da applicare. Come per tutti i processi produttivi del mondo la prima cosa da fare \u00e8 individuare, saper riconoscere e imparare ad evitare gli errori che potrebbero mandare a monte l’intero processo prima ancora di iniziarlo. Quindi in questo articolo ti sbatter\u00f2 in faccia i tre principali “errori di processo” della ristrutturazione. Evitali e sarai gi\u00e0 all’80% del tuo percorso. ERRORE DI PROCESSO N\u00b01: AFFIDATI DIRETTAMENTE ALL’IMPRESA Questo \u00e8 L’ERRORE. \u00c8 talmente tanto diffuso che oltre il 90% delle ristrutturazioni in Italia viene affidato direttamente alle imprese. E puntualmente tutte queste ristrutturazioni sono causa di lamentele e contestazioni da parte dei committenti. Molte persone mi scrivono mail o messaggi privati su facebook chiedendomi aiuto per risolvere i problemi che si trovano a dover affrontare per aver commesso questo errore. Ma puoi trovarli anche tra i commenti agli articoli del blog o ai post della mia pagina facebook. Nei casi pi\u00f9 gravi mi sono ritrovato a leggere richieste di questo tipo (mi scuserai se non faccio nomi, luoghi e ho addolcito un po’la pillola, si tratta di questioni molto delicate e confidenziali): “Dovevo ristrutturare casa e ho chiamato l’impresa che mi ha suggerito mio cugino e che gli aveva gi\u00e0 ristrutturato casa. Non abbiamo firmato nessun contratto ma ci siamo accordati sui lavori e sull’importo che mi ha scritto su un’offerta firmata da lui. Ora per\u00f2 sono passati gi\u00e0 5 mesi, io gli ho pagato quasi tutti i lavori ma non ne ha fatti nemmeno un terzo e sono scomparsi…non riesco pi\u00f9 a rintracciarli. Sono disperato…cosa devo fare?” C’\u00e8 un’unica risposta possibile ad una situazione del genere: non puoi fare un ca***o. Sono stato abbastanza chiaro? Chiaramente questi sono casi estremi, ma le cose che non possono andare bene commettendo questo errore sono innumerabili. Perch\u00e8 le cose finiscono sempre male quando ti affidi direttamente ad un’impresa? Perch\u00e8 si tratta di un errore? Non si tratta di motivazioni intuitive se non si conosce approfonditamente il settore delle ristrutturazioni. In fondo il ragionamento che fanno la maggior parte dei committenti di per s\u00e8 \u00e8 logico: “devo ristrutturare, a chi mi rivolgo? A chi dovr\u00e0 eseguire i lavori di ristrutturazione!”. Se non conoscessi il settore lo farei anche io. I motivi per cui rivolgersi direttamente ad un’impresa \u00e8 un errore sono almeno tre: Qui sopra hai letto le motivazioni per cui affidare i lavori direttamente all’impresa \u00e8 un errore…ecco alcune conseguenze: L’argomento \u00e8 complesso e articolato, qui lo abbiamo appena scalfito: ho scritto un articolo in cui ti spiego approfonditamente i motivi per cui affidare i lavori direttamente ad un’impresa \u00e8 un errore. Lo puoi trovare qui: I motivi per cui in una ristrutturazione non dovresti mai chiamare l\u2019impresa per prima (articolo che mi ha provocato anche aspre critiche, con messaggi privati che non riporto, da parte di alcuni impresari che si sono sentiti scottati). Quindi rivolgerti direttamente ad un’impresa quando devi ristrutturare casa \u00e8 un errore grave, di quelli da matita rossa. Cosa puoi fare per\u00f2 in alternativa? C’\u00e8 solo una risposta: adottare l’unico processo corretto che esiste al mondo per la tua ristrutturazione. Come trovare il progettista? Da cosa deve essere formato un progetto a regola d’arte? Come individuare le imprese a cui chiedere i preventivi? Come chiedere i preventivi? Come selezionare l’impresa giusta? Come stipulare un contratto blindato? ERRORE DI PROCESSO 2: INFISCHIATI DELLE PRATICHE EDILIZIE Lo so: la burocrazia \u00e8 sempre una scocciatura, ci ho a che fare tutti i giorni e sono il primo a dirlo. E lo sono anche e soprattutto quando devi fare dei lavori dentro casa tua e ti chiedi “ma cosa gliene frega al Comune di quello che sto facendo?”. Sai quanti clienti ho perso perch\u00e8 sono stato irremovibile sulla necessit\u00e0 di fare le pratiche edilizie necessarie come Dio comanda? In Italia c’\u00e8 una cultura diffusa per cui, pur di risparmiare qualcosa, si possano evitare questi adempimenti perch\u00e8 “tanto chi vuoi che se ne accorga?”. E in questo atteggiamento, come abbiamo visto poco fa, ti viene incontro l’impresa (quella che hai contattato senza prima passare dal tecnico): se la burocrazia \u00e8 una scocciatura per te figurati per loro! Il fatto \u00e8 che se loro in qualche modo possono essere giustificate nella cosa tu non lo sei affatto: se sorge qualche problema sono tutti ed esclusivamente tuoi! Le pratiche edilizie sono documenti che devi fare a nome tuo e non a nome loro. Ti do una pessima notizia: quando ristrutturi casa<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":4482,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[44,12],"tags":[263,264],"class_list":["post-1127","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-pillole-di-ristrutturazione","category-prima","tag-errori-di-ristrutturazione","tag-processo-di-ristrutturazione"],"yoast_head":"\n
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