{"id":13047,"date":"2023-09-07T06:45:56","date_gmt":"2023-09-07T05:45:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ristrutturazionepratica.it\/?p=13047"},"modified":"2025-04-09T06:37:06","modified_gmt":"2025-04-09T06:37:06","slug":"dividere-un-appartamento-in-due","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hausme.it\/blog\/dividere-un-appartamento-in-due\/","title":{"rendered":"Dividere un appartamento in due: guida pratica per proprietari di casa"},"content":{"rendered":"\n

Dividere un appartamento in due<\/strong> \u00e8 una decisione che stanno prendendo molti proprietari di casa. In un’epoca in cui \u00e8 mutato radicalmente il modo in cui vengono utilizzate le case, la composizione sociale e le prospettive economiche, ottimizzare spese e spazi \u00e8 essenziale. E frazionare un immobile \u00e8 un ottimo modo per farlo. <\/p>\n\n\n\n

Una volta infatti era normale avere appartamenti di grandi dimensioni, sia per fare fronte a famiglie numerose che per ostentare un raggiunto status di benessere. Ma al giorno d\u2019oggi i nuclei familiari sono sempre pi\u00f9 piccoli: single, coppie, famiglie con uno o al massimo due figli sono la nuova norma. E purtroppo gli italiani sono sempre pi\u00f9 poveri (siamo l’unica nazione europea in cui gli stipendi sono diminuiti dall’inizio del secolo). <\/p>\n\n\n\n

Cos\u00ec le vecchie ed enormi case di una volta non servono pi\u00f9, anche in relazione ai nuovi stili di vita, che ci vedono in casa per sempre meno tempo.<\/p>\n\n\n\n

Quindi dividere la stessa casa<\/strong> che una volta accoglieva grandi famiglie, oggi \u00e8 diventata un\u2019esigenza per diminuire i costi di gestione, per avere una rendita data dall\u2019affitto (a lungo o breve termine), per avere un guadagno dalla sua vendita o ancora per dare un tetto a pi\u00f9 fratelli che ereditano la casa dei genitori.<\/p>\n\n\n\n

Come dividere un appartamento in due unit\u00e0 abitative<\/h2>\n\n\n\n

A prescindere dalla motivazione che spinge a frazionare un immobile, \u00e8 comunque importante essere consapevoli che dividere una casa in due non \u00e8 un\u2019operazione banale, n\u00e9 dal punto di vista burocratico, n\u00e9 da quello tecnico. Se non si hanno le giuste informazioni e se non ci si rivolge ai giusti professionisti, si rischia di combinare un disastro.<\/p>\n\n\n\n

In questo articolo trovi una guida completa al frazionamento del tuo appartamento. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

E, come sempre, lo faremo parlando degli aspetti pi\u00f9 scoccianti che dovrai affrontare quando dividi un appartmento in due. <\/p>\n\n\n\n

Sai, mi piacerebbe parlarti solo di progetto e design, un po’ quello che trovi su tutti gli articoli che parlano dell’argomento, ma non ti farei un buon servizio. Ci sono tante cose pi\u00f9 tecniche di cui devi essere consapevole, alcune che potrebbero addirittura farti desistere dal frazionare casa tua per le eccessive difficolt\u00e0. <\/p>\n\n\n\n

Quindi in questo articolo ti parler\u00f2<\/strong> di aspetti burocratici, di aspetti tecnici e di costi del frazionamento di un immobile.<\/strong> Naturalmente affronteremo tutti gli argomenti con il livello di approfondimento che ti interessa: non devi diventare un esperto della materia, ma devi essere sufficientemente consapevole di tutto quanto ruota attorno alla divisione in due di un appartamento.<\/p>\n\n\n\n

Come hai avuto modo di leggere finora, e come avrai modo di leggere nel proseguo, mi riferir\u00f2 principalmente agli appartamenti in condominio, perch\u00e9 sono i casi pi\u00f9 frequenti di frazionamento (e che mi capita di affrontare pi\u00f9 spesso in prima persona). Ma tutto quello che trovi scritto \u00e8 applicabile con piccole modifiche anche a case singole\/villette a schiera\/bifamiliari\/etc. (anche immobili commerciali e industriali di cui per\u00f2 non parleremo per nulla).<\/p>\n\n\n\n

Partiamo parlando di burocrazia, uno degli scogli maggiori che deve superare il proprietario di casa che vuole dividere un appartamento in due unit\u00e0 abitative. Non perch\u00e9 sia qualcosa di particolarmente difficile, ma semplicemente perch\u00e9 ignora quale sia il procedimento corretto da seguire.<\/p>\n\n\n\n

Frazionamento immobile: basta il catasto?<\/h3>\n\n\n\n

Partiamo da questa domanda perch\u00e9 mi capita spesso di vedere trasformazioni di immobili in cui i proprietari si erano preoccupati di fare solo la variazione catastale e pensavano di essere in regola.<\/p>\n\n\n\n

Ti ribadisco qui un concetto che ho espresso in lungo e in largo nel blog: qualsiasi operazione tu faccia al catasto ha valore solo in relazione alle tasse che dovrai pagare sulla casa, ma non ha nessun valore in ordine alla regolarit\u00e0 edilizia della tua casa. <\/strong>Quest\u2019ultimo aspetto si ottiene solo con le pratiche edilizie presentate al comune (CILA, SCIA, Permesso di Costruire).<\/p>\n\n\n\n

E lo stesso vale per il frazionamento.<\/p>\n\n\n\n

Infatti c\u2019\u00e8 una profonda differenza tra un vero frazionamento dell\u2019immobile e una mera divisione catastale.<\/p>\n\n\n\n

Se tu dividi casa in due e presenti solo il frazionamento catastale, senza fare la necessaria pratica edilizia, ottieni un immobile abusivo, sul quale dovrai pagare multe per regolarizzare (ma su cui paghi le tasse correttamente).<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Frazionare in questo modo era possibile in passato, ma ora (in teoria) non pi\u00f9: infatti oggi quando si presentano delle variazioni catastali \u00e8 sempre necessario indicare anche il riferimento della pratica edilizia con cui \u00e8 stata realizzata. Se il tecnico a cui affidi il frazionamento catatale non ti chiede il protocollo della pratica edilizia, probabilmente qualcosa che non torna c’\u00e8.<\/p>\n\n\n\n

Lo so che stai pensando: \u201cma se faccio un frazionamento senza opere\u201d di che pratica edilizia dovrei aver bisogno? <\/p>\n\n\n\n

Chiariamo che il frazionamento senza opere \u00e8 una chimera ma nella pratica non esiste. Come vedremo tra poco almeno la divisione degli impianti dovr\u00e0 essere fatta, cos\u00ec come la chiusura di una porta o alzare un muro. Ma in ogni caso, se anche tu riuscissi a fare un frazionamento senza opere, devi presentare una pratica edilizia.<\/p>\n\n\n\n

Frazionamento immobile: la procedura corretta<\/h3>\n\n\n\n
\"dividere<\/figure>\n\n\n\n

Senza perdere tempo, la procedura corretta per realizzare il frazionamento di una casa \u00e8 la seguente:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Presentazione di una pratica edilizia,<\/li>\n\n\n\n
  2. Realizzazione delle opere<\/li>\n\n\n\n
  3. Variazione catastale<\/li>\n\n\n\n
  4. Chiusura lavori<\/li>\n\n\n\n
  5. Agibilit\u00e0<\/li>\n\n\n\n
  6. Variazione delle tabelle millesimali (se sei in condominio)<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Quindi si tratta di un processo abbastanza articolato. E la prima domanda a cui dobbiamo rispondere \u00e8: qual \u00e8 la pratica edilizia da presentare per dividere una casa in due<\/strong>?<\/p>\n\n\n\n

    La pratica edilizia per il frazionamento<\/h3>\n\n\n\n

    Qui la situazione si fa all\u2019apparenza complicata, perch\u00e9 a seconda dei casi \u00e8 necessario presentare una o un\u2019altra pratica edilizia.<\/p>\n\n\n\n

    In realt\u00e0 il caso pi\u00f9 comune, cio\u00e8 quello di frazionamento di appartamenti all\u2019interno di condomini, \u00e8 anche quello burocraticamente pi\u00f9 semplice. Facciamo comunque una panoramica individuando le tre casistiche principali:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. Divisione di una casa in due unit\u00e0 abitative senza opere strutturali: CILA<\/strong><\/li>\n\n\n\n
    2. Divisione di una casa in due unit\u00e0 abitative con opere strutturali: SCIA<\/strong><\/li>\n\n\n\n
    3. Divisione di un immobile in due unit\u00e0 abitative con cambio di destinazione d\u2019uso: Permesso di Costruire<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      Questa classificazione si desume dalla normativa attualmente in vigore, in particolare il Testo Unico dell\u2019Edilizia (d.pr. 380\/2001) di cui parlo spesso in questo blog.<\/p>\n\n\n\n

      Giusto per parlare la stessa lingua ti spiego sinteticamente come questa legge arriva a definire le pratiche edilizie (questo in senso generale, non specificamente per il frazionamento), cosa in realt\u00e0 abbastanza semplice.<\/p>\n\n\n\n

      All\u2019interno dell\u2019articolo 3 la norma suddivide, in modo molto generico, le opere edili\/impiantistiche e di trasformazione urbanistica in sei categorie di intervento. Negli articoli successivi determina il procedimento edilizio da utilizzare a seconda della categoria di intervento.<\/p>\n\n\n\n

      Il frazionamento rientra tra le opere di trasformazione urbanistica e pertanto le viene assegnata una categoria di intervento, da cui \u00e8 semplice desumere il corretto procedimento edilizio.<\/p>\n\n\n\n

      Il d.pr. 380 ci dice che il frazionamento di un immobile rientra nella categoria di intervento della \u201cmanutenzione straordinaria\u201d<\/em>.<\/strong> A determinate condizioni:<\/p>\n\n\n\n

      \u201c [\u2026] Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unit\u00e0 immobiliari<\/strong> con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unit\u00e0 immobiliari nonch\u00e9 del carico urbanistico purch\u00e9 non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso<\/strong>. [\u2026]\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

      Data questa classificazione possiamo approfondire le tre casistiche che abbiamo individuato.<\/p>\n\n\n\n

      Il caso pi\u00f9 semplice (e comune): la CILA per il frazionamento della casa<\/h4>\n\n\n\n

      Sempre il Testo Unico dell\u2019Edilizia, ci dice che per gli interventi di manutenzione straordinaria per cui non sono previste opere strutturali<\/em>, il procedimento edilizio corretto \u00e8 quello della CILA. Invece per gli interventi di manutenzione straordinaria per cui sono previste opere strutturali bisogna usare la SCIA (se vuoi approfondire autonomamente quanto ti sto dicendo devi leggere gli articoli 6-bis e 22 del d.pr. 380\/2001)<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

      Anche se probabilmente lo sai gi\u00e0, capiamo cosa dobbiamo intendere per \u201copere strutturali\u201d<\/em>, cos\u00ec capiamo anche quando potrebbe essere necessario realizzarle per eseguire un frazionamento.<\/p>\n\n\n\n

      Le strutture degli edifici sono: pilastri, colonne, travi, solai, tetti, murature portanti. Il tramezzo che divide due stanze non \u00e8 struttura.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Se per frazionare un immobile devi alzare un muro non stai facendo opere strutturali, quindi la pratica corretta \u00e8 la CILA.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      NB: sto spendendo un po\u2019 di parole su questo aspetto perch\u00e9, per esperienza diretta, i frazionamenti si realizzano soprattutto facendo opere edili senza opere strutturali. Questo \u00e8 vero soprattutto in caso di frazionamento di un appartamento all\u2019interno di un condominio: infatti in questi casi non si va mai a modificare la struttura dell\u2019edificio. O almeno si cerca di evitarlo il pi\u00f9 possibile perch\u00e9 comporta non solo maggiori oneri tecnici e burocratici, ma anche la necessit\u00e0 di avere autorizzazioni da parte del condominio (cosa praticamente impossibile tranne rari casi).<\/p>\n\n\n\n

      Quando serve la SCIA per il frazionamento<\/h4>\n\n\n\n

      Abbiamo detto che se devi dividere un appartamento in due stai facendo un intervento di manutenzione straordinaria, e se per farlo devi fare opere strutturali, la pratica edilizia necessaria \u00e8 quella della SCIA.<\/p>\n\n\n\n

      Il motivo per cui in caso di opere strutturali \u00e8 richiesta una differente pratica edilizia \u00e8 che le opere strutturali hanno una certa importanza per la salvaguardia della salute delle persone (non penso sia necessario spiegare il motivo), e quindi lo Stato richiede un maggior controllo. Che \u00e8 quello che fornisce una SCIA rispetto a una CILA.<\/p>\n\n\n\n

      In questo blog non ho mai spiegato la differenza tra CILA e SCIA (magari un giorno lo far\u00f2), in compenso ne ho parlato approfonditamente nel mio libro Procedure per le ristrutturazioni edilizie residenziali<\/a><\/em><\/strong>, edito qualche anno fa per Maggioli (nb: \u00e8 un libro dedicato ai tecnici, se sei un proprietario di casa non ti serve)<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

      Ma quali sono verosimilmente le opere strutturali che potrebbero essere necessarie per frazionare un immobile?<\/p>\n\n\n\n

      In linea di principio quando si fraziona vengono costruiti tramezzi (non portanti), quindi tendenzialmente ti direi nessuna. Per\u00f2 potrebbe essere necessario aprire una porta su una muratura portante, oppure fare un buco in un solaio (se si fraziona un grosso appartamento su due piani ad esempio).<\/p>\n\n\n\n

      Nel primo caso i muri portanti sono strutture condominiali, quindi ci vuole l\u2019approvazione dell\u2019assemblea condominiale per fare questi lavori.<\/p>\n\n\n\n

      Nel secondo caso invece la giurisprudenza ha chiarito che i solai, a meno che non contribuiscano alla statica dell\u2019edificio, sebbene siano a tutti gli effetti strutture possono essere considerati elementi privati. Quindi non serve nessuna autorizzazione da parte del condominio per fare opere sui solai. Naturalmente prendi questo come principio generale! Ogni caso va studiato.<\/p>\n\n\n\n

      Ma questo \u00e8 un aspetto civilistico: quello che non varia \u00e8 la necessit\u00e0 di fare una pratica strutturale ogni volta che si interviene sulle strutture.<\/strong> Probabilmente sar\u00e0 semplificata (ma dipende dalle interpretazioni dei vari uffici locali dei Geni Civili), ma non ne scampi.<\/p>\n\n\n\n

      Quindi, in caso di frazionamento con opere strutturali: SCIA + pratica strutturale.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Quando serve un Permesso di Costruire per dividere una casa in due unit\u00e0 abitative<\/h4>\n\n\n\n

      Il permesso di costruire \u00e8 la pratica edilizia pi\u00f9 complessa tra le tre di cui stiamo parlando: l\u2019unica per cui l\u2019amministrazione comunale deve rilasciare un\u2019autorizzazione specifica, e quella che serve quando si costruiscono nuovi edifici (o ampliamenti di edifici esistenti) e quando si fanno cambi di destinazione d\u2019uso degli immobili esistenti.<\/p>\n\n\n\n

      Se il frazionamento dell’immobile<\/strong> rientra in uno di questi casi allora devi ottenere un permesso di costruire, perch\u00e9 non \u00e8 una manutenzione straordinaria. Rileggiti la definizione di questa categoria di intervento che ti ho riportato poco fa, in particolare questo passaggio:<\/p>\n\n\n\n

      \n

      \u201c[\u2026] purch\u00e9 non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso<\/em><\/strong>. [\u2026]\u201d<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

      Ti evito la lettura incrociata di vari articoli del d.pr 380 e varie sentenze che si sono espresse su questo argomento: quando fai un cambio di destinazione d\u2019uso devi ottenere un permesso di costruire.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Oggettivamente sono casi rari, per\u00f2 ad esempio si potrebbe fare il frazionamento di un negozio e trasformarlo contemporaneamente in casa.<\/p>\n\n\n\n

      Fermo restando che bisogna capire se sia una cosa possibile, e questa cosa si capisce solo studiandosi il piano regolatore comunale (spoiler: spesso non \u00e8 possibile fare)<\/em>, in questo caso \u00e8 necessario ottenere un permesso di costruire.<\/p>\n\n\n\n

      Il motivo \u00e8 che questo tipo di trasformazione \u00e8 considerata \u201curbanisticamente rilevante\u201d. E il motivo \u00e8 che un negozio prevede un certo tipo di utilizzo, mentre una casa prevede un tipo di utilizzo abbastanza diverso, che incide sui parametri urbanistici della zona (non prendermi per antipatico ma non ho intenzione di spiegarti tutto per filo e per segno, altrimenti perdiamo del tutto il filo del discorso\u2026devi fidarti)<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

      Per\u00f2 ci sono dei casi in cui, anche se fai un cambio di destinazione d\u2019uso, non serve il permesso di costruire: cio\u00e8 i casi in cui il cambio avviene tra destinazioni \u201cfunzionalmente omogenee\u201d, che in parole povere sarebbe simili.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Un esempio frequente \u00e8 il cambio di destinazione d\u2019uso da ufficio a residenza (ma solo nel caso in cui l\u2019ufficio sia in categoria catastale A\/10 e si trovi all’interno di un condominio residenziale).<\/p>\n\n\n\n

      In sostanza:<\/strong><\/p>\n\n\n\n