{"id":1669,"date":"2017-10-13T16:58:55","date_gmt":"2017-10-13T15:58:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ristrutturazionepratica.it\/?p=1669"},"modified":"2024-07-29T07:10:59","modified_gmt":"2024-07-29T07:10:59","slug":"certificato-di-abitabilita-segnalazione-agibilia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hausme.it\/blog\/certificato-di-abitabilita-segnalazione-agibilia\/","title":{"rendered":"Il certificato di abitabilit\u00e0 non esiste pi\u00f9! Scopri il documento che lo ha sostituito e che non pu\u00f2 mancare per poter abitare (legalmente) in casa tua"},"content":{"rendered":"\n

La maggior parte delle persone non sa che il certificato di abitabilit\u00e0<\/strong> non esiste pi\u00f9 dal 2001<\/strong>, quando il nuovo (allora) Testo Unico dell’Edilizia (d.pr. 380\/2001) lo ha ufficialmente sostituito con il certificato di agibilit\u00e0, che \u00e8 sostanzialmente la stessa cosa con un nome diverso.<\/p>\n\n\n\n

Da alcuni anni per\u00f2 anche il certificato di agibilit\u00e0 non esiste pi\u00f9<\/strong>, perch\u00e9 \u00e8 stato sostituito da un nuovo ulteriore documento.<\/p>

Nei prossimi paragrafi vedremo qual \u00e8 questo documento che sostituisce il certificato di agibilit\u00e0, i casi in cui va prodotto in seguito ad una ristrutturazione e in che momento deve essere prodotto.<\/strong><\/p><\/p>\n\n\n\n

Infatti, nonostante tutto, l’agibilit\u00e0 (ex-abitabilit\u00e0)<\/em> \u00e8 viva e vegeta ed \u00e8 ancora essenziale per poter utilizzare legalmente una casa.<\/p>\n\n\n\n

Mi rendo conto che la questione \u00e8 abbastanza complessa, ma non preoccuparti se in questo momento non ci stai capendo niente, perch\u00e9 sei in buona compagnia.<\/p>\n\n\n\n

Infatti spesso i primi a non sapere come muoversi quando si parla di abitabilit\u00e0\/agibilit\u00e0 sono proprio quelli che dovrebbero essere esperti: cio\u00e8 i tecnici.<\/p>\n\n\n\n

Come vedremo a breve la legge italiana di sicuro non ha aiutato a fare chiarezza sul tema dell’abitabilit\u00e0 e agibilit\u00e0 con continui e confusionari cambi, ma fortunatamente da alcuni anni a questa parte \u00e8 stata raggiunta una certa stabilit\u00e0 normativa in questo settore, quindi possiamo finalmente rispondere in modo chiaro alla domanda: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

“Devo fare il certificato di abitabilit\u00e0 dopo una ristrutturazione?”<\/em><\/p><\/p>\n\n\n\n

Potrei dirti semplicemente “s\u00ec ti serve”<\/em> o “no non ti serve”<\/em>, ma non solo non \u00e8 la risposta corretta, \u00e8 anche una risposta che non avrebbe alcun senso! Infatti vanno distinte varie casistiche.<\/p>\n\n\n\n

Ecco perch\u00e9 in questo articolo ti aiuter\u00f2 a fare chiarezza su questo aspetto fondamentale per chi ristruttura casa.<\/p>\n\n\n\n

Ci scommettiamo che alla fine ne saprai pi\u00f9 del tuo tecnico?<\/p>\n\n\n\n

Breve storia dell’agibilit\u00e0: dall’autorizzazione del sindaco alla segnalazione del cittadino<\/h2>\n\n\n\n

Facciamo un po’ di storia (sar\u00f2 breve te lo prometto). Per capire da dove proviene il concetto di agibilit\u00e0 dobbiamo tornare addirittura al diciannovesimo secolo: \u00e8 stata la legge 5849 del 1888, Legge per la tutela dell\u2019igiene e della sanit\u00e0 pubblica<\/em> che all\u2019articolo 39 ha introdotto per la prima volta il concetto che<\/p>\n

\u00abLe case di nuova costruzione, od in parte rifatte<\/strong>, non possono essere abitate se non dopo autorizzazione del sindaco\u00bb.<\/p><\/p>\n\n\n\n

Ok \u00e8 vero, non c’\u00e8 scritto da nessuna parte n\u00e8 “abitabilit\u00e0”<\/em> n\u00e8 “agibilit\u00e0”<\/em>, ma questi sono due termini entrati in uso in tempi pi\u00f9 recenti, Il concetto che esprimono \u00e8 esattamente lo stesso che abbiamo appena letto: se non vi sono determinate condizioni un immobile non pu\u00f2 essere utilizzato<\/em>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

C’\u00e8 un’altra legge, successiva, che riporta nuovamente questo concetto. Stiamo parlando del Regio Decreto n.1265 del 27 luglio 1934, il \u201cTesto Unico delle leggi sanitarie<\/em>\u201d.<\/strong> Che in sostanza ribadisce la necessit\u00e0 di ottenere l’autorizzazione da parte del podest\u00e0 (il sindaco di allora) per abitare una casa. Tutto ci\u00f2 che \u00e8 stato costruito successivamente a tale data DEVE essere dotato di agibilit\u00e0.<\/strong> (forse sarebbe meglio dire dovrebbe<\/em> in quanto i casi in cui manca sono tantissimi…)<\/p>\n\n\n\n

Vorrei sottolineare un aspetto: <\/strong>

  • Come tutto quello che stiamo dicendo vale non solo per le nuove costruzioni ma anche per le ristrutturazioni.<\/li>In tutte queste leggi si chiarisce che, in seguito a modifiche avvenute all’interno di una casa, \u00e8 necessario ottenere nuovamente l’autorizzazione ad abitare. Concetto che ci siamo portati pari pari fino al giorno d’oggi.<\/p><\/p>\n\n\n\n

    La prima volta in cui compare ufficialmente il certificato di abitabilit\u00e0 \u00e8 il 1994<\/strong>, quando viene introdotto dal d.pr. 425 con l’articolo 4: \u00abAffinch\u00e9 gli edifici, o parti di essi,[…], possano essere Utilizzati, \u00e8 necessario che il proprietario richieda il Certificato di abitabilit\u00e0 al sindaco\u00bb<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

    A questo punto ritengo importante fare un appunto: <\/strong>

  • Negli anni che vanno dal 1934 in poi si \u00e8 diffusa l’abitudine di distinguere tra il termine abitabilit\u00e0, riferito agli immobili residenziali, e agibilit\u00e0, riferito agli immobili con altra destinazione (fabbriche, uffici, negozi, etc.). Questo sebbene non ci fosse scritto in nessuna legge.<\/li>
    <\/p><\/p>\n\n\n\n

    Sia chiaro<\/strong>: nella sostanza abitabilit\u00e0 e agibilit\u00e0 sono sempre state la medesima cosa, e questa era una differenza meramente di nome<\/a> ma non di contenuto. Te lo evidenzio perch\u00e8 spesso viene fatta confusione su questo aspetto.<\/p>\n\n\n\n

    Proprio per dare un colpo di spugna a tale confusione nel 2001 il nuovo Testo Unico dell’Edilizia (d.pr. 380\/2001) ha riunito i due concetti sotto l’unico istituto del Certificato di agibilit\u00e0<\/strong> che eliminava con un colpo di spugna il certificato di abitabilit\u00e0 e doveva essere richiesto per qualsiasi tipo di immobile per poter essere utilizzato.<\/p>\n\n\n\n

    Quindi nel 2001 \u00e8 scomparso ufficialmente il certificato di abitabilit\u00e0 ma nella sostanza non sono mutati gli obblighi per il cittadino<\/strong>:

  • In seguito alla costruzione di una nuova casa, o a una sua ristrutturazione, era necessario richiedere al Comune il certificato di Agibilit\u00e0, senza il quale non era possibile andarci a vivere.<\/li>
    <\/p><\/p>\n\n\n\n

    Ma stiamo parlando al passato…perch\u00e8?<\/p>\n\n\n\n

    Nel 2016 le cose sono cambiate in modo sostanziale un’altra volta:<\/strong>

  • Il certificato di agibilit\u00e0 \u00e8 andato in cantina ed \u00e8 arrivata la Segnalazione Certificata di Agibilit\u00e0<\/em>, abbreviata in SCA.<\/li>
    <\/p><\/p>\n\n\n\n

    Questa volta s\u00ec che si tratta di una differenza sostanziale. Infatti con il certificato di agibilit\u00e0 tu chiedi al Comune: “senti ma casa mia \u00e8 agibile?”<\/em>; con la SCA invece se tu che dici al Comune: “senti, casa mia \u00e8 agibile!”<\/em>. Infatti la SCA \u00e8 una segnalazione a tuo nome. Una gran bella differenza!<\/p>\n\n\n\n

    Per\u00f2, siccome oggettivamente un cittadino medio non ha le competenze tecniche per capire se casa sua \u00e8 agibile, la legge prevede che la SCA debba essere accompagnata dall’asseverazione di un tecnico che deve giurare e spergiurare<\/em> che tutte le condizioni che sanciscono l’agibilit\u00e0 di un immobile sono verificate<\/strong> (e se ha detto qualche palla sono ‘azzi suoi…)<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

    Quindi nella sostanza cambiano i termini, cambiano gli adempimenti, ci sono delle semplificazioni (per te), ma il succo \u00e8 sempre lo stesso: non puoi abitare in casa tua se non hai l’agibilit\u00e0. A meno che non sia stata costruita prima del 1934 e tu non ci abbia mai fatto una ristrutturazione.<\/p>\n\n\n\n

    Con questo abbiamo concluso questa breve storia dell’agibilit\u00e0, per\u00f2 non siamo ancora entrati nel cuore del discorso. Infatti ancora non sappiamo quali sono i parametri che determinano l’agibilit\u00e0 o meno di una casa. Ne parliamo nel prossimo paragrafo.<\/p>\n\n\n\n

    Le condizioni che determinano l’agibilit\u00e0<\/h2>\n\n\n\n

    Le condizioni che determinano l’agibilit\u00e0 di una casa sono tutte riportate nella principale legge di riferimento in materia edilizia che abbiamo in Italia: <\/strong>il Testo Unico dell’Edilizia (d.pr. 380\/2001)<\/em>, di cui abbiamo gi\u00e0 parlato pi\u00f9 volte.<\/p>\n\n\n\n

    Abbiamo detto che nel 2001 questa legge ha introdotto il certificato di agibilit\u00e0 quale documento unico necessario per utilizzare tutti gli immobili. Per\u00f2, anche se questo certificato non esiste pi\u00f9, continua a rimanere il riferimento di legge ufficiale.<\/p>\n\n\n\n

    Infatti il TUE non \u00e8 immutabile come uno scoglio in mezzo al mare, ma presenta una caratteristica di tutti i testi unici che abbiamo in Italia: recepisce le modifiche che vengono apportate da altri emendamenti e si modifica nel tempo…si tratta di un testo fluido che viene costantemente aggiornato. E cos\u00ec ha recepito tutte le modifiche all’agibilit\u00e0 che ci sono state negli anni.<\/p>\n\n\n\n

    L’articolo di riferimento \u00e8 il numero 24, chiamato didascalicamente Agibilit\u00e0<\/strong>. Questo articolo ci dice che L’agibilit\u00e0 \u00e8 un procedimento edilizio teso a verificare che all’interno di un immobile siano verificate determinate condizioni fondamentali e imprescindibili per abitarlo. Tali condizioni sono quelle di:<\/p>

    \u00absicurezza, igiene, salubrit\u00e0, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati\u00bb<\/p><\/p>\n\n\n\n

    E’ chiaro che si tratta di una definizione molto generica. Ed \u00e8 normale sia cos\u00ec perch\u00e9 il TUE non \u00e8 una norma tecnica. Quindi, per determinare quali sono i relativi parametri da rispettare in ognuno degli ambiti richiamati, \u00e8 necessario fare riferimento alla normativa tecnica di settore.<\/p>\n\n\n\n

    Senza voler entrare troppo nel tecnico spendiamo qualche parola su ognuno di essi.<\/p>\n\n\n\n

    Sicurezza<\/h3>\n\n\n\n
    \"certificato<\/figure>\n\n\n\n

    Con la sicurezza generalmente ci si limita ad intendere la sicurezza statica dell’edificio, quindi si fa riferimento a tutta la normativa di settore (le NTC).<\/p>\n\n\n\n

    Questo per\u00f2 \u00e8 riduttivo quando ci riferimano all’agibilit\u00e0: infatti bisogna considerare anche la sicurezza degli impianti (normata da una miriade di normative specialistiche). E come sai gli impianti all’interno di una casa possono essere tanti e spesso sono oggetto di modifiche durante le ristrutturazioni.<\/p>\n\n\n\n

    Igiene e salubrit\u00e0<\/h3>\n\n\n\n
    \"certificato<\/figure>\n\n\n\n

    Quando parliamo di igiene e salubrit\u00e0 ci stiamo riferendo a due concetti similari e parzialmente sovrapponibili.<\/p>\n\n\n\n

    Se chiedi ad un tecnico cosa si intende per “igienicit\u00e0 e salubrit\u00e0” <\/em>di una casa, probabilmente la prima cosa che ti risponder\u00e0 \u00e8 che bisogna verificare che i muri siano asciutti. Questo \u00e8 assolutamente vero, ed \u00e8 un aspetto che viene richiesto di controllare fin dalla prima legge del 1888 sull’abitabilit\u00e0. Ma non \u00e8 l’unica cosa che rientra nell’ambito di interesse di questi due aspetti.<\/p>\n\n\n\n

    In questo ambito dobbiamo riferirci soprattutto al rispetto delle condizioni di igiene e salubrit\u00e0 previste dal decreto sanit\u00e0 del 1975 e dai regolamenti sanitari locali. Questi aspetti attengono alle destinazioni, dimensioni, illuminazione e areazione<\/em> degli ambienti<\/em>.<\/p>\n

    Ho scritto un articolo approfondito sui requisiti igienico-sanitari sanciti dal decreto sanit\u00e0<\/a>. Siccome il mancato rispetto di queste condizioni \u00e8 la casa pi\u00f9 comune per la mancata agibilit\u00e0 degli immobili, forse potrebbe essere interessante andarlo a leggere.<\/p><\/p>\n\n\n\n

    Ma non \u00e8 tutto: la salubrit\u00e0 o meno di un ambiente dipende anche, ad esempio<\/em>, dalla funzionalit\u00e0 degli impianti idraulici. Immagina una casa allagata con acqua stagnante, oppure piena di muffa dovuta all’umidit\u00e0…secondo te \u00e8 salubre?<\/p>\n\n\n\n

    L’igiene e salubrit\u00e0 di un immobile \u00e8 forse l’aspetto pi\u00f9 importante ai fini dell’agibilit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

    Risparmio energetico degli edifici e degli impianti<\/h3>\n\n\n\n
    \"certificato<\/figure>\n\n\n\n

    In questo ambito rientrano tutti gli accorgimenti necessari per rispettare i parametri fissati dalle specifiche leggi di settore in merito a quanto consuma casa tua. La legge di riferimento \u00e8 il d.lgs. 192\/2005, all’interno della quale sono riportati tutti i parametri e anche quando vanno rispettati.<\/p>\n\n\n\n

    Qui c’\u00e8 da fare una riflessione: l’efficienza energetica sta diventando un problema sempre pi\u00f9 importante ma, devo essere sincero, non ho mai visto una casa non agibilie perch\u00e9 ha un nuovo impianto che consuma troppo. Purtroppo l’efficienza energetica \u00e8 ancora uno specchietto per le allodole in questo ambito…<\/p>\n\n\n\n

    Ora sai quali sono gli aspetti che devono essere verificati per dire che una casa \u00e8 agibile.Ora per\u00f2 diamo risposta ad una domanda che assilla tutte le persone che devono ristrutturare casa, cio\u00e8 se in seguito alla tua ristrutturazione \u00e8 necessario segnalare una nuova agibilit\u00e0.<\/strong><\/p><\/p>\n\n\n\n

    In quali casi va fatta l’agibilit\u00e0?<\/h2>\n\n\n\n
    \"certificato<\/figure>\n\n\n\n

    Quando \u00e8 necessario produrre questa benedetta SCA ce lo dice in modo chiaro lo stesso articolo 24 del TUE. \u00c8 talmente chiaro che te lo riporto pari pari. La segnalazione certificata di agibilit\u00e0 deve essere fatta ogni volta che vengono eseguiti i seguenti interventi:<\/p>\n\n\n\n

    \n
      \n
    1. nuove costruzioni;<\/em><\/li>\n\n\n\n
    2. ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;<\/em><\/li>\n\n\n\n
    3. interventi sugli edifici esistenti<\/strong>\u00a0che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.<\/em><\/li>\n<\/ol>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

      Vorrei che ti concentrassi sulla lettera c<\/strong> perch\u00e8 \u00e8 quella che ci interessa.<\/p>\n\n\n\n

      Con la tua ristrutturazione stai intervenendo su un edificio esistente? Direi di si.<\/p>\n\n\n\n

      I lavori che stai facendo influiscono sulle condizioni di cui al comma 1 (sono le condizioni di \u00absicurezza, igiene, salubrit\u00e0, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati\u00bb<\/em> di cui abbiamo parlato nel paragrafo precedente)? Lo puoi sapere solo tu (o pi\u00f9 probabilmente il tuo tecnico)…per\u00f2 provo a darti qualche indicazione in merito:<\/p>\n\n\n\n