{"id":3325,"date":"2018-12-10T07:11:15","date_gmt":"2018-12-10T06:11:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ristrutturazionepratica.it\/?p=3325"},"modified":"2025-04-10T09:05:51","modified_gmt":"2025-04-10T09:05:51","slug":"sanare-difformita","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hausme.it\/blog\/sanare-difformita\/","title":{"rendered":"Hai ristrutturato casa senza la necessaria pratica edilizia? Scopri come sistemare tutto…"},"content":{"rendered":"\n

Generalmente quando si parla “lavori edilizi eseguiti senza pratica edilizia” la prima cosa che viene in mente \u00e8 l’abusivismo edilizio. Sebbene le case abusive siano una piaga per l’Italia, in questo articolo non parleremo della mancanza di pratica edilizia in termini di abuso edilizio…semplicemente perch\u00e8, nel caso di ristrutturazioni di interni, non lo \u00e8.<\/p>\n\n\n\n

Ecco cosa scrive wikipedia sull’abuso edilizio<\/a>:<\/p>\n\n\n\n

\n

\u00abL’abuso edilizio \u00e8 un illecito penale che consiste nel realizzare un intervento edilizio senza permesso di costruire o senza dichiarazione di inizio attivit\u00e0. Si verifica quando si consegue un’opera edilizia, che pu\u00f2 essere sia una costruzione su suolo non edificabile, ma senza approvazione, o un ampliamento del volume o della superficie, o qualsiasi modifica alla sagoma di un edificio preesistente in assenza di completa autorizzazione amministrativa. Nel reato viene compreso anche il cambio di destinazione d’uso, privo di autorizzazione.\u00bb<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Da ormai qualche anno le ristrutturazioni di interni sono state derubricate ad edilizia minore libera<\/strong>. Pertanto realizzare delle modifiche interne senza aver presentato la necessaria pratica edilizia non si configura pi\u00f9 come un abuso classico ma come una difformit\u00e0<\/strong> rispetto a quanto presente negli atti ufficiali rispetto alle reali condizioni di casa tua.<\/p>\n\n\n\n

La grande differenza tra abuso e difformit\u00e0 \u00e8 che nel primo caso si tratta di un reato penale e arriva alla demolizione dell’immobile (o dell’ampliamento) abusivo, mentre nel secondo caso si tratta di un illecito civile e viene imposta la messa in regola documentale delle difformit\u00e0 e\/o la modifica delle opere realizzate non conformi alle leggi in vigore oltre al pagamento di una multa.<\/p>\n\n\n\n

Tutta questa premessa per dirti che nei prossimi paragrafi non ti spiegher\u00f2 come sistemare le cose se hai costruito una casa abusiva, se hai ampliato abusivamente casa tua, se hai messo una veranda senza poterlo fare. Quanto leggerai vale solo se hai modificato casa tua, spostando muri, rifacendo impianti, etc., senza presentare tutte le necessarie documentazioni edilizie e catastali.<\/p>\n\n\n\n

E lo facciamo partendo dal chiarire una differenza tra scopi e funzioni di due enti che quasi sempre vengono confusi e sovrapposti.<\/p>\n\n\n\n

LA DIFFERENZA TRA COMUNE E CATASTO<\/h2>\n\n\n\n

Mi capita spesso che qualcuno mi chieda un consiglio del genere:<\/p>\n\n\n\n

“Senta architetto qualche anno fa ho fatto dei lavoretti in casa e ho spostato un paio di pareti. Ora devo vendere la casa e il notaio mi dice che serve la piantina catastale…e dice anche che deve essere uguale a come \u00e8 la casa realmente altrimenti mi annullano l’atto! <\/em>Posso fare solo la variazione al catasto?<\/strong>“<\/em><\/p>\n\n\n\n

La risposta \u00e8 una e semplice: No, per sanare una difformit\u00e0 non \u00e8 sufficiente solo la variazione al catasto.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il motivo \u00e8 un po’ complesso \u00e8 provo a spiegartelo nel modo pi\u00f9 semplice possibile.<\/p>\n\n\n\n

Quando fai delle modifiche all’interno di casa tua spostando pareti e rifacendo impianti da capo, vai a variare quelle che vengono chiamati requisiti igienico-sanitari <\/em>dell’immobile. Si tratta di una serie di parametri a cui tutti gli ambienti di casa tua devono rispondere e di caratteristiche che tutti gli impianti (su cui intervieni) devono avere…Se casa tua non risponde a tutti questi parametri\/normative non pu\u00f2 essere considerata agibile.<\/p>\n\n\n\n

Ad esempio la legge dice che non puoi fare la tua camera matrimoniale in una stanza 2m x 2m senza finestre. Lo so che tu stai pensando che \u00e8 normale che sia cos\u00ec…ma ti assicuro che non per tutti \u00e8 una cosa scontata.<\/p>\n\n\n\n

Le leggi edilizie servono proprio (o meglio anche) a mettere nero su bianco alcune carattristiche minime delle abitazioni che devono costituire le basi per una vita dignitosa. Tutte le abitazioni dovrebbero rispondere a tali requisiti minimi.<\/p>\n\n\n\n

Cosa c’entra questo con il sistemare una difformit\u00e0? Ora ci arriviamo…<\/p>\n\n\n\n

Ti ho fatto questa premessa per cercare di farti capire perch\u00e9 il Comune ti chiede di fare una pratica edilizia ogni volta che fai una modifica importante a casa tua: vuole essere rassicurato del fatto che, dopo i lavori, casa tua continui a rispettare queste caratteristiche di igiene e salubrit\u00e0 (oltre che di sicurezza sia strutturale che impiantistica).<\/p>\n\n\n\n

E questo \u00e8 anche il motivo per cui non \u00e8 sufficiente, dopo aver fatto dei lavori senza presentare nessuna pratica edilizia, non \u00e8 sufficiente presentare una variazione al catasto per essere in regola.<\/p>\n\n\n\n

Il catasto<\/strong> infatti \u00e8 esclusivamente un ente fiscale<\/strong>. Non gli interessa sapere se in casa tua gli ambienti rispettano le normative edilizie e quindi per lui va bene anche una stanza matrimoniale 2m x 2m senza finestre. Il catasto vuole semplicemente sapere quanto grandi sono le stanze di casa tua e la loro destinazione: tali dati gli servono per calcolare la rendita castastale<\/strong>, cio\u00e8 quel dato che serve per farti pagare tasse come IMU E TARI. E la rendita catastale non \u00e8 nient’altro che la somma delle rendite catastali di ogni singola stanza. E a seconda della dimensione e destinazione della stanza la rendita varia. l’unico motivo per cui, quando vai a fare una modifica interna, il catasto vuole essere informato \u00e8 questa: deve ricalcolare le tasse che dovrai pagare sulla casa (sperando che aumentino…).<\/p>\n\n\n\n

Tornando al caso con cui abbiamo aperto il paragrafo, quando vendi casa, il notaio deve verificare che la situazione sia perfettamente in regola e in particolare verifica che al catasto sia tutto a posto: in fondo stiamo parlando di soldi! Per questo spesso ti chiede solo le planimetrie catastali e non ti chiede anche la conformit\u00e0 edilizia ed urbanistica.<\/p>\n\n\n\n

Per\u00f2 la cosa non va assolutamente bene perch\u00e8 gli atti presenti al Comune e quelli presenti al Catasto devono coincidere, e mettere in regola le carte da una parte non corrisponde automaticamente a metterle in regola anche dall’altra parte.<\/p>\n\n\n\n

Tra l’altro, da un po’ di tempo, Comuni e Uffici Catastali hanno comiciato a comunicare (oddio…in realt\u00e0 non proprio dappertutto…); per\u00f2 potrebbe succedere che, se il tuo geometra va al catasto e fa la variazione per uniformare la piantina allo stato di fatto reale dell’immobile, il Catasto potrebbe chiamare il Comune e dirgli: “hey! Guarda che tizio mi ha comunicato questa variazione su questo immobile…\u00e8 tutto a posto?”<\/em> Al ch\u00e8 il Comune potr\u00e0 rispondere solo due cose:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • “s\u00ec \u00e8 tutto a posto”<\/em> se tu hai fatto una pratica edilizia<\/li>\n\n\n\n
  • “no qui non c’\u00e8 nulla”<\/em> se la pratica non c’\u00e8<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    E in questo secondo caso aspettati delle scocciature…<\/p>\n\n\n\n

    COME SISTEMARE CORRETTAMENTE LE DIFFORMIT\u00c0<\/h2>\n\n\n\n

    Mettere in regola una difformit\u00e0, nella maggior parte dei casi, potrebbe risultare una cosa abbastanza semplice, anche se probabilmente dovrai pagare una multa.<\/p>\n\n\n\n

    Come prima cosa mettiti l’animo in pace: dovrai rivolgerti ad un tecnico abilitato che deve (per legge) asseverare la pratica edilizia.<\/p>\n\n\n\n

    Ti potrai trovare a dover affrontare due casi distinti:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. Le opere che hai realizzato senza pratiche rispondono alle leggi urbanistiche ed edilizie;<\/li>\n\n\n\n
    2. Le opere che hai realizzazto senza pratiche non rispondono alle leggi urbanistiche ed edilizie.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      In realt\u00e0, a livello documentale, entrambi i casi possono risolversi in modo praticamente identico. Solo che nel secondo caso, oltre a sistemare le carte, dovrai anche sistemare fisicamente i lavori non conformi apportando le necessarie modifiche per farli rientrare nei parametri di legge.<\/p>\n\n\n\n

      Per essere pi\u00f9 chiaro: se hai realizzato la famosa camera da letto 2x2m senza finestra…dovrai demolirla.<\/p>\n\n\n\n

      Chiarito questo aspetto vediamo brevemente qual’\u00e8 il procedimento corretto da seguire.<\/p>\n\n\n\n

      Per modifiche interne che sono consistite in spostamento di muri (o realizzazione di nuovi muri) e\/o rifacimento di impianti, va presentata una CILA tardiva<\/strong>, detta spesso “accertamento di conformit\u00e0”<\/em>. Nella modulistica nazionale, ormai in vigore in tutti i Comuni, devi dichiarare, in un’apposita checklist, che tipo di intervento stai comunicando, e una delle possibilit\u00e0 \u00e8 appunto intervento edilizio gi\u00e0 realizzato. Qui sotto ti ho messo un estratto della modulistica:<\/p>\n\n\n\n

      \"Difformit\u00e0<\/figure>\n\n\n\n

      Qui sopra puoi vedere anche la multa che dovrai pagare, pari a 1.000\u20ac.<\/p>\n\n\n\n

      Questa CILA deve contenere esattamente la stessa documentazione che \u00e8 prevista per una CILA normale: quindi asseverazione del tecnico, elaborati grafici di stato di fatto e di progetto, eventuali schemi impiantistici, se hai effettuato interventi di efficientamento energetico la relazione sul contenimento dei consumi energetici, etc.<\/p>\n\n\n\n

      Chiaramente per sistemare tutto non \u00e8 sufficiente la CILA tardiva…dovrai fare anche la variazione al catasto <\/strong>(se hai spostato muri interni). Anche in questo caso, oltre alla parcella del tecnico che la far\u00e0, dovrai pagare una multa, che potrebbe essere di poche decine di euro come di parecchie migliaia.<\/p>\n\n\n\n

      La differenza \u00e8 dovuta alla notifica o meno della difformit\u00e0 ti sia stata notificata dall’ufficio del catasto. Se il catasto ti ha bussato dicendoti che ha rilevato una difformit\u00e0 allora la multa sar\u00e0 compresa tra un minimo di 1.032 euro ed un massimo di 8.264 euro. Se invece sei tu che vai dal catasto e sistemi la difformit\u00e0 (in sostanza fai il cosiddetto “ravvedimento operoso”) la multa sar\u00e0 compresa tra 103,2\u20ac e 172\u20ac. Ti auguro di essere nel secondo caso…<\/p>\n\n\n\n

      Finita qui? No.<\/p>\n\n\n\n

      Infatti a tutti gli effetti, con i lavori che stai sanando con la CILA tardiva, sei andato a modificare le condizioni di agibilit\u00e0 dell’immobile (cambiare le dimensioni di una stanza va a modificare tali condizioni), quindi probabilmente dovrai presentare anche una SCA<\/strong> (segnalazione certificata di agibilit\u00e0)<\/em> a valle della pratica edilizia. Tale pratica, che deve essere sempre asseverata da un tecnico, richiede di allegare una serie di documenti tra cui, ad esempio, i certificati di conformit\u00e0 degli impianti su cui sei intervenuto.<\/p>\n\n\n\n

      Facile no?
      Certo, sarebbe stato molto pi\u00f9 facile fare tutto in regola…<\/p>\n\n\n\n

       <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Generalmente quando si parla “lavori edilizi eseguiti senza pratica edilizia” la prima cosa che viene in mente \u00e8 l’abusivismo edilizio. Sebbene le case abusive siano una piaga per l’Italia, in questo articolo non parleremo della mancanza di pratica edilizia in termini di abuso edilizio…semplicemente perch\u00e8, nel caso di ristrutturazioni di interni, non lo \u00e8. Ecco cosa scrive wikipedia sull’abuso edilizio: \u00abL’abuso edilizio \u00e8 un illecito penale che consiste nel realizzare un intervento edilizio senza permesso di costruire o senza dichiarazione di inizio attivit\u00e0. Si verifica quando si consegue un’opera edilizia, che pu\u00f2 essere sia una costruzione su suolo non edificabile, ma senza approvazione, o un ampliamento del volume o della superficie, o qualsiasi modifica alla sagoma di un edificio preesistente in assenza di completa autorizzazione amministrativa. Nel reato viene compreso anche il cambio di destinazione d’uso, privo di autorizzazione.\u00bb Da ormai qualche anno le ristrutturazioni di interni sono state derubricate ad edilizia minore libera. Pertanto realizzare delle modifiche interne senza aver presentato la necessaria pratica edilizia non si configura pi\u00f9 come un abuso classico ma come una difformit\u00e0 rispetto a quanto presente negli atti ufficiali rispetto alle reali condizioni di casa tua. La grande differenza tra abuso e difformit\u00e0 \u00e8 che nel primo caso si tratta di un reato penale e arriva alla demolizione dell’immobile (o dell’ampliamento) abusivo, mentre nel secondo caso si tratta di un illecito civile e viene imposta la messa in regola documentale delle difformit\u00e0 e\/o la modifica delle opere realizzate non conformi alle leggi in vigore oltre al pagamento di una multa. Tutta questa premessa per dirti che nei prossimi paragrafi non ti spiegher\u00f2 come sistemare le cose se hai costruito una casa abusiva, se hai ampliato abusivamente casa tua, se hai messo una veranda senza poterlo fare. Quanto leggerai vale solo se hai modificato casa tua, spostando muri, rifacendo impianti, etc., senza presentare tutte le necessarie documentazioni edilizie e catastali. E lo facciamo partendo dal chiarire una differenza tra scopi e funzioni di due enti che quasi sempre vengono confusi e sovrapposti. LA DIFFERENZA TRA COMUNE E CATASTO Mi capita spesso che qualcuno mi chieda un consiglio del genere: “Senta architetto qualche anno fa ho fatto dei lavoretti in casa e ho spostato un paio di pareti. Ora devo vendere la casa e il notaio mi dice che serve la piantina catastale…e dice anche che deve essere uguale a come \u00e8 la casa realmente altrimenti mi annullano l’atto! Posso fare solo la variazione al catasto?“ La risposta \u00e8 una e semplice: No, per sanare una difformit\u00e0 non \u00e8 sufficiente solo la variazione al catasto. Il motivo \u00e8 un po’ complesso \u00e8 provo a spiegartelo nel modo pi\u00f9 semplice possibile. Quando fai delle modifiche all’interno di casa tua spostando pareti e rifacendo impianti da capo, vai a variare quelle che vengono chiamati requisiti igienico-sanitari dell’immobile. Si tratta di una serie di parametri a cui tutti gli ambienti di casa tua devono rispondere e di caratteristiche che tutti gli impianti (su cui intervieni) devono avere…Se casa tua non risponde a tutti questi parametri\/normative non pu\u00f2 essere considerata agibile. Ad esempio la legge dice che non puoi fare la tua camera matrimoniale in una stanza 2m x 2m senza finestre. Lo so che tu stai pensando che \u00e8 normale che sia cos\u00ec…ma ti assicuro che non per tutti \u00e8 una cosa scontata. Le leggi edilizie servono proprio (o meglio anche) a mettere nero su bianco alcune carattristiche minime delle abitazioni che devono costituire le basi per una vita dignitosa. Tutte le abitazioni dovrebbero rispondere a tali requisiti minimi. Cosa c’entra questo con il sistemare una difformit\u00e0? Ora ci arriviamo… Ti ho fatto questa premessa per cercare di farti capire perch\u00e9 il Comune ti chiede di fare una pratica edilizia ogni volta che fai una modifica importante a casa tua: vuole essere rassicurato del fatto che, dopo i lavori, casa tua continui a rispettare queste caratteristiche di igiene e salubrit\u00e0 (oltre che di sicurezza sia strutturale che impiantistica). E questo \u00e8 anche il motivo per cui non \u00e8 sufficiente, dopo aver fatto dei lavori senza presentare nessuna pratica edilizia, non \u00e8 sufficiente presentare una variazione al catasto per essere in regola. Il catasto infatti \u00e8 esclusivamente un ente fiscale. Non gli interessa sapere se in casa tua gli ambienti rispettano le normative edilizie e quindi per lui va bene anche una stanza matrimoniale 2m x 2m senza finestre. Il catasto vuole semplicemente sapere quanto grandi sono le stanze di casa tua e la loro destinazione: tali dati gli servono per calcolare la rendita castastale, cio\u00e8 quel dato che serve per farti pagare tasse come IMU E TARI. E la rendita catastale non \u00e8 nient’altro che la somma delle rendite catastali di ogni singola stanza. E a seconda della dimensione e destinazione della stanza la rendita varia. l’unico motivo per cui, quando vai a fare una modifica interna, il catasto vuole essere informato \u00e8 questa: deve ricalcolare le tasse che dovrai pagare sulla casa (sperando che aumentino…). Tornando al caso con cui abbiamo aperto il paragrafo, quando vendi casa, il notaio deve verificare che la situazione sia perfettamente in regola e in particolare verifica che al catasto sia tutto a posto: in fondo stiamo parlando di soldi! Per questo spesso ti chiede solo le planimetrie catastali e non ti chiede anche la conformit\u00e0 edilizia ed urbanistica. Per\u00f2 la cosa non va assolutamente bene perch\u00e8 gli atti presenti al Comune e quelli presenti al Catasto devono coincidere, e mettere in regola le carte da una parte non corrisponde automaticamente a metterle in regola anche dall’altra parte. Tra l’altro, da un po’ di tempo, Comuni e Uffici Catastali hanno comiciato a comunicare (oddio…in realt\u00e0 non proprio dappertutto…); per\u00f2 potrebbe succedere che, se il tuo geometra va al catasto e fa la variazione per uniformare la piantina allo stato di fatto reale dell’immobile, il Catasto potrebbe chiamare il Comune e dirgli: “hey! 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