Mi capita spesso di parlare con persone che stanno per acquistare una casa da ristrutturare. E sono arrivato alla conclusione che tutti affrontano questo passo senza sapere bene in cosa si stanno avventurando. Come soldati mandati al fronte allo sbaraglio.<\/p>\n\n\n\n
C’\u00e8 chi non ne vuole sapere di agenzie immobiliari convinto che “ma perch\u00e9 devo dare il 3% all’agenzia che non fa nulla”…sottostimando in modo pericoloso la complessit\u00e0 del mercato immobiliare.<\/p>\n\n\n\n
C’\u00e8 chi invece si affida ciecamente alle agenzie immobiliari, senza sapere che (purtroppo) la maggior parte delle agenzie immobiliari non svolge bene il proprio lavoro. Che come quello di noi tecnici \u00e8 di tutela dei propri clienti (nel suo caso due clienti: chi vende e chi compra). <\/p>\n\n\n\n
Le persone infatti pensano (giustamente)<\/em> che siano le agenzie immobiliari a doversi occupare di verificare che l\u2019immobile sia in regola prima di metterlo sul mercato.<\/p>\n\n\n\n E allo stesso modo (stavolta sbagliando)<\/em> pensano che le agenzie siano anche in grado di dare le giuste indicazioni sulla ristrutturazione che dovranno fare.<\/p>\n\n\n\n Ma la realt\u00e0 \u00e8 che la maggior parte delle agenzie immobiliari non esegue nemmeno le pi\u00f9 basilari verifiche urbanistiche sull\u2019immobile, finendo per mettere in vendita immobili con gravi abusi.<\/strong><\/p>\n\n\n\n E allo stesso modo non \u00e8 in grado di dare corrette informazioni sulle ristrutturazioni (o preferisce non farlo).<\/p>\n\n\n\n Spesso mi viene riferito di agenti che dichiarano cifre per ristrutturare nettamente al di sotto dei reali costi di mercato.<\/p>\n\n\n\n Certo, ognuno fa il suo gioco…\u00e8 pi\u00f9 facile venderti una casa se sai che dovrai spendere pochi soldi per ristrutturarla. <\/p>\n\n\n\n Ma tu devi avere le informazioni giuste per decidere se acquistare o meno un immobile. E un costo realistico di ristrutturazione \u00e8 un parametro fondamentale…<\/p>\n\n\n\n Quindi se stai per comprare una casa da ristrutturare, ecco le tre cose su cui devi focalizzare la tua attenzione:<\/strong><\/p>\n\n\n\n In questo articolo ti dar\u00f2 delle regole chiare per aiutarti a non commettere errori. Partendo da una riflessione su come cercare gli immobili da acquistare.<\/p>\n\n\n\n Anche perch\u00e9 le pratiche burocratiche da seguire post acquisto sono svariate. Bisogna occuparsi della voltura<\/a>, del subentro, dell’allaccio (cio\u00e8 la prima attivazione<\/a>) delle utenze; bisogna fare il cambio di residenza; provvedere all’assegnazione del nuovo medico di base… e l’ultima cosa da fare \u00e8 aggiungersi pensieri e problematiche. \u00c8 bene quindi verificare di stare seguendo le giuste procedure, prima di firmare i contratti di acquisto. <\/p>\n\n\n\n Ho appena espresso un\u2019opinione poco lusinghiera sulle agenzie immobiliari. Ma nonostante ci\u00f2 affidarsi a loro, e lasciar perdere il fai da te, in caso di compravendita \u00e8 l’unica via da seguire.<\/p>\n\n\n\n Perch\u00e9 comunque le agenzie immobiliari fanno un lavoro prezioso, che non si limita a mettere in contatto compratori e venditori.<\/p>\n\n\n\n Invece c\u2019\u00e8 una cosa di cui puoi andare sicuro: i venditori non dicono mai tutta la verit\u00e0 sul proprio immobile.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Nemmeno alle agenzie immobiliari e alle volte nemmeno ai notai\u2026<\/em><\/p>\n\n\n\n Cercano di tacere i problemi dei loro immobili a meno che non vengono messi alle strette: a partire da eventuali abusi fino a problemi \u201ctecnici\u201d<\/em> tipo infiltrazioni, danni o lavori condominiali da pagare.<\/p>\n\n\n\n Chi fa cos\u00ec ignora che poi tutto quello taciuto potrebbe ritorcerglisi contro anche dopo molti anni (c’\u00e8 un’ampia giurisprudenza di atti annullati o risarcimenti a carico di venditori)<\/em>.<\/p>\n\n\n\n Anche per questo un\u2019agenzia immobiliare in grado di scremare le case invendibili da quelle vendibili \u00e8 fondamentale.<\/p>\n\n\n\n Lo so che l’idea di risparmiarsi il 3% di commissione sul costo della casa \u00e8 allettante, ma il gioco non vale la candela.<\/p>\n\n\n\n Un po’ come per le imprese “chiavi in mano”, 9 volte su 10 pu\u00f2 andare tutto liscio…ma quella volta che va male sono dolori. E non puoi sapere se capita a te.<\/p>\n\n\n\n Il fai da te potrebbe costarti molto di pi\u00f9 in problemi da risolvere o cause legali dopo l\u2019acquisto.<\/p>\n\n\n\n Ad ogni modo la presenza di un\u2019agenzia immobiliare non ti esonera dal fare tutto il possibile per tutelarti.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Vediamo quindi quali sono le verifiche che devi fare e i documenti che devi pretendere dal venditore quando decidi di acquistare una casa da ristrutturare.<\/p>\n\n\n\n Come dicevamo sono due le cose su cui devi concentrati quando cerchi una casa da acquistare e ristrutturare:<\/p>\n\n\n\n In realt\u00e0 ce ne sarebbe anche una terza: cio\u00e8 devi cercare di sapere tutto il possibile sull\u2019immobile in cui si trova l\u2019appartamento che ti interessa.<\/p>\n\n\n\n Spendiamo qualche parola su tutti questi aspetti.<\/p>\n\n\n\n Questo \u00e8 il tasto dolente della quasi totalit\u00e0 degli immobili italiani.<\/p>\n\n\n\n Abusi pi\u00f9 o meno gravi sono diffusi in modo capillare.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Dalla semplice parete spostata per allargare il bagno a veri e propri ampliamenti abusivi (ad esempio le verande\u2026).<\/p>\n\n\n\n E il problema \u00e8 che spesso i proprietari di casa che hanno fatto gli abusi non ne sono consapevoli.<\/p>\n\n\n\n Recentemente mi \u00e8 capitato di dover fare un progetto in una casa che era stata condonata.<\/em><\/p>\n\n\n\n I proprietari, nel lontano 1980, avevano fatto un ampliamento abusivo. E grazie al condono del 1985 sono riusciti a mettere tutto in regola.<\/em><\/p>\n\n\n\n Ero convinto fosse tutto a posto, ma quando vado a verificare gli ambienti interni scopro che la divisione era completamente diversa dalla pianta depositata in Comune.<\/em><\/p>\n\n\n\n Si trattava comunque di un abuso non grave. Ma quando l\u2019ho detto ai proprietari sono caduti dalle nuvole: erano convinti che potessero fare tutte le modifiche che volevano dentro casa senza dover fare pratiche edilizie.<\/em><\/p>\n\n\n\n E come loro lo sono la maggior parte delle persone in Italia.<\/p>\n\n\n\n Per questo verificare la conformit\u00e0 edilizia e catastale dell\u2019immobile prima di fare un\u2019offerta \u00e8 importante.<\/p>\n\n\n\n Perch\u00e9 se scopri degli abusi dopo che hai acquistato hai poche alternative:<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n \u00c8 inutile che ti dica come le opzioni pi\u00f9 diffuse sono le ultime due.<\/p>\n\n\n\n Certo, se poi ti ritrovi nel primo caso\u2026sai che possono venire a demolirti casa, o un pezzo di casa, in qualsiasi momento.<\/p>\n\n\n\n Spero di averti spaventato abbastanza in merito all\u2019importanza della conformit\u00e0 degli immobili.<\/em><\/p>\n\n\n\n Adesso vediamo in cosa consistono queste verifiche e chi le deve fare.<\/p>\n\n\n\n In soldoni questa verifica accerta che la casa, o l\u2019appartamento, come \u00e8 nella realt\u00e0 dei fatti corrisponde a come \u00e8 negli atti depositati in comune.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Questi atti sono il permesso di costruire (o licenza edilizia) e tutte le modifiche fatte nel corso degli anni con altri procedimenti edilizi (DIA, SCIA, CILA).<\/p>\n\n\n\n Ponendola in modo banale: la pianta depositata in Comune deve corrispondere alla pianta reale.<\/p>\n\n\n\n Ma considera questa affermazione un\u2019estrema semplificazione delle cose.<\/p>\n\n\n\n Ci sarebbero mille altre cose da dire in proposito, a partire da quali atti fanno realmente fede per stabilire lo \u201cstato legittimo\u201d<\/em> dell\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n E non \u00e8 una cosa di cui tu puoi pretendere di avere la competenza. E nemmeno di verificare da solo.<\/p>\n\n\n\n Anche perch\u00e9 le verifiche andrebbero estese anche alla conformit\u00e0 di strutture ed impianti.<\/p>\n\n\n\n Non \u00e8 uno scherzo.<\/p>\n\n\n\n Questa \u00e8 pi\u00f9 semplice da fare rispetto alla verifica urbanistica\u2026ed \u00e8 quella di cui di solito si accontentano agenzie immobiliari e notai.<\/p>\n\n\n\n Cio\u00e8 si tratta di verificare che la piantina catastale e lo stato reale della casa coincidano.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Per\u00f2 attenzione ad un aspetto: ci\u00f2 che conta sono gli atti presenti al Comune, non quelli del catasto.<\/p>\n\n\n\n Una piantina catastale non pu\u00f2 attestare la conformit\u00e0 edilizia di un immobile. In gergo si dice che le planimetrie catastali non sono probatorie.<\/strong> Cio\u00e8 non provano nulla.<\/p>\n\n\n\n Se la piantina catastale \u00e8 uguale allo stato reale della casa ma la pianta depositata in Comune \u00e8 diversa\u2026c\u2019\u00e8 un abuso.<\/p>\n\n\n\n E ti assicuro che capita spesso che la planimetria catastale sia conforme mentre non lo sia quella del Comune: in passato (e ancora oggi) molte persone pensavano fosse sufficiente cambiare la planimetria catastale come conseguenza di una ristrutturazione.<\/em><\/p>\n\n\n\n Purtroppo \u00e8 falso.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Quindi la piantina catastale deve essere conforme sia allo stato dei luoghi che agli atti depositati al Comune.<\/p>\n\n\n\n La verifica di conformit\u00e0 urbanistico-catastale \u00e8 una relazione. E ti dico subito che non \u00e8 una relazione obbligatoria per legge da allegare alle compravendite.<\/p>\n\n\n\n Si tratta solo di uno strumento di tutela per l\u2019acquirente. <\/strong>(E in parte anche per il venditore\u2026).<\/p>\n\n\n\n In fondo chi vorrebbe comprare una casa con degli abusi?<\/p>\n\n\n\n Detto ci\u00f2 farla non \u00e8 banale.<\/p>\n\n\n\n Bisogna come prima cosa fare il rilievo dell\u2019immobile. Poi bisogna rintracciare tutte le pratiche edilizie, anche con accessi agli atti presso gli archivi comunali. E infine bisogna confrontare le cose.<\/p>\n\n\n\n Si tratta di un lavoro che pu\u00f2 fare solo un tecnico. Anche perch\u00e9 interpretare le pratiche edilizie non \u00e8 banale.<\/p>\n\n\n\n E naturalmente questa cosa ha un costo. Che non \u00e8 irrisorio perch\u00e9 il tecnico che prepara la relazione assevera quello che scrive. E se assevera qualcosa di falso ne risponde personalmente e penalmente.<\/p>\n\n\n\n Una relazione di conformit\u00e0 urbanistica non dovrebbe mai costare meno di 1.500\u20ac. <\/strong>A salire a seconda della complessit\u00e0 del caso.<\/p>\n\n\n\n So che in giro ci sono professionisti che svendono questo servizio per poche centinaia di euro. Ognuno \u00e8 libero di fare come meglio crede ma sulla veridicit\u00e0 di una relazione fatta per pochi euro non ci metterei la mano sul fuoco.<\/p>\n\n\n\n Questa domanda, se fossimo in uno Stato civile non avrebbe senso di esistere: naturalmente deve pagarla il venditore.<\/strong> Cio\u00e8 l\u2019attuale proprietario di casa.<\/p>\n\n\n\n Dovrebbe essere suo interesse non rifilare una s\u00f2la<\/em> al compratore.<\/p>\n\n\n\n E poi una volta fatta vale per tutte le visite che verranno fatte all\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n Per\u00f2 siamo in Italia e molti proprietari di casa si rifiutano di farla. Anzi, direi quasi tutti. Tanto un fesso che compra casa senza interessarsi della conformit\u00e0 lo trovano\u2026<\/p>\n\n\n\n Di certo che sia la persona interessata all\u2019acquisto a doverla pagare \u00e8 assurdo: chi spenderebbe migliaia di euro per rischiare di venire a sapere che la casa a cui \u00e8 interessato ha degli abusi e quindi non pu\u00f2 comprarla?<\/p>\n\n\n\n E poi cosa dovrebbe fare questa persona interessata a comprarsi una casa: pagare una relazione di conformit\u00e0 per ogni immobile che visita?<\/p>\n\n\n\n Alla fine spenderebbe pi\u00f9 di relazioni di conformit\u00e0 che per l\u2019acquisto della casa\u2026<\/p>\n\n\n\n Se fossi in te eviterei di prendere in considerazione immobili che non hanno una relazione di conformit\u00e0 urbanistica.<\/p>\n\n\n\n Lo so che cos\u00ec ti ritroverai a scartare il 90% degli immobili\u2026per\u00f2 non averla \u00e8 pur sempre un rischio.<\/p>\n\n\n\n La visura ipotecaria di un immobile \u00e8 come la sua carta di identit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n Pensa se acquisti una casa e dopo qualche anno sbuca fuori una persona che, atti alla mano, accampa diritti sulla casa che hai pagato a caro prezzo?<\/p>\n\n\n\n Sembra una situazione assurda ed inverosimile\u2026ma non lo \u00e8.<\/p>\n\n\n\n L\u2019atto di propriet\u00e0 non \u00e8 sufficiente per stabilire con certezza se l\u2019immobile che ti interessa \u00e8 di propriet\u00e0 della persona che lo sta vendendo.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Lo so, sembra una supercazzola<\/em> per\u00f2 \u00e8 cos\u00ec.<\/p>\n\n\n\n Come sai gli immobili spesso passano di padre in figlio per questioni ereditarie. E ci potrebbero essere eredi che potrebbero vantare diritti sull\u2019immobile che stai comprando.<\/p>\n\n\n\n Ma non solo: ci potrebbero essere ipoteche sull\u2019immobile non chiuse, e quindi potrebbe presentarsi una banca o addirittura Equitalia a richiedere la casa che hai acquistato spendendo centinaia di migliaia di euro.<\/p>\n\n\n\n Quando acquisti una casa devi essere sicuro che il venditore abbia tutti i diritti sull\u2019immobile e che nessun altro abbia diritti di nessun tipo sullo stesso immobile.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Questo si fa con una visura ipotecaria.<\/strong><\/p>\n\n\n\n La possono fare tutti perch\u00e9 gli atti sugli immobili sono pubblici. Quindi puoi farla anche tu autonomamente.<\/p>\n\n\n\n Per\u00f2 spezziamo una lancia a favore delle Agenzie Immobiliari: su questo sono mediamente preparate.<\/p>\n\n\n\n In fondo non devono chiedere il permesso al proprietario di casa per farla e costa relativamente poco (qualche decina di euro).<\/p>\n\n\n\n Si richiede agli Uffici di pubblicit\u00e0 immobiliare<\/strong> (prima chiamate Conservatorie del registro immobiliare<\/em>) e consente di conoscere, oltre al reale proprietario dell\u2019immobile, se ci sono ad esempio contestazioni sulla propriet\u00e0 dell\u2019immobile, se ci sono ipoteche di qualsiasi natura (giudiziarie, legali o per mutui), se ci sono pignoramenti, se ci sono servit\u00f9 di qualsiasi tipo (la pi\u00f9 comune \u00e8 la servit\u00f9 di passaggio per i terreni senza sbocco su strada pubblica).<\/p>\n\n\n\n Tutte notizie che immagino vorresti sapere prima di comprare una casa\u2026<\/p>\n\n\n\n Naturalmente questo vale se stai per acquistare una casa in condominio\u2026<\/p>\n\n\n\n Sono varie le verifiche che dovrebbero essere fatte sull\u2019edificio<\/strong> in cui si trova l\u2019appartamento che ti interessa:<\/p>\n\n\n\n Ti starai chiedendo \u201cche c\u2019entra la verifica urbanistica se ho gi\u00e0 quella dell\u2019appartamento?\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n Hai ragione\u2026ma dalla verifica dell\u2019appartamento emerge se l\u2019appartamento \u00e8 in regola o meno.<\/p>\n\n\n\n Per\u00f2 ci possono essere abusi nell\u2019edificio che esulano da quelli del singolo appartamento.<\/p>\n\n\n\n Ad esempio mi \u00e8 capitato di trovare edifici con piani interi non presenti nei progetti depositati presso gli archivi comunali.<\/p>\n\n\n\n Oppure con torrini scale in copertura che si sono trasformati in mega attici.<\/p>\n\n\n\n Lo scopo della verifica urbanistica sull\u2019edificio non \u00e8 andare casa per casa a rompere le scatole alla gente per vedere se hanno fatto abusi.<\/p>\n\n\n\n In ogni edificio ci sono abusi di vario genere e quelli dentro le singole propriet\u00e0 non ti interessano.<\/p>\n\n\n\n Quello che deve emergere dalla verifica urbanistica dell\u2019edificio sono i macro-abusi:<\/p>\n\n\n\n Devi conoscere queste cose non tanto perch\u00e9 la casa che stai per acquistare possa avere qualche tipo di problema se ci sono\u2026ma perch\u00e9 prima o poi qualche ente potrebbe svegliarsi e dire al condominio \u201csistemate tutto\u201d<\/em>. E chiaramente saranno i cond\u00f2mini a pagare\u2026(quindi anche tu)<\/p>\n\n\n\n Oppure, se il condominio vuole fare lavori sull\u2019edificio, devi sapere che non potete sfruttare le detrazioni fiscali perch\u00e9 la \u201cconformit\u00e0 urbanistica\u201d <\/em>\u00e8 un requisito indispensabile per accedervi.<\/p>\n\n\n\n E se decidete comunque di tentare la fortuna e chiedere le detrazioni fiscali anche in presenza di abusi…devi sapere che potrebbero venire a richiedertele con gli interessi.<\/p>\n\n\n\n Spesso le informazioni sulla conformit\u00e0 dell\u2019edificio vengono inserite dentro le relazioni di conformit\u00e0 fatte per il singolo appartamento.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Nel caso non ci fossero\u2026chiedi spiegazioni e non dare per scontato che sia tutto a posto.<\/p>\n\n\n\n Il proprietario deve dirti se in passato l\u2019edificio ha subito lavori di ristrutturazione, se sono stati gi\u00e0 appaltati dei lavori, o se sono in corso di discussione altri lavori.<\/p>\n\n\n\n Chiaramente per i lavori passati non puoi pretendere che il proprietario sia la memoria storica del condominio, per\u00f2 alcune indicazioni dovrebbe essere in grado di dartele.<\/p>\n\n\n\n A te serve saperlo per avere quante pi\u00f9 informazioni possibili sull\u2019edificio.<\/p>\n\n\n\n Ad esempio, se hanno gi\u00e0 fatto il cappotto non \u00e8 il caso di essere informato?<\/em><\/p>\n\n\n\n Lo stesso vale per lavori in corso d\u2019opera o gi\u00e0 appaltati, oppure per lavori di cui si sta discutendo nelle assemblee condominiali.<\/p>\n\n\n\n In questi ultimi casi ti serve per sapere se dovrai sostenere delle spese aggiuntive in futuro.<\/p>\n\n\n\n E se il proprietario non sa darti una mano, c\u2019\u00e8 sempre l\u2019amministratore, che dovrebbe sapere vita, morte e miracoli dell\u2019edificio.<\/p>\n\n\n\n Scoprire le problematiche dell\u2019edificio in cui si trova l\u2019appartamento che ti interessa \u00e8 difficile, se non abiti gi\u00e0 al suo interno.<\/p>\n\n\n\n L\u2019attuale proprietario potrebbe esserti di aiuto, ma difficilmente verr\u00e0 a dirti cose che potrebbero farti desistere dall\u2019acquisto.<\/p>\n\n\n\n E anche se chiami un tecnico di tua fiducia a dare un\u2019occhiata, sar\u00e0 difficile che riesca a darti una mano concreta.<\/p>\n\n\n\n Molte cose sono nascoste e si possono sapere solo vivendo dentro l\u2019edificio.<\/p>\n\n\n\n Una situazione che mi capita spesso di riscontrare \u00e8 la mancanza dello sfiato in copertura della colonna fecale e di un pozzetto sifonato alla sua base.<\/p>\n\n\n\n I problemi derivanti sono che i bagni puzzano e che dalla colonna fecale potrebbero arrivare rumori come rombi di motore.<\/p>\n\n\n\n Ma finch\u00e9 non vivi nel palazzo non lo puoi sapere\u2026(a meno che non vai sul tetto a controllare\u2026)<\/p>\n\n\n\n Questo \u00e8 un esempio, ma potrebbero essercene molti altri come infiltrazioni, cantine che si allagano, etc\u2026<\/p>\n\n\n\n Come fare a scoprirli?<\/p>\n\n\n\n Devi chiedere\u2026al portiere, al proprietario, a qualche inquilino che incontri per le scale, all\u2019amministratore, all\u2019agente immobiliare\u2026<\/p>\n\n\n\n Non \u00e8 semplice, per\u00f2 \u00e8 utile.<\/p>\n\n\n\n Siamo arrivati alla parte che probabilmente ti interessa di pi\u00f9.<\/p>\n\n\n\n Cio\u00e8 in questa casa che vuoi comprare\u2026quanto ti costerebbe fare i lavori di ristrutturazione?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Ritengo impossibile, oltre che bugiardo, darti dei prezzi come se fossimo al mercato. Prima di arrivare alla stima dei lavori da fare sono necessari un rilievo e un progetto.<\/p>\n\n\n\n In ogni caso cerchiamo di darci alcuni criteri che possano esserti di aiuto.<\/strong><\/p>\n\n\n\n La prima cosa che devi stabilire sono, a grandi linee, i lavori da fare.<\/p>\n\n\n\n Certo, durante un sopralluogo riesci a concentrarti soprattutto sull\u2019estetica della casa\u2026difficilmente ti metti a guardare gli impianti\u2026anche perch\u00e9 immagino che tu non abbia grandi competenze in merito.<\/p>\n\n\n\n Ma siccome non credo tu sia uno sprovveduto, immagino non sar\u00e0 difficile per te intuire molte cose.<\/p>\n\n\n\n Quello che devi guardare durante il sopralluogo sono:<\/strong><\/p>\n\n\n\n Cosa di queste cose non va? Cosa \u00e8 da rifare secondo te?<\/p>\n\n\n\n Io ti do i miei soliti consigli alla buona. Quelli che ho ripetuto in tanti articoli.<\/p>\n\n\n\n Posto che la distribuzione interna \u00e8 una cosa personale (ma raramente ho trovato case con pi\u00f9 di vent\u2019anni avere una distribuzione interna decente)<\/em>, per tutto il resto diamo una regola:<\/p>\n\n\n\n Qualsiasi impianto che abbia pi\u00f9 di 30 anni deve essere rifatto.<\/strong><\/p>\n\n\n\n La stessa cosa vale per gli infissi.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Non ti parlo di porte interne, pavimenti e pitturazioni, perch\u00e9 si tratta di finiture legate a gusti personali.<\/p>\n\n\n\n Potrebbero benissimo piacerti pavimenti in piastrelle coi fiori degli anni \u201970, mentre a me viene l\u2019orticaria solo a guardarle\u2026<\/p>\n\n\n\n Certo se l\u2019impianto del bagno \u00e8 vecchio dovrai buttarle quelle vecchie piastrelle\u2026ma questo \u00e8 un altro discorso.<\/p>\n\n\n\n Detto tutto ci\u00f2, una volta individuati alla buona gli interventi da fare, quanto ti costa farli?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Se chiedi all\u2019attuale proprietario di casa ti dir\u00e0 \u201cla casa \u00e8 in ottime condizioni, non ci sono lavori da fare\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n Se chiedi all\u2019agente immobiliare ti dir\u00e0 \u201cc\u2019\u00e8 qualche lavoretto da fare ma la casa \u00e8 stata ristrutturata da poco, non ci deve spendere molto\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n Se chiedi ad un\u2019impresa, che furbescamente hai portato al sopralluogo per farti dare un consiglio, la risposta che ti dar\u00e0 \u00e8 standard. Senza nemmeno guardare i lavori da fare e senza chiederti le tue aspettative, moltiplicher\u00e0 la superficie indicativa della casa per una cifra variabile tra 300 e 500 \u20ac\/mq e ti dar\u00e0 la risposta.<\/p>\n\n\n\n Se invece dell\u2019impresa ti sei portato un tecnico al sopralluogo, potrebbe darti la stessa risposta dell\u2019impresa, o pi\u00f9 probabilmente raddoppiare o triplicare la cifra.<\/p>\n\n\n\n A chi credere?<\/p>\n\n\n\n Quello che devi fare, per non trovarti in difficolt\u00e0, \u00e8 metterti nell\u2019ottica peggiore, cio\u00e8 quella in cui spendi di pi\u00f9.<\/p>\n\n\n\n E quindi in cui devi ristrutturare tutto quanto.<\/p>\n\n\n\n (Che poi ti assicuro che \u00e8 la cosa da fare per la quasi totalit\u00e0 delle case.)<\/em><\/p>\n\n\n\n In quest\u2019ottica una ristrutturazione completa costa almeno<\/strong> 800 \u20ac\/mq.<\/p>\n\n\n\n Pi\u00f9 iva e solo di lavori. Cio\u00e8 opere edili, impiantistiche e finiture (piastrelle, infissi, porte, sanitari, pitturazioni\u2026).<\/p>\n\n\n\n A questa cifra devi aggiungere il costo del tecnico (obbligatorio in ristrutturazioni complete) e quello degli arredi.<\/p>\n\n\n\n E ti sottolineo che stiamo parlando di almeno.<\/p>\n\n\n\n Non sono cifre che mi sono inventato ma che puoi trovare anche in alcune statistiche.<\/strong><\/p>\n\n\n\n E questo con buona pace di chi spaccia ristrutturazioni a 249 \u20ac\/mq o a 500 \u20ac\/mq.<\/p>\n\n\n\n Se ti sembra troppo e \u201ca questo punto me la costruivo nuova la casa\u201d<\/em>, tieni presente una cosa.<\/p>\n\n\n\n Costruire una nuova casa mediamente costa, di soli lavori, 1.500\u20ac\/mq.<\/p>\n\n\n\n Di questa cifra circa 1\/3 sono i costi delle strutture, quindi 500\u20ac\/mq.<\/p>\n\n\n\n Rimangono 1.000\u20ac\/mq per tutte le altre opere edili (muri, massetti, pavimenti, infissi, etc.) e impiantistiche.<\/p>\n\n\n\n Quando ristrutturi completamente una casa, l\u2019unica cosa che non tocchi sono appunto le strutture, che gi\u00e0 esistono. Oltre al muro di tamponamento esterno (anche se in un appartamento mi \u00e8 capitato di rifare anche buona parte di questo muro)<\/em>.<\/p>\n\n\n\n Quindi come costi ci troviamo. Anzi, con 800\u20ac\/mq sono stato anche un po\u2019 basso.<\/p>\n\n\n\n Naturalmente stiamo parlando di una ristrutturazione di qualit\u00e0 buona, sia a livello di impianti che di finiture. Di quelle che non danno problemi a partire dal giorno dopo la sua conclusione.<\/p>\n\n\n\n Lo so che ti aspettavi molto di meno e come te lo aspettano tutti.<\/p>\n\n\n\n E sei libero di credere a chi dice che con 15.000\u20ac si ristruttura tutta casa.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Per\u00f2, giusto per darti una statistica, negli ultimi due anni il 55% delle persone che ha ristrutturato casa, ha sforato il budget preventivato.<\/strong><\/p>\n\n\n\n E il 30% di queste persone l\u2019ha sforato di pi\u00f9 del 25%.<\/strong><\/p>\n\n\n\n (fonte Houzz – 2020)<\/em><\/p>\n\n\n\n Ristrutturare casa ha un costo che prescinde da quello che tu ritieni giusto.<\/p>\n\n\n\n Quindi se devi farti i conti per acquistare e ristrutturare, \u00e8 meglio che te li fai bene.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n L\u2019articolo \u00e8 stato lungo e spero di averti dato alcune indicazioni utili.<\/p>\n\n\n\n Sarebbe stato possibile approfondire ancora di pi\u00f9, ma non \u00e8 questo il posto.<\/p>\n\n\n\n Vorrei chiudere riassumendo i tre principi che devono guidarti nell\u2019acquisto di una casa da ristrutturare:<\/p>\n\n\n\n Se sarai fermo su questi principi non avrai sorprese col tuo acquisto.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La maggior parte delle persone che compra casa \u00e8 consapevole che dovr\u00e0 ristrutturarla. Acquistare e ristrutturare \u00e8 un’operazione ormai diffusa. Infatti il patrimonio edilizio italiano \u00e8 ormai abbastanza datato, oltre l’80% delle case ha pi\u00f9 di trent’anni. E non \u00e8 mai stata ristrutturata. Ma un\u2019operazione del genere raddoppia le difficolt\u00e0 per chi la affronta. Se devi acquistare e ristrutturare in questo articolo ti far\u00f2 vedere quali sono gli aspetti su cui devi concentrarti e come non prendere degli abbagli. Mi capita spesso di parlare con persone che stanno per acquistare una casa da ristrutturare. E sono arrivato alla conclusione che tutti affrontano questo passo senza sapere bene in cosa si stanno avventurando. Come soldati mandati al fronte allo sbaraglio. C’\u00e8 chi non ne vuole sapere di agenzie immobiliari convinto che “ma perch\u00e9 devo dare il 3% all’agenzia che non fa nulla”…sottostimando in modo pericoloso la complessit\u00e0 del mercato immobiliare. C’\u00e8 chi invece si affida ciecamente alle agenzie immobiliari, senza sapere che (purtroppo) la maggior parte delle agenzie immobiliari non svolge bene il proprio lavoro. Che come quello di noi tecnici \u00e8 di tutela dei propri clienti (nel suo caso due clienti: chi vende e chi compra). Le persone infatti pensano (giustamente) che siano le agenzie immobiliari a doversi occupare di verificare che l\u2019immobile sia in regola prima di metterlo sul mercato. E allo stesso modo (stavolta sbagliando) pensano che le agenzie siano anche in grado di dare le giuste indicazioni sulla ristrutturazione che dovranno fare. Ma la realt\u00e0 \u00e8 che la maggior parte delle agenzie immobiliari non esegue nemmeno le pi\u00f9 basilari verifiche urbanistiche sull\u2019immobile, finendo per mettere in vendita immobili con gravi abusi. E allo stesso modo non \u00e8 in grado di dare corrette informazioni sulle ristrutturazioni (o preferisce non farlo). Spesso mi viene riferito di agenti che dichiarano cifre per ristrutturare nettamente al di sotto dei reali costi di mercato. Certo, ognuno fa il suo gioco…\u00e8 pi\u00f9 facile venderti una casa se sai che dovrai spendere pochi soldi per ristrutturarla. Ma tu devi avere le informazioni giuste per decidere se acquistare o meno un immobile. E un costo realistico di ristrutturazione \u00e8 un parametro fondamentale… Quindi se stai per comprare una casa da ristrutturare, ecco le tre cose su cui devi focalizzare la tua attenzione: In questo articolo ti dar\u00f2 delle regole chiare per aiutarti a non commettere errori. Partendo da una riflessione su come cercare gli immobili da acquistare. Anche perch\u00e9 le pratiche burocratiche da seguire post acquisto sono svariate. Bisogna occuparsi della voltura, del subentro, dell’allaccio (cio\u00e8 la prima attivazione) delle utenze; bisogna fare il cambio di residenza; provvedere all’assegnazione del nuovo medico di base… e l’ultima cosa da fare \u00e8 aggiungersi pensieri e problematiche. \u00c8 bene quindi verificare di stare seguendo le giuste procedure, prima di firmare i contratti di acquisto. DOVE TROVI UN IMMOBILE DA ACQUISTARE? AGENZIA O INTERNET Ho appena espresso un\u2019opinione poco lusinghiera sulle agenzie immobiliari. Ma nonostante ci\u00f2 affidarsi a loro, e lasciar perdere il fai da te, in caso di compravendita \u00e8 l’unica via da seguire. Perch\u00e9 comunque le agenzie immobiliari fanno un lavoro prezioso, che non si limita a mettere in contatto compratori e venditori. Invece c\u2019\u00e8 una cosa di cui puoi andare sicuro: i venditori non dicono mai tutta la verit\u00e0 sul proprio immobile. Nemmeno alle agenzie immobiliari e alle volte nemmeno ai notai\u2026 Cercano di tacere i problemi dei loro immobili a meno che non vengono messi alle strette: a partire da eventuali abusi fino a problemi \u201ctecnici\u201d tipo infiltrazioni, danni o lavori condominiali da pagare. Chi fa cos\u00ec ignora che poi tutto quello taciuto potrebbe ritorcerglisi contro anche dopo molti anni (c’\u00e8 un’ampia giurisprudenza di atti annullati o risarcimenti a carico di venditori). Anche per questo un\u2019agenzia immobiliare in grado di scremare le case invendibili da quelle vendibili \u00e8 fondamentale. Lo so che l’idea di risparmiarsi il 3% di commissione sul costo della casa \u00e8 allettante, ma il gioco non vale la candela. Un po’ come per le imprese “chiavi in mano”, 9 volte su 10 pu\u00f2 andare tutto liscio…ma quella volta che va male sono dolori. E non puoi sapere se capita a te. Il fai da te potrebbe costarti molto di pi\u00f9 in problemi da risolvere o cause legali dopo l\u2019acquisto. Ad ogni modo la presenza di un\u2019agenzia immobiliare non ti esonera dal fare tutto il possibile per tutelarti. Vediamo quindi quali sono le verifiche che devi fare e i documenti che devi pretendere dal venditore quando decidi di acquistare una casa da ristrutturare. COSA VA FATTO PER NON PRENDERE FREGATURE: GUIDA COMPLETA ALL\u2019ACQUISTO E RISTRUTTURAZIONE DI UNA CASA Come dicevamo sono due le cose su cui devi concentrati quando cerchi una casa da acquistare e ristrutturare: In realt\u00e0 ce ne sarebbe anche una terza: cio\u00e8 devi cercare di sapere tutto il possibile sull\u2019immobile in cui si trova l\u2019appartamento che ti interessa. Spendiamo qualche parola su tutti questi aspetti. 1. Verifica urbanistica\/catastale immobile Questo \u00e8 il tasto dolente della quasi totalit\u00e0 degli immobili italiani. Abusi pi\u00f9 o meno gravi sono diffusi in modo capillare. Dalla semplice parete spostata per allargare il bagno a veri e propri ampliamenti abusivi (ad esempio le verande\u2026). E il problema \u00e8 che spesso i proprietari di casa che hanno fatto gli abusi non ne sono consapevoli. Recentemente mi \u00e8 capitato di dover fare un progetto in una casa che era stata condonata. I proprietari, nel lontano 1980, avevano fatto un ampliamento abusivo. E grazie al condono del 1985 sono riusciti a mettere tutto in regola. Ero convinto fosse tutto a posto, ma quando vado a verificare gli ambienti interni scopro che la divisione era completamente diversa dalla pianta depositata in Comune. Si trattava comunque di un abuso non grave. Ma quando l\u2019ho detto ai proprietari sono caduti dalle nuvole: erano convinti che potessero fare tutte le modifiche che volevano dentro casa senza dover fare pratiche edilizie. E come loro lo sono la maggior parte delle persone in Italia. Per questo verificare la conformit\u00e0 edilizia e catastale dell\u2019immobile prima di fare un\u2019offerta<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":6454,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[11,12],"tags":[363,364,365,65,366,76],"class_list":["post-6449","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-pianificazione-e-gestione","category-prima","tag-acquisto-casa","tag-agenzia-immobiliare","tag-conformita-catastale","tag-conformita-urbanistica","tag-costo-lavori","tag-ristrutturare"],"yoast_head":"\n\n
DOVE TROVI UN IMMOBILE DA ACQUISTARE? AGENZIA O INTERNET<\/h2>\n\n\n\n
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1. Verifica urbanistica\/catastale immobile<\/h3>\n\n\n\n
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Verifica di conformit\u00e0 urbanistica<\/h4>\n\n\n\n
Verifica di conformit\u00e0 catastale<\/h4>\n\n\n\n
Chi fa la verifica urbanistico\/catastale?<\/h4>\n\n\n\n
Chi la paga?<\/h4>\n\n\n\n
2. Visura ipotecaria immobile<\/h3>\n\n\n\n
3. Informati sull\u2019edificio in cui si trova l\u2019appartamento<\/h3>\n\n\n\n
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Verifica urbanistica<\/h4>\n\n\n\n
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Lavori<\/h4>\n\n\n\n
Problematiche ricorrenti<\/h4>\n\n\n\n
4. Come valutare i lavori da fare<\/h3>\n\n\n\n
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TRE PRINCIPI INVIOLABILI PER CHI ACQUISTA E RISTRUTTURA CASA<\/h2>\n\n\n\n
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