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La maggior parte delle persone non sa che il certificato di abitabilità non esiste più dal 2001, quando il nuovo (allora) Testo Unico dell’Edilizia (d.pr. 380/2001) lo ha ufficialmente sostituito con il certificato di agibilità, che è sostanzialmente la stessa cosa con un nome diverso.
Da alcuni anni però anche il certificato di agibilità non esiste più, perché è stato sostituito da un nuovo ulteriore documento.
Nei prossimi paragrafi vedremo qual è questo documento che sostituisce il certificato di agibilità, i casi in cui va prodotto in seguito ad una ristrutturazione e in che momento deve essere prodotto.
Infatti, nonostante tutto, l’agibilità (ex-abitabilità) è viva e vegeta ed è ancora essenziale per poter utilizzare legalmente una casa.
Mi rendo conto che la questione è abbastanza complessa, ma non preoccuparti se in questo momento non ci stai capendo niente, perché sei in buona compagnia.
Infatti spesso i primi a non sapere come muoversi quando si parla di abitabilità/agibilità sono proprio quelli che dovrebbero essere esperti: cioè i tecnici.
Come vedremo a breve la legge italiana di sicuro non ha aiutato a fare chiarezza sul tema dell’abitabilità e agibilità con continui e confusionari cambi, ma fortunatamente da alcuni anni a questa parte è stata raggiunta una certa stabilità normativa in questo settore, quindi possiamo finalmente rispondere in modo chiaro alla domanda:
“Devo fare il certificato di abitabilità dopo una ristrutturazione?”
Potrei dirti semplicemente “sì ti serve” o “no non ti serve”, ma non solo non è la risposta corretta, è anche una risposta che non avrebbe alcun senso! Infatti vanno distinte varie casistiche.
Ecco perché in questo articolo ti aiuterò a fare chiarezza su questo aspetto fondamentale per chi ristruttura casa.
Ci scommettiamo che alla fine ne saprai più del tuo tecnico?
Ecco di cosa parleremo in questo articolo:
Facciamo un po’ di storia (sarò breve te lo prometto). Per capire da dove proviene il concetto di agibilità dobbiamo tornare addirittura al diciannovesimo secolo: è stata la legge 5849 del 1888, Legge per la tutela dell’igiene e della sanità pubblica che all’articolo 39 ha introdotto per la prima volta il concetto che
«Le case di nuova costruzione, od in parte rifatte, non possono essere abitate se non dopo autorizzazione del sindaco».
Ok è vero, non c’è scritto da nessuna parte nè “abitabilità” nè “agibilità”, ma questi sono due termini entrati in uso in tempi più recenti, Il concetto che esprimono è esattamente lo stesso che abbiamo appena letto: se non vi sono determinate condizioni un immobile non può essere utilizzato.
C’è un’altra legge, successiva, che riporta nuovamente questo concetto. Stiamo parlando del Regio Decreto n.1265 del 27 luglio 1934, il “Testo Unico delle leggi sanitarie”. Che in sostanza ribadisce la necessità di ottenere l’autorizzazione da parte del podestà (il sindaco di allora) per abitare una casa. Tutto ciò che è stato costruito successivamente a tale data DEVE essere dotato di agibilità. (forse sarebbe meglio dire dovrebbe in quanto i casi in cui manca sono tantissimi…)
Vorrei sottolineare un aspetto:
In tutte queste leggi si chiarisce che, in seguito a modifiche avvenute all’interno di una casa, è necessario ottenere nuovamente l’autorizzazione ad abitare. Concetto che ci siamo portati pari pari fino al giorno d’oggi.
La prima volta in cui compare ufficialmente il certificato di abitabilità è il 1994, quando viene introdotto dal d.pr. 425 con l’articolo 4: «Affinché gli edifici, o parti di essi,[…], possano essere Utilizzati, è necessario che il proprietario richieda il Certificato di abitabilità al sindaco».
A questo punto ritengo importante fare un appunto:
Sia chiaro: nella sostanza abitabilità e agibilità sono sempre state la medesima cosa, e questa era una differenza meramente di nome ma non di contenuto. Te lo evidenzio perchè spesso viene fatta confusione su questo aspetto.
Proprio per dare un colpo di spugna a tale confusione nel 2001 il nuovo Testo Unico dell’Edilizia (d.pr. 380/2001) ha riunito i due concetti sotto l’unico istituto del Certificato di agibilità che eliminava con un colpo di spugna il certificato di abitabilità e doveva essere richiesto per qualsiasi tipo di immobile per poter essere utilizzato.
Quindi nel 2001 è scomparso ufficialmente il certificato di abitabilità ma nella sostanza non sono mutati gli obblighi per il cittadino:
Ma stiamo parlando al passato…perchè?
Nel 2016 le cose sono cambiate in modo sostanziale un’altra volta:
Questa volta sì che si tratta di una differenza sostanziale. Infatti con il certificato di agibilità tu chiedi al Comune: “senti ma casa mia è agibile?”; con la SCA invece se tu che dici al Comune: “senti, casa mia è agibile!”. Infatti la SCA è una segnalazione a tuo nome. Una gran bella differenza!
Però, siccome oggettivamente un cittadino medio non ha le competenze tecniche per capire se casa sua è agibile, la legge prevede che la SCA debba essere accompagnata dall’asseverazione di un tecnico che deve giurare e spergiurare che tutte le condizioni che sanciscono l’agibilità di un immobile sono verificate (e se ha detto qualche palla sono ‘azzi suoi…).
Quindi nella sostanza cambiano i termini, cambiano gli adempimenti, ci sono delle semplificazioni (per te), ma il succo è sempre lo stesso: non puoi abitare in casa tua se non hai l’agibilità. A meno che non sia stata costruita prima del 1934 e tu non ci abbia mai fatto una ristrutturazione.
Con questo abbiamo concluso questa breve storia dell’agibilità, però non siamo ancora entrati nel cuore del discorso. Infatti ancora non sappiamo quali sono i parametri che determinano l’agibilità o meno di una casa. Ne parliamo nel prossimo paragrafo.
Le condizioni che determinano l’agibilità di una casa sono tutte riportate nella principale legge di riferimento in materia edilizia che abbiamo in Italia: il Testo Unico dell’Edilizia (d.pr. 380/2001), di cui abbiamo già parlato più volte.
Abbiamo detto che nel 2001 questa legge ha introdotto il certificato di agibilità quale documento unico necessario per utilizzare tutti gli immobili. Però, anche se questo certificato non esiste più, continua a rimanere il riferimento di legge ufficiale.
Infatti il TUE non è immutabile come uno scoglio in mezzo al mare, ma presenta una caratteristica di tutti i testi unici che abbiamo in Italia: recepisce le modifiche che vengono apportate da altri emendamenti e si modifica nel tempo…si tratta di un testo fluido che viene costantemente aggiornato. E così ha recepito tutte le modifiche all’agibilità che ci sono state negli anni.
L’articolo di riferimento è il numero 24, chiamato didascalicamente Agibilità. Questo articolo ci dice che L’agibilità è un procedimento edilizio teso a verificare che all’interno di un immobile siano verificate determinate condizioni fondamentali e imprescindibili per abitarlo. Tali condizioni sono quelle di:
«sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati»
E’ chiaro che si tratta di una definizione molto generica. Ed è normale sia così perché il TUE non è una norma tecnica. Quindi, per determinare quali sono i relativi parametri da rispettare in ognuno degli ambiti richiamati, è necessario fare riferimento alla normativa tecnica di settore.
Senza voler entrare troppo nel tecnico spendiamo qualche parola su ognuno di essi.
Con la sicurezza generalmente ci si limita ad intendere la sicurezza statica dell’edificio, quindi si fa riferimento a tutta la normativa di settore (le NTC).
Questo però è riduttivo quando ci riferimano all’agibilità: infatti bisogna considerare anche la sicurezza degli impianti (normata da una miriade di normative specialistiche). E come sai gli impianti all’interno di una casa possono essere tanti e spesso sono oggetto di modifiche durante le ristrutturazioni.
Quando parliamo di igiene e salubrità ci stiamo riferendo a due concetti similari e parzialmente sovrapponibili.
Se chiedi ad un tecnico cosa si intende per “igienicità e salubrità” di una casa, probabilmente la prima cosa che ti risponderà è che bisogna verificare che i muri siano asciutti. Questo è assolutamente vero, ed è un aspetto che viene richiesto di controllare fin dalla prima legge del 1888 sull’abitabilità. Ma non è l’unica cosa che rientra nell’ambito di interesse di questi due aspetti.
In questo ambito dobbiamo riferirci soprattutto al rispetto delle condizioni di igiene e salubrità previste dal decreto sanità del 1975 e dai regolamenti sanitari locali. Questi aspetti attengono alle destinazioni, dimensioni, illuminazione e areazione degli ambienti.
Ho scritto un articolo approfondito sui requisiti igienico-sanitari sanciti dal decreto sanità. Siccome il mancato rispetto di queste condizioni è la casa più comune per la mancata agibilità degli immobili, forse potrebbe essere interessante andarlo a leggere.
Ma non è tutto: la salubrità o meno di un ambiente dipende anche, ad esempio, dalla funzionalità degli impianti idraulici. Immagina una casa allagata con acqua stagnante, oppure piena di muffa dovuta all’umidità…secondo te è salubre?
L’igiene e salubrità di un immobile è forse l’aspetto più importante ai fini dell’agibilità.
In questo ambito rientrano tutti gli accorgimenti necessari per rispettare i parametri fissati dalle specifiche leggi di settore in merito a quanto consuma casa tua. La legge di riferimento è il d.lgs. 192/2005, all’interno della quale sono riportati tutti i parametri e anche quando vanno rispettati.
Qui c’è da fare una riflessione: l’efficienza energetica sta diventando un problema sempre più importante ma, devo essere sincero, non ho mai visto una casa non agibilie perché ha un nuovo impianto che consuma troppo. Purtroppo l’efficienza energetica è ancora uno specchietto per le allodole in questo ambito…
Ora sai quali sono gli aspetti che devono essere verificati per dire che una casa è agibile.
Ora però diamo risposta ad una domanda che assilla tutte le persone che devono ristrutturare casa, cioè se in seguito alla tua ristrutturazione è necessario segnalare una nuova agibilità.
Quando è necessario produrre questa benedetta SCA ce lo dice in modo chiaro lo stesso articolo 24 del TUE. È talmente chiaro che te lo riporto pari pari. La segnalazione certificata di agibilità deve essere fatta ogni volta che vengono eseguiti i seguenti interventi:
Nuove costruzioni
Ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali
Interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.
Vorrei che ti concentrassi sulla lettera c perchè è quella che ci interessa.
Con la tua ristrutturazione stai intervenendo su un edificio esistente? Direi di si.
I lavori che stai facendo influiscono sulle condizioni di cui al comma 1 (sono le condizioni di «sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati» di cui abbiamo parlato nel paragrafo precedente)? Lo puoi sapere solo tu (o più probabilmente il tuo tecnico)…però provo a darti qualche indicazione in merito:
Hai capito bene: in teoria è sufficiente semplicemente rifare l’impianto elettrico perchè si renda necessario fare (o rifare) la segnalazione certificata di agibilità.
Ti sembra esagerato? Probabilmente lo è e sono anche d’accordo con te su questa cosa…però ambasciator non porta pena, qui ti sto solo dicendo quello che prevede la legge.
Tieni in considerazione che qui abbiamo fatto numerose semplificazioni per arrivare a riassumere i concetti principali. Siccome nella tua ristrutturazione sicuramente hai un tecnico che ti segue (che non è quello dell’impresa vero?), lui sarà in grado di darti i giusti consigli in merito all’agibilità per casa tua, però diffida da chi, in seguito ad una ristrutturazione globale, ti dice che non è necessario presentare la SCA.
Abbiamo detto che dal 2016 l’agibilità di un immobile viene segnalata dal cittadino (cioè da te) e asseverata dal suo tecnico di fiducia. Quindi niente più tempi infiniti in attesa di ricevere il certificato di agibilità dal Comune: tu presenti la pratica e sei a posto.
Sicuramente è una semplificazione importante di cui tutti i proprietari di casa sono felici, ma se credi che questa sia una cosa positiva potresti non esserne più tanto convinto alla fine di questo paragrafo.
Sicuramente chi non sprizza gioia da tutti i porti è il tuo tecnico: ora lui assevera, cioè svolge il ruolo di pubblico ufficiale ed è perseguibile penalmente per dichiarazioni false e mendaci. In sostanza gran parte delle responsabilità della SCA ricadono in capo a lui.
Ma tu, in qualità di persona che segnala l’agibilità, credi di essere al riparo da ogni problema? Se il tuo tecnico assevera tu comunque non sei estraneo a tutto il procedimento. E infatti la modulistica con cui dovrai presentare la segnalazione inizia con:
«Il sottoscritto, consapevole delle sanzioni penali previste dalla legge per false dichiarazioni e attestazioni […]»
Quindi sei corresponsabile di tutto quello che viene dichiarato al suo interno.
Con questo non voglio assolutamente spaventarti: la SCA è una procedura che viene fatta quotidianamente e che quasi sempre non presenta alcun problema per il committente (cioè te). Voglio solo spronarti a farla con la giusta attenzione ed affidandoti ai professionisti corretti.
Finora abbiamo parlato di aspetti normativi, entriamo un po’ più nel pratico. Non sarai tu a predisporre tutta la modulistica della SCA, ma credo che sia utile vedere rapidamente le parti di cui si compone la segnalazione certificata di agibilità, evidenziando quelle di tua competenza e quelle di competenza del tuo tecnico.
Non voglio annoiarti con lunghi estratti dalla modulistica ufficiale (è unica su tutto il territorio nazionale, con alcune piccole varianti a seconda delle Regioni). Però voglio evidenziarti le parti di cui è composta:
Quelle di cui TU sei direttamente responsabile sono la sezione A e la sezione D, mentre la sezione B è totalmente a carico del tuo progettista e nella sezione C devi semplicemente inserire tutti i soggetti che sono coinvolti nella segnalazione (tra cui, fai attenzione, eventuali comproprietari di casa tua…).
Nella Sezione A in sostanza dichiari che stai presentando una Segnalazione certificata di agibilità per un immobile su cui vanti dei diritti (quello che hai ristrutturato): è di semplice compilazione e c’è poco da dire. Vorrei invece soffermarmi di più sulle Sezioni B (anche se non ti compete) e D.
Qui, come abbiamo detto, troviamo le dichiarazioni del tuo tecnico. Non pensare “‘mbè, che me ne frega a me?” perchè nella sezione D, che è a carico tuo, dovrai dichiarare quali sono gli allegati che fanno parte della SCA e che scaturiscono da quanto scrive il tuo tecnico nella sezione B.
In sostanza, in tutta questa sezione, il tecnico deve dichiarare che l’immobile rispetta le ormai più volte richiamate condizioni di «sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati». E lo fa asseverando alcuni aspetti specifici che ti elenco:
Ci sarebbero anche altre dichiarazioni, ma sono raramente attinenti a ristrutturazioni residenziali, mentre queste qui sopra sono quelle che ci interessano maggiormente. Anzi: che TI interessano.
Asseverare la sicurezza degli impianti significa che il tuo tecnico certifica che tutti gli impianti di casa tua sono sicuri, sia quelli che sono stati rifatti sia quelli che non sono stati rifatti.
Per asseverare i primi dovrai allegare il certificato di conformità degli impianti che ti ha rilasciato l’installatore, mentre per asseverare i secondi dovrai allegare una dichiarazione di rispondenza (Di.Ri.) in cui un tecnico si assume l’onere di dichiarare che l’impianto, anche se realizzato 30 anni fa, rispetta i requisiti di sicurezza dell’epoca in cui è stato realizzato ed il suo utilizzo è sicuro. (Occhio che queste dicharazioni hanno un costo…)
Asseverare la sicurezza statica e sismica significa che il tuo immobile ha un regolare collaudo statico. Molti immobili costruiti nei decenni passati, stiamo parlando soprattutto di condomini, sebbene debbano avere tale certificato ne sono sprovvisti (in vari gradi è diventato obbligatorio a partire dal 1940).
Però, per tua fortuna, la modulistica è chiara in merito: se la tua ristrutturazione non ha riguardato parti strutturali non sei obbligato ad allegare il certificato di collaudo statico dell’immobile.
Se invece hai fatto interventi strutturali, potrebbe essere sufficiente un certificato di collaudo limitatamente alle strutture su cui sei intervenuto. In realtà su questo aspetto ci sarebbero tante cose da dire, perché un edificio senza collaudo statico non può avere in nessun modo l’agibilità. Quello previsto dalla modulistica è un modo per bypassare il problema di tanti condomini senza collaudo in cui è assurdo chiederlo ad un singolo condomino che si è ristrutturato casa.
Naturalmente sarà il tuo progettista a darti certezze in merito, anche in relazione alle interpretazioni del Comune dove si trova l’immobile.
La necessità di asseverare il rispetto delle prestazioni energetiche scatta solo nel momento in cui fai interventi individuati dalle leggi di riferimento (il d.lgs. 192/2005).
Quali sono questi interventi?
Dovrai allegare l’attestato di qualificazione energetica o l’attestato di prestazione energetica (la legge prevede il primo ma molti Comuni chiedono il secondo: sono nella realtà dei fatti documenti molto simili).
L’asseverazione delle variazioni catastali deve essere prodotta dal tuo tecnico solo se i lavori di ristrutturazione hanno comportato la modifica della distribuzione interna. In questo caso devi comunicare al catasto tale variazione prima di presentare la SCA e allegare tale comunicazione all’agibilità.
Come ti ho già detto qui tu devi indicare tutta la documentazione che viene allegata alla SCA. Ci sono alcuni documenti che sono totalmente di tua competenza, mentre ce ne sono altri che richiamano alle dichirazioni della Sezione B fatte dal tuo tecnico che abbiamo appena visto.
Il motivo per cui dico che tutti gli allegati sono di tua responsabilità è che alla fine di questa sezione viene richiesta la tua firma e non quella del tuo tecnico. In sostanza sei tu che ti assumi la responsabilità per quanto è allegato alla SCA. Quindi occhio!
La documentazione al 100% di tua responsabilità (ed obbligatoria) è il versamento dei diritti di segreteria (ebbene sì, anche in questo caso devi versare l’obolo). Ci sono poi altri documenti facoltativi che è inutile approfondire.
Incece i documenti che alleghi, legati alle asseverazioni del tecnico, sono elencati in un riquadro a parte e ricalcano quanto abbiamo detto prima:
NB: non viene esplicitamente richiesta la variazione catastale ma per esperienza ti assicuro che ci sono alte probabilità che il tuo Comune la pretenda…(naturalmente se hai spostato i muri di casa)
Abbiamo chiaroto che la SCA va presentata dopo lavori di costruzione o ristrutturazione. Ma in quale momento di preciso?
La risposta più ovvia (e giusta) è dopo la fine dei lavori. In fondo abbiamo visto che tale segnalazione non fa altro che attestare il fatto che casa tua, nello stato in cui si trova, è idonea per essere abitata. Sicuramente non può essere idoena a tale scopo mentre stai facendo la ristrutturazione!
Però l’ormai famoso articolo 24 del d.pr. 380/2001 ti da anche dei termini precisi per la presentazione della SCA:
«entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento»
Quindi hai un termine di tempo preciso entro cui presentare questa segnalazione. E non sono sicuramente ampi perchè devi considerare che prima di protocollarla devi raccogliere tutta la documentazione che abbiamo visto…alle volte un impiantista può metterci settimane a rilasciarti un certificato di conformità. Quindi occhio ai tempi!
E se non presenti la SCA quando dovuta? E’ prevista una multa per te:
«La mancata presentazione della segnalazione, nei casi indicati al comma 2, comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464»
Permettimi ora di fare una riflessione:
Questo a fronte della scocciatura di dover recuperare allegati su allegati per un documento che dovrebbe attestare se casa tua può essere abitata o meno.
Tale esiguità della multa invoglia molte persone, ormai esauste dopo mesi di attesa per rientrare in casa, a fregarsene di presentare l’agibilità…in fondo se le conseguenze massime sono solo una piccola multa…anche perchè, diciamocelo, chi controlla se hai presentato o meno la SCA? Sono pochi i Comuni che lo fanno…
In realtà fare o non fare la segnalazione di agibilità in seguito a dei lavori che modificano realmente e sostanzialmente le condizioni di agibilità di casa tua va valutato non sulla base di questa piccola multa, ma sulla base delle possibili conseguenze future del non farlo. Te ne elenco solo un paio non pretendendo di essere esauriente:
Personalmente ritengo che non presentare la SCA dopo una ristrutturazione (se dovuta) sia un errore grossolano. Anche se questa può avere un costo che non hai previsto. Avere un immobile perfettametne in regola, soprattutto dopo una ristrutturazione, è un modo per garantirti la tranquillità.
E raramente ho visto ristrutturazioni che non richiedessero di ottenere l’agibilità (prima il certificato ora la segnalazione). Eppure spesso ho visto questi immobili esserne sprovvisti perchè addirittura i tecnici comunali dicevano che non era necessaria (una volta me lo sono sentito dire anche io per una ristrutturazione che avevo seguito personalmente).
Queste persone non si rendono conto dei possibili danni che stanno facendo alle persone…parliamo di danni economici potenzialmente ingenti.
Quindi il miglior consiglio che ti posso dare è quello di essere molto pignolo su questo aspetto: se hai il minimo sospetto che la tua ristrutturazione richieda una nuova agibilità non esitare a chiedere chiarimenti al tuo tecnico e a procedere a segnalarla.
