Come fare un preventivo per lavori edili: 4 metodi

Ti arriva una richiesta di preventivo per la ristrutturazione di un appartamento. In allegato trovi due piante, qualche render e un elenco sommario dei lavori. Il cliente vuole il prezzo “il prima possibile”.

Che fai?

Se parti subito a inserire cifre rischi di produrre un’offerta che non controlli. Non sai ancora se le quantità sono corrette, quali lavorazioni mancano, cosa comprende davvero il progetto e quali condizioni troverai in cantiere. Però quella cifra, una volta inviata, diventerà il riferimento del cliente. E sarà difficile spiegargli dopo che “questa cosa non era prevista”.

Se lavori in un’impresa, o sei il tecnico che ne prepara le offerte, devi considerare il preventivo per quello che è: il primo sistema di controllo tecnico ed economico della commessa. Non un PDF commerciale. Non un listino con il tuo logo. E nemmeno un computo riempito di prezzi senza averlo prima verificato. In questo articolo vediamo insieme come preparare un preventivo di ristrutturazione che regga in cantiere.

Cosa verificare prima di prezzare un preventivo per lavori edili

Non tutte le richieste d’offerta hanno lo stesso livello di definizione. Un progetto esecutivo con computo e capitolato non è la stessa cosa di una planimetria con scritto “rifacimento completo”.

Prima di prezzare un preventivo di ristrutturazione devi quindi classificare i seguenti input:

• quali elaborati hai ricevuto e quale revisione stai usando;
• se esiste un computo metrico e chi lo ha redatto;
• se materiali e prestazioni sono definiti nel capitolato o nelle schede tecniche;
• quali informazioni hai verificato durante il sopralluogo;
• quali decisioni sono ancora aperte.

Questo controllo ti dice quale tipo di documento puoi emettere. Se mancano dati essenziali puoi formulare una stima, chiedere chiarimenti oppure costruire tu le quantità. Quello che non devi fare è presentare una stima preliminare come se fosse un’offerta esecutiva.

I quattro metodi per formulare un preventivo edile

Non tutte le richieste di preventivo devono essere gestite nello stesso modo. La procedura cambia in base alla qualità dei documenti che ricevi, al livello di definizione del progetto e al tipo di impegno economico che ti viene richiesto.

Se hai un progetto esecutivo e un computo metrico puoi costruire un’offerta dettagliata. Se, invece, hai soltanto una planimetria e alcune indicazioni generiche, prima di formulare un prezzo devi ricostruire tu le lavorazioni oppure limitarti a una stima preliminare. E se utilizzi un sistema digitale, devi capire quali quantità vengono realmente calcolate e quali opere richiedono ancora una valutazione manuale.

E se la planimetria bastasse a formulare un preventivo preliminare? Scarica gratis il modello di preventivo generato da una sola planimetria. Scarica qui.

Vediamo quindi i quattro modelli operativi che puoi incontrare quando prepari un preventivo di ristrutturazione.

Metodo 1. Prezzare il computo del progettista

È il caso più lineare: ricevi un progetto esecutivo, un computo senza prezzi e le specifiche tecniche. Il tuo compito non è riscrivere le lavorazioni, ma verificare la base d’offerta e applicare i prezzi con cui puoi realmente eseguirle.

Fai attenzione a un errore frequente: modificare in silenzio quantità e descrizioni perché non ti convincono. Così distruggi la comparabilità della gara e, soprattutto, nascondi il problema.

Mantieni invece intatto il computo ricevuto e prepara un documento separato con:

• incongruenze tra computo ed elaborati;
• lavorazioni mancanti;
• quantità che ritieni anomale;
• alternative tecniche o commerciali;
• esclusioni e condizioni necessarie per confermare il prezzo.

In questo modo la tua offerta base resta leggibile e le riserve non vengono confuse con le voci richieste.

Metodo 2. Costruire il computo dall’offerta

Capita spesso che il cliente non abbia un computo utilizzabile. In questo caso sei tu a dover trasformare progetto e sopralluogo in lavorazioni e quantità.

Qui il rischio aumenta. Se dimentichi una voce non hai semplicemente sbagliato una riga: hai venduto una parte d’opera senza averla prezzata.

Per ridurre il rischio devi rendere ripercorribile il calcolo. Indica locali, tratti, superfici, detrazioni, sfridi e documenti di riferimento. E non fermarti alle lavorazioni principali. Controlla le interfacce:

• demolizioni necessarie agli impianti;
• tracce, assistenze murarie e richiusure;
• protezioni e movimentazioni;
• trasporti e conferimenti;
• prove, avviamenti e dichiarazioni;
• opere provvisionali e apprestamenti di cantiere.

Sono proprio queste voci “tra una lavorazione e l’altra” che tendono a sparire dal preventivo e a riapparire durante i lavori.

Metodo 3. Formulare una stima parametrica

Se il progetto è ancora preliminare non hai le informazioni per costruire un prezzo contrattuale. Puoi però aiutare il cliente o il progettista con una stima per macro-opere.

Puoi usare superficie, numero di ambienti, dotazioni, componenti e fascia qualitativa. Ma devi chiamare il documento con il suo nome: stima preliminare, budget indicativo o scenario economico.

Il costo al metro quadrato può darti un controllo di ordine di grandezza. Non può dirti quanto costano una demolizione selettiva, una distribuzione impiantistica complessa o la movimentazione in un edificio senza spazi di deposito. Scrivi quindi quali dati hai utilizzato, che cosa hai escluso e quali scelte potrebbero cambiare il risultato. Quando il progetto diventa misurabile, quella stima va rifatta.

Metodo 4. Generare quantità e lavorazioni con un sistema digitale

Finora abbiamo ragionato partendo da disegni, computi e rilievi. Ma una parte di questo lavoro può essere automatizzata.

Un software BIM ad esempio è in grado di estrarre le quantità da un modello geometrico, ma richiede un notevole impegno sia di tempo che di apprendimento. Invece un sistema parametrico come il nostro può generare quantità e lavorazioni in modo molto rapido partendo dai dati dell’immobile e dalle scelte di intervento.

Estrarre le quantità da un modello BIM

In un processo BIM gli elementi dell’edificio non sono semplici linee disegnate. Pareti, solai, infissi, porte e impianti sono oggetti ai quali puoi associare dimensioni, materiali, prestazioni, fase di realizzazione e codici di classificazione.

Questo ti permette di estrarre automaticamente molte quantità: metri quadrati di pareti, volumi delle murature, superfici dei pavimenti, lunghezze delle tubazioni, numero di porte, infissi e componenti impiantistici.

Se il progetto cambia, anche le quantità possono aggiornarsi. Ed è questo il vero vantaggio rispetto a un computo costruito manualmente: non devi ripetere da zero tutte le misurazioni ogni volta che viene spostata una parete o modificato un serramento.

Ma non farti ingannare dalla parola “automatico”.

La qualità dell’estrazione dipende da come è stato costruito il modello. Devi verificare almeno:

• il livello di dettaglio degli oggetti;
• la distinzione tra stato di fatto, demolizioni e nuove opere;
• la classificazione degli elementi;
• le regole utilizzate per misurare superfici, volumi e lunghezze;
• il collegamento tra gli oggetti e le voci del computo;
• la gestione di aperture, sovrapposizioni, sfridi e detrazioni.
•  

Inoltre il modello rappresenta soprattutto elementi fisici. Non sempre contiene tutte le lavorazioni necessarie per realizzarli.

Una nuova parete, per esempio, può essere modellata correttamente ma non generare automaticamente movimentazioni di cantiere, assistenze impiantistiche o smaltimenti. Per ottenere un computo utilizzabile devi collegare all’oggetto non una sola voce, ma l’intero pacchetto di lavorazioni che serve per consegnare l’opera finita.

Quindi il BIM può automatizzare una parte importante del calcolo delle quantità. La completezza del preventivo dipende ancora dalle regole con cui traduci gli oggetti del modello in lavorazioni.

Ci sono però alcuni problemi da non sottovalutare relativi ai modelli BIM.

I limiti dei modelli BIM per il preventivo edile

• la modellazione è lunga: per essere computato ogni elemento deve essere disegnato (o meglio modellato). Anche gli impianti.
• l’apprendimento dei software è impegnativo: ci sono software specifici per il BIM, i più diffusi sono Revit di Autodesk e Archicad di Graphisoft, che sono molto complessi e richiedono anni per essere padroneggiati in pieno 

Per questo il BIM è uno strumento che solitamente viene usato dai progettisti, e per chi preventiva ristrutturazioni su edifici esistenti raramente sono gli strumenti più efficienti.

L’alternativa parametrica per le imprese edili

Hausme parte da un presupposto differente: per generare una prima struttura del computo o preventivo non è sempre necessario avere già un modello BIM completo.

Il sistema raccoglie le informazioni attraverso un’intervista strutturata. Tu inserisci i dati disponibili sull’immobile e sull’intervento:

• tipologia
• superficie e altezza
• anno di costruzione
• piano
• numero di locali, pareti esposte, porte, infissi
• caratteristiche degli impianti
• livello qualitativo e tipo di ristrutturazione.

Queste risposte confluiscono in una base dati comune utilizzata da tutti i moduli di calcolo. In questo modo lo stesso dato non deve essere inserito più volte e una modifica può propagarsi nelle diverse parti del preventivo in modo automatico.

Le opere sono organizzate secondo uno schema di classificazione comune a livelli:

Categoria → Macro-opere → Opere → Lavorazioni

Considerali come la divisione in capitoli e sottocapitoli di un libro dove le voci del preventivo (le Lavorazioni) sono il testo del libro. Tale tassonomia non è rigidamente obbligatoria, l’utente può decidere se saltare dei livelli, ma è il sistema con cui il software collega l’intervista, le formule di calcolo, il listino e il documento finale senza cambiare ogni volta linguaggio o codifica.

Il sistema può così trasformare le risposte dell’intervista in una sequenza strutturata:

dati dell’immobile → preset → lavorazioni attive → formule delle quantità → prezzi unitari → computo economico

I risultati, categorizzati secondo schema di classificazione comune, alimentano il quadro economico, il calcolo energetico, la stima dei tempi e gli altri strumenti collegati alla commessa.

Tutto questo si basa su formule e logiche di calcolo concrete, sviluppate e verificate sul campo attraverso decenni di esperienza professionale del team che ha progettato Hausme. La piattaforma integra strumenti avanzati di intelligenza artificiale.

L’intelligenza artificiale svolge solo una funzione di supporto, mentre i risultati derivano da calcoli strutturati e verificabili: gli stessi che un tecnico eseguirebbe manualmente, automatizzati all’interno del software. Naturalmente non significa che il preventivo sia pronto per essere inviato senza controlli.

I vantaggi del preventivatore automatico Hausme

L’utente è sempre responsabile delle informazioni che comunica al proprio cliente, ma i vantaggi sono altri:

• invece di ricostruire ogni volta il preventivo da un foglio vuoto, parti da una struttura coerente, aggiorni i dati e concentri il tuo lavoro sulle eccezioni che una formula non può conoscere; 
• riduci i tempi in modo drastico e contemporaneamente aumenti la qualità del dato. Non più lavorazioni “a corpo” o stimate alla bene e meglio: ogni quantità è calcolata in automatico prendendola dalla geometria dell’immobile o applicando le normative in vigore per gli impianti;
• non dai solo un preventivo dei lavori ma sono anche: cronoprogramma, efficientamento energetico, detrazioni, spese tecniche, etc.  

Come devono essere le voci di un preventivo per lavori edili

Qualunque sia il metodo con cui hai costruito il preventivo, i dati devono essere tradotti in lavorazioni concrete e riconoscibili. Se nel primo metodo il responsabile è il tecnico o chi ti fornisce il computo, in tutti gli altri casi sei tu il responsabile di quello che viene scritto. Con tutte le conseguenze del caso.

“Rifacimento dell’impianto elettrico a corpo”, per esempio, non può di certo essere considerata una vera voce di preventivo. Eppure si vedono ancora tantissimi preventivi costruiti in questo modo. Al massimo può essere il titolo di una categoria di lavori. Non dice quanti componenti saranno installati, quali prestazioni sono comprese, quali materiali verranno utilizzati, come sarà misurato il lavoro e che cosa dovrà essere consegnato al termine dell’intervento.

Una voce utile invece deve invece descrivere qualcosa che l’impresa può realmente acquistare, organizzare, eseguire e contabilizzare. Deve quindi contenere almeno:

• un codice
• una descrizione
• un’unità di misura
• una quantità
• un prezzo unitario
• un importo.

Deve anche permettere di capire che cosa è compreso nel prezzo: fornitura, posa, trasporto, fissaggi, sfridi, protezioni, assistenze murarie, prove, smaltimenti e ogni altra attività necessaria per consegnare la lavorazione finita.

Non è necessario appesantire ogni riga con descrizioni interminabili. Una parte delle condizioni può essere riportata nelle avvertenze generali, nel capitolato o nelle specifiche tecniche richiamate dal preventivo.

Il punto è un altro: il contenuto della prestazione deve poter essere ricostruito senza affidarsi alla memoria di chi ha preparato l’offerta o a chiarimenti verbali forniti in un secondo momento.

Questo dettaglio serve certamente all’impresa, che dovrà acquistare i materiali, organizzare le squadre, richiedere offerte ai subappaltatori, verificare la produzione, compilare i SAL e gestire le varianti. Ma serve anche a chi ristruttura, al proprietario di casa, che deve poter valutare se il preventivo ricevuto è affidabile. Il committente normalmente non possiede le competenze necessarie per valutare una descrizione tecnica o per riconoscere le lavorazioni che mancano. Proprio per questo il preventivo deve permettergli di capire, per quanto possibile, che cosa finirà realmente dentro il lavoro.

Il prezzario non è il prezzo dell’impresa

Una volta definite le lavorazioni, devi attribuire loro un prezzo sostenibile. È qui che spesso si confonde il prezzario con il preventivo.

Il prezzario è una fonte. Offre codici, descrizioni, unità di misura, analisi e valori di riferimento, ma non conosce il modo in cui lavora la tua impresa. Non conosce la produttività delle tue squadre, gli accordi con i fornitori, le condizioni applicate dai subappaltatori, la distanza dal cantiere, la disponibilità di deposito, le difficoltà di movimentazione e i costi della tua organizzazione. Per questo non basta trovare una voce che abbia un titolo simile al lavoro da eseguire e copiarne il prezzo.

Il costo di una lavorazione deve partire dalle risorse realmente necessarie:

• manodopera
• materiali
• noli
• attrezzature
• trasporti
• componenti ed eventuali attività affidate all’esterno.

Ogni elemento dovrebbe conservare almeno la fonte, la data di aggiornamento, l’unità di misura e il costo unitario, in modo da poter essere verificato e aggiornato. Non è strettamente necessario avere tutti questi elementi scritti da qualche parte per ogni voce. In fondo la maggior parte delle informazioni di dettaglio vivono nella testa dell’imprenditore, la tua testa. Però il costo della lavorazione quello non può mancare. E deve essere tuo con tutte le specifiche che ritieni necessarie.

Un tramezzo, per esempio, non coincide necessariamente con la sola costruzione della muratura. A seconda del perimetro dell’offerta può comprendere la movimentazione dei materiali, l’intonaco o il rivestimento a secco, la rasatura delle due facce, i paraspigoli, gli sfridi e la pulizia dell’area di lavoro. Il prezzo deve quindi derivare dalla composizione effettiva della lavorazione e da una produttività compatibile con le condizioni previste.

Al costo diretto devi poi aggiungere ciò che serve a sostenere la commessa: organizzazione, spese generali, condizioni logistiche, rischi valutabili e margine. Il risultato non è più il prezzo del prezzario, ma il prezzo con cui la tua impresa può impegnarsi a eseguire quel lavoro. 

Al netto di quanto esce dal preventivo che hai fatto, un aspetto contrattuale importante è: appalto a corpo o a misura?

Nelle ristrutturazioni il criterio a misura è quasi sempre il più corretto

Quando puoi scegliere, in una ristrutturazione il criterio a misura è quasi sempre quello più corretto.

Il motivo è semplice: in un edificio esistente le quantità teoriche e le condizioni reali non coincidono sempre. Le misure possono cambiare dopo le demolizioni, alcuni elementi possono essere nascosti, lo stato dei supporti può essere diverso da quello ipotizzato e determinate lavorazioni possono essere definite soltanto durante l’esecuzione.

Con un’offerta a misura concordi preventivamente le lavorazioni e i relativi prezzi unitari, ma l’importo finale deriva dalle quantità realmente eseguite. Il cliente paga ciò che viene effettivamente contabilizzato e l’impresa non è costretta ad assorbire automaticamente differenze quantitative che non potevano essere conosciute al momento dell’offerta.

Questo non significa che il preventivo iniziale perda valore. Al contrario, deve contenere una stima delle quantità sufficientemente accurata da fornire un importo complessivo attendibile. La differenza è che quella quantità non viene trasformata artificialmente in un dato immutabile.

C’è da dire che il prezzo a corpo viene spesso percepito come più semplice e rassicurante da parte dei committenti, perché espone un totale fisso. In realtà non elimina l’incertezza: la trasferisce.

Se il progetto è incompleto o le quantità sono state calcolate male, qualcuno dovrà sostenere la differenza. L’impresa può inserirla preventivamente nel prezzo, assumersi il rischio e ridurre il proprio margine oppure tentare di recuperarla durante i lavori attraverso riserve e varianti. In nessuno di questi casi il rapporto diventa più trasparente.

Il corpo funziona soltanto quando il perimetro dell’opera è davvero definito e le possibilità di variazione sono marginali. È quindi più adatto a singole lavorazioni circoscritte, forniture identificabili o pacchetti dei quali siano perfettamente determinati quantità, prestazioni e condizioni di esecuzione. È molto più rischioso quando viene applicato indistintamente all’intera ristrutturazione.

Anche quando commercialmente presenti al cliente un importo complessivo, la struttura tecnica dell’offerta dovrebbe quindi rimanere a misura. Ogni lavorazione deve avere un prezzo unitario e una quantità verificabile. In questo modo puoi aggiornare correttamente l’importo quando cambiano le quantità, senza dover ridiscutere ogni volta il valore della prestazione.

Conclusioni

Un buon preventivo di ristrutturazione non è quello che presenta il totale in modo più sintetico possibile e nemmeno quello che contiene il maggior dettaglio possibile. Sono entrambi approcci sbagliati: troppa semplificazione rende i costi non argomentabili, troppo dettaglio complica e rende eccessivamente complesso il documento per chi non è abituato a leggerli (committenti).

È quello che collega in modo comprensibile progetto, lavorazioni, quantità, prezzi e condizioni di esecuzione. Deve essere utile all’impresa, che dovrà produrre e controllare il lavoro, al tecnico, che dovrà verificarlo e contabilizzarlo, e al committente, che deve sapere che cosa sta acquistando anche senza essere un esperto.

Puoi partire dal computo del progettista, costruire internamente le quantità, formulare una stima parametrica oppure utilizzare un sistema digitale. Il metodo cambia, ma il principio resta lo stesso: prima di attribuire un prezzo devi definire che cosa stai realmente vendendo.

L’automazione può ridurre misurazioni, trascrizioni e aggiornamenti manuali. Non può stabilire da sola il perimetro dell’offerta, assumere il rischio economico della commessa o spiegare al cliente che cosa sarà effettivamente realizzato.

Se vuoi partire da una struttura già coerente invece che da un foglio vuoto, prova a generare il preventivo dai dati dell’immobile su una richiesta d’offerta che hai già lavorato a mano e confronta voci, quantità e tempi con quelli che avevi prodotto.

Domande frequenti sul preventivo per lavori edili

Come fare un preventivo edile: da cosa si parte?

Si parte dalla classificazione degli input ricevuti: quali elaborati sono arrivati e in quale revisione, se esiste un computo metrico e chi lo ha redatto, se materiali e prestazioni sono definiti nel capitolato, cosa è stato verificato in sopralluogo e quali decisioni restano aperte. Solo dopo questo controllo si stabilisce se emettere un’offerta esecutiva o una stima preliminare.

Come si calcola il preventivo per i lavori edili?

Il calcolo parte dalle risorse realmente necessarie a ogni lavorazione: manodopera, materiali, noli, attrezzature, trasporti, componenti e attività affidate all’esterno. Al costo diretto si aggiungono organizzazione, spese generali, condizioni logistiche, rischi valutabili e margine. Il risultato non è il prezzo del prezzario, ma il prezzo con cui la tua impresa può impegnarsi a eseguire quel lavoro.

Cosa scrivere in un preventivo per lavori edili?

Ogni voce deve contenere codice, descrizione, unità di misura, quantità, prezzo unitario e importo, e deve permettere di capire cosa è compreso: fornitura, posa, trasporto, fissaggi, sfridi, protezioni, assistenze murarie, prove e smaltimenti. Una formula come rifacimento dell’impianto elettrico a corpo non è una voce di preventivo: al massimo è il titolo di una categoria.

Quanto costa farsi fare un preventivo edile?

Le imprese redigono il preventivo come parte dell’attività commerciale e non lo fatturano. Quando invece la quantificazione richiede la redazione del computo metrico da parte di un tecnico, il compenso segue i modelli professionali abituali: percentuale sull’importo dei lavori, tariffa oraria o forfait. Incide il livello di definizione del progetto e il numero di lavorazioni da misurare.

Meglio un preventivo a corpo o a misura?

Nelle ristrutturazioni il criterio a misura è quasi sempre il più corretto, perché su un edificio esistente le quantità teoriche e le condizioni reali non coincidono. Il prezzo a corpo non elimina l’incertezza: la trasferisce. Funziona solo quando il perimetro dell’opera è davvero definito e le possibilità di variazione sono marginali.

Che differenza c’è tra preventivo e computo metrico?

Il computo metrico definisce e quantifica le lavorazioni previste dal progetto. Il preventivo è l’offerta economica con cui l’impresa si impegna a eseguirle, costruita sui propri parametri di produttività e approvvigionamento. Il computo stabilisce la base comune su cui confrontare più offerte, il preventivo la valorizza secondo l’organizzazione di ciascuna impresa.