Dividere un appartamento in due: guida pratica per proprietari di casa

Dividere un appartamento in due è una decisione che stanno prendendo molti proprietari di casa. In un’epoca in cui è mutato radicalmente il modo in cui vengono utilizzate le case, la composizione sociale e le prospettive economiche, ottimizzare spese e spazi è essenziale. E frazionare un immobile è un ottimo modo per farlo.

Una volta infatti era normale avere appartamenti di grandi dimensioni, sia per fare fronte a famiglie numerose che per ostentare un raggiunto status di benessere. Ma al giorno d’oggi i nuclei familiari sono sempre più piccoli: single, coppie, famiglie con uno o al massimo due figli sono la nuova norma. E purtroppo gli italiani sono sempre più poveri (siamo l’unica nazione europea in cui gli stipendi sono diminuiti dall’inizio del secolo).

Così le vecchie ed enormi case di una volta non servono più, anche in relazione ai nuovi stili di vita, che ci vedono in casa per sempre meno tempo.

Quindi dividere la stessa casa che una volta accoglieva grandi famiglie, oggi è diventata un’esigenza per diminuire i costi di gestione, per avere una rendita data dall’affitto (a lungo o breve termine), per avere un guadagno dalla sua vendita o ancora per dare un tetto a più fratelli che ereditano la casa dei genitori.

Come dividere un appartamento in due unità abitative

A prescindere dalla motivazione che spinge a frazionare un immobile, è comunque importante essere consapevoli che dividere una casa in due non è un’operazione banale, né dal punto di vista burocratico, né da quello tecnico. Se non si hanno le giuste informazioni e se non ci si rivolge ai giusti professionisti, si rischia di combinare un disastro.

In questo articolo trovi una guida completa al frazionamento del tuo appartamento.

E, come sempre, lo faremo parlando degli aspetti più scoccianti che dovrai affrontare quando dividi un appartmento in due.

Sai, mi piacerebbe parlarti solo di progetto e design, un po’ quello che trovi su tutti gli articoli che parlano dell’argomento, ma non ti farei un buon servizio. Ci sono tante cose più tecniche di cui devi essere consapevole, alcune che potrebbero addirittura farti desistere dal frazionare casa tua per le eccessive difficoltà.

Quindi in questo articolo ti parlerò di aspetti burocratici, di aspetti tecnici e di costi del frazionamento di un immobile. Naturalmente affronteremo tutti gli argomenti con il livello di approfondimento che ti interessa: non devi diventare un esperto della materia, ma devi essere sufficientemente consapevole di tutto quanto ruota attorno alla divisione in due di un appartamento.

Come hai avuto modo di leggere finora, e come avrai modo di leggere nel proseguo, mi riferirò principalmente agli appartamenti in condominio, perché sono i casi più frequenti di frazionamento (e che mi capita di affrontare più spesso in prima persona). Ma tutto quello che trovi scritto è applicabile con piccole modifiche anche a case singole/villette a schiera/bifamiliari/etc. (anche immobili commerciali e industriali di cui però non parleremo per nulla).

Partiamo parlando di burocrazia, uno degli scogli maggiori che deve superare il proprietario di casa che vuole dividere un appartamento in due unità abitative. Non perché sia qualcosa di particolarmente difficile, ma semplicemente perché ignora quale sia il procedimento corretto da seguire.

Frazionamento immobile: basta il catasto?

Partiamo da questa domanda perché mi capita spesso di vedere trasformazioni di immobili in cui i proprietari si erano preoccupati di fare solo la variazione catastale e pensavano di essere in regola.

Ti ribadisco qui un concetto che ho espresso in lungo e in largo nel blog: qualsiasi operazione tu faccia al catasto ha valore solo in relazione alle tasse che dovrai pagare sulla casa, ma non ha nessun valore in ordine alla regolarità edilizia della tua casa. Quest’ultimo aspetto si ottiene solo con le pratiche edilizie presentate al comune (CILA, SCIA, Permesso di Costruire).

E lo stesso vale per il frazionamento.

Infatti c’è una profonda differenza tra un vero frazionamento dell’immobile e una mera divisione catastale.

Se tu dividi casa in due e presenti solo il frazionamento catastale, senza fare la necessaria pratica edilizia, ottieni un immobile abusivo, sul quale dovrai pagare multe per regolarizzare (ma su cui paghi le tasse correttamente).

Frazionare in questo modo era possibile in passato, ma ora (in teoria) non più: infatti oggi quando si presentano delle variazioni catastali è sempre necessario indicare anche il riferimento della pratica edilizia con cui è stata realizzata. Se il tecnico a cui affidi il frazionamento catatale non ti chiede il protocollo della pratica edilizia, probabilmente qualcosa che non torna c’è.

Lo so che stai pensando: “ma se faccio un frazionamento senza opere” di che pratica edilizia dovrei aver bisogno?

Chiariamo che il frazionamento senza opere è una chimera ma nella pratica non esiste. Come vedremo tra poco almeno la divisione degli impianti dovrà essere fatta, così come la chiusura di una porta o alzare un muro. Ma in ogni caso, se anche tu riuscissi a fare un frazionamento senza opere, devi presentare una pratica edilizia.

Frazionamento immobile: la procedura corretta

Senza perdere tempo, la procedura corretta per realizzare il frazionamento di una casa è la seguente:

1. Presentazione di una pratica edilizia,
2. Realizzazione delle opere
3. Variazione catastale
4. Chiusura lavori
5. Agibilità
6. Variazione delle tabelle millesimali (se sei in condominio)

Quindi si tratta di un processo abbastanza articolato. E la prima domanda a cui dobbiamo rispondere è: qual è la pratica edilizia da presentare per dividere una casa in due?

La pratica edilizia per il frazionamento

Qui la situazione si fa all’apparenza complicata, perché a seconda dei casi è necessario presentare una o un’altra pratica edilizia.

In realtà il caso più comune, cioè quello di frazionamento di appartamenti all’interno di condomini, è anche quello burocraticamente più semplice. Facciamo comunque una panoramica individuando le tre casistiche principali:

1. Divisione di una casa in due unità abitative senza opere strutturali: CILA
2. Divisione di una casa in due unità abitative con opere strutturali: SCIA
3. Divisione di un immobile in due unità abitative con cambio di destinazione d’uso: Permesso di Costruire

Questa classificazione si desume dalla normativa attualmente in vigore, in particolare il Testo Unico dell’Edilizia (d.pr. 380/2001) di cui parlo spesso in questo blog.

Giusto per parlare la stessa lingua ti spiego sinteticamente come questa legge arriva a definire le pratiche edilizie (questo in senso generale, non specificamente per il frazionamento), cosa in realtà abbastanza semplice.

All’interno dell’articolo 3 la norma suddivide, in modo molto generico, le opere edili/impiantistiche e di trasformazione urbanistica in sei categorie di intervento. Negli articoli successivi determina il procedimento edilizio da utilizzare a seconda della categoria di intervento.

Il frazionamento rientra tra le opere di trasformazione urbanistica e pertanto le viene assegnata una categoria di intervento, da cui è semplice desumere il corretto procedimento edilizio.

Il d.pr. 380 ci dice che il frazionamento di un immobile rientra nella categoria di intervento della “manutenzione straordinaria”. A determinate condizioni:

“ […] Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. […]”

Data questa classificazione possiamo approfondire le tre casistiche che abbiamo individuato.

Il caso più semplice (e comune): la CILA per il frazionamento della casa

Sempre il Testo Unico dell’Edilizia, ci dice che per gli interventi di manutenzione straordinaria per cui non sono previste opere strutturali, il procedimento edilizio corretto è quello della CILA. Invece per gli interventi di manutenzione straordinaria per cui sono previste opere strutturali bisogna usare la SCIA (se vuoi approfondire autonomamente quanto ti sto dicendo devi leggere gli articoli 6-bis e 22 del d.pr. 380/2001).

Anche se probabilmente lo sai già, capiamo cosa dobbiamo intendere per “opere strutturali”, così capiamo anche quando potrebbe essere necessario realizzarle per eseguire un frazionamento.

Le strutture degli edifici sono: pilastri, colonne, travi, solai, tetti, murature portanti. Il tramezzo che divide due stanze non è struttura.

Se per frazionare un immobile devi alzare un muro non stai facendo opere strutturali, quindi la pratica corretta è la CILA.

NB: sto spendendo un po’ di parole su questo aspetto perché, per esperienza diretta, i frazionamenti si realizzano soprattutto facendo opere edili senza opere strutturali. Questo è vero soprattutto in caso di frazionamento di un appartamento all’interno di un condominio: infatti in questi casi non si va mai a modificare la struttura dell’edificio. O almeno si cerca di evitarlo il più possibile perché comporta non solo maggiori oneri tecnici e burocratici, ma anche la necessità di avere autorizzazioni da parte del condominio (cosa praticamente impossibile tranne rari casi).

Quando serve la SCIA per il frazionamento

Abbiamo detto che se devi dividere un appartamento in due stai facendo un intervento di manutenzione straordinaria, e se per farlo devi fare opere strutturali, la pratica edilizia necessaria è quella della SCIA.

Il motivo per cui in caso di opere strutturali è richiesta una differente pratica edilizia è che le opere strutturali hanno una certa importanza per la salvaguardia della salute delle persone (non penso sia necessario spiegare il motivo), e quindi lo Stato richiede un maggior controllo. Che è quello che fornisce una SCIA rispetto a una CILA.

In questo blog non ho mai spiegato la differenza tra CILA e SCIA (magari un giorno lo farò), in compenso ne ho parlato approfonditamente nel mio libro Procedure per le ristrutturazioni edilizie residenziali, edito qualche anno fa per Maggioli (nb: è un libro dedicato ai tecnici, se sei un proprietario di casa non ti serve).

Ma quali sono verosimilmente le opere strutturali che potrebbero essere necessarie per frazionare un immobile?

In linea di principio quando si fraziona vengono costruiti tramezzi (non portanti), quindi tendenzialmente ti direi nessuna. Però potrebbe essere necessario aprire una porta su una muratura portante, oppure fare un buco in un solaio (se si fraziona un grosso appartamento su due piani ad esempio).

Nel primo caso i muri portanti sono strutture condominiali, quindi ci vuole l’approvazione dell’assemblea condominiale per fare questi lavori.

Nel secondo caso invece la giurisprudenza ha chiarito che i solai, a meno che non contribuiscano alla statica dell’edificio, sebbene siano a tutti gli effetti strutture possono essere considerati elementi privati. Quindi non serve nessuna autorizzazione da parte del condominio per fare opere sui solai. Naturalmente prendi questo come principio generale! Ogni caso va studiato.

Ma questo è un aspetto civilistico: quello che non varia è la necessità di fare una pratica strutturale ogni volta che si interviene sulle strutture. Probabilmente sarà semplificata (ma dipende dalle interpretazioni dei vari uffici locali dei Geni Civili), ma non ne scampi.

Quindi, in caso di frazionamento con opere strutturali: SCIA + pratica strutturale.

Quando serve un Permesso di Costruire per dividere una casa in due unità abitative

Il permesso di costruire è la pratica edilizia più complessa tra le tre di cui stiamo parlando: l’unica per cui l’amministrazione comunale deve rilasciare un’autorizzazione specifica, e quella che serve quando si costruiscono nuovi edifici (o ampliamenti di edifici esistenti) e quando si fanno cambi di destinazione d’uso degli immobili esistenti.

Se il frazionamento dell’immobile rientra in uno di questi casi allora devi ottenere un permesso di costruire, perché non è una manutenzione straordinaria. Rileggiti la definizione di questa categoria di intervento che ti ho riportato poco fa, in particolare questo passaggio:

“[…] purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. […]”

Ti evito la lettura incrociata di vari articoli del d.pr 380 e varie sentenze che si sono espresse su questo argomento: quando fai un cambio di destinazione d’uso devi ottenere un permesso di costruire.

Oggettivamente sono casi rari, però ad esempio si potrebbe fare il frazionamento di un negozio e trasformarlo contemporaneamente in casa.

Fermo restando che bisogna capire se sia una cosa possibile, e questa cosa si capisce solo studiandosi il piano regolatore comunale (spoiler: spesso non è possibile fare), in questo caso è necessario ottenere un permesso di costruire.

Il motivo è che questo tipo di trasformazione è considerata “urbanisticamente rilevante”. E il motivo è che un negozio prevede un certo tipo di utilizzo, mentre una casa prevede un tipo di utilizzo abbastanza diverso, che incide sui parametri urbanistici della zona (non prendermi per antipatico ma non ho intenzione di spiegarti tutto per filo e per segno, altrimenti perdiamo del tutto il filo del discorso…devi fidarti).

Però ci sono dei casi in cui, anche se fai un cambio di destinazione d’uso, non serve il permesso di costruire: cioè i casi in cui il cambio avviene tra destinazioni “funzionalmente omogenee”, che in parole povere sarebbe simili.

Un esempio frequente è il cambio di destinazione d’uso da ufficio a residenza (ma solo nel caso in cui l’ufficio sia in categoria catastale A/10 e si trovi all’interno di un condominio residenziale).

In sostanza:

• Se frazioni e trasformi in casa un negozio devi ottenere un permesso di costruire
• Se frazioni e trasformi in casa un ufficio in categoria A/10 ti basta presentare una CILA

Una cosa è certa: hai bisogno di un tecnico con un minimo di esperienza! (Se ti va contattami per una consulenza o per affidarmi il tuo progetto).

Aspetti pratici del frazionamento: opere edili ed impiantistiche

Smarcata la parte burocratica (almeno i concetti principali), concentriamoci sugli aspetti pratici del frazionamento immobiliare. E purtroppo, anche in questo caso, come prima cosa dobbiamo fare riferimento alle normative in vigore, in particolare alle normative tecniche e per la precisione ai parametri igienico sanitari definiti dal decreto Sanità del 1975.

Rispetto dei requisiti igienico-sanitari

Ti ho già parlato ampiamente di questo decreto legislativo in questo articolo: in sostanza al suo interno vengono definiti alcuni requisiti minimi che ogni residenza deve rispettare. Le più importanti sono:

• Dimensione minima dell’alloggio pari a 28mq per una persona, 38mq per due persone;
• Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a 14 mq, per i primi 4 abitanti, ed a 10 mq, per ciascuno dei successivi;
• Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di 9 mq, se per una persona, e di 14 mq, se per due persone;
• Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno 14 mq;
• Le stanze da letto, il soggiorno e la cucina devono essere provvisti di finestra apribile di superficie non inferiore a 1/8 della superficie della stanza (con qualche deroga per le cucine in nicchia);
• I bagni non possono aprirsi direttamente in ambienti di soggiorno e cucina (in sostanza ci vuole l’antibagno) – nb. Questa disposizione è presente nelle precedenti istruzioni ministeriali del 1896

Quindi la domanda essenziale che devi porti è: frazionando il tuo immobile rispetti tutte queste disposizioni in entrambi gli appartamenti?

Chiaramente non sei tu a doverlo dire, ma il tuo progettista. Comunque devi essere consapevole di doverle rispettare.

Dividere gli impianti

Un altro aspetto spesso sottovalutato quando si pensa di dividere in due una casa è quello di dover frazionare anche tutti gli impianti. A partire dai contatori. Ogni appartamento deve essere completamente autonomo dal punto di vista impiantistico.

Questa cosa può essere semplice come complessa. Spesso risulta necessario dover rifare completamente gli impianti che è sicuramente costoso ma non particolarmente complesso. La complessità alle volte risiede nella divisione dei contatori. Devi chiderti: dove sono adesso i contatori? (nell’appartamento? Nell’androne condominiale?) Dove verranno messi i nuovi contatori?

Per farti un esempio delle possibili difficoltà, mi è capitato di dover frazionare un appartamento all’interno di un condominio realizzato negli anni ’70 in cui, circa trent’anni prima, erano stati spostati tutti i contatori elettrici dagli appartamenti in una nicchia condivisa situata all’interno dell’androne di ingresso.

Io sono convinto che questa decisione sia stata una cosa giusta. Però durante i lavori di frazionamento, abbiamo scoperto che, anche a causa di precedenti frazionamenti, nelle canaline in cui passavano i cavi che andavano dai contatori agli appartamenti, non c’era praticamente più spazio per nuovi fili: erano pienissime. L’elettricista ha dovuto sudare sette camicie per far passare a fatica il nostro cavo, e se qualche altro condomino deciderà di frazionare il suo problema avrà seri problemi (probabilmente dovranno essere allargate le canaline esistenti con conseguenti opere condominiali).

Altro problema impiantistico (forse il principale) è quello degli scarichi idrici: tutte le acque reflue di ogni appartamento devono essere convogliate nelle fecali condominiali. Non è possibile convogliare le acque reflue di un appartamento nel sistema di smaltimento dell’altro e da lì nelle fecali condominiali. Si verrebbe a creare una pericolosa servitù e in caso di problemi o ulteriori lavori di ristrutturazione potrebbe essere un problema.

Quindi, senza contiuare oltre, nel dividere un appartamento in due è importante tenere in considerazione anche la posizione delle fecali.

La porta di ingresso

Naturalmente frazionando l’immobile trasformandolo da un appartamento in due appartamenti, è necessario realizzare due porte di ingresso. Una c’è già, ma la seconda?

Le soluzioni sono due:

1. Si sacrifica un po’di spazio interno e si crea una sorta di piccolo disimpegno comune dopo la porta di ingresso dell’appartamento originario, su cui affacciano due porte di accesso ai due nuovi appartamenti;
2. Si può aprire una seconda porta direttamente sul pianerottolo condominiale.

Chiaramente la seconda opzione è quella preferibile, consentendo di sfruttare al massimo la metratura a disposizione. Però non è sempre possibile.

In compenso, sebbene si apra una porta su uno spazio comune, non è necessaria l’autorizzazione del condominio. Infatti l’articolo 1102 del codice civile recita:

“1102. (Uso della cosa comune). Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.”

Quindi sostanzialmente è possibile aprire una porta sul pianerottolo condominiale, a proprie spese, purché questa cosa non provochi limitazione dell’uso della cosa comune (il pianerottolo) agli altri condomini. Questa cosa spesso è vista di cattivo occhio da parte degli altri condomini, ma ci sono molte sentenze del TAR in cui è stato chiarito come il condomino non deve chiedere l’autorizzazione al condominio per fare questa operazione.

Isolamento acustico e privacy

Affrontiamo ora un aspetto importante: quello della privacy. Si tratta di unaspetto decisamente molto sottovalutato quando si decide di dividere un appartamento in due, eppure ci sono delle chiare leggi da rispettare.

Credo siamo tutti d’accordo nel dire che stare in casa e sentire tutto quello che fanno i vicini è una cosa insopportabile. Così come sapere che i vicini sentono ogni nostra cosa non è piacevole. Quando si fraziona un immobile è quindi necessario fare in modo che tutte le pareti che dividono i due appartamenti siano correttamente isolate acusticamente.

Attenzione ad un aspetto: non bisogna limitarsi a isolare acusticamente la parete che viene realizzata per dividere l’appartamento in due, ma bisogna curarsi di tutte le pareti che delimitano i due nuovi appartamenti. Nel caso di frazionamento, un tramezzo che divideva due camere da letto potrebbe diventare una parete che divide due case. E quindi deve essere adeguato.

Dal 1997 esistono dei parametri di riferimento, che troviamo nel D.P.C.M. “Requisiti acustici passivi degli edifici”.

Tra i vari parametri da rispettare ci sono anche quelli di fonoisolamento delle pareti che dividono le case. Il valore di fonoisolamento che la parete deve garantire è di 50 dB, cioè i rumori sotto i 50 dB non si devono sentire da un appartamento all’altro.

Attenzione a fregartene di questo aspetto: se tu frazioni il tuo appartamento e poi affitti o vendi uno dei due appartamenti e il nuovo inquilino/proprietario si accorge che non hai isolato acusticamente la casa, potrebbe denunciarti (caso oggettivamente raro, ma da prendere in considerazione).

Quanto costa frazionare un immobile?

Concludiamo affrontando sinteticamente la questione dei costi. Non ho la pretesa di darti qui il costo per il tuo frazionamento, ti darei dei numeri falsi e sarei un bugiardo, non ho nessun dato. In compenso possiamo fare delle riflessioni sulle spese che dovrai sostenere.

Detto che, come abbiamo detto, il frazionamento di un’unità immobiliare senza realizzare opere è pressoché impossibile, le spese che dovrai sostenere si dividono tra quelle per le opere e quelle burocratiche.

Le spese per le opere sono:

• Spese per opere murarie, che se ti va bene possono ridursi a chiudere una porta che unisce due aree della casa e aprire una nuova porta di ingresso, se ti va male significa rivedere la distribuzione interna della casa in modo significativo;
• Spese per la divisione degli impianti. Ricordati che a valle del frazionamento devi avere tutti gli impianti a norma (sennò niente agibilità), quindi potrebbe essere necessario rifarli completamente, soprattutto quello elettrico. Sicuramente dovrai almeno aggiungere un quadro elettrico e un generatore di calore. Probabilmente dovrai fare interventi significativi anche sui bagni.

Le spese tecnico/burocratiche sono:

• Diritti di segreteria e bolli vari per la pratica edilizia e l’agibilità a fine lavori;
• Contributo di costruzione, se con il frazionamento fai anche un cambio di destinazione d’uso;
• Costo della pratica di variazione catastale;
• Costi amministrativi per divisione impianti e allaccio nuovi contatori;
• I costi del progettista/i e direttore dei lavori.

Naturalmente per frazionare un immobile puoi usufruire delle detrazioni fiscali, in particolare del bonus ristrutturazioni (50%) e dell’ecobonus (dal 50% al 65%).

Solo che devi fare attenzione ad una cosa: i massimali di detrazione si contano sul numero di unità immobiliari presenti all’inizio dell’intervento (quindi una) e non su quelle presenti alla fine (due). Si tratta di una cosa che l’Agenzia delle Entrate ha chiarito molte volte.

Se hai qualche dubbio leggi questo articolo sulle detrazioni fiscali che ho pubblicato qualche tempo fa.

Aggiornamento delle tabelle millesimali

Quando si fraziona un appartamento in condominio è necessario aggiornare anche le tabelle millesimali: infatti i millesimi prima associati ad un unico appartamento vanno divisi, secondo le indicazioni di legge, tra i due nuovi appartamenti.

In questo caso si parla di revisione delle tabelle millesimali e, sebbene stiamo parlando di un documento condominiali, il costo ricade su chi effettua il frazionamento (cfr. articolo 69 del codice civile).

Naturalmente, a meno che non sia esplicitamente riportato nel regolamento condominiale, il condominio non può opporsi al frazionamento del proprio immobile da parte di un proprietario.

Conclusione

In questo articolo su come dividere un appartamento in due abbiamo affrontato tutti gli aspetti principali del frazionamento immobiliare, cioè:

• Definire il corretto procedimento amministrativo
• Individuare le problematiche tecniche da superare
• Comprendere i costi di questa operazione

Credo che la cosa emersa chiaramente da questa guida al frazionamento immobiliare sia che si tratta di un processo praticamente identico a quello della ristrutturazione. Quindi devi mettere in campo le stesse identiche capacità di pianificazione e gestione necessarie per affrontare una ristrutturazione.

Naturalmente hai bisogno di un progettista (e se vuoi su questo ti posso aiutare, contattami) ma hai anche bisogno di avere tutte le informazioni necessarie per portare avanti un processo di questo tipo. E quelle le puoi trovare nel mio manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi” che trovi qui.

Buon frazionamento!