Dividere un appartamento in due: guida pratica per proprietari di casa
Dividere un appartamento in due è una decisione che stanno prendendo molti proprietari di casa. In un’epoca in cui è mutato radicalmente il modo in cui vengono utilizzate le case, la composizione sociale e le prospettive economiche, ottimizzare spese e spazi è essenziale. E frazionare un immobile è un ottimo modo per farlo. Una volta infatti era normale avere appartamenti di grandi dimensioni, sia per fare fronte a famiglie numerose che per ostentare un raggiunto status di benessere. Ma al giorno d’oggi i nuclei familiari sono sempre più piccoli: single, coppie, famiglie con uno o al massimo due figli sono la nuova norma. E purtroppo gli italiani sono sempre più poveri (siamo l’unica nazione europea in cui gli stipendi sono diminuiti dall’inizio del secolo). Così le vecchie ed enormi case di una volta non servono più, anche in relazione ai nuovi stili di vita, che ci vedono in casa per sempre meno tempo. Quindi dividere la stessa casa che una volta accoglieva grandi famiglie, oggi è diventata un’esigenza per diminuire i costi di gestione, per avere una rendita data dall’affitto (a lungo o breve termine), per avere un guadagno dalla sua vendita o ancora per dare un tetto a più fratelli che ereditano la casa dei genitori. Come dividere un appartamento in due unità abitative A prescindere dalla motivazione che spinge a frazionare un immobile, è comunque importante essere consapevoli che dividere una casa in due non è un’operazione banale, né dal punto di vista burocratico, né da quello tecnico. Se non si hanno le giuste informazioni e se non ci si rivolge ai giusti professionisti, si rischia di combinare un disastro. In questo articolo trovi una guida completa al frazionamento del tuo appartamento. E, come sempre, lo faremo parlando degli aspetti più scoccianti che dovrai affrontare quando dividi un appartmento in due. Sai, mi piacerebbe parlarti solo di progetto e design, un po’ quello che trovi su tutti gli articoli che parlano dell’argomento, ma non ti farei un buon servizio. Ci sono tante cose più tecniche di cui devi essere consapevole, alcune che potrebbero addirittura farti desistere dal frazionare casa tua per le eccessive difficoltà. Quindi in questo articolo ti parlerò di aspetti burocratici, di aspetti tecnici e di costi del frazionamento di un immobile. Naturalmente affronteremo tutti gli argomenti con il livello di approfondimento che ti interessa: non devi diventare un esperto della materia, ma devi essere sufficientemente consapevole di tutto quanto ruota attorno alla divisione in due di un appartamento. Come hai avuto modo di leggere finora, e come avrai modo di leggere nel proseguo, mi riferirò principalmente agli appartamenti in condominio, perché sono i casi più frequenti di frazionamento (e che mi capita di affrontare più spesso in prima persona). Ma tutto quello che trovi scritto è applicabile con piccole modifiche anche a case singole/villette a schiera/bifamiliari/etc. (anche immobili commerciali e industriali di cui però non parleremo per nulla). Partiamo parlando di burocrazia, uno degli scogli maggiori che deve superare il proprietario di casa che vuole dividere un appartamento in due unità abitative. Non perché sia qualcosa di particolarmente difficile, ma semplicemente perché ignora quale sia il procedimento corretto da seguire. Frazionamento immobile: basta il catasto? Partiamo da questa domanda perché mi capita spesso di vedere trasformazioni di immobili in cui i proprietari si erano preoccupati di fare solo la variazione catastale e pensavano di essere in regola. Ti ribadisco qui un concetto che ho espresso in lungo e in largo nel blog: qualsiasi operazione tu faccia al catasto ha valore solo in relazione alle tasse che dovrai pagare sulla casa, ma non ha nessun valore in ordine alla regolarità edilizia della tua casa. Quest’ultimo aspetto si ottiene solo con le pratiche edilizie presentate al comune (CILA, SCIA, Permesso di Costruire). E lo stesso vale per il frazionamento. Infatti c’è una profonda differenza tra un vero frazionamento dell’immobile e una mera divisione catastale. Se tu dividi casa in due e presenti solo il frazionamento catastale, senza fare la necessaria pratica edilizia, ottieni un immobile abusivo, sul quale dovrai pagare multe per regolarizzare (ma su cui paghi le tasse correttamente). Frazionare in questo modo era possibile in passato, ma ora (in teoria) non più: infatti oggi quando si presentano delle variazioni catastali è sempre necessario indicare anche il riferimento della pratica edilizia con cui è stata realizzata. Se il tecnico a cui affidi il frazionamento catatale non ti chiede il protocollo della pratica edilizia, probabilmente qualcosa che non torna c’è. Lo so che stai pensando: “ma se faccio un frazionamento senza opere” di che pratica edilizia dovrei aver bisogno? Chiariamo che il frazionamento senza opere è una chimera ma nella pratica non esiste. Come vedremo tra poco almeno la divisione degli impianti dovrà essere fatta, così come la chiusura di una porta o alzare un muro. Ma in ogni caso, se anche tu riuscissi a fare un frazionamento senza opere, devi presentare una pratica edilizia. Frazionamento immobile: la procedura corretta Senza perdere tempo, la procedura corretta per realizzare il frazionamento di una casa è la seguente: Quindi si tratta di un processo abbastanza articolato. E la prima domanda a cui dobbiamo rispondere è: qual è la pratica edilizia da presentare per dividere una casa in due? La pratica edilizia per il frazionamento Qui la situazione si fa all’apparenza complicata, perché a seconda dei casi è necessario presentare una o un’altra pratica edilizia. In realtà il caso più comune, cioè quello di frazionamento di appartamenti all’interno di condomini, è anche quello burocraticamente più semplice. Facciamo comunque una panoramica individuando le tre casistiche principali: Questa classificazione si desume dalla normativa attualmente in vigore, in particolare il Testo Unico dell’Edilizia (d.pr. 380/2001) di cui parlo spesso in questo blog. Giusto per parlare la stessa lingua ti spiego sinteticamente come questa legge arriva a definire le pratiche edilizie (questo in senso generale, non specificamente per il frazionamento), cosa in realtà abbastanza semplice. All’interno dell’articolo 3 la norma suddivide, in modo molto generico, le opere edili/impiantistiche e di trasformazione urbanistica in