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Prevenire danni e problemi in casa con il Manuale di Manutenzione: come fare la Checklist con i controlli e gli interventi indispensabili

manutenzione casa post ristrutturazione

Ogni casa deve essere oggetto di regolare manutenzione. A maggior ragione deve esserlo una casa appena ristrutturata. Nel mio manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi”, il settimo ed ultimo passaggio della ristrutturazione vede proprio nella manutenzione costante e programmata il modo di prendersi cura della propria casa. E ml miglior modo per prendersi cura della casa è creare un Manuale di Manutenzione della Casa. Il manuale di manutenzione della casa non è una guida che ti spiega come tenerla pulita o come riuscire a mantenere l’ordine al suo interno: quello lo lasciamo alle decine di articoli e libretti che ti spiegano l’ovvio. La manutenzione regolare di un immobile è un processo proattivo e pianificato che coinvolge i vari elementi della propria casa, a partire dall’involucro (muri perimetrali, infissi, tetto), passando per gli impianti tecnologici fino ad arrivare alla cura di finiture e superfici: ogni elemento della tua casa ha specifiche esigenze di manutenzione che, se trascurate, possono portare a costose riparazioni o riduzioni del valore immobiliare nel tempo. E fare la manutenzione richiede attenzione ai dettagli e conoscenza delle diverse componenti della tua casa. Lo scopo della manutenzione non è tanto mantenere la casa bella, quanto mantenerla efficiente. Che significa risparmiare in costose riparazioni e tenere sotto controllo i consumi (e quindi le bollette). Gestire una casa infatti costa, e trascurarla la farà costare ancora di più. Considera la manutenzione come un investimento nella longevità e nella qualità della tua casa. Mi rendo conto che la questione della manutenzione sia un argomento abbastanza sottovalutato: solitamente l’unica manutenzione programmata che viene fatta è la verifica annuale della caldaia, prima dell’accensione dell’impianto di riscaldamento. Ma in realtà ci sarebbe molto di più da fare e nei prossimi paragrafi proveremo ad approfondire quali potrebbero essere le problematiche delle parti principali di una casa, e quali interventi di manutenzione sistematici aiutano a prevenirle in modo efficace. In tutto ciò vorrei cominciare col porre l’attenzione su un documento che dovrebbe accompagnare ogni casa, in particolare se nuova o ristrutturata, ma che imprese e tecnici non pensano mai di fornire ai propri clienti (mi ci metto anche io…): ti sto parlando del Manuale di Manutenzione. Il Manuale di Manutenzione della tua Casa: lo strumento che potrebbe salvarti da spese inaspettate Per chi come se si occupa anche di progettazione di opere pubbliche, sa benissimo che uno dei documenti che deve allegare al progetto esecutivo è il Piano di manutenzione dell’opera: un documento formato da più parti in cui sono dettagliati gli interventi di manutenzione che andrebbero effettuati, chi li deve effettuare e come devono essere effettuati. Si tratta di documenti potenzialmente utilissimi ma che hanno un difetto: chi li redige alle volte (quasi sempre) lo fa senza prestarci molta attenzione, quindi sono incompleti, scritti male e poco attuabili, e chi dovrebbe attuarli (i proprietari degli immobili…le amministrazioni pubbliche cioè) non ci pensa minimamente a seguire le indicazioni al suo interno: vengono acquisiti agli atti perché obbligatori e poi vengono messi via e mai più tirati fuori. Lasciando perdere quello che succede nel settore pubblico, anche i privati dovrebbero (sebbene non obbligati) dotarsi di un Piano di Manutenzione quando costruiscono o ristrutturano un edificio o una casa. Siccome non troverai una sola impresa o tecnico che lo farà, nei prossimi paragrafi proviamo a delineare cosa dovrebbe contenere un buon Manuale di Manutenzione della tua casa. Un manuale ben strutturato diventa una guida indispensabile per preservare la funzionalità e l’estetica di ogni angolo del tuo rifugio. La buona notizia è che con un po’ di impegno è facile creare questo manuale. La cattiva è che dovrai fartelo da solo perché difficilmente qualcuno lo farà per te. Come Strutturare il Manuale Vediamo brevemente in quali sezioni dovrebbe essere strutturato il manuale di manutenzione della tua casa Descrizione Dettagliata dell’immobile: Nella prima sezione deve essere indicato tutto quello che serve per individuare l’immobile sia dal punto di vista descrittivo che grafico, oltre che le principali figure di riferimento. Per quanto riguarda i dati dell’immobile andrebbero inseriti, oltre all’indirizzo, la superficie e i vani presenti. Inoltre dovrebbe essere inserita la storia edilizia dell’immobile, almeno quella di cui si è a conoscenza: riferimento dei permessi di costruire con cui è stato realizzato e di tutte le pratiche che hanno portato all’attuale situazione. Questi documenti, se non inseriti nel libretto stesso, andrebbero conservati in modo completo a parte. Naturalmente vanno anche definiti gli estremi catastali dell’immobile e anche in questo caso la sua evoluzione (chiedere una visura catastale storica è un’operazione abbastanza banale ed immediata). A tutti questi dati dovrebbero essere allegate le planimetrie architettoniche e catastali dell’immobile. Inoltre è essenziale individuare tutte le figure di riferimento. Siccome immaginiamo che questo manuale venga redatto a valle di un intervento di ristrutturazione, le figure principali sono: Di tutte queste figure devi indicare anche i contatti perché saranno le persone che devi chiamare in caso di guasti o problemi dovrai contattarli (in particolare imprese, artigiani e fornitori) Unità Tecnologiche e Sistemi Nella parte successiva dovrai fare un elenco completo di tutti gli elementi principali che compongono il tuo immobile: a partire da come sono fatte le murature esterne (se lo sai), agli infissi, agli impianti. Ecco un elenco sintetico che può essere utile per una ristrutturazione: Altre possibili porzioni di edificio da inserire in questo elenco sono: le strutture portanti verticali (pilastri) ed orizzontali (travi e solai), la copertura, eventuali impianti ascensore, etc. Di ognuno di questi elementi dovrai inserire più dati: a parte una breve descrizione sintetica per delinearne le caratteristiche principali, dovrai inserire anche le caratteristiche tecniche dei componenti principali ricavate dalle schede tecniche (ad esempio per il generatore di calore marca, modello, potenza, etc.). Dovresti poi inserire gli estremi delle dichiarazioni di conformità degli impianti. Questo per quanto riguarda la descrizione dei componenti della casa. A ciò devi aggiungere una serie di allegati: L’insieme di queste due prime sezioni ti da una visione completa del tuo immobile, a cui puoi fare riferimento quando ti serve qualche informazione che non

Hai finito i lavori di ristrutturazione…ma hai chiuso con la burocrazia? Guida a tutte le pratiche da fare alla fine dei lavori

La burocrazia segna quasi ogni fase del processo di ristrutturazione. Barcamenarsi tra comunicazioni e documenti non è sempre semplice. Abbiamo già parlato di quale sia la pratica edilizia più utilizzata per una ristrutturazione, cioè la CILA. Nella Guida alle pratiche edilizie per ristrutturare ne ricapitoliamo tutti gli allegati necessari.

Anche al termine dei lavori devi prestare attenzione ad una serie di adempimenti.

Lo so, suona parecchio noioso ma, completate tutte le pratiche di fine lavori, oltre ad avere “le carte a posto”, potrai sfruttare in serenità le detrazioni fiscali che ti spettano.
Scopriamo quindi cosa resta da fare una volta conclusi gli interventi di ristrutturazione.

L’articolo sarà diviso in due parti:

• Le pratiche per la corretta chiusura dei lavori

• Le comunicazioni e i documenti per le detrazioni fiscali

Alla fine della lettura saprai come verificare che sia tutto realmente a posto.

Come capire se devi aumentare la potenza del contatore elettrico dopo la ristrutturazione

Potenza contatore

Capire se, in seguito ad una ristrutturazione, è necessario modificare anche la potenza del contatore non è particolarmente difficile, ma ogni casa ha una risposta diversa perché in ogni casa viene installato un mix di impianti/apparecchi elettrici, e a gas diversi (oltre ad avere le case stesse dimensioni diverse, cosa che incide non poco).
In questo articolo ti spiego come fare per capirlo.

Hai ristrutturato casa senza la necessaria pratica edilizia? Scopri come sistemare tutto…

Generalmente quando si parla “lavori edilizi eseguiti senza pratica edilizia” la prima cosa che viene in mente è l’abusivismo edilizio. Sebbene le case abusive siano una piaga per l’Italia, in questo articolo non parleremo della mancanza di pratica edilizia in termini di abuso edilizio…semplicemente perchè, nel caso di ristrutturazioni di interni, non lo è. Ecco cosa scrive wikipedia sull’abuso edilizio: «L’abuso edilizio è un illecito penale che consiste nel realizzare un intervento edilizio senza permesso di costruire o senza dichiarazione di inizio attività. Si verifica quando si consegue un’opera edilizia, che può essere sia una costruzione su suolo non edificabile, ma senza approvazione, o un ampliamento del volume o della superficie, o qualsiasi modifica alla sagoma di un edificio preesistente in assenza di completa autorizzazione amministrativa. Nel reato viene compreso anche il cambio di destinazione d’uso, privo di autorizzazione.» Da ormai qualche anno le ristrutturazioni di interni sono state derubricate ad edilizia minore libera. Pertanto realizzare delle modifiche interne senza aver presentato la necessaria pratica edilizia non si configura più come un abuso classico ma come una difformità rispetto a quanto presente negli atti ufficiali rispetto alle reali condizioni di casa tua. La grande differenza tra abuso e difformità è che nel primo caso si tratta di un reato penale e arriva alla demolizione dell’immobile (o dell’ampliamento) abusivo, mentre nel secondo caso si tratta di un illecito civile e viene imposta la messa in regola documentale delle difformità e/o la modifica delle opere realizzate non conformi alle leggi in vigore oltre al pagamento di una multa. Tutta questa premessa per dirti che nei prossimi paragrafi non ti spiegherò come sistemare le cose se hai costruito una casa abusiva, se hai ampliato abusivamente casa tua, se hai messo una veranda senza poterlo fare. Quanto leggerai vale solo se hai modificato casa tua, spostando muri, rifacendo impianti, etc., senza presentare tutte le necessarie documentazioni edilizie e catastali. E lo facciamo partendo dal chiarire una differenza tra scopi e funzioni di due enti che quasi sempre vengono confusi e sovrapposti. LA DIFFERENZA TRA COMUNE E CATASTO Mi capita spesso che qualcuno mi chieda un consiglio del genere: “Senta architetto qualche anno fa ho fatto dei lavoretti in casa e ho spostato un paio di pareti. Ora devo vendere la casa e il notaio mi dice che serve la piantina catastale…e dice anche che deve essere uguale a come è la casa realmente altrimenti mi annullano l’atto! Posso fare solo la variazione al catasto?“ La risposta è una e semplice: No, per sanare una difformità non è sufficiente solo la variazione al catasto. Il motivo è un po’ complesso è provo a spiegartelo nel modo più semplice possibile. Quando fai delle modifiche all’interno di casa tua spostando pareti e rifacendo impianti da capo, vai a variare quelle che vengono chiamati requisiti igienico-sanitari dell’immobile. Si tratta di una serie di parametri a cui tutti gli ambienti di casa tua devono rispondere e di caratteristiche che tutti gli impianti (su cui intervieni) devono avere…Se casa tua non risponde a tutti questi parametri/normative non può essere considerata agibile. Ad esempio la legge dice che non puoi fare la tua camera matrimoniale in una stanza 2m x 2m senza finestre. Lo so che tu stai pensando che è normale che sia così…ma ti assicuro che non per tutti è una cosa scontata. Le leggi edilizie servono proprio (o meglio anche) a mettere nero su bianco alcune carattristiche minime delle abitazioni che devono costituire le basi per una vita dignitosa. Tutte le abitazioni dovrebbero rispondere a tali requisiti minimi. Cosa c’entra questo con il sistemare una difformità? Ora ci arriviamo… Ti ho fatto questa premessa per cercare di farti capire perché il Comune ti chiede di fare una pratica edilizia ogni volta che fai una modifica importante a casa tua: vuole essere rassicurato del fatto che, dopo i lavori, casa tua continui a rispettare queste caratteristiche di igiene e salubrità (oltre che di sicurezza sia strutturale che impiantistica). E questo è anche il motivo per cui non è sufficiente, dopo aver fatto dei lavori senza presentare nessuna pratica edilizia, non è sufficiente presentare una variazione al catasto per essere in regola. Il catasto infatti è esclusivamente un ente fiscale. Non gli interessa sapere se in casa tua gli ambienti rispettano le normative edilizie e quindi per lui va bene anche una stanza matrimoniale 2m x 2m senza finestre. Il catasto vuole semplicemente sapere quanto grandi sono le stanze di casa tua e la loro destinazione: tali dati gli servono per calcolare la rendita castastale, cioè quel dato che serve per farti pagare tasse come IMU E TARI. E la rendita catastale non è nient’altro che la somma delle rendite catastali di ogni singola stanza. E a seconda della dimensione e destinazione della stanza la rendita varia. l’unico motivo per cui, quando vai a fare una modifica interna, il catasto vuole essere informato è questa: deve ricalcolare le tasse che dovrai pagare sulla casa (sperando che aumentino…). Tornando al caso con cui abbiamo aperto il paragrafo, quando vendi casa, il notaio deve verificare che la situazione sia perfettamente in regola e in particolare verifica che al catasto sia tutto a posto: in fondo stiamo parlando di soldi! Per questo spesso ti chiede solo le planimetrie catastali e non ti chiede anche la conformità edilizia ed urbanistica. Però la cosa non va assolutamente bene perchè gli atti presenti al Comune e quelli presenti al Catasto devono coincidere, e mettere in regola le carte da una parte non corrisponde automaticamente a metterle in regola anche dall’altra parte. Tra l’altro, da un po’ di tempo, Comuni e Uffici Catastali hanno comiciato a comunicare (oddio…in realtà non proprio dappertutto…); però potrebbe succedere che, se il tuo geometra va al catasto e fa la variazione per uniformare la piantina allo stato di fatto reale dell’immobile, il Catasto potrebbe chiamare il Comune e dirgli: “hey! Guarda che tizio mi ha comunicato questa variazione su questo immobile…è tutto a posto?” Al chè il Comune potrà rispondere

Guida totale alla sostituzione degli infissi. Gli adempimenti burocratici e le detrazioni fiscali [Parte 5]

burocrazie e detrazioni per la sotituzione degli infissi

La sostituzione degli infissi è un’opera edilizia a tutti gli effetti e come tale deve sottostare alle disposizioni delle leggi italiane. In particolare la principale legge di riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia, d.pr. 380/2001. In realtà per questo particolare intervento edilizio la legge prevede delle procedure diverse da seguire e il finire in uno o nell’altro caso è determinato da sottigliezze…niente di così complesso, però se stai per realizzare questi lavori vorrai saperle, anche perchè fare le cose nel modo giusto ti permetterà di sfruttare le detrazioni fiscali che ti vengono messe a disposizione. Questa è la quinta ed ultima parte della guida alla sostituzione degli infissi ed affronteremo proprio gli aspetti burocratici e fiscali. Nei precedenti capitoli abbiamo sviscerato tutto ciò che di tecnico devi sapere sugli infissi. Se ancora non li hai letti li puoi trovare qui: Parte 1 – Come capire se è necessaria la sostituzione degli infissi Parte 2 – Le tipologie di infissi in commercio Parte 3 – I sistemi di apertura e il vetrocamera Parte 4 – Gli accessori e l’installazione GLI ADEMPIMENTI BUROCRATICI NECESSARI PER LA SOSTITUZIONE DEGLI INFISSI In tutti gli interventi edilizi i committenti vedono la burocrazia come la parte più scocciante da cercare di evitare a tutti i costi. Anche per te è così? Effettivamente alle volte è oggettivamente così. Però, nel caso di sostituzione degli infissi, ho delle buone notizie per te: potresti non doverti scontrare con questo mostro. Per semplicità di trattazione dividiamo l’argomento “burocrazia” in due macro-categorie: Già perché, incredibilmente, questo è uno dei (rari per la verità) casi in cui, mentre la normativa edilizia potrebbe non venire a bussare alla tua porta, invece potrebbe farlo la normativa energetica. Andiamo con ordine. La normativa edilizia Il principale riferimento di legge l’abbiamo già citato nell’introduzione: è il Testo Unico dell’Edilizia (d.pr. 380/2001) a cui, da un po’di tempo, dobbiamo aggiungere il “Glossario unico dell’edilizia libera”. Andando a vedere cosa succede nella pratica, la sostituzione degli infissi potrebbe rientrare in una di queste tre situazioni: Per ognuno di questi casi è necessario fare delle riflessioni relativamente ai procedimenti edilizi. Analizziamoli brevemente. Semplice sostituzione degli infissi È la situazione più semplice: in questo caso la legge italiana ti dice che non hai alcun obbligo di presentazione di pratiche edilizie presso il tuo Comune. Infatti tale intervento viene classificato come “manutenzione ordinaria” e quindi è totalmente libero. Bella notizia vero? In realtà fino alla pubblicazione del “glossario unico dell’edilizia libera” (aprile 2018) la situazione era leggermente diversa…e non è detto che in alcuni Comuni non sia ancora così. Provo a spiegarti sinteticamente come funzionava prima e poi vediamo come funziona ora: Ad onor del vero non mi è mai capitato di vedere mere sostituzioni di infissi, anche con materiali differenti dagli originali, realizzate con presentazione di pratiche edilizie. Magari sarò stato sfortunato io… Comunque tutto questo è stato superato dal “glossario unico dell’edilizia libera”. Questo glossario non fa altro che elencare tutti gli interventi di edilizia che non richiedono alcuna pratica edilizia. E il punto numero 6 di questo glossario dice che la “riparazione, sostituzione e rinnovamento” di infissi interni ed esterni rientra nell’edilizia libera. Senza le distinzioni che abbiamo appena visto. N.B.: se oltre a sostituire l’infisso gli cambi anche forma (ad esempio una finestra la fai diventare porta-finestra) tutto quanto abbiamo detto qui sopra va a farsi benedire. La legge italiana infatti contempla tale intervento come “ristrutturazione edilizia”, con obbligo di presentazione di pratica ediliza (una SCIA). Ma allora perché ti ho parlato di come si faceva prima e di come si fa adesso? Perché in realtà quel “come si fa adesso” deve essere letto con “come si dovrebbe fare adesso”. Infatti il glossario dell’edilizia libera (che è in vigore), che afferma che la sostituzione degli infissi è sempre un’opera di manutenzione ordinaria, va in aperto contrasto con quanto afferma il Testo Unico dell’Edilizia (che è anch’esso in vigore), che in determinati casi fa rientrare la sostituzione degli infissi in opere di manutenzione straordinaria (ad esempio cambiando il materiale). La legge italiana è sempre interpretabile e le amministrazioni comunali ci mettono tutto l’impegno del mondo per interpretarla in mille modi diversi. Quindi il mio consiglio è: prima di procedere informati presso l’ufficio tecnico del Comune dove si trova il tuo immobile su quali siano le eventuali pratiche edilizie necessarie per la sostituzione degli infissi . Puoi anche provare a chiederlo direttamente al serramentista che ti farà i lavori, il quale sarà sicuramente informato su questo aspetto. Rispetto a quanto detto finora meritano una riflessione a parte gli edifici vincolati o quelli che ricadono in zone paesaggisticamente vincolate. Infatti in questi casi, pur non essendo strettamente necessaria una pratica edilizia, potrebbe comunque essere necessario ottenere il parere della sovrintendenza. Sostituzione degli infissi con altre opere di “manutenzione ordinaria” Questo caso è del tutto simile al precedente: non devi presentare alcuna pratica edilizia. Perché te ne parlo allora? Il motivo è semplice: spesso nelle case vengono eseguiti interventi generici di ristrutturazione che NON sono di manutenzione ordinaria e l’impresa di turno te li fa passare come tali per evitare la scocciatura di farti presentare una pratica edilizia. Per capire quali sono gli interventi che vanno considerati facenti parte della “manutenzione ordinaria” puoi fare riferimento sempre al glossario unico dell’edilizia libera. Personalmente preferisco riesumare l’elenco che ho inserito nel mio libro “Procedure per le ristrutturazioni edilizie residenziali” edito da Maggioli: Se insieme alla sostituzione degli infissi fai uno o più di questi interventi edilizi allora rientri ancora nella manutenzione ordinaria e puoi evitare di fare qualsiasi pratica edilizia al Comune (sempre verificando quali sono le disposizioni in merito del Comune in cui si trova il tuo immobile). Sostituzione degli infissi con opere di manutenzione straordinaria Quando la sostituzione degli infissi rientra all’interno di un complesso di opere con cui stai ristrutturando casa tua che rientrano nella manutenzione straordinaria, allora è necessaria una pratica edilizia. Ok…probabilmente non ti sto dicendo qualcosa che tu non abbia già letto decine di volte all’interno