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Oggi parliamo di leggi! Ok, non spaventarti, lo sai che in questo blog ogni volta che affrontiamo questi argomenti facciamo in modo da evitare il “legalese” e di farti capire fino in fondo aspetti che potrebbero rivelarsi fondamentali per la tua ristrutturazione.
Quello di cui ci occuperemo riguarda ciò che succede dopo la fine della tua ristrutturazione: parliamo della garanzia dei lavori di ristrutturazione.
E’ importante che tu sappia esattamente come funziona la questione perchè potresti ritrovarti a spendere dei soldi per effettuare riparazioni che in realtà non dovevi accollarti tu.
Non è raro che le persone non abbiano la minima idea dell’esistenza di questa ancora di salvezza e si facciano raggirare dalle imprese che cercano di trarre il massimo profitto in ogni situazione.
Mi rendo conto che nel blog sono sempre molto duro con le imprese, quindi è sempre meglio essere chiari: non tutte le imprese si comportano in modo disonesto, molte appena hai un problema corrono a risolvertelo senza chiederti un solo euro in cambio, e lo fanno anche per molto tempo oltre i tempi della garanzia dei lavori di ristrutturazione.
Però il furbo lo trovi sempre, soprattutto se il tuo obiettivo in fase di selezione dell’impresa è stato quello di spendere il meno possibile. Abbiamo già affrontato il tema delle “ristrutturazioni low-cost” e ho già avuto modo di dirti che sono un errore grandissimo. Una delle conseguenze più frequenti di fare questo tipo di scelta è proprio questo: puoi scordarti la garanzia sui lavori di ristrutturazione!
Oggi quindi voglio svelarti tutti i segreti della “garanzia lavori ristrutturazione” in modo che saprai come comportarti nel caso ne avessi bisogno.
Nell’articolo parleremo di:
Alla fine della lettura avrai tutti i mezzi per sapere come muoverti in caso di una ristrutturazione non proprio “a regola d’arte”.
Prima di iniziare però credo sia importante mettere in chiaro una necessaria distinzione: quando si parla di “garanzia” viene subito in mente la garanzia che hanno i prodotti che acquisti normalmente. La comunità europea sancisce una garanzia di due anni su tutto quello che acquisti.
Ma nel caso di una ristrutturazione ricordati che non stai acquistando semplicemente dei prodotti ma anche una lavorazione, quindi la garanzia non è semplicemente sul prodotto usato per farla (ad esempio un lavandino o una piastrella) ma anche su tutta la lavorazione: se la piastrella è buona ma viene montata male la garanzia ti copre da questo danno.
Naturalmente ti ho fatto un esempio banale ma ricordati che le ristrutturazioni sono sempre composte una serie di operazioni complesse che devono funzionare su più livelli per poterti dare un’opera eseguita bene.
Ad esempio se hai messo il pavimento in legno e dopo poco comincia a sollevarsi il problema potrebbe non essere dovuto nè al legno in sè che non rispetta le caratteristiche di qualità di legge e nemmeno al posatore che non ha fatto bene il suo lavoro; il problema potrebbe trovarsi nel massetto che non è stato eseguito nel modo corretto o non è stato lasciato asciugare a sufficienza.
Quindi la garanzia sui lavori di ristrutturazione è più articolata e ricomprende tutti gli operatori che sono intervenuti nei lavori di casa tua.
L’ordinamento italiano raccoglie tutto quello che riguarda la “garanzia lavori ristrutturazione” nel codice civile. In particolare gli articoli che interessano a noi rientrano nel Libro Quarto (delle obbligazioni), Titolo Terzo (dei singoli contratti), Capo Settimo (dell’appalto).
Gli articoli del codice sono generici e non riferiti esplicitamente alle ristrutturazioni e naturalmente non ci interessano tutti gli articoli ma solo alcuni specifici proprio relativi alle garanzie negli appalti.
Dobbiamo quindi chiarire un primo aspetto: i lavori devono essere stati regolarmente appaltati. In soldoni devi aver firmato un contratto con l’impresa che ha eseguito i lavori. In questo modo ti tuteli con le più ampie garanzie nei confronti di chi realizzerà i lavori.
Tra l’altro, scusami se facciamo una divagazione, alcune recenti sentenze dicono chiaramente che senza contratto di appalto non si possono dedurre i lavori edili. Quindi rischi anche di perderti le detrazioni fiscali.
Faccio questa precisazione perchè spesso ho visto lavori di ristrutturazione appaltati con un semplice preventivo scritto dall’impresa e una stretta di mano. Questa cosa potrebbe non avere nessun valore agli occhi di un giudice da cui sei andato per far valere i tuoi diritti.
Tornando a noi gli articoli del codice civile che ci interessano sostanzialmente sono tre: 1667, 1668, 1669 (in realtà gli articoli che trattano di questo argomento sono sno al 1677, ma sono secondari e subalterni ai tre appena riportati).
Questo articolo sancisce che l’appaltatore deve garantire l’opera eseguita. In particolare la deve garantire dalle difformità (rispetto al progetto di appalto) e dai vizi (di esecuzione dei lavori).
La garanzia però non ha valore se tu, committente, nel momento in cui ti viene consegnata la casa ristrutturata, eri a conoscenza sia delle eventuali difformità che dei vizi oppure erano facilmente riconoscibili (con la “diligenza dell’uomo comune”, come sancito dall’art. 1176 del codice civile ) e le hai accettate senza chiederne la sistemazione.
Questo articolo ha anche altri due elementi importanti:
Altro punto che occorre sottolineare è che l’articolo chiarisce come, se tu hai notificato la difformità o il vizio nei termini stabiliti, l’appaltatore è tenuto a intervenire anche oltre il termine dei due anni, fino a quando non ha totalmente eliminato il difetto riscontrato. Se non fosse specificata questa cosa l’impresa potrebbe aspettare lo scadere dei due anni di garanzia per intervenire e chiederti il pagamento dei lavori eseguiti per eliminare il vizio in quanto la garanzia sarebbe ormai scaduta.
Questo articolo da in sostanza due possibilità al committente in caso di verifica dell’esistenza di una difformità o di un vizio:
Se però le difformità e i vizi sono tali da rendere l’opera inutilizzabile il committente può chiedere la risoluzione del contratto.
Naturalmente la materia è delicata e spesso soggetta ad interpretazioni da parte dei giudici quando si arriva a giudizio.
Questo articolo inserisce un nuovo elemento che viene dibattuto (più che altro tra avvocati) da lungo: infatti qui si sancisce che, nel caso di edifici o cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, la garanzia per “difetto della costruzione” (quindi non diffomità ma vizi) dura 10 anni.
Non ti voglio annoiare con tecnicismi e disquisizioni in “legalese”, però voglio che tu ponga la tua attenzione su un elemento: la lunga durata.
Infatti l’applicabilità o meno di questo articolo per le ristrutturazioni si gioca proprio intorno a questa frase. Cosa intendi tu per lunga durata? E il legislatore?
Nel caso di costruzioni la “lunga durata” per il legislatore non può essere espressa in un numero di anni precisi, ma generalmente si ritiene almeno alcune decine di anni.
Infatti questo concetto è applicato in relazione all’intero ciclo di vita dell’edificio e non a quello delle modifiche interne allo stesso (la tua ristrutturazione) la cui durata può essere lunga per te ma non lo è quasi mai in relazione a quella del fabbricato.
Facciamola breve: per la tua ristrutturazione la garanzia di 10 anni non vale.
Questo è l’interpretazione più diffusa (naturalmente soprattutto dalle imprese), ma la giurisprudenza negli ultimi anni sta modificando le posizioni del legislatore.
Ti voglio riportare il link ad un articolo apparso sul Sole24Ore: Garanzia decennale anche per modifiche e ristrutturazioni
La vicenda è semplice: un condominio ha chiesto i danni ad un’impresa quando ha visto emergere dei difetti, cioè dopo 5 anni dall’esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria (banalmente il rifacimento delle facciate). L’impresa naturalmente ha detto che erano passati più di 2 anni e non era colpa sua. Dopo un lungo iter (primo grado, secondo grado e cassazione) il giudice ha dato ragione al Condominio e torto all’impresa.
Dopo alcune sentenze che hanno cominciato ad andare in questa direzione la corte di cassazione ha dato un suo definitivo chiarimento nella sentenza Cass. civ. Sez. II, 04/11/2015, n. 22553, in cui sancisce:
“[…]La responsabilità ex articolo 1669 c.c., pertanto, ben può essere invocata con riguardo al compimento di opere (rectius di interventi di modificazione o riparazione) afferenti ad un preesistente edificio o ad altra preesistente cosa immobile destinata per sua natura a lunga durata […] anche gli autori di tali interventi di modificazione o riparazione (rectius gli esecutori delle opere integrative) possono rispondere ai sensi dell’articolo 1669 c.c. allorché le opere realizzate abbiano una incidenza sensibile o sugli elementi essenziali delle strutture dell’edificio ovvero su elementi secondari od accessori, tali da compromettere la funzionalità globale dell’immobile stesso […]”
Quindi, per riassumere:
Naturalmente se si rompe un tubo non rientri in questo caso. Però se dopo tre anni comincia a sollevarsi tutto il pavimento in legno che hai pagato un occhio della testa a causa di errori nella posa, allora l’impresa deve riparare il danno gratis.
Per una lettura completa degli articoli del codice civile a cui abbiamo fatto riferimento (e anche dei successivi) puoi trovarli commentati a questo link: Libro Quarto, Titolo Terzo (fai riferimento al capo settimo).
Finora abbiamo fatto una indispensabile panoramica sulle leggi che governano la garanzia della tua ristrutturazione. Ora però tiriamo le fila e mettiamo nero su bianco gli elementi più importanti:
I tribunali italiani sono luoghi strani dove alle volte vengono fatti valere diritti inesistenti e ne vengono negati di reali. La legge è chiara nel dire che serve un contratto di appalto dei lavori di ristrututrazione per poter far valere tutte le disposizioni del codice civile, però le interpretazioni dei giudici possono essere varie, quindi non è impossibile che anche in caso di mancanza di tale contratto tu possa avere ragione.
Una cosa è sicura: avere un regolare contratto firmato ti mette dalla parte della ragione e ti tutela mettendo l’impresa di fronte ai suoi obblighi e spesso ti aiuta a risolvere le questioni in maniera bonaria, senza dover ricorrere ad un giudice.
Credo sia superfluo sottolineare che la garanzia vale solo ed esclusivamente per le opere comprese nel contratto.
Un esempio banale per essere più chiari: se tu prevedi di ristrutturare casa tua ma di non cambiare gli infissi, nel momento in cui un infisso si rompe non rientra nella garanzia.
Mi rendo conto che questa precisazione ti suonerà inutile ma l’esperienza mi ha portato a vedere richieste assurde…
Quindi hai una doppia garanzia: una globale e universalmente accettata anche dalle imprese per i primi due anni. Qualsiasi cosa si rompa entro due anni dalla tua ristrutturazione con il normale utilizzo deve essere riparato gratuitamente dall’impresa; oppure puoi chiederne il risarcimento e affidarti ad altra impresa per eseguire le riparazioni.
La seconda garanzia, quella decennale, non viene quasi mai accettata e compresa dalle imprese di ristrutturazione. Prova a contattarne una qualsiasi e interrogala in materia. Questa garanzia vale per danni causati dalla costruzione che “pregiudichino la funzionalità dell’immobile”.
Questo significa che non saranno mai danni di lieve entità: un rubinetto rotto non pregiudica la funzionalità dell’immobile, un impianto elettrico che salta in continuazione sì.
La conseguenza (purtroppo) per te sarà che dovrai probabilmente andare da un giudice per vedere le tue ragioni prevalere.
Naturalmente stiamo parlando solo della garanzia sulla singola difformità/vizio. La garanzia generale sulle opere continua ad essere valida.
Ad esempio se l’impresa ti consegna il tuo appartamento ristrutturato con una parete che riporta grosse macchie di umido e tu accetti l’opera senza obiettare consapevole della loro presenza, in questo caso la garanzia su quel singolo difetto decade. Invece per tutti gli altri vizi e difformità che dovessero esserci nei successivi 2 anni (o 10 a seconda dell’interpretazione) rimane assolutamente valida.
Qui la legge ti tutela perchè il vizio potrebbe essere evidente ad un tecnico ma non per te che non sei esperto. Infatti viene precisato che il vizio deve essere riconoscibile all’uomo comune, cioè a colui che non è esperto della materia.
Quindi l’impresa non potrà dire “ma quel vizio era presente quando ti ho dato la casa ristrutturata e tu l’hai accettata lo stesso”. Deve come minimo dimostrare che era realmente un vizio palesemente riscontrabile da tutti (come ad esempio proprio una macchia di umidità su una parete).
Avere del tempo a disposizione dopo che è comparso il vizio spesso è assolutamente fondamentale per capire il suo sviluppo: infatti all’inizio potresti sottovalutare la cosa convinto che non sia nulla di importante per poi renderti conto che il problema in realtà si sta ingrandendo e diventando importante.
Però questa è un’arma a doppio taglio per te: mi è capitato di vedere spesso persone che per pigrizia hanno rimandato (anche per non corretta comprensione della cosa) la richiesta di intervento dell’impresa per sistemare il vizio, sforando di molto i 60 giorni.
In questo caso non è sempre possibile andare dalla ditta e dirle: “ma io me ne sono accorto meno di 60 giorni fa”, soprattutto per vizi abbastanza evidenti che richiedono lunghi tempi di “maturazione”.
Dall’altro lato non è possibile non constatare come molte imprese non badano minimamente a questo aspetto dei 60 giorni e in qualsiasi momento le chiami durante i due anni di garanzia intervengono per risolvere il problema.
Dipende sempre dall’impresa a cui ti sei affidato e dal tipo di offerta che hai scelto.
Per la garanzia decennale i tempi per comunicare il difetto salgono a 1 anno.
Qui sei tutelato dal fatto che può essere venuta meno la fiducia nell’impresa originaria ma non devi comunque rimetterci.
Quindi non sei strettamente legato all’impresa che ha fatto i lavori ma puoi liberartene in qualsiasi momento.
Naturalmente se fai una scelta del genere non credere che sarà facile avere i soldi dall’impresa originaria.
Abbiamo visto come almeno per due anni dopo la fine dei lavori la tua ristrutturazione è garantita per legge.
Ma i dubbi che molti committenti hanno sono: “e se l’impresa non rispetta il contratto? E se fallisce? In questo caso gli eventuali vizi o difformità chi me li sistema o risarcisce?”
Proprio per dare una risposta efficace a questi dubbi esistono delle assicurazioni che garantiscono la copertura sugli interventi di sistemazione di vizi e difformità per gli anni di garanzia previsti dal codice civile (e volendo anche di più…).
Tali polizze non sono obbligatorie e le imprese sono restie ad accettarne la sottoscrizione perchè per loro costituisce un costo in più. Quindi se andrai a chiedergliela potrebbero storcere il naso.
Credo sia indispensabile un chiarimento: le imprese edili sono obbligate dalla legge ad avere una polizza assicurativa detta di “responsabilità civile”. Questa polizza copre tutti i danni a cose e persone che possono verificarsi durante un cantiere.
Quando contatti un’impresa per la tua ristrutturazione è importante che tu chieda gli estremi della polizza (meglio se li fai inserire poi nel contratto che stipulerai) e devi chiedere se tale polizza preveda la “copertura postuma”, cioè quella successiva alla fine dei lavori.
Le polizze che prevedono tale copertura postuma solitamente coprono proprio tutti i vizi e difformità che tu potresti riscontrare dopo la fine dei lavori.
Però non tutte le polizze di “responsabilità civile” che sottoscrivono le imprese prevedono questa opzione. Naturalmente se è presente è un ottimo punto a favore dell’impresa e una fonte di maggiore sicurezza per te.
Ma è indispensabile sottolineare un aspetto: queste polizze non sono stipulate appositamente per i lavori che verranno svolti a casa tua ma coprono genericamente l’impresa. Quindi nell’ipotesi malaugurata che l’impresa dovesse fallire la polizza cesserebbe di avere valore e tu rimarresti scoperto in caso di vizi e difformità.
Probabilmente avrai sentito parlare della polizza “decennale postuma”. E’ una polizza assicurativa che il costruttore di un nuovo fabbricato deve obbligatoriamente sottoscrivere e che copre tutti i vizi e difformità che dovessero presentarsi per i dieci anni successivi alla realizzazione di un fabbricato.
Il committente è così sicuro che qualsiasi cosa succeda non dovrà sborsare un euro per eliminare problemi causati da un’errata esecuzione delle opere. Se l’impresa nel frattempo è fallita si chiama l’assicurazione che copre le spese per sistemare il problema.
La legge tutela le nuove costruzioni ma per chi fa interventi di ristrutturazione cosa prevede? Niente. Non c’è l’obbligo di sottoscrivere una polizza postuma che ti garantisca su vizi e difformità, quindi le imprese non la propongono mai.
Devi essere tu a chiedere all’impresa che stipuli una polizza assicurativa postuma che copra il fabbricato oggetto di ristrutturazione per almeno due anni dopo la fine dei lavori da difformità e vizi.
Come dicevamo poco sopra non tutte le imprese accetteranno questa soluzione, e potresti vederla già come un primo metodo per scremare le imprese a cui affidare la tua ristrutturazione.
Naturalmente questa polizza avrà un costo per l’impresa, costo che in parte andrà ad incidere sul tuo costo complessivo per la ristrutturazione, ma che d’altro canto ti mette al riparo da brutte sorprese. Infatti anche l’impresa che può sembrare più solida, per i più svariati motivi, può fallire e questo è l’unico modo per essere comunque coperto.
Ancora meglio sarebbe se l’impresa ti offrisse questa copertura assicurativa oltre i due anni classici previsti per legge.
Come abbiamo detto nel paragrafo precedente ora la cassazione sta optando per far valere la garanzia di 10 anni prevista dall’articolo 1669 del codice anche per le ristrutturazioni, quindi potresti pensare di chiedere la stipula di questa polizza postuma per tutti i 10 anni.
Onestamente non credo che sia sempre possibile: dipende da quanto sono “importanti” i lavori che andrai ad eseguire e quindi, in ultima istanza, dall’importo dei lavori.
Il fatto è che polizze con una durata così lunga hanno sono molto onerose, quindi stipularle per dei lavori di valore economico basso diventa antieconomico (sia per te che per l’impresa). Se invece la tua ristrutturazione ha valori di parecchie decine di migliaia di euro allora potrebbe essere una soluzione percorribile.
Il tema della garanzia di una ristrutturazione non è semplice, e l’articolo che hai letto non pretende di coprire tutto l’argomento, soprattutto dal punto di vista delle coperture assicurative. Però era importante fare chiarezza su tre punti:
