[Mini-Guida] L’unico modo corretto di far eseguire la pavimentazione dei terrazzi
Oggi mi rivolgo a chi è fortunato possessore di un terrazzo di copertura in un condominio, oppure chi abita su un attico e sotto il suo terrazzo ha il salone del vicino. Ma in realtà quello che ti sto per spiegare in questa mini-guida vale per tutti i terrazzi, anche per quelli che sotto hanno un altro terrazzo o nulla…oggi ti parlo di qual’è il modo corretto di posare una pavimentazione praticabile sul terrazzo. Quello che leggerai non è solo buona norma dettata dall’esperienza, ma anche quello che prescrivono le normative tecniche…quelle che se non metti in pratica potrebbero essere un appiglio per il vicino a farti rifare tutto da capo… Uno degli incubi peggiori di chi possiede un terrazzo sotto cui si trova una casa abitata è che ad un certo punto l’acqua piovana si infiltri tra le piastrelle e cominci a gocciolare nella casa dell’inquilino del piano di sotto. Questo signifa solo una cosa: rifare completamente il terrazzo! Le infiltrazioni di acqua però non si verificano solo nel caso di un terrazzo di copertura…tutti i terrazzi possono presentare lo stesso inconveniente…anche quelli ai piani inferiori. E il risultato alle volte può essere anche peggiore. Hai presente quando vedi quei palazzi che sembrano usciti da una scena di guerra, con i ferri di armatura di terrazzi e balconi in bella vista e pitturati di blu? In questo caso si dice che i ferri sono “scoppiati” (cioè si è attivato un processo chimico, la carbonatazione, che li ha fatti aumentare di volume con una forza tale da sgretolare tutto il cemento che hanno intorno) e 9 volte su 10 il danno è stato provocato dagli agenti atmosferici. La pittura blu che vedi è un prodotto dato per fermare questo processo…ma se viene dato significa che si è arrivati quando ormai il danno era stato fatto… Quando i ferri in vista si trovano non solo sul fronte ma anche sotto al terrazzo (con conseguente intonaco completamente caduto e mattoni in bella vista ormai sgretolati), allora ci sono buone probabilità che una delle cause scatenanti sia stata la pavimentazione del terrazzo superiore che non è più impermeabile all’acqua… Purtroppo intervenire in questi casi non è economico…però farlo bene è indispensabile. In questo caso i lavori possono essere fatti sostanzialmente due modi: uno standard (che ormai è fuori legge) e uno super-rinforzato (che è quello previsto dalle normative UNI). Pavimentare un terrazzo con il sistema standard Ti parlo di sistema standard perchè è quello che è stato usato per decenni e che viene attualmente usato nella maggioranza dei casi. Purtroppo tale metodologia non è assolutamente la più corretta dal punto di vista tecnico e normativo, però è la più economica… Di seguito ti spiego i passaggi corretti per mettere in pratica la metodologia standard per pavimentare (o ripavimentare…) un terrazzo di copertura: Togliere la vecchia pavimentazione, la guaina e il massetto esistenti Rifare il “massetto delle pendenze”, cioè quello inclinato verso i punti di raccolta delle acque Mettere una guaina impermeabile, solitamente di tipo bituminoso ma se ne stanno diffondendo anche di altri tipi Fare un secondo massetto per l’incollaggio della pavimentazione Incollare la pavimentazione [ATTENZIONE: in giro trovi chi ti dice che puoi incollare la pavimentazione direttamente sulla guaina. Non farlo…rischi di veder saltare tutto in pochissimo tempo…] Il problema di questo sistema? Dopo alcuni anni c’è il rischio (e succede spesso) che il massetto su cui è incollato il pavimento (il secondo massetto per la precisione) cominci a riempirsi di acqua a causa di fessure nelle fughe della pavimentazione (soprattutto dove sono soggette a cicli di gelo e disgelo frequenti) e che tale massetto non riesca ad asciugarsi dopo le piogge, imbibendosi di acqua fino a completa saturazione. Tutta quest’acqua, che sotto non riesce ad andare perchè c’è la guaina, deve pe forza trovare uno sfogo da qualche parte…così comincia a “fare pressione” sulla pavimentazione soprastante e finisce per farla staccare. Contemporanemanete il massetto bagnato si sgretola diventando inservibile. E per finire in bellezza tutti questi movimenti rovinano anche la guaina che si rompe e fa passare l’acqua facendo piovere nella casa del piano di sotto…. Questa tecnologia porta la necessità di rifare i pavimenti dei terrazzi, o di fare importanti interventi di manutenzione, ogni 15-20 anni. Pavimentare il terrazzio con il sistema corretto La seconda metodologia di pavimentazione si differenzaa da quanto abbiamo appena visto per un unico singolo elemento. Che però cambia completamente le carte in tavola. Prevede l’inserimento di uno strato di “drenaggio” tra la guaina bituminosa e il massetto superiore (quello su cui si incolla la pavimentazione). L’utilità di questo strato di drenaggio è proprio quella di far drenare (cioè portare via…) meglio l’acqua che si potrebbe accumulare nel massetto superiore, aiutandolo a rimanere più asciutto e quindi evitando tutte le conseguenze che abbiamo appena letto. Questa metodologia di posa è l’unica prevista dalle norme UNI 11493-1 attualmente in vigore. Quindi se stai rifacendo il tuo terrazzo o se hai intenzione di rifarlo chiedi che vengano seguite queste regole per non trovarti spiacevoli sorprese nel breve termine o per non rischiare di dover rifare da capo i lavori nel giro di pochi anni.
Le (non tanto remote) conseguenze di fare i lavori di ristrutturazione senza rispettare le leggi
Se non è la prima volta che leggi un mio articolo sai che insisto molto sull’importanza di rispettare tutte le leggi e normative quando ristrutturi. Purtroppo in Italia rispettare tali regole significa avere a che fare con una burocrazia alle volte ai limiti dell’assurdo anche nel caso di piccoli interventi come una ristrutturazione di interni. Però le conseguenze di non rispettarle può essere anche peggio… Purtroppo una burocrazia troppo complessa porta spesso al verificarsi di due casi limite: [Naturalmente ci sono anche le persone che fanno tutto in regola…ma non sono loro i soggetti di questo articolo!] Poco tempo fa sono state pubblicate le statistiche sull’abusivismo in Italia, ne ho parlato in questo post pubblicato su linkedin. Anche se lì si parla di nuove costruzioni, è possibile traslare la situazione anche al settore della ristrutturazione. Anzi, forse la situazione è anche peggiore: infatti per quanto riguarda le nuove costruzioni è diffusa la consapevolezza del fatto che sia indispensabile ottenere un’autorizzazione (quindi siamo di fronte ad un abusivismo di tipo consapevole); invece c’è una grande fetta della popolazione che è convinta che non sia assolutamente necessario presentare alcuna pratica edilizia per ristrutturare. Quindi con ogni probabilità se venisse fatta una statistica similare per il mondo delle ritrutturazioni i dati salirebbero in modo esponenziale. Siccome ritengo che il problema non sia secondario, in questo articolo voglio cercare di rispondere a questa specifica domanda: Quali sono le conseguenze di ristrutturare senza presentare la pratica edilizia? Ma per ristrutturare serve la pratica edilizia? [NB: se sai già tutto su questo aspetto passa direttamente al prossimo paragrafo sulle conseguenze di non farla…] Partiamo da chiarire una cosa: quando ristrutturi casa devi probabilmente protocollare una pratica di CILA al Comune (cioè una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata). Naturalmente se la tua ristrutturazione si conclude con sostituire i pavimenti e dare una mano di bianco non hai questo obbligo; In tutti gli altri casi si (Per un approfondimento leggiti questo articolo: come non commettere un abuso quando ristrutturi casa). Come leggi la CILA è una “semplice” comunicazione: la ristrutturazione di una casa (a meno di interventi strutturali) rientra all’interno dell’edilizia “libera” (il riferimento di legge è il Testo Unico dell’Edilizia, d.pr. 380/2001), cioè non devi ottenere alcuna autorizzazione. Questa comuncazione ha solo una particolarità: necessita di essere accompagnata da un progetto, che deve essere asseverato da parte di un tecnico abilitato. Il che naturalmente comporta alcuni costi aggiuntivi per te che devi ristrutturare (questo è il grande stimolo di chi volontariamente non la presenta). Il fatto che sia una comunicazione e non una richiesta di autorizzazione però non ti esenta dal doverla comunque presentare quando prescritto. Primo perchè te lo prescrive una legge dello Stato, secondo perchè non è vero che se la presenti tu non rischi lo stesso multe/denuncie/sospensioni di lavori/etc. Infatti, se da un lato è innegabile come i controlli diretti dell’amministrazione (cioè un impiegato che la mattina parte con il naso all’insù e guarda i cantieri aperti per controllare se sono in regola o meno) siano praticamente inesistenti, dall’altro è altrettanto innegabile che i controlli possono anche essere indiretti e puoi rischiare di scontare le conseguenze di lavori fatti non in regola anche molti anni dopo che sono finiti. LE 4 PROBLEMATICHE PIÙ FREQUENTI DEL NON SEGUIRE LE LEGGI IN UNA RISTRUTTURAZIONE Per esperienza ti posso dire che sono quattro le tipologie principali di sanzioni a cui puoi andare incontro per mancata presentazione delle corrette pratiche edilizie e documentazione. 1. Multa per mancata presentazione della CILA (e altra documentazione) prima dell’inizio dei lavori. Ma come? Non avevamo detto che non ci sono controlli sulla documentazione? Ti confermo tutto: non mi sto contraddicendo. Infatti anche se non ci sono controlli diretti, potresti ritrovarti a dover subire un controllo indiretto (cioè quando la pubblica amministrazione è sollecitata da qualcun altro). Solitamente il “qualcun altro” sono i vicini (intesi come tutte le persone che stanno nelle vicinanze di casa tua…non solo quelli del pianerottolo ma anche, ad esempio, chi abita nel palazzo di fronte) che sollecitano le istituzioni per qualsiasi motivo: operai che non rispettano gli orari di silenzio, ascensori di cantiere che passano davanti alle finestre, vibrazioni causate dai lavori, contrasti, persone litigiose…sono tutti buoni motivi per una telefonata ai vigili urbani o ai carabinieri per un controllo. E se gli operai lasciano il furgone in doppia fila e passala polizia? “In che cantiere state lavorando?” Nel caso in cui tu venga pizzicato a fare dei lavori per cui servirebbe una pratica edilizia (la CILA di cui sopra) e questa non è stata presenata devi pagare una multa: in questo caso sono 1.000€ di multa (come da d.pr. 380/2001), cantiere bloccato finchè non metti tutto in regola…e naturalmente devi presentare la CILA (con relativi oneri). Se tra l’altro dal controllo viene fuori che era necessario anche il coordinatore della sicurezza (e tu non l’hai nominato) e/o la relazione sul contenimento dei consumi energetici, ci sono altre multe da aggiungere (come da d.lgs 81/2008 e da d.lgs. 192/2005)… 2. Multa per mancata presentazione della CILA che puoi subire dopo la fine dei lavori. È capitato a una coppia che conosco: hanno fatto i lavori senza pratica edilizia e dopo un paio di anni che questi erano finiti si sono presentati dei tecnici comunali per fare le verifiche sulla corrispondenza tra piantina catastale e stato dei luoghi ai fini del pagamento della tassa sui rifiuti. Chiaramente non c’era alcun tipo di corrispondenza tra la documentazione ufficiale e lo stato reale dei luoghi…risultato: multa, obbligo di presentare una CILA per accertamento di conformità (con relativa multa) e di adeguamento catastale (con multa per tardata presentazione). 3. Revoca delle detrazioni fiscali. Ci scommetto che lo sai già: se fai i lavori di ristrutturazione puoi usufruire delle detrazioni fiscali. Però, tra i vari adempimenti richiesti, devi fare i lavori secondo quanto prescrive la legge, e se durante un controllo qualche carta non è al posto giusto addio detrazione! Ma come avvengono i controlli sule detrazioni fiscali? 4. Nullità dell’atto di
L’importanza della notifica preliminare nelle detrazioni fiscali
La riflessione che ti pongo oggi nasce da una domanda che mi è stata fatta qualche tempo fa via email, e riguarda un dubbio amletico sulle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni che aveva un mio lettore. Ecco la domanda che mi è stata fatta: «ho fatto eseguire dei lavori di ristrutturazione e aperto una pratica Cila, dovendo abbattere una parete, lavoro che ho fatto svolgere a una ditta (mannaggia a Me!) . Da altri 2 artigiani ho ricevuto poi interventi di sostituzione impianto elettrico e finale imbiancatura di tutte le pareti. Nella cila viene menzionata solo la ditta. Rischio di perdere le detrazioni per le altre 2 opere svolte? Se sì, c’è un rimedio? Io non ho ancora comunicato la fine dei lavori.» Come vedi il committente in questione, relativamente al timore di perdere le detrazioni fiscali, si concentrava su un difetto della CILA da lui presentata in cui non erano citate due delle tre imprese che sono intervenute a fare i lavori. Nella mia risposta ho evidenziato che il problema in realtà non era da cercarsi tanto in quell’aspetto, dal mio punto di vista secondario, quanto nella probabile mancanza di un documento scaturente dalla presenza di tre imprese che, in caso di controllo sulla regolarità delle detrazioni fiscali, viene ritenuto fondamentale dagli ispettori: la notifica preliminare. Ma procediamo con calma: prima voglio farti capire perchè non citare nella CILA tutte le imprese che lavoreanno in cantiere non è un problema e poi ti spiegherò perchè il problema è non fare la notifica preliminare. La CILA non è un problema Il problema che attanagliava il committente che mi ha scritto è che le imprese non sono state tutte inserite nella CILA. Come ti ho già detto, dal mio punto di vista, questo è un problema minore, se non inesistente: nella CILA solitamente è sufficiente inserire l’impresa principale a cui vengono appaltati i lavori. In realtà il caso in questione è leggermente diverso dalla situazione comune: i lavori sono stati appaltati con contratti separati a tre imprese differenti quindi, a voler fare i pignoli, nella CILA avrebbero dovuto essere indicate tutte tre. Ma, detto ciò, oggettivamente sfido chiunque a trovare un Comune così pignolo da fare questioni per questo aspetto. L’unico caso in cui potrebbe diventare un problema per il Comune (ma che esula dai controlli sulle detrazioni fiscali) è legato ad un eventuale controllo in cantiere durante i lavori: se venisse verificata la presenza di più imprese in cantiere e contemporaneamente l’assenza di tutta la documentazione obbligatoria ai fini della sicurezza (Coordinatore della Sicurezza, Piano di Sicurezza, Piano Operativo di Sicurezza, etc.) ecco che potrebbe scattare la multa prevista dal testo unico sulla sicurezza, da 500 a 1.800 euro. Ad ogni la carenza di indicazione di tutte le imprese esecutrici all’interno della CILA non ritengo possa essere causa di ritiro delle detrazioni fiscali. Però la loro presenza è causa del vero problema che potrebbe sorgere in caso di controllo documentale ai fini delle detrazioni fiscali. La notifica preliminare è il reale problema per le detrazioni fiscali Nel caso che mi è stato sottoposto dal mio lettore, vista la tipologia di opere realizzate, stiamo facendo riferimento alle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie (il famoso 50%). Ma quanto sto per scrivere non cambiano in caso di ecobonus. I controlli sulle detrazioni fiscali avvengono principalmente per due motivi: Nel caso in oggetto un ispettore che si trovasse a controllare la documentazione si troverebbe di fronte a: Il problema potrebbe sorgere proprio qui. E non perchè nella CILA è indicata una sola impresa (legittimo) o perchè le opere sono state eseguite da più imprese (legittimo). Ma perchè questa seconda cosa fa accendere una lampadina nella testa dell’ispettore, che farà il seguente ragionamento “a norma di legge”: «Tre imprese => applicazione del testo unico per la sicurezza => necessità di Notifica Preliminare all’ASL e all’Ispettorato del Lavoro (e dal 2018 anche alla questura) => se manca non si può usufruire delle detrazioni fiscali => CONTROLLIAMO CHE CI SIA!» Ben consapevole di questa cosa la contro-domanda che ho fatto a chi mi ha posto il quesito è stata proprio questa: hai fatto la notifica preliminare? Vista la situazione che mi è stata raccontata le probabilità che fosse stata fatta erano veramente scarse. E così infatti è stato: questo documento mancava. Che la notifica preliminare (se richiesta dalla legge) sia un documento essenziale al fine delle detrazioni fiscali lo dicono le guide dell’Agenzia delle Entrate. E purtroppo, se non l’hai fatta, a lavori ultimati non hai modo di metterci una pezza. Sulla notifica preliminare ho scritto un articolo non molto tempo fa, lo trovi qui. Quindi, tornando alla questione che mi era stata posta, nel caso di un eventuale controllo documentale ai fini delle detrazioni fiscali, dal mio punto di vista il vero problema si annida proprio su questo punto, e non nella mancanza di tutte le imprese nella CILA. Infatti la presenza della Notifica Preliminare, in caso di un controllo, è “Conditio Sine Qua Non” (nelle casistiche previste dalla legge) per mantenere le detrazioni fiscali. Bisogna proprio dirlo: che complicata la legge italiana!
Hai ristrutturato casa senza la necessaria pratica edilizia? Scopri come sistemare tutto…
Generalmente quando si parla “lavori edilizi eseguiti senza pratica edilizia” la prima cosa che viene in mente è l’abusivismo edilizio. Sebbene le case abusive siano una piaga per l’Italia, in questo articolo non parleremo della mancanza di pratica edilizia in termini di abuso edilizio…semplicemente perchè, nel caso di ristrutturazioni di interni, non lo è. Ecco cosa scrive wikipedia sull’abuso edilizio: «L’abuso edilizio è un illecito penale che consiste nel realizzare un intervento edilizio senza permesso di costruire o senza dichiarazione di inizio attività. Si verifica quando si consegue un’opera edilizia, che può essere sia una costruzione su suolo non edificabile, ma senza approvazione, o un ampliamento del volume o della superficie, o qualsiasi modifica alla sagoma di un edificio preesistente in assenza di completa autorizzazione amministrativa. Nel reato viene compreso anche il cambio di destinazione d’uso, privo di autorizzazione.» Da ormai qualche anno le ristrutturazioni di interni sono state derubricate ad edilizia minore libera. Pertanto realizzare delle modifiche interne senza aver presentato la necessaria pratica edilizia non si configura più come un abuso classico ma come una difformità rispetto a quanto presente negli atti ufficiali rispetto alle reali condizioni di casa tua. La grande differenza tra abuso e difformità è che nel primo caso si tratta di un reato penale e arriva alla demolizione dell’immobile (o dell’ampliamento) abusivo, mentre nel secondo caso si tratta di un illecito civile e viene imposta la messa in regola documentale delle difformità e/o la modifica delle opere realizzate non conformi alle leggi in vigore oltre al pagamento di una multa. Tutta questa premessa per dirti che nei prossimi paragrafi non ti spiegherò come sistemare le cose se hai costruito una casa abusiva, se hai ampliato abusivamente casa tua, se hai messo una veranda senza poterlo fare. Quanto leggerai vale solo se hai modificato casa tua, spostando muri, rifacendo impianti, etc., senza presentare tutte le necessarie documentazioni edilizie e catastali. E lo facciamo partendo dal chiarire una differenza tra scopi e funzioni di due enti che quasi sempre vengono confusi e sovrapposti. LA DIFFERENZA TRA COMUNE E CATASTO Mi capita spesso che qualcuno mi chieda un consiglio del genere: “Senta architetto qualche anno fa ho fatto dei lavoretti in casa e ho spostato un paio di pareti. Ora devo vendere la casa e il notaio mi dice che serve la piantina catastale…e dice anche che deve essere uguale a come è la casa realmente altrimenti mi annullano l’atto! Posso fare solo la variazione al catasto?“ La risposta è una e semplice: No, per sanare una difformità non è sufficiente solo la variazione al catasto. Il motivo è un po’ complesso è provo a spiegartelo nel modo più semplice possibile. Quando fai delle modifiche all’interno di casa tua spostando pareti e rifacendo impianti da capo, vai a variare quelle che vengono chiamati requisiti igienico-sanitari dell’immobile. Si tratta di una serie di parametri a cui tutti gli ambienti di casa tua devono rispondere e di caratteristiche che tutti gli impianti (su cui intervieni) devono avere…Se casa tua non risponde a tutti questi parametri/normative non può essere considerata agibile. Ad esempio la legge dice che non puoi fare la tua camera matrimoniale in una stanza 2m x 2m senza finestre. Lo so che tu stai pensando che è normale che sia così…ma ti assicuro che non per tutti è una cosa scontata. Le leggi edilizie servono proprio (o meglio anche) a mettere nero su bianco alcune carattristiche minime delle abitazioni che devono costituire le basi per una vita dignitosa. Tutte le abitazioni dovrebbero rispondere a tali requisiti minimi. Cosa c’entra questo con il sistemare una difformità? Ora ci arriviamo… Ti ho fatto questa premessa per cercare di farti capire perché il Comune ti chiede di fare una pratica edilizia ogni volta che fai una modifica importante a casa tua: vuole essere rassicurato del fatto che, dopo i lavori, casa tua continui a rispettare queste caratteristiche di igiene e salubrità (oltre che di sicurezza sia strutturale che impiantistica). E questo è anche il motivo per cui non è sufficiente, dopo aver fatto dei lavori senza presentare nessuna pratica edilizia, non è sufficiente presentare una variazione al catasto per essere in regola. Il catasto infatti è esclusivamente un ente fiscale. Non gli interessa sapere se in casa tua gli ambienti rispettano le normative edilizie e quindi per lui va bene anche una stanza matrimoniale 2m x 2m senza finestre. Il catasto vuole semplicemente sapere quanto grandi sono le stanze di casa tua e la loro destinazione: tali dati gli servono per calcolare la rendita castastale, cioè quel dato che serve per farti pagare tasse come IMU E TARI. E la rendita catastale non è nient’altro che la somma delle rendite catastali di ogni singola stanza. E a seconda della dimensione e destinazione della stanza la rendita varia. l’unico motivo per cui, quando vai a fare una modifica interna, il catasto vuole essere informato è questa: deve ricalcolare le tasse che dovrai pagare sulla casa (sperando che aumentino…). Tornando al caso con cui abbiamo aperto il paragrafo, quando vendi casa, il notaio deve verificare che la situazione sia perfettamente in regola e in particolare verifica che al catasto sia tutto a posto: in fondo stiamo parlando di soldi! Per questo spesso ti chiede solo le planimetrie catastali e non ti chiede anche la conformità edilizia ed urbanistica. Però la cosa non va assolutamente bene perchè gli atti presenti al Comune e quelli presenti al Catasto devono coincidere, e mettere in regola le carte da una parte non corrisponde automaticamente a metterle in regola anche dall’altra parte. Tra l’altro, da un po’ di tempo, Comuni e Uffici Catastali hanno comiciato a comunicare (oddio…in realtà non proprio dappertutto…); però potrebbe succedere che, se il tuo geometra va al catasto e fa la variazione per uniformare la piantina allo stato di fatto reale dell’immobile, il Catasto potrebbe chiamare il Comune e dirgli: “hey! Guarda che tizio mi ha comunicato questa variazione su questo immobile…è tutto a posto?” Al chè il Comune potrà rispondere
Ma il soppalco puoi farlo o no?
Devi ristrutturare casa e un soppalco ti farebbe veramente comodo perchè…ma qual’è il motivo per cui vuoi realizzare un soppalco in casa? Dare una risposta a questa domanda è fondamentale per rispondere correttamente alla domanda del titolo. Infatti solo avendo ben chiaro l’utilizzo che vorrai fare del soppalco, puoi sapere se è possibile realizzarlo o meno. La legge e le sentenze dicono che ci sono dei casi in cui il soppalco puoi realizzarlo, mentre ce ne sono altri in cui puoi farlo solo a determinate condizioni e infine ce ne sono altri ancora in cui non se ne parla proprio. Complicato? Forse sì…ma nei prossimi paragrafi voglio cercare di farti capire come ragiona la legge e chi la interpreta. COSA DICE CHI INTERPRETA LA LEGGE Chi interpreta la legge naturalmente sono i giudici che devono emettere delle sentenze. Dietro una sentenza c’è una causa e, in questa casistica particolare, le cause non sono rare perchè la legge non è sempre chiara, chi la dovrebbe interpretare dal punto di vista pratico (tecnici e imprese) non sempre lo fa nel modo corretto, e chi vuole un soppalco (i committenti) alle volte non si ferma davanti a nulla… Quello che leggerai prende le mosse dalle motivazioni di una sentenza del Consiglio di Stato (quindi qualcosa che in qualche modo possiamo definire “legge”) in merito proprio ad una causa che riguardava un soppalco. Se ti va di cercarla si tratta della sentenza 985 del 2017. In sostanza una coppia di Roma aveva realizzato un soppalco praticabile senza fare nessuna pratica edilizia e una sentenza del TAR li obbligava a demolirlo. Il Consiglio di Stato, a differenza di quello che potresti pensare, ha dato ragione alla coppia e ha annullato la sentenza di demolizione. Incredibile vero? In realtà non è che gliel’ha fatta passare proprio liscia, leggi alla fine dell’articolo quale è stata la “punizione” (se così si può chiamare…). Te ne parlo perchè all’interno della sentenza ci sono dei passaggi che risultano utili per capirne le motivazioni e che sono utili anche per te perchè fissano dei principi che bene o male valgono su tutto il territorio nazionale. Leggiamoli: “3. In linea di principio, sarà necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioninon modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, ai sensidell’art. 3 comma 1 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, con incremento delle superfici dell’immobile e in prospettiva ulteriore carico urbanistico: così per tutte C.d.S. 3 settembre 2014 n.4468. Si rientrerà invece nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali comunque il permesso di costruire non è richiesto, ove il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile, e ciò sicuramente avviene quando esso non sia suscettibile di utilizzo come stanza di soggiorno.“ In sostanza il giudice ha individuato due casi specifici. Caso 1: la realizzazione del soppalco porta ad avere una (o più) stanza abitabile aggiuntiva Se il soppalco lo vuoi fare per ricavare una stanza in più (o per ampliare una stanza esistente), in cui prevedi di svolgere funzioni “abitative” (i miei colleghi che leggono mi scuseranno per questo termine inesistente ma è per capirci…) stai di fatto ampliando casa tua. Questa è la necessità più frequente per chi realizza un soppalco, ma purtroppo è anche quello di più difficile realizzazione per motivi burocratici e pratici. Impedimenti burocratici Il primo e più grande impedimento è il seguente: il piano regolatore del tuo Comune non ti consente di realizzare superfici abitabili aggiuntive rispetto a quelle già presenti. Come fai a saperlo? Devi andare a leggerti gli allegati al piano regolatore (solitamente le norme tecniche di attuazione o il regolamento edilizio) e guardarti le planimetrie allegate. Solitamente li trovi facilmente sul sito del Comune Attenzione: leggere un piano regolatore non è una cosa banale da fare…rivolgiti sempre ad un tecnico professionista (e con un pi’di esperienza…) Impedimenti pratici Quando ti parlo di impedimenti pratici dobbiamo capirci bene: ci stiamo riferendo a caratteristiche fisiche dello spazio che verrà a conformarsi con la realizzazione del soppalco che non rispondo agli standard minimi fissati per legge. Quindi in qualche modo siamo ancora all’interno di impedimenti burocratici. Un esempio per essere più chiaro: secondo la normativa nazionale (d.m. 5 luglio 1975) un ambiente abitativo non può essere più basso di 270cm (ad eccezione di bagni, ripostigli e corridoio che possono essere alti 240cm). Quindi se realizzi un soppalco con misure minori non potrà essere abitabile. Proprio per quanto rigurda le altezze (che poi è il più grosso scoglio da superare nella realizzazione dei soppalchi) la questione è particolarmente complessa: infatti molte Regioni e Comuni hanno regolamenti specifici per le altezze dei soppalchi, che vanno in deroga a quanto ti ho appena scritto. Quindi è necessario fare gli opportuni controlli (sempre da parte di un tecnico abilitato). In genere gli impedimenti pratici alla realizzazione di un soppalco sono: Tutti questi parametri devono coincidere con le previsioni di leggi nazionali e locali per consentirti di realizzare un soppalco abitabile. Detto ciò…qual’è la procedura per realizzare un soppalco abitabile? Il permesso di costruire Il ragionamento della legge è semplice: se realizzi un soppalco che aumenta le superfici di casa tua (che sia una camera da letto, un soggiorno, un bagno, un corridoio, etc.) è come se tu stessi costruendo una nuova parte di abitazione che prima non c’era. Per le nuove costruzioni il procedimento edilizio in Italia è il Permesso di Costruire. Il permesso di costruire non è gratuito ma devi corrispondere il Contributo di costruzione. Questo è una sorta di indennizzo verso la collettività che chiunque realizza nuove superfici abitabili deve corrispondere al Comune perchè, aumentando la superficie utile di una casa aumenta anche il numero di persone che possono viverci (in gergo si dice che aumenta il carico urbanistico), di conseguenza aumentano anche i costi che la collettività dovrà sostenere per fornire i servizi (più persone che scaricano nelle fogne pubbliche, più persone che girano con l’auto sulle strade, di conseguenza maggiori costi di manutenzione…). Questo contributo può essere abbastanza oneroso (per
Come evitare l’aumento dei costi in una ristrutturazione
Durante la ristrutturazione di una casa c’è sempre la possibilità che i costi preventivati varino…anzi è una certezza. Tale variazione solitamente si aggira su un massimo del 10% rispetto al costo preventivato dei lavori. Non stupirti: è normale che ci sia ed è causata dalle inevitabili incertezze di un cantiere di ristrutturazione. Però c’è un però…infatti se non affronti i lavori nel modo corretto rischi di vedere i costi aumentare a dismisura. Il 10% che adesso ti sembra tanto potrebbe essere un dolce ricordo… Mi capita spesso di frequentare forum online dove le persone raccontano le loro avventure legate alla ristrutturazione o costruzione della casa. Purtroppo mi ritrovo spesso a leggere storie in cui: Recentemente mi sono imbattuto nella storia di una coppia che stava realizzando il sogno di una vita: costruire la propria casa e ritengo la loro vicenda emblematica. Non stiamo parlando di una ristrutturazione, però voglio raccontartela lo stesso perchè contiene tutti gli errori più diffusi di chi affronta una ristrutturazione guidato da alcune credenze sbagliate sul settore. UNA STORIA VERA DA CUI IMPARARE… “Aiuto! I costi di ristrutturazione sono aumentati del 40%!” Questo è stato il grido di rabbia lanciato dalla coppia. Hanno iniziato i lavori e, finita la realizzazione della sola struttura portante della casa, l’impresa è andata a bussare alla loro porta chiedendo i soldi. E il conto era aumentato di ben il 40% rispetto a quanto pattuito! Te lo ribadisco: il tutto solo per la realizzazione della struttura. Quindi la casa era ben lontana dall’essere completata. Tieni presente che, a grandi linee, per realizzare una casa ex-novo il budget solitmente si divide in questo modo: Quindi queste persone dovevano affrontare ancora gran parte dei lavori e si trovavano già con un extra-budget del 40% sul primo terzo del costo toale. La loro rabbia in fondo era giustificata. Poi però hanno raccontato fino a fondo la loro vicenda e sono venuti a galla tutti gli errori che hanno commesso: E non ultima cosa: il tecnico dell’impresa, quello che ha fatto e presentato il progetto architettonico e strutturale, era un Geometra. La coppia non lo sapeva e probabilmente non lo sai nemmeno tu: la progettazione di strutture in cemento armato è al di fuori della competenza professionale dei geometri, tranne per quelle di modesta entità la cui progettazione sia molto semplice. Per essere più chiari: possono progettare la struttura di una scala o di un pollaio…ma non di una casa intera. Ora a questa coppia rimangono poche opzioni: E nel frattempo decidere se sia il caso di proseguire con la stessa impresa rischiando di veder salire allo stesso modo i costi di impianti e finiture, oppure sciogliere il contratto e affidarsi ad una nuova impresa (pagando una penale alla vecchia…) COME AFFRONTARE LA COSTRUZIONE/RISTRUTTURAZIONE La storia che ti ho appena raccontato è quella della costruzione di una casa e riguarda una parte dei lavori che, a te che devi ristrutturare, non riguarda proprio (la realizzazione delle strutture portanti). Però le problematiche che ti ho descritto sono comuni anche alle ristrutturazioni e sono dovute ad un approccio sbagliato. Nelle prossime righe ti voglio mostrare, nel modo più sintetico possibile, i passi di un approccio corretto alla ristrutturazione. Lo farò riferendomi a quello che avrebbe dovuto fare la coppia di cui abbiamo parlato poco sopra: I benefici di questa procedura sono: Gli aspetti negativi di questa procedura sono: Naturalmente non è automatico che un tecnico produca questi effetti benefici. Come ci sono imprese buone e imprese cattive ci sono anche tecnici buoni e tecnici cattivi. La scelta di un buon tecnico è importante e nel mio manuale, tra le altre cose, ti spiego l’unico modo per farlo a colpo sicuro.
Tre caratteristiche della CILA che devi conoscere (ed evitare) se ci tieni alla tua ristrutturazione
La CILA rappresenta un alleggerimento burocratico significativo per le ristrutturazioni edili, eliminando molti obblighi e semplificando i processi. Tuttavia, questa semplificazione ha anche rimosso alcune tutele importanti per i committenti. In questo articolo ti spiego le implicazioni e vediamo alcune precauzioni da prendere per proteggersi durante i lavori.
Ti serve il tecnico nella tua ristrutturazione?
Questo è il secondo articolo di una nuova sezione del blog: le pillole di ristrutturazione. Articoli brevi in cui affronto aspetti specifici e circostanziati legati alla ristrutturazione. Il primo articolo lo abbiamo dedicato alla Notifica Preliminare, in questo articolo invece voglio darti un piccolo vademecum sul perchè, nella tua ristrutturazione, DEVI farti seguire da un tecnico esperto (oltre che abilitato) e non basta affidarsi all’impresa di turno o ai consigli del cuggino. Ho deciso di pubblicarlo perchè non è raro che qualche conoscente mi dica “nella mia ristrutturazione ho fatto tutto da solo, in fondo dovevo solo cambiare le piastrelle e spostare un paio di muri. Ho detto all’impresa quello che volevo e ci hanno pensato loro”. Non prendermi per arrogante ma in questi casi mi domando perché una persona che non ha mai fatto una ristrutturazione in vita sua dovrebbe credere di essere in grado di sostituirsi a dei professionisti…Perché dovrebbe evitare di rivolgersi ad un tecnico per farsi seguire ed aiutare? Purtroppo la verità è che un pensiero comune, avvalorato da molte testimonianze che ho sentito di persona, è: “Ma in fondo il tecnico cosa fa? Qual è la sua utilità? L’impresa è più che sufficiente!” Probabilmente anche tu hai qualche dubbio sulla reale utilità di un tecnico nella tua ristrutturazione, per questo penso sia importante farti capire quali sono i motivi per cui devi affidarti prima di tutto ad un progettista per la tua ristrutturazione. 1. TE LO DICE LA LEGGE Prima di tutto è la legge a dirti che ti serve un tecnico per la tua ristrutturazione. Per la precisione la legge che te lo dice è il Testo Unico dell’edilizia: d.pr. 380/2001. Una ristrutturazione comporta sempre (o quasi sempre) spostamento di muri e rifacimento di impianti (anche la sostituzione dei tubi del bagno è considerato rifacimento di impianti. Se fai anche una sola di queste opere ricadi in quella che la legge deficisce come opere di “manutenzione straordinaria”. Nel caso di manutenzione straordinaria la legge dice che devi obbligatoriamente presentare una pratica edilizia chiamata CILA che prevede di essere accompagnata da un progetto firmato ed asseverato da un tecnico. Questo è solo uno degli adempimenti che ti richiede la legge…ce ne sono svariati altri, ti porto ad esempio i due più comuni: La realtà è che la legge, a seconda dei casi, può prescrivere molti altri adempimenti che richiedono l’intervento obbligatorio di un tecnico abilitato…e qui andiamo direttamente al secondo punto per cui dovresti chiamare un progettista. 2. TE LO DICE IL BUON SENSO Se la forza delle leggi non è sufficiente a convincerti che il tecnico è indispensabile, prova a farlo richiamando il tuo buon senso. Non ti conosco e non conosco il tuo background culturale, però credo di poter affermare con una certa sicurezza che: Una ristrutturazione quasi sempre parte in un modo e arriva in tutt’altro modo e se non c’è una guida salda e competente si conclude sempre con: Probabilmente starai pensando “sì ma tanto a me non succede!”. Mi spiace deluderti: non ho visto una sola ristrutturazione senza un tecnico di fiducia del committente a supervisionare tutto dove questa cosa non sia successa… Sono tutti problemi che il tuo tecnico conosce e che ti aiuterà ad evitare. Ma, oltre a tutto quello che ti ho scritto finora, c’è un altro aspetto (che personalmente considero tra i più importanti) da considerare: un tecnico è costantemente aggiornato sui materiali e tecnologie innovative maggiormente diffusi; un tecnico è abituato a progettare, ad avere una visione d’insieme della tua ristrutturazione, a “tenerla insieme” evitandoti il rischio di realizzare un’accozzaglia di soluzioni; un tecnico conosce le dimenioni e gli spazi dell’abitare, la sequenza che devono avere…un tecnico è un aiuto indispensabile che sta dalla tua parte. TUTTI I TECNICI SONO UGUALI? Naturalmente no, non tutti i tecnici sono uguali. Bisogna prima di tutto distinguere tra le varie figure professionali che potrebbero seguirti nella tua ristrutturazione: Tante volte ho affrontato il tema del “tecnico” nella ristrutturazione e non ho mai voluto sbilanciarmi su quale sia il tecnico migliore da chiamare. Oggi lo voglio fare: scarta periti industriali, geometri ed ingegneri. Adesso ti spiego il motivo in poche righe e non mi interessa se mi attirerò critiche dalle varie categorie. Quindi chi resta? Gli architetti. Che fin dagli studi universitari affrontano il tema degli spazi in cui devono starci le persone. E per cui l’abitare è un tema che viene costantemente approfondito. Sarà che è la categoria a cui appartengo ma sono convinto che sia l’unica categoria in grado di darti una risposta efficace. Credo di averti detto abbastanza…se vuoi maggiori approfondimenti li puoi trovare nel mio manuale. Clicca sull’immagine qui sotto, scaricati il report gratuito, e nei prossimi giorni ti dirò come avere il manuale. HOME STAGER, INTERIOR DESIGNER…MA VERAMENTE? Questo paragrafo inizialmente non era previsto…ma ritengo che sia indispensabile per fare pulizia di categorie che ti potrebbero creare problemi. Ti ho elencato sopra le categorie di tecnici che in Italia sono abilitati a presentare le pratiche edilizie per la tua ristrutturazione. Anzi…oltre ad essere Architetti, Ingegnere, Geometra, Perito…il tecnico deve anche obbligatoriamente essere iscritto al relativo ordine professionale. Per essere più chiari: un architetto semplicemente laureato non può presentare una pratica edilizia. E per iscriversi all’ordine professionale bisogna superare un esame di stato. Questo serve per garantire che il tecnico abbia una preparazione di base necessaria di conoscenza del settore edilizio. Ma home stager e interior designer…non sono nulla. Il primo dovrebbe consigliarti su come disporre al meglio gli arredi di casa, al massimo fartene acquistare qualcuno in più per migliorarne l’aspetto. Il secondo dovrebbe crearti il look della casa, scegliendo arredi, rivestimenti, tappezzerie, luci, etc. Ma nessuno dei due può progettare e dirigere una ristrutturazione se non è Architetto abilitato, Igegnere abilitato, Geometra abiltato, Perito abilitato. Quindi diffida da queste figure che purtroppo troppo spesso ti fanno fare ristrutturazioni complete in modo abusivo perchè non sono abilitati a presentare pratiche edilizie. Se capiti sotto una di queste persone chiedi i titoli accademici (laurea