Svelati tutti i trucchi con cui l’impresa fara’ raddoppiare i costi di ristrutturazione di casa tua
Quando fai dei lavori in casa è fondamentale per te avere la certezza dei costi di ristrutturazione prima che i lavori inizino e mantenere tale certezza anche una volta che i lavori sono stati ultimati: evitare aumenti indiscriminati è uno degli obiettivi primari che devi porti quando ristrutturi. E sono sicuro che lo stai facendo. In fondo l’investimento per la ristrutturazione di casa tua sarà una delle spese più importanti che farai in tutta la tua vita, quindi non sprecare soldi è molto importante. Sono convinto che tutte le persone che hanno affrontato una ristrutturazione sono partite con questo obiettivo, però devi fare attenzione ad un aspetto: non sprecare i soldi non significa cercare il prezzo più basso che il mercato può offriti. Questo approccio ti porta al risultato esattamente opposto: i costi di ristrutturazione aumenteranno a dismisura durante i lavori…Non mi credi? Eppure la maggior parte dei committenti, una volta conclusi i lavori, si lamenta immancabilmente di un notevole aumento dei costi di ristrutturazione tra il preventivo iniziale stracciato dell’impresa e il conto finale che hanno dovuto saldare. E se una variazione contenuta nel 10% del preventivo iniziale può in qualche modo essere considerata normale e accettabile, te l’ho spiegato nell’articolo in cui ti parlo dei reali costi per ristrutturare (dove tra l’altro ti spiego anche come tenerlo in debita considerazione fin da subito), in questo caso ti sto parlando di aumenti che vanno da almeno un 30% fino a raddoppiare se non di più quanto originariamente previsto. In questo articolo ti mostrerò quali sono alcuni dei trucchetti che utilizzano le imprese per riuscire a far aumentare in modo spropositato i costi di ristrutturazione di casa tua dopo esserseli accaparrati magari facendoti un’offerta a cui non potevi proprio dire di no. Prima di farteli vedere voglio chiarire in modo inequivocabile qual’è l’atteggiamento dei committenti nei confronti della ristrutturazione di casa che porta immancabilmente a questo risultato: se la conosci riuscirai ad evitarla e quindi i trucchi dell’impresa per far aumentare i costi della tua ristrutturazione non avranno alcun effetto su di te. Come si dice: uomo avvisato…. Attenzione: non voglio darti la colpa del fatto che l’impresa riuscirà a spillarti molti più soldi di quanto ti aveva originariamente detto, voglio solo sottolineare come con un corretto processo di ristrutturazione quasi sicuramente riusciresti ad azzerare la possibilità che l’impresa ti giochi dei tranelli simili. L’ERRORE DA NON COMMETTERE NELLA TUA RISTRUTTURAZIONE: PARTIRE DAL PREVENTIVO DELL’IMPRESA! Partire dal preventivo dell’impresa è esattamente il modo con cui la maggior parte delle ristrutturazioni iniziano: per un proprietario di casa, quando deve ristrutturare, è quasi naturale pensare di rivolgersi direttamente ad un’impresa edile (di solito selezionata senza alcun criterio ma semplicemente “consigliata da…”) a cui fanno vedere la casa e a cui chiedono un preventivo dei lavori. Se questa è anche la tua intenzione non ti biasimo…è un approccio in teoria corretto, che metterei in pratica anche io se non lavorassi quotidianamente in questo settore. Purtroppo questo approccio è esattamente quello che le imprese vogliono per riuscire a sfilarti più soldi possibile! (I trucchetti di cui parleremo tra poco) Se molti proprietari si rivolgono solo ad un’impresa e partono immediatamente a ristrutturare, ce ne sono altri, che si credono più furbi, i quali invece di chiamare solo un’impresa ne chiamano due o tre per farsi fare un preventivo, in modo da avere un confronto. In realtà facendo una cosa concettualmente giusta (confrontare più preventivi) queste persone stanno facendo una cavolata ancora più grande: infatti riceveranno preventivi non comparabili perché non sono realizzati su una base comune. Ogni impresa scrive quello che vuole: decide le opere necessarie arbitrariamente, decide le soluzioni da adottare arbitrariamente, decide le finiture arbitrariamente. Come fai a confrontare il prezzo di mele, pere e banane? A prescindere che tu decida di rivolgerti ad una o più imprese, sai cosa ottieni di solito chiedendo il preventivo direttamente all’impresa? Nella maggior parte dei casi ti verrà consegnato un foglietto (quando ti va bene scritto al computer altrimenti scritto a mano con una calligrafia incomprensibile e degna di un medico) in cui compare un generico elenco di lavori da fare, un prezzo di fianco ad ogni lavoro e un totale di quanto ti costeranno i lavori. Naturalmente a te il prezzo sembrerà conveniente (magari dopo esserti consultato con tua moglie e con tuo cognato che ha appena finito una ristrutturazione a casa sua), l’impresa sicuramente sarà brava a vendertelo come tale, e in realtà sarai completamente all’oscuro di ciò che si nasconde dietro quel preventivo. Non è compito di questo articolo approfondire i motivi per cui chiamare l’impresa per prima è un errore madornale, se vuoi conoscere le vere motivazioni ho scritto un articolo dedicato a chiarire questo aspetto, lo puoi leggere qui. In questo articolo vogliamo smascherare i trucchi con cui le imprese riescono a far letteralmente esplodere i costi di ristrutturazione rispetto al preventivo che ti hanno fatto e che hai accettato. I TRUCCHI CON CUI L’IMPRESA FARA’ RADDOPPIARE I COSTI DI RISTRUTTURAZIONE SENZA CHE TU TE NE ACCORGA! (e anzi la ringrazierai anche…) In anni di esperienza sul campo ho potuto constatare come i “trucchetti” utilizzati dalle imprese per far aumentare i costi di ristrutturazione sono essenzialmente tre. Ma tutti ben congegnati per farti credere che loro stanno facendo solo ed esclusivamente il tuo interesse e anzi dovresti anche ringraziarli perché si sono accorti di questi problemi evitandoti scocciature in futuro. Questi tre espedienti sono: Attenzione: il primo e il terzo possono sembrare molto simili, ma in realtà sono concettualmente molto diversi…continua a leggere per capire la differenza. Prima di proseguire voglio essere chiaro su un aspetto: in questo articolo sto facendo “di tutta l’erba un fascio”, cioè una grande generalizzazione. Non tutte le imprese si comportano nel modo che ti sto per descrivere, molte sono sicuramente serie e corrette nei rapporti coi propri committenti. A fronte di questa grande quantità di imprese corrette ce ne sono altrettante che però mettono in pratica sistematicamente questi trucchi. Io ti voglio semplicemente mettere in guardia dalle
Quanto ti Costerà la Fattura di un Architetto per la Tua Ristrutturazione? Guida Dettagliata per Capire i Costi
Valutare il costo di un architetto per la ristrutturazione può sembrare complesso, ma è essenziale per pianificare correttamente il tuo progetto. In questo articolo ti spiego i diversi fattori che influenzano il compenso di architetti, ingegneri e geometri, offrendoti una panoramica chiara e dettagliata per aiutarti a comprendere non solo quanto, ma anche perché potresti dover pagare una certa cifra per questi servizi professionali.
Guida alla ristrutturazione della cucina di casa tua (tutto quello che nessuno ti dice)
Quella che stai per leggere è una guida completa che ti spiega qual è l’unico modo corretto per ristrutturare la cucina di casa tua. Non fraintendermi: non voglio convincerti che un determinato stile o una determinata composizione dei mobili sia giusta e tutto il resto è sbagliato, sarei un folle. Voglio spiegarti cosa è necessario fare per ristrutturare realmente la tua cucina, cercando di sgomberare il campo da espedienti che troppo spesso sono spacciate per ristrutturazione ma sono solo interventi posticci. Quindi non aspettarti idee progettuali, schizzi, fotografie di design e quant’altro…quello lo lasciamo ai siti che vogliono venderti fumo. Non che siano cose inutili, anzi l’estetica e l’ergonomia sono due punti centrali delle cucine (te lo dico da architetto che adora questi aspetti), però sono aspetti soggettivi di cui non parliamo in questo sito. A noi qui interessa parlare di come fare le cose per bene: processi, pianificazioni, buone pratiche, etc. Tutte cose essenziali per un committente. Quando si ristruttura una cucina ci sono determinate cose da fare, fare bene e fare secondo un ordine preciso, altrimenti rischi di fare solo danni. In questa guida parliamo di tutto ciò. E anzi, vorrei fare molto di più: ti darò tutte le informazioni fondamentali per non avere alcun tipo di problema dopo che avrai fatto la ristrutturazione della tua cucina. Lo so che è una promessa impegnativa, quindi tagliamo corto con le premesse e andiamo subito al succo. Cosa intendiamo per “ristrutturare cucina” Questo è il primo e più imprtante aspetto da definire, perchè è quello su cui più spesso le persone non hanno le idee sufficientemente chiare (anzi…direi che non ce le hanno per nulla chiare!) Ristrutturare la cucina NON è: Almeno non è solo questo. Ristrutturare una cucina significa: Come vedi il rifacimento di una cucina per come lo intendiamo su ristrutturazionepratica.it è in linea con quello che ti dico in ogni singolo articolo del blog: ristrutturare non è fare il maquillage, nascondere la polvere sotto il tappeto. Ristrutturare è intervenire in profondità per risolvere radicalmente tutti i problemi. E troppo spesso si preferisce ricorrere alla prima soluzione per “risparmiare” senza rendersi conto che il risultato è inevitabilmente quello di spendere di più. Quindi nei prossimi paragrafi affronteremo uno per uno i tre punti che ti ho appena elencato, così potrai avere un quadro preciso e completo di quello che dovrai fare per ristrutturare veramente la tua cucina. Quali impianti ci sono in una cucina? La cucina è l’ambiente in cui spesso si concentrano in poco spazio il maggior numero di impianti teconologici. Quindi un’attenta programmazione della loro disposizione all’interno dell’ambiente è indispensabile per riuscire ad ottimizzare tutto. Ma tu sai quali sono gli impianti con cui ti ritroverai a che fare in cucina? Sono essenzialmente 3: L’impianto del gas In Italia avere una cucina a gas è un must: non esiste cucina senza i fornelli a metano. E nel caso in cui manchi il metano viene sostituito con un bel bombolone di gpl. All’estero è molto più comune trovare fornelli che funzionano ad energia elettrica anche se i piani ad induzione si stanno diffondendo anche qui nonostante un po’ di scetticismo (con il costo a cui sta arrivando il gas credo che ci sarà un bell’incremento). Nel riquadro qui sotto facciamo una panoramica delle tipologie di piani di cottura in commercio con i relativi vantaggi e svantaggi. Se non sei interessato prosegui nella lettura saltando il (corposo) riquadro. Da cosa è composto l’impianto del gas in una cucina? Semplicemente da un tubo e da un rubinetto posto alla fine. Niente di più semplice. Il tubo generalmente corre a muro o a pavimento ed è sicuramente uno degli elementi più pericolosi tra tutti quelli che hai in casa: infatti si tratta di un impianto dove c’è costantemente presenza di un gas altamente infiammabile che corre proprio all’interno della tua casa. Naturalmente se stai ristrutturando la cucina devi assolutamente rimuovere quello vecchio per farne mettere uno nuovo in regola con le normative vigenti. Si tratta di una raccomandazione che potrebbe sembrare inutile…ma negli anni ho visto cose veramente assurde, quindi preferisco passare per sciocco. La norma prevede vari materiali per le tubazioni del gas: Per ognuno di questi ci sono delle specifiche prescrizioni date dalle normativa in vigore (mentre scrivo la UNI 7129). Tutti ad esempio devono essere inseriti in una guaina. Mi è capitato spesso di vedere vecchi impianti con tubi in gomma, spesso montati a vista. Questa tipologia di tubi non può più essere utilizzata per la realizzazione di impianti del gas. I tubi in gomma possono essere utilizzati solo per raccordi esterni (per esempio dal rubinetto del gas fino ai fornelli). In ogni caso, per scrupolo, verifica che vengano installati esclusivamente tubi a norma: sia quelli che verranno nascosti sotto il muro, sia quelli con cui collegheranno il tuo piano cottura al rubinetto del gas. Idrico L’impianto idrico che hai in cucina è formato da due parti: Quindi in totale avrai tre tubi dell’acqua in cucina. L’impianto è del tutto similare a quello che viene utilizzato per realizzare i bagni e di cui abbiamo ampiamente parlato in questo articolo che ti spiega come ristrutturare bagno. Non credo ci sia bisogno di aggiungere molto altro. Anche in questo caso naturalmente devi sostituire completamente l’impianto esistente con uno nuovo per avere un lavoro fatto a regola d’arte e per la tua sicurezza (fino a poco più di vent’anni fa si usavano tubi in piombo per gli impianti idrici…). Elettrico La tua cucina, come tutti gli altri ambienti di casa, ha naturalmente bisogno di un impianto elettrico. Interruttori per la luce, prese, prese tv, telefono…ma non solo! Infatti la cucina è un ambiente profondamente diverso da tutti gli altri. Ci sono la maggior parte degli elettrodomestici e di fianco agli elettrodomestici puoi trovare un rubinetto. Quindi ci sono maggiori preicoli e di conseguenza esigenze specifiche dal punto di vista dell’impianto elettrico. La prima necessità specifica è quella di installare le prese che si affacciano direttamente sul piano di lavoro
L’impresa edile per la tua ristrutturazione: guida alla scelta
Scegliere l’impresa a cui affidare la tua ristrutturazione è veramente banale. Devi fare solo due cose: Non ci sono altre cose da fare per selezionare un’impresa di ristrutturazione. Anzi, ad essere onesti, la seconda fase spesso si può risolvere in pochissimi minuti: l’impressione iniziale che hai quando scambi le prime parole con l’impresario è quasi sempre sufficiente a determinare la tua scelta…il resto sono quasi sempre chiacchiere inutili. Però se il processo di scelta è di per sè semplice, per prendere la giusta decisione è fondamentale sapere cosa fare e come farlo in ognuna delle due fasi. E queste sono cose che nessun proprietario di casa conosce e che non trovi spiegato da nessuna parte. In questo articolo ti svelerò alcuni segreti che usano i direttori dei lavori per capire se l’impresa a cui il loro committente ha affidato i lavori è valida o meno. Seguili e sarai certo di trovare l’impresa perfetta per le tue esigenze (e che non ti abbandona a metà cantiere) Infatti ti assicuro che le conseguenze di una scelta sbagliata dell’impresa edile sono sempre le stesse e le ho viste succedere in decine di cantieri (miei, di miei colleghi, di amici e parenti, di persone che mi hanno raccontato la loro esperienza su questo sito): Ok, adesso che ti ho terrorizzato (non era mia intenzione), ti svelo una cosa: la scelta dell’impresa è un processo scientifico e replicabile da tutti. Devi verificare un certo numero di condizioni e se tutte le crocette vanno nei posti giusti allora hai trovato la tua impresa. Prima di proseguire una nota (spero superflua): chiaramente trovare “l’impresa perfetta” non significa che durante i lavori non ci saranno comunque problemi (non ho mai affrontato un cantiere senza che qualche problema prima o poi venisse fuori). Ma sicuramente lavorando con le persone giuste, tutti i problemi si affrontano e si superano in modo sereno ed efficace. Adesso possiamo proseguire. Come scegliere l’impresa a cui affidare la tua ristrutturazione: il metodo scentifico. La prima cosa che un proprietario di casa deve sapere quando sceglie l’impresa per la sua ristrutturazione è che la selezione delle imprese a cui chiedere il preventivo deve passare per forza attraverso tre punti: Il primo punto è solo all’apparenza banale: infatti più che l’impresa riguarda te e i lavori che devi fare nel tuo appartamento. Tra poco approfondiamo, però deve esserti chiaro che non tutte le imprese di ristrutturazione sanno fare tutto… Il secondo aspetto è invece strettamente legato all’impresa e a come questa è strutturata: ci sono delle caratteristiche base in assenza delle quali dovrai scartare immediatamente l’impresa. Il terzo aspetto, è quello che tutti ignorano ed è quello più importante se vuoi veramente stare tranquillo. Infatti riguarda le verifiche imposte per legge da fare sull’impresa, e che se non sono soddisfatte rischiano di farti incorrere in multe salate (e addirittura in rischi penali). Approfondiamo questi tre punti uno alla volta. 1. L’impresa migliore per le tue esigenze Parti da questa domanda: quali sono le tue esigenze? La prima è semplice ed è comune a tutti quelli che affrontano una ristrutturazione: deve trattarsi di un’ impresa specializzata in ristrutturazione di interni (se hai un appartamento) e in ristrutturazione di interni ed esterni (se hai una villa). (mi raccomando non confonderlo con il restauro di interni, che viene fatto in edifici storici e vincolati). Non è banale come cosa perché nel settore ci sono tantissime imprese e ci sono tantissimi ambiti di lavoro. La domanda ora è: “come faccio a capire se l’impresa che ho trovato è specializzata in interni?” Potrei banalmente risponderti: chiediglielo. Ma non basta. Quindi sì, chiediglielo, però insieme a questo devi chiedergli che ti presenti un breve curriculum con alcune ristrutturazioni di interni fatte, possibilmente una piccola brochure con alcuni dei migliori interventi e, se possibile, delle referenze. Alcune imprese ti manderanno a quel paese di fronte a queste richieste, però quelle che fanno realmente ristrutturazioni di interni e lo fanno con passione ottenendo risultati apprezzabili, saranno fiere di mostrarti i loro lavori. In fondo una casa ristrutturata è come un figlio per un’ impresa edile che vive di quello: hai mai conosciuto una mamma che non è orgogliosa di mostrare quanto è bello e bravo proprio figlio a tutte le altre mamme? Però presta attenzione ad una cosa: i progetti che ti presentano nella brochure devono essere per la maggior parte recenti. I motivi sono due e li puoi facilmente intuire: Naturalmente quello che vedi nella brochure ti deve piacere (e questa è la tua secnda esigenza): come è vero che i gusti per quanto riguarda lo stile della propria casa sono personali, è altrettanto vero che realizzare un determinato stile richiede specifiche competenze. Per essere più chiaro: eseguire a regola d’arte un appartamento moderno richiede competenze e sensibilità diverse rispetto a realizzarne uno in stile antico. Questo non vuol dire che un’impresa che solitamente crea interni pieni di archi, modanature e fregi non sia in grado di realizzare un interno ultramoderno, però è indispensabile che tu riesca a trovare la giusta sintonia anche con l’impresa (oltre che con il tecnico che ti seguirà) e quindi lavorare con un’impresa che è specializzata in interni di uno stile che ti piace sarà più semplice e divertente che farlo con un’impresa con cui non “riesci a prenderti”. Se l ’impresa edile, invece di farti avere una brochure, ti rimanda al suo sito web, ad ua pagina instagram o ad una pagina facebook, è anche meglio (per lo meno se è aggiornato): spesso le imprese tendono a pubblicare online tutto quello che hanno realizzato, quindi probabilmente sarà ancora più facile per te verificare se sono effettivamente specializzate in ristrutturazioni di interni. Quando fare questa verifica? Prima di concludere vorrei spendere una parola a difesa delle imprese. Evita di chiamare un’impresa, fargli fare il preventivo (hai letto l’articolo in cui ti spiego come ottenere un preventivo ristrutturazione casa?) e solo dopo chiedergli la brochure con i lavori per renderti conto che non è l’impresa che fa al
Ristrutturazioni chiavi in mano: devi fidarti?
Hai mai letto di “ristrutturazioni chiavi in mano”? Sono offerte fatte da imprese che ti promettono di occuparsi di tutti gli aspetti della tua ristrutturazione, non solo la parte dei lavori, ma anche tutte le forniture dei materiali, la progettazione, le pratiche edilizie e la direzione lavori. In sostanza si pongono come unico referente così che tu non debba avere a che fare con: Posta in questo modo sembra essere un’ottima soluzione per realizzare la tua ristrutturazione senza stress. Ed ammetto che anche io sarei tentato di approfittarne, se non sapessi come stanno realmente le cose. Vuoi scoprire cosa sono realmente le ristrutturazioni chiavi in mano? Te lo spiego in questo articolo Per riassumere con la ristrutturazione chiavi in mano l’impresa ti offre: Il tutto ad un prezzo fisso e stabilito prima di iniziare qualsiasi intervento in casa tua. Tu ci guadagni che hai un unico referente, l’impresa ci guadagna che gestisce completamente la ristrutturazione avvalendosi di fornitori e tecnici di sua fiducia, evitando quindi tante “rotture di co….ni”. E così vissero tutti felici e contenti…Oppure no? Se segui Ristrutturazionepratica sai che cerco sempre di mettermi dalla parte di chi deve ristrutturare: metto a nudo quali sono le insidie che si annidano dietro a ogni decisione, anche a quelle che all’apparenza sembrano le migliori ma che spesso si rivelano essere un’arma a doppio taglio. La ristrutturazione chiavi in mano è un’alternativa che ti invito a prendere in considerazione. Ma solo dopo avere tutte le informazioni indispensabili. In questo articolo ti voglio far vedere cosa ti nascondono le imprese che offrono le “ristrutturazioni chiavi in mano”. Quali sono i problemi delle “ristrutturazioni chiavi in mano”? A livello pratico sono tre i principali problemi con a cui andrai incontro se opti per una ristrutturazione chiavi in mano. Problema 1: i materiali di finitura che ti propongono non ti piacciono Questo può forse essere un problema minore, ma l’aspetto estetico di una casa è importantissimo. Non vorrai vivere in una casa che non ti piace. Quando parliamo di materiali di finitura intendiamo principalmente pavimenti, rivestimenti, sanitari, porte, etc. Per capire come questo possa essere un problema è importante capire come è il processo di acquisizione clienti di un’impresa “chiavi in mano”. L’impresa fa un sopralluogo a casa tua, valuta insieme a te le opere da fare e ti presenta l’offerta comprensiva di progettazione, pratiche burocratiche e fornitura di tutti i materiali. Naturalmente quando viene preparata questa offerta il progetto ancora non è stato definito. Ma l’offerta, per essere veramente chiavi in mano, deve comprendere anche il costo dei materiali di finitura. Sì ma quali materiali? “Materiali e finiture a scelta del committente (cioè tua) tra quelli proposti dall’impresa. In sostanza l’impresa inserisce un budget per i materiali di finitura, che tu dovrai rispettare. E sarà l’impresa stessa a darti una limitata scelta in base a quello di conveniente che trova sul mercato. E se lo stile di quello che ti viene proposto dall’impresa non ti piace? Puoi sempre cambiare (è un tuo diritto) ma l’impresa ti dirà: “vede, questa piastrella costa molto di più” e quindi il preventivo “chiavi in mano” non diventa più chiavi in mano… Problema 2: i lavori non sono realizzati a regola d’arte Nel settore edilizio, all’interno dei computi e dei capitolati, si utilizza spesso la frase “a regola d’arte” per indicare che il lavoro deve essere svolto nel miglior modo possibile seguendo tutte le procedure migliori. Lavori a “regola d’arte” Qui te l’ho scritto in modo molto maccheronico, ma questo modo di dire risale addirittura al Medioevo quando nacquero le corporazioni delle Arti e dei Mestieri, cioè delle sorta di associazioni di categoria che servivano per tutelare tutte le persone che svolgevano un determinato lavoro. Queste corporazioni erano solite stilare anche delle norme e procedure per eseguire le lavorazioni di cui si occupavano. Proprio da qui è nata l’espressione “secondo la regola dell’arte” che nell’uso è giunta pressochè invariata fino ai giorni nostri per quanto riguarda tutti i lavori edili Se è vero che un’impresa non vuole tornare in continuazione in una casa che ha ristrutturato per riparare lavori fatti male, dall’altro è innegabile che altri obiettivi non certo secondari dell’impresa sono: Quindi lavori non fatti alla perfezione (per essere buoni…) capitano molto più spesso di quello che credi. Questo problema viene amplificato in caso di ristrutturazioni chiavi in mano. Il motivo è che l’impresa opera senza un reale controllo, non solo nell’esecuzione delle finiture che sono visibili, ma anche nell’esecuzione delle opere edilizie e impiantistiche. Infatti in qualunque cantiere di ristrutturazione è sempre necessaria una figura che supervisioni i lavori e verifichi che vengano realizzati rispettando il progetto e nel miglior modo possibile. Questa figura è il direttore dei lavori che non deve essere un dipendente dell’impresa, ma dovrebbe essere nominato dal committente e dovrebbe fare i suoi interessi. Invece nelle “ristrutturazioni chiavi in mano” il direttore dei lavori, quando c’è, lavora per l’impresa. E naturalmente farà solo ed esclusivamente gli interessi del suo datore di lavoro, che lo paga. In sostanza il direttore dei lavori di un’impresa chiavi in mano chiuderà gli occhi dove e quando deve chiuderli. Problema 3: sei a posto con la burocrazia? Detto dei problemi legati alla parte pratica della ristrutturazione, vediamo quali problemi potresti dover avere dal punto di vista burocratico se ti affidi ad una impresa chiavi in mano. Ti voglio rassicurare su un aspetto: quasi sempre, anche nelle ristrutturazioni chiavi in mano, le imprese ti garantiscono la presentazione della pratica edilizia. (Per capire quale pratica edilizia va presentata puoi leggere questo articolo che ho scritto qualche tempo fa). Il problema grosso quindi non è la presentazione o meno della pratica edilizia, quanto gli aspetti legati alla gestione e controllo della sicurezza in cantiere e tutta la documentazione secondaria che però è fondamentale per la completezza e correttezza di tutto il procedimento burocratico (soprattutto per poter sfruttare le detrazioni fiscali). Vediamo brevemente quali aspetti potrebbero essere un problema nelle ristrutturazioni chiavi in mano. La sicurezza in cantiere In qualsiasi
Cerchi un preventivo per la ristrutturazione di casa? Dovresti leggere questo articolo prima di avventurarti in un terreno paludoso senza le necessarie protezioni
Guida pratica sull’unico modo corretto per chiedere ed ottenere un preventivo realistico per la ristrutturazione di casa tua Solitamente la prima idea che viene in mente ad una persona che decide di ristrutturare casa è: “adesso chiamo un’impresa e chiedo un preventivo”. Se anche tu stai per fare così il miglior consiglio che posso darti è quello di fermarti immediatamente. Chiedere un preventivo ristrutturazione casa direttamente ad un’impresa è la peggiore scelta che puoi fare. Potrà sembrarti strano ma in realtà il preventivo dell’impresa è l’ultima cosa che devi procurarti. Ogni giorno ho a che fare con persone che puntualmente sono rimaste fregate da imprese che gli hanno fatto preventivi e che dopo i lavori, al momento di tirare le somme, hanno presentato conti ben diversi da quanto pattuito. Ogni volta che un committente prova a contestare all’impresa il costo dei lavori è quasi impossibile riuscire ad avere ragione e quando si incappa in queste disavventure sono quasi sempre botte economiche che a volte richiedono anni per essere assorbite. Se da un lato le imprese fanno leva sulla (naturale) ignoranza di chi non è addetto ai lavori è innegabile come la colpa sia sicuramente in gran parte anche di committenti ingenui e che cercano solo di “fare l’affare” cercando l’offerta più scandalosamente bassa ma che spesso non hanno armi per combattere contro chi vive ogni giorno solo di questo lavoro. Esiste solo un modo per evitare di cadere in queste trappole è solo uno: evitarle! PERCHE’ RIVOLGERSI SUBITO AD UN’IMPRESA PER AVERE IL PREVENTIVO RISTRUTTURAZIONE CASA NON VA BENE? Gli imprenditori conoscono benissimo qual è il primo (se non unico) parametro con cui i committenti di una ristrutturazione decidono di affidare i lavori della propria casa: il prezzo. E’ inutile che ci raccontiamo la storia della qualità superiore, di quanto sono bravi e rapidi gli operai e altre amenità del genere: tra un’impresa che offre 50.000€ per ristrutturare completamente un appartamento e una che ne offre 25.000€ il 99% dei committenti si rivolgerà a quest’ultima, fregandosene completamente di: In fondo sono tutte cose che richiederebbero impegno e applicazione da parte dei committenti (che mi dispiace constatare essere colpevolmente “pigri” in questi casi) e che comunque pensano: “la ditta fa questo di mestiere, saprà bene cosa bisogna fare per ristrutturare un appartamento!” La risposta è: no, l’impresa non sa cosa bisogna fare (o almeno non te lo vuole dire…). L’impresa sa cosa deve fare per massimizzare gli utili e avere più clienti possibili (cioè dirti che i lavori costano poco e poi farti molte sorprese durante lo svolgimento degli stessi). L’elenco di cose che un buon committente deve verificare prima di affidare i lavori ad un’impresa che hai appena letto è assolutamente parziale: si tratta degli aspetti più evidenti di cui, con un po’di coscienza, dovresti preoccuparti. Però la cosa che probabilmente non sai è che tu, in qualità di committente, sei obbligato ad adempiere ad alcuni controlli nei confronti dell’impresa che eseguirà i lavori. E se non lo fai rischi anche delle multe salatissime.Se vuoi sapere quali sono tutti gli esatti obblighi a cui devi attenerti per non incorrere in questi errori puoi leggere l’articolo in cui ti spiego i criteri per scegliere un’impresa edile. Tornando al tema del nostro articolo ecco quali sono i motivi per cui, nel momento in cui decidi di ristrutturare casa tua, la cosa più sbagliata che puoi fare è rivolgerti immediatamente ad un’impresa edile: Ricordati sempre: quando è l’impresa a fare da deus-ex machina di una ristrutturazione avrà sempre il coltello dalla parte del manico. Invece devi essere TU e solo TU il capo. E solo seguendo i giusti passi potrai avere il potere di imporre all’impresa che eseguirà i lavori di fare tutto quello che si è impegnata a fare e senza costi aggiuntivi. LA SOLUZIONE ALTERNATIVA PEGGIORE AL RIVOLGERSI SUBITO AD UN’IMPRESA: CHIEDERE UN PREVENTIVO A PIU’ IMPRESE! Se pensi che semplicemente mettendo in competizione due o più imprese risolverai il problema sei sulla strada sbagliata.Anzi, stai aggravando pericolosamente la tua situazione: chiedere più preventivi per poi dire “eh ma questa ditta mi ha fatto il 30% in meno di te, se vuoi che ti faccio fare i lavori devi farmi almeno il 35% di sconto” è la soluzione peggiore che può venirti in mente. Nessuno ti vieta di fare questo gioco al massimo sconto tra le imprese ma il risultato che otterrai sarà anche una corsa folle verso la più bassa qualità possibile.E comunque fidati di me: durante i lavori spunteranno le famose “spese impreviste” in quantità industriale. Ma non è questo il maggior motivo per cui chiedere subito un preventivo a più imprese è una pessima scelta: Il tuo reale problema in questo caso è che ti ritroverai in mano più preventivi che non sai e non puoi assolutamente confrontare. Infatti ogni impresa, non avendo una base comune certa da cui partire (il progetto fatto dal tecnico di tua fiducia), ti metterà quello che vuole lei in preventivo:una potrebbe inserire il rifacimento del bagno comprensivo di impianti e un’altra no, oppure potrebbe metterti delle piastrelle di un tipo che hanno un costo completamente diverso da quelle che ti mette un’altra impresa, o ancora metterti un impianto elettrico con degli interruttori e placchette che costano il doppio rispetto ad un’altra. Senza una base comune le variabili sono infinite e ogni preventivo corrisponderà ad un progetto completamente diverso. Così tu ti ritroverai a scegliere il preventivo che ti sembra il migliore (di solito basandoti solo sul prezzo) ma senza avere la certezza che il risultato sarà quello che ti aspetti.Veramente vuoi affidarti al caso e alla fortuna per fare i lavori di ristrutturazione di casa tua?Ricordati che è il posto dove dovrai vivere per molti anni (ti auguro moltissimi).Ti assicuro che se i lavori non sono fatti a regola d’arte potresti realmente trovarti operai che ti rattoppano casa tutti i giorni.E allo stesso modo se le finiture che ti vengono installate non ti piacciono arriverai ad odiare il solo entrare in
Ristrutturare il bagno: una guida pratica per non sbagliare
Articoli che ti spiegano come ristrutturare bagno puoi trovarne quanti ne vuoi: ci sono siti e blog interi dedicati solo a questo. Ma il problema sai qual’ è? Che tutti gli articoli che leggerai ti raccontano sempre le solite cose: quali sono le piastrelle di tendenza, se è meglio scegliere tra sanitari da appoggio o sospesi, quanto sia bella la doccia filo-pavimento, come l’idromassaggio dia un tocco in più al tuo bagno…qualche (raro) articolo in cui vengono inventati di sana pianta degli esempi ipotetici con delle altrettanto ipotetiche soluzioni…Sicuramente tutto molto bello, ma la realtà è che non troverai nessun articolo che ti spiega esattamente gli aspetti pratici della progettazione e realizzazione di un bagno. E invece sono proprio questi gli aspetti principali di cui dovresti preoccuparti fin da subito quando decidi di ristrutturare bagno! I motivi per cui, prima di pensare alla piastrella, è fondamentale pensare ad affrontare tutti gli aspetti pratici sono semplici: Quindi o te ne preoccupi tu, oppure nessuno ti darà un vero aiuto. (Tuo cugino che ha appena ristrutturato il bagno non ti sarà d’aiuto…) Ecco perché, se non vuoi che il tuo nuovo bagno si tramuti in una piscina olimpionica, e se vuoi realmente ottenere il massimo dalla ristrutturazione del tuo bagno le cose di cui devi preoccuparti sono molto diverse rispetto alla piastrella e al wc di tendenza. Soprattutto se non vuoi rischiare di fare danni (e quando c’è di mezzo l’acqua è una cosa facilissima) che ti ricorderai a vita. Per realizzare una ristrutturazione del bagno fatta a regola d’arte dei sapere: Come vedi il punto più dibattuto in tutti gli articoli che parlano di bagni (le finiture) te l’ho messo al quarto posto: solo dopo aver risolto i problemi pratici potrai occuparti veramente di finiture. Anche perché non è raro che proprio la disposizione interna che hai scelto condizioni le finiture (mentre non succede quasi mai il contrario). Comincia da qui: sai cosa vuol dire realmente ristrutturare bagno? Sui fraintendimenti legati a questo aspetto giocano tutte le imprese che riempiono le città di volantini con “bagno nuovo e completo a 2.900€”. Da un po’di tempo imperversa anche in televisione una televendita dello stesso tenore. La maggior parte delle persone crede che ristrutturare il bagno significhi semplicemente cambiare i sanitari, magari spostandoli un po’ perché siamo stufi di come li abbiamo sempre visti, e sostituire le vecchie piastrelle con qualcuna più moderna. Anche tu credi che sia così? Se la tua risposta è sì mi spiace darti una cattiva notizia: quello di cui abbiamo appena parlato è a mala pena un maquillage del bagno, un imbellettamento. “Ristrutturando” il tuo bagno in questo modo non risolverai nessuno dei reali problemi che lo affliggono. Per capire il motivo di questa cosa devi partire da una domanda: perchè hai deciso di ristrutturare bagno? La risposta di solito è questa: il bagno è ormai talmente vecchio che le piastrelle sono tutte scheggiate e le fughe sono ormai nere di muffa, il wc è incrostato e si intasa ogni volta che tuo figlio va in bagno, nella vasca ci sono talmente tanti strati di calcare che si sta formando una stalagmite, lo specchio sta perdendo pezzi e ogni volta che apri il rubinetto rischi di rimanere con una manopola in mano… Queste (e altre) sono le cose che tu puoi vedere e valutare ad occhio nudo e che ti portano a pensare che forse il bagno ormai è vecchio e da rifare. Però pensaci bene: se le finiture sono obsolete, non lo sarà anche tutto quello che ci sta sotto e che tu non puoi vedere a occhio nudo?L’essenza un bagno è per la maggior parte nascosta: la parte essenziale, quella che ne determina la funzionalità, tu non la vedi perché si trova sotto l’intonaco o sotto il massetto del pavimento. Ma esattamente come la vasca si incrosta, allo stesso modo anche le tubazioni, i pozzetti, gli scarichi, si usurano nel tempo, e finiscono per rompersi e provocare allagamenti (con gli inquilini del piano di sotto che ti chiedono migliaia di euro di danni) e a costringerti ad usare in continuazione lo straccio se non vuoi navigare con la barca nel bagno. Quindi sostituire solo le finiture renderà sicuramente bello il tuo bagno ma i continui problemi dovuti all’età avanzata dei suoi componenti strutturali rimarranno inalterati. Sarebbe come mettere la carrozzeria di una Ferrari nuova fiammante sulla meccanica (telaio, motore, cambio, etc) di una 500 del 1967. Un risultato disastroso! Per rispondere alla domanda che ti ho posto ad inzio paragrafo: ristrutturare bagno significa fare piazza pulita di tutto, compresi impianti, massetti e intonaci, e rifarlo da capo. Solo in questo modo potrai dire di avere un bagno nuovo, fatto a regola d’arte e che non ti darà problemi nel tempo. Ora affrontiamo uno per uno i 5 punti che ti ho elencato sopra. 1. NON FARE I LAVORI ABUSIVAMENTE! Hai già letto l’articolo in cui ti parlo delle pratiche edilizie indispensabili per non fare degli abusi? Se non lo hai ancora fatto leggilo adesso, ti chiarirà molti dubbi. Vediamo come devi comportarti nel caso di rifacimento del bagno. Ristrutturare bagno (per come lo abbiamo definito nel paragrafo precedente) rientra nella categoria di Manutenzione Straordinaria. La pratica da presentare al comune è semplicemente la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA).Inoltre questi lavori rientrano tra le opere per cui è possibile ottenere la detrazione fiscale del 50%. Ricordati che per poter usufruire realmente di questa detrazione dovrai: Ecco che si rende necessaria la consulenza di un tecnico abilitato… sarà una piccola spesa aggiuntiva che ti permetterà di risparmiare un sacco di soldi di tasse in futuro. Un’ultima cosa: se l’impresa che eseguirà i lavori subappalterà una parte degli stessi, si renderà necessario anche il coordinatore per la sicurezza. Per esperienza diretta ti posso dire che, nel caso della ristrutturazione di un bagno, spesso succede che a lavorare in cantiere siano almeno quattro imprese: Il motivo è che le imprese che si occupano di ristrutturazioni di interne sono
I reali costi per ristrutturare casa, anche quelli che ne’ l’impresa ne’ il tuo tecnico ti diranno mai!
Ogni volta che inizia una ristrutturazione c’è sempre un committente che non ha la più pallida idea di quanto spenderà alla fine. Voglio che ti stampi a caratteri cubitali questa affermazione. Questo succede sempre e se quel committente sei tu proverai la stessa sensazione terrorizzante di essere sul parapetto di un ponte per fare bungee jumpin’ e non sapere se la corda che hai legata dietro la schiena ti reggerà o meno. Eppure conoscere dettagliatamente i costi di ristrutturazione della casa prima di iniziare i lavori è una delle cose più importanti in una ristrutturazione! Probabilmente conosci meglio di me i motivi per cui questa necessità è tanto impellente: Ok, senza ingrandire ulteriormente un problema che immagino per te sia già abbastanza grande, qualcuno ti ha mai detto veramente quali sono i costi reali di una ristrutturazione? Non credo di sbagliarmi se immagino che la tua risposta sia no, sicuramente non l’impresa a cui hai chiesto il preventivo e molto probabilmente nemmeno il tuo tecnico. Hai notato che ti sto ripetendo continuamente le parole “costi reali”? Quando affronti il problema dei costi di ristrutturazione c’è una differenza sostanziale tra il costo dei lavori del preventivo che ti fa l’impresa (o del computo del tuo tecnico) e quanto andrai realmente a spendere. E non si tratta di qualche centinaio di euro ma di parecchie migliaia di euro! Ci sono una serie di costi accessori che possono arrivare ad incidere fino al 30% dell’importo dei lavori, e naturalmente dovrai pagarli tu. Prima di entrare nel vivo dell’argomento vorrei chiarire una cosa: se ti aspetti una guida che ti fornisce i costi delle varie lavorazioni per preventivare autonomamente i lavori della tua ristrutturazione non è quello che troverai in questo articolo. Fornirti dei costi in questo modo sarebbe fuorviante, ti porterebbe a sbagliare di grosso qualsiasi stima di costo. Sono troppe le variabili in gioco e tu non hai l’esperienza necessaria (scusami se sono schietto). Se vuoi realmente avere una stima del costo della tua ristrutturazione, ho creato un foglio excel che, con la sola città e superficie della casa più un paio di domande sulla tipologia di lavori che vuoi fare, ti fornisce una prima stima di massima del costo complessivo della ristrutturazione. Ho chiamato questo foglio excel “budget simulator” e mentre scrivo questo articolo lo regalo a tutte le persone che acquistano il manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi”. Se vuoi approfondire vai qui. Tornando a noi, è vero che in questo articolo non ti darò prezzi e costi, ma ti dirò qualcosa di estremamente più importante, quello che nessuno osa dirti: qui troverai elencati uno per uno tutti i reali costi che dovrai sostenere nella tua ristrutturazione (naturalmente sempre se vorrai fare le cose in regola e vivere tranquillo). E gli daremo un’incidenza sul costo totale. ATTENZIONE!! se deciderai di fare “all’italiana” finirai per spendere molto di più, come ti ho dimostrato in questo articolo. Tutti i costi da affrontare per ristrutturare una casa. Come prima cosa ti elenco una per una le voci che vanno a formare il costo totale di realizzazione dei lavori. Poi li approfondiremo uno ad uno per capire da cosa sono composti, come quantificarli e cosa non devi mai dimenticarti di far inserire quando chiedi un preventivo, in modo da non avere brutte sorprese. Come vedi si possono suddividere nei “costi vivi” che devi sostenere (i primi 3 punti) e nelle “tasse occulte” (gli ultimi 3) che sono quelli il più delle volte taciuti. Vediamoli uno per uno. 1. Realizzazione delle opere Naturalmente il reale costo di realizzazione delle opere te lo potrà fornire solo ed esclusivamente l’impresa che eseguirà i lavori. Il tecnico che preparerà il progetto potrà fornirti un’idea di massima (per quanto precisa e dettagliata possa essere) del costo di realizzazione delle opere. I tecnici, per darti una stima dei costi dei lavori, preparano dei computi in cui quantificano esattamente, sia a livello di misure che economico, ogni singola opera che verrà realizzata in casa tua. Per dare la quantificazione economica fanno riferimento ai “prezziari regionali”. Personalmente ti sconsiglio di fare cieco affidamento sui costi che ti vengono presentati in quanto i prezziari regionali generalmente riportano prezzi di mercato validi per grandi opere, con forniture di grandi quantità di materiali. Come probabilmente sai più una fronitura è grande minore è il prezzo che si riesce a spuntare (è la logica con cui le grandi catene di elettrodomestici ad esempio riescono ad avere prezzi stracciati mentre il piccolo negozio no) e il tuo appartamento di 100mq non lo è. Per questo motivo le imprese offrono sempre (o quasi) dei prezzi maggiori rispetto a quelli riportati nel prezziario. Naturalmente se ti affidi ad un tecnico capace ti avvertirà di tutte queste cose ma in ogni caso quello che devi fare è chedergli un elenco dettagliato di tutte le lavorazioni che dovranno essere eseguite in casa tua con le relative quantità (questo documento viene chiamato computo metrico) in modo che tu possa darlo a più di un’impresa per farti fare un preventivo. Ti consiglio anche di chiedere sempre almeno 3 preventivi in modo da poterli confrontare e di non scegliere per forza il preventivo con l’importo più basso ma quello dell’impresa che ti fornisce maggiori garanzie (puoi leggere l’articolo in cui ti spiego come scegliere l’impresa che eseguirà i lavori in casa tua). Un accorgimento importante che devi assolutamente tenere nel calcolare la somma complessiva necessaria per eseguire i lavori è quella di aggiungere sempre al preventivo che ti viene fornito circa il 10% per eventuali variazioni che ci potranno essere in corso d’opera o per imprevisti che non era possibile conoscere al momento della stesura del progetto (naturalmente questa somma di denaro te la devi tenere per te, non deve essere inserita nel contratto!). Potrebbero non essere necessari, soprattutto se sarai in grado di firmare un contratto di appalto blindato, però ti assicuro che finora non mi è mai capitato di vedere una ristrutturazione, anche tra quelle realizzate con il preventivo