Lo sai che la tua ristrutturazione ha una garanzia di legge? Scopri quanto dura e cosa copre!
I lavori di ristrutturazione hanno una garanzia di legge prevista dal Codice Civile. Che è valida anche se nel contratto non c’è scritto nulla e che puoi far valere in caso di problemi.
Scopri come sfruttarla al meglio nel caso ne avessi bisogno.
Pavimento in legno: la grande guida. La scelta, la posa, i problemi.
Una casa con un pavimento in legno ha sempre un fascino particolare. Installare il parquet in casa sta diventando una scelta sempre più diffusa, anche per merito delle tecniche produttive che hanno abbattuto notevolmente i costi. Ma come per ogni cosa che ruota attorno ad una ristrutturazione il pericolo è sempre in agguato: se non ti informi nel modo corretto e non ti fai consigliare dai giusti professionisti, potresti prendere delle decisioni che non ti porteranno ad avere il risultato che sogni. Per aiutarti a non commettere errori ho scritto questa guida in cui troverai tutto quello che ti serve per scegliere il pavimento in legno per casa tua. Nei prossimi paragrafi affronteremo essenzialmente tre aspetti: Non mi stanco mai di sottolineare che ristrutturazionepratica non è un sito di fai-da-te, quindi non ti dirò come dovrai posare il tuo pavimento in legno: è un lavoro per professionisti, quindi lasciamo che siano loro a svolgerlo nel miglior modo possibile. Il tuo obiettivo deve essere capire quali sono le caratteristiche e le problematiche connesse ad un pavimento in legno, sapere quali formati puoi scegliere, quali tipi di posa ci sono, le finiture. Sono comunque un sacco di cose, quindi cominciamo. Le tipologie di pavimento in legno Per affrontare nel dettaglio tutte le tipologie di pavimento in legno esistenti sarebbe necessario un manuale. La scelta è talmente vasta che probabilmente non esiste persona sulla terra che le conosca tutte. Non ho la pretesa di scrivere un’enciclopedia del pavimento in legno, piuttosto voglio spiegarti quali sono le tre macrocategorie in cui si suddividono i pavimenti in legno (o spacciati per tali) tra cui ti troverai a dover scegliere, e spiegartene i vantaggi e i difetti, in modo che tu possa fare una scelta consapevole. La struttura del pavimento in legno Esistono tre tipologie di pavimento in legno: Ognuna di queste tipologie ha delle caratteristiche particolari che lo rendono più o meno adatto all’utilizzo per la pavimentazione di casa tua. Tipologia 1: il pavimento in legno massello In un pavimento in legno massello ogni singolo listello è composto da un unico blocco di legno per tutto il suo spessore. E’ chiamato anche “pavimento in legno tradizionale” perchè fino a pochi decenni fa è stato l’unico tipo di pavimento in legno utilizzato. E’ anche sicuramente il più pregiato ed ha una caratteristica importantissima: può essere levigato infinite volte mantenendo le sue caratteristiche estetiche inalterate. Le assi di legno massello hanno uno spessore che va dai 10 millimetri fino ai 22 millimetri (da 1 cm a 2,2 cm). Può essere realizzato in tutte le essenze di legno anche se chiaramente alcune sono più adatte di altre allo scopo. Solitamente si evita di usare essenze lignee “morbide” in quanto si deformano e rovinano facilmente (come ad esempio l’abete). Il più utilizzato è sicuramente il rovere con le sue infinite varianti e finiture. Se da un lato il massello è il re del pavimento in legno questa tipologia ha anche dei difetti: Una nota prima di chiudere questo paragrafo: ti ho detto che il pavimento in legno massello deve essere levigato e rifinito una volta posato in opera. In realtà ci sono in commercio anche parquet in massello prefiniti, cioè già levigati e verniciati. Il problema di questa soluzione è proprio il fatto che il legno è massello. In un ambiente nuovo sicuramente le fibre del legno si adatteranno alle caratteristiche di umidità muovendosi in qualche modo. Ciò porterà i listelli a deformarsi (anche di poco), ma quanto basta per non essere più perfettamente complanari. Così la praticità di avere un massello prefinito viene persa con i movimenti naturali del legno. Tipologia 2: il pavimento prefinito Se col pavimento in legno massello abbiamo parlato del re, col pavimento in legno prefinito stiamo parlando della star dei pavimenti in legno. Infatti da alcuni decenni il parquet prefinito ha monopolizzato il mercato arrivando a quote dell’80%. “Ma mi hai appena detto che il prefinito non va bene! come fa ora ad essere il più venduto?” Hai ragione. In effetti dobbiamo caprici bene sui termini che usiamo: prima ti ho parlato di pavimento in legno massello prefinito, ora ti parlo di pavmento in legno multistrato prefinito. Viene comunemente chiamato solamente parquet prefinito perchè il massello prefinito non è diffuso ed è commercialmente più semplice da far comprendere. Quindi quando parliamo di prefinito stiamo parlando di multistrato prefinito. Ma perchè questo pavimento ha conquistato una fetta così grande di mercato? Il motivo è semplice: riesce a coniugare tutta la qualità estetica di un pavimento in legno massello con prestazioni tecniche superiori e un costo competitivo. Detta così la scelta sembra semplice vero? Cerchiamo però di capirne di più. Il pavimento in legno multistrato è formato da più strati di legno incollati tra di loro. Generalmente gli strati di legno sono incollati in modo tale che due strati successivi abbiano tra di loro le fibre disposte in modo perpendicolare. Questa soluzione ha un enorme vantaggio tecnico per quanto riguarda la stabilità alle variazioni di umidità: infatti se nel legno massello le forze dovute alla reazione delle fibre agli sbalzi di umidità si propagavano per tutto lo spessore del listello portando a deformazioni dello stesso, in questo caso tali forze si interrompono nello strato (molto più sottile) dove si generano e sono addirittura controbilanciate dallo strato superiore che ha le fibre disposte perpendicolarmente. Ciò ha come risultato l’annullamento quasi totale delle forze che si innescano a causa dell’umidità. Questa caratteristica ha portato anche ad un’altra importante possibilità: quella di realizzare tavole di dimensioni maggiori (i listoni tanto pubblicizzati al giorno d’oggi). Non essendoci forze significative a deformare le tavole di legno perchè non farle più grandi? Lo spessore del pavimento in legno prefinito è solitamente di 14 millimetri (1,4 cm) e può essere composto da due o da tre strati. Ormai si va diffondendo sempre di più la soluzione a tre strati di cui i primi due sono di legni di qualità più bassa, mentre l’ultimo strato, quello nobile, è dell’essenza che abbiamo scelto
Computo metrico ristrutturazione appartamento: sai come valutarlo?
Devi fare i lavori in casa e stai chiedendo a varie imprese un computo metrico ristrutturazione appartamento? Fermiati un attimo e leggi le prossime righe perchè ho delle cose da dirti che ti serviranno come il pane. Partiamo dalle basi: sai perchè la maggior parte delle persone che ristruttura casa propria non è soddisfatta dell’esperienza che ha vissuto? Ti potrà sembrare strano ma il motivo principale è da ricercare proprio in come viene richiesto il computo metrico per la ristrutturazione dell’appartamento. Il processo (sbagliato) che la maggior parte delle persone mette in atto quando decide che è arrivato il momento di ristrutturare è il seguente: chiama una (o più imprese), chiede il preventivo, l’impresa fornisce il suo computo metrico con l’offerta, il committente sceglie il computo con il prezzo più basso. Sai cosa c’è di sbagliato in questo processo che ti farà spendere un sacco di soldi in più senza non ottenere i lavori come li vorresti? Una situazione non incoraggiante vero? Se sei tu a fornire all’impresa il computo metrico vuol dire che c’è un progetto dietro (che naturalmente non avrai fatto tu ma un tecnico abilitato) e tutte le imprese dovranno per forza fare un’offerta sulla base del TUO progetto. Se invece è l’impresa che fa il computo metrico di testa sua il progetto lo farà lei “a capa sua” (sarà quello che vuoi tu?). Inoltre non puoi confrontare i preventivi delle imprese fatti su delle basi diverse (ogni impresa farà il suo progetto e farà dei computi metrici differenti). Se nessuno ti spiega quali sono gli elementi su cui valutare un computo metrico ristrutturazione appartamento inevitabilmente tu sceglierai basandoti sull’unico parametro che conosci chiaramente: il prezzo. Ma non è assolutamente l’unico parametro da tenere in considerazione! Sui primi due punti abbiamo già discusso ampiamente nel blog: ad esempio puoi leggere questo articolo in cui ti spiego come mai l’impresa non deve essere la tua prima preoccupazione in una ristrutturazione. Un processo corretto di ristrutturazione dovrebbe prevedere come minimo questi passaggi: Facci caso: sia nel processo sbagliato che in quello corretto c’è un punto in comune: quello della valutazione del preventivo realizzato sul computo ristrutturazione appartamento. Naturalmente non è mia pretesa credere che tutti seguiranno il procedimento corretto per ristrutturare. Non conosco il tuo caso e le tue esigenze, ma ciò non toglie che tu (da solo o aiutato da un tecnico di tua fiducia) non debba capire cosa deve contenere e come valutare un preventivo basato su un computo. Quindi dedicheremo questo articolo proprio a imparare a valutare un preventivo basato su un computo metrico. I CONTENUTI DI UN COMPUTO METRICO RISTRUTTURAZIONE APPARTAMENTO Partiamo da un dato di fatto: un computo metrico fatto bene ha sempre degli elementi fissi e invariabili. Se mancano vuol dire che qualcosa non torna. Alcuni di questi elementi (se non quasi tutti) sono spesso mancanti nei computi che preparano le imprese per i propri clienti. Infatti la maggior parte delle imprese che lavora nel campo della ristrutturazione di interni ha la tendenza a creare dei preventivi il più succinti e scarni possibile, spesso senza nemmeno perdere tempo a scrivere un computo ma facendo un semplice elenco sntetico delle lavorazioni presunte. A queste imprese si affiancano anche dei tecnici che spesso propongono computi incompleti e/o mancanti di alcuni degli elementi di base. Quindi vediamo insieme questi elementi in modo che tu possa imparare fin da subito a distinguere un buon computo metrico da uno scadente (e non affidabile). La struttura di un computo metrico Un computo metrico ristrutturazione appartamento dovrebbe contenere almeno questi elementi: Approfondiamo rapidamente ognuno di questi punti. Le categorie di lavori La suddivisione di un computo in categorie serve principalmente per ordine e praticità. Una categoria racchiude tutte le voci necessarie e realizzare completamente una lavorazione. Ad esempio potrebbe esserci la categoria “impianto elettrico” che racchiude tutte le lavorazioni necessarie per darti completo e funzionante l’impianto elettrico. Questa suddivisione, oltre a rendere di più facile consultazione il computo metrico, ti permette di valutare a colpo d’occhio l’importo complessivo di tutta la categoria di lavorazione e di confrontarla con altri preventivi. Infatti in fondo a te non interessa sapere se per la singola lavorazione che concorre a formare tutta la categoria un’impresa ha offerto di più o di meno rispetto ad un’altra. A te interessa sapere se complessivamente per la categoria un’impresa ha offerto di più o di meno. Naturalmente questa cosa è maggiormente utile se i preventivi che vai a confrontare sono redatti sulla base del medesimo computo metrico ristrutturazione appartamento, in quanto le quantità e la qualità dei materiali sono conformi tra di loro. La descrizione delle lavorazioni All’interno di una categoria omogenea di lavori ci sono le singole lavorazioni. Tornando all’esempio della categoria “impianto elettrico” le lavorazioni necessarie per realizzarlo completamente potrebbero essere: le prese, gli interruttori, i punti luce, i quadri elettrici, etc. Per ognuna di queste lavorazioni deve essere fornita una descrizione dettagliata che faccia capire esattamente come deve essere eseguita e le caratteristiche qualitative dei materiali che vanno a formarla. Di seguito voglio farti leggere la descrizione per la fornitura e messa in opera di una presa di corrente: “Impianto elettrico per edificio civile per ambiente fino a 16 mq completo di sistema di distribuzione con eventuali opere in tracce su muratura; conduttori del tipo H07V-K o N07V-K di sezione minima di fase e di terra pari a 2,5mmq; scatola di derivazione incassata da 104x66x48 mm con coperchio oppure se a vista da 100x100x50 mm; scatola portafrutto incassata a muro 3 posti oppure se a vista 1 posto da 66×82 mm; supporto con viti vincolanti a scatola; frutto, serie commerciale; placca in materiale plastico o metallo; morsetti a mantello o con caratteristiche analoghe; conforme alle norme CEI e progettato ed eseguito in conformità delle norme tecniche vigenti, incluse le opere murarie per l’apertura delle tracce, fori e quant’altro per il posizionamento e fissaggio dei pezzi, e ogni altro onere e magistero per dare il lavoro finito a perfetta regola d’arte. Per punto presa 16/A
I permessi per ristrutturare casa: guida alle pratiche necessarie per fare la tua ristrutturazione in totale serenità
Quali siano i permessi per ristrutturare casa è una delle angosce più grandi di chiunque si appresta a fare dei lavori di ristrutturazione. La normativa è complessa, spezzettata in mille leggi e soprattutto non chiara. E la paura di finire in un incubo di pratiche edilizie a cui manca sempre qualcosa per essere corretta, o che all’ultimo può negare l’autorizzazione per realizzare i lavori, è tanta. Se questi sono i tuoi timori c’è una buona notizia: nell’ambito della ristrutturazione di case e appartamenti la semplificazione è avvenuta. Infatti la pratica edilizia che devi presentare per ristrutturare è realmente più semplice rispetto a qualche anno fa. C’è una cosa però che mi è saltata agli occhi, soprattutto leggendo commenti su vari gruppi Facebook dedicati alla ristrutturazione e anche sulla mia pagina di ristrutturazione pratica: in molti sono ancora convinti che per ristrutturare sia necessario ottenere un permesso di costruire, presentare una SCIA o addirittura una DIA (procedimento edilizio che non esiste più da un molti anni). La realtà è che non servono permessi per ristrutturare casa. Lo so che è un’affermazione forte e non voglio essere frainteso: non significa né che puoi fare le cose come ti pare né che non devi presentare una pratica edilizia. La semplificazione in ambito edilizio è coincisa con l’introduzione di un nuovo procedimento edilizio, dedicato alla ristrutturazione di case e appartamenti, più snello, che consente di iniziare i lavori il giorno stesso in cui viene presentato e che non richiede di un’approvazione scritta da parte dell’amministrazione comunale. Questo procedimento è la CILA, che sta per Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata. In cui l’asseverazione viene fatta da un tecnico, il progettista dell’intervento, con cui si prende le responsabilità della rispondenza alle norme tecniche e igienico-sanitarie, delle opere da eseguire, oltre a certificare che siano sicure per la tua incolumità e per quella di tutte le persone che ti abitano vicino. Arrivare a questa pratica edilizia ha comportato un cambiamento radicale dell’assetto normativo edilizio: infatti gli interventi edilizi eseguibili con la CILA sono stati fatti rientrare nella casistica dell’edilizia libera, sebbene sottoposta a presentazione di pratica edilizia. Proprio per la riflessione fatta poco fa in merito alla confusione su quale sia la pratica edilizia corretta per ristrutturare, in questo articolo vorrei raccontare come si sono evoluti nel tempo i procedimenti edilizi nell’ambito della ristrutturazione. Immagino che tu stia pensando “ma che me ne frega a me della storia! Io voglio solo sapere quali sono i permessi per ristrutturazione!” Il motivo per cui è utile conoscere, a grandi linee, qual è l’evoluzione dei titoli abilitativi per ristrutturare è che negli uffici tecnici di alcuni Comuni, soprattutto quelli più piccoli, le idee sui procedimenti edilizi attualmente in vigore non sono ben chiare, e potrebbero darti delle indicazioni sbagliate. E allo stesso modo alcuni tecnici liberi professionisti ti propongono ancora di fare una pratica edilizia quando ne servirebbe un’altra. Certo tu non devi sostituirti a loro, ma prima di finire a spendere soldi e tempo inutilmente dietro a pratiche edilizie sbagliate, avere un quadro generale chiaro può esserti utile per sapere come comportarti. Quindi l’articolo sarà diviso in due parti: una prima parte con un excursus storico e una seconda parte in cui parleremo della CILA. Lo ritengo importante perché se è vero che la CILA è il procedimento più diffuso per ristrutturare, non è sempre quello corretto. UN PO’ DI STORIA: IN PRINCIPIO ERA LA CONCESSIONE EDILIZIA Per quanto riguarda le ristrutturazioni, la normativa italiana ha subito un’evoluzione che di volta in volta ha snellito i procedimenti edilizi necessari. Negli anni si sono susseguite talmente tante leggi che elencarle tutte sarebbe infinitamente lungo quanto inutile, quindi faremo riferimento ai passaggi principali e più significativi. 1. La licenza edilizia (1942) La prima legge che in Italia ha regolamentato sia l’edilizia che l’urbanistica (cioè la pianificazione dello sviluppo delle città) risale al 1942: è la legge 1150, detta Legge Nazionale Urbanistica. Cosa ha fatto di importante questa legge? Ha introdotto la necessità di avere un titolo abilitativo per fare qualsiasi intervento edilizio (quindi anche le ristrutturazioni). Tale titolo era chiamata licenza edilizia. Anche per spostare un muro dovevi ottenere la licenza e siccome doveva essere concessa dall’allora Podestà (ora Sindaco) tutte le pratiche dovevano essere controllate, con pochissimo personale, e tempi biblici. Attenzione ad una cosa: l’obbligo della licenza edilizia era riferito ai soli interventi all’interno del centro abitato. Al di fuori era tana libera tutti. Il centro abitato corrispondeva ad una delimitazione fatta su carta di cui disponevano pochissimi Comuni quando questa legge è stata istituita. E soprattutto questo centro abitato spesso era poco più grande del centro storico. Pochi anni dopo ci sarà il primo boom edilizio italiano, molti edifici in questi anni sono costruiti senza licenza edilizia perché non era richiesta. 2. La concessione edilizia (1967) Entrata in vigore nel 1977 con la legge Bucalossi (n. 765), la concessione edilizia andava a sostituire la licenza edilizia e riguardava tutti gli interventi edilizi che potevano essere fatti sul territorio italiano, quindi di conseguenza anche le ristrutturazioni di interni. L’obbligo della concessione edilizia viene esteso a tutto il territorio comunale, e non solo all’interno del centro abitato. Questa legge è famosa anche (se non soprattutto) per aver introdotto il balzello del Contributo di Costruzione: cioè una tassa da versare allo Stato, commisurata all’importo dei lavori da eseguire. Il “pagamento della Bucalossi” era stato pensato per far contribuire anche il cittadino alle opere necessarie per garantirgli la fornitura dei servizi basilari (acqua, luce, gas). Fortunatamente l’articolo 9 della legge chiariva che gli interventi eseguiti sugli interni degli edifici esistenti (le ristrutturazioni) non erano da considerarsi onerosi. Rimane il problema dei tempi lunghissimi per ricevere le concessioni che, soprattutto per piccoli interventi come le ristrutturazioni, ha portato al proliferare dell’abusivismo edilizio. 3. Autorizzazione (1978) Con la legge n. 457 del 1978 avviene una prima rivoluzione proprio per gli interventi interni. Il problema riscontrato era quello appena esposto: tempi lunghissimi per avere le concessioni ad eseguire anche interventi di piccola entità e
Impresa di ristrutturazione: gli errori da evitare nella scelta
La scelta dell’impresa di ristrutturazione per casa tua è sempre un momento cruciale: sarà lei che nel bene e nel male determinerà gioie e/o dolori. L’impresa ha in mano non solo il destino di casa tua ma anche un sacco di soldi che hai faticosamente messo da parte per ristrutturare. Credo che sia evidente come fare la scelta giusta è essenziale. Nel mio ufficio, nel corso degli anni, sono passati tanti clienti. Osservandoli nella fase cruciale di ricerca dell’impresa ho notato come, nonostante i consigli, ci sono degli errori standardizzati che, se non evidenziati per tempo, li portano ad affidarsi all’impresa sbagliata. Ti ho già spiegato in questo articolo che il processo di scelta dell’impresa si riduce essenzialmente a due fasi: Gli errori più comuni si annidano in entrambe le fasi e in questo articolo voglio spiegarteli in modo che tu possa evitare di commetterli. GLI ERRORI NELLA RICERCA DELL’IMPRESA DI RISTRUTTURAZIONE Ti renderai conto che la prima fase, cioè la ricerca di un’impresa di ristrutturazione, si basa quasi sempre su due fonti: E se l’impresa la conosco già? C’è naturalmente un altro caso: cioè quando tu personalmente conosci un’impresa di ristrutturazione. In questo caso statisticamente la scelta risulta essere quasi obbligata: ti affiderai all’impresa amica proprio perchè speri di ricevere un “trattamento da amico” (che significa uno sconto sostanzioso sul costo dei lavori) o perchè hai l’immotivata sicurezza che sia l’impresa migliore a cui affidare i lavori e che non “potrebbe mai darmi una fregatura”. In realtà non c’è motivo per credere nè all’una nè all’altra cosa. Anche se credi che metterti nelle mani di un amico o conoscente possa essere una buona idea ricordati che le imprese funzionano tutte allo stesso modo: devono fare profitti e cercare di massimizzarli. Se un’impresa di ristrutturazione è abiutata a lavorare in un certo modo di sicuro non cambierà il suo modo di lavorare perchè sta intervenendo nella casa di un amico. Quindi in questo caso non devi far altro che applicare alla lettera quanto ti ho già spiegato nell’articolo in cui ti spiego i criteri per scegliere un’impresa edile. Gli errori da evitare nella ricerca col passaparola Sono sicuro che tu, se in questo momento dovessi cominciare a cercare un’impresa di ristrutturazione, la prima cosa che faresti è chiedere a qualche parente o amico che ha ristrutturato recentemente un consiglio sull’impresa a cui affidare i lavori. Cercare un’impresa con il passaparola non è un errore, anzi probabilmente è ancora una delle soluzioni più efficaci. Però sono i parametri associati a questa ricerca che potrebbero farti commettere un grosso errore nella scelta. Te lo dico per esperienza diretta, infatti mi vengono chiesti spesso dei consigli su imprese a cui affidare i lavori e la richiesta è sempre la stessa: “sto cercando una ditta a cui affidare i lavori di ristrutturazione di casa, conosci qualche impresa di fiducia? Però mi raccomando, che sia….” E qui devi aggiungere a scelta una di queste caratteristiche: Sicuramente sono tutti aspetti importanti e fondamentali, però in questo elenco manca una delle caratteristiche essenziali che deve avere l’impresa. Nessuno cerca mai un “impresa di ristrutturazione specializzata in interni”. NESSUNO. Sembra che per la maggior parte delle persone questa cosa non sia importante. Salvo poi lamentarsi quando a fine lavori niente è come lo avrebbero voluto. Il motivo è che quando si parla di edilizia c’è una grande confusione che porta (tra le altre cose) a credere che un’ impresa edile debba essere brava a fare tutto. Purtroppo non è così: costruire una strada è molto diverso da ristrutturare una casa e altrettanto diverse sono le competenze necessarie. Ti assicuro che non esiste impresa che sappia fare al meglio entrambe le cose. A te interessa questo aspetto o ti basta solo spendere il meno possibile e “che Dio ce la mandi buona”? Quindi mi raccomando, quando chiederai un consiglio a qualcuno per la scelta dell’impresa per la tua ristrutturazione ricordati di specificare che stai cercando un “impresa di ristrutturazione specializzata in interni”. Gli errori nella ricerca su internet Naturalmente, per quanto possa essere ancora diffuso il passaparola, il web sta assumendo un ruolo sempre più importante nelle scelte quotidiane. E anche la scelta dell’impresa di ristrutturazione rispetta queste logiche. In rete puoi trovare due tipologie di risorse: I portali Vorrei partire proprio da questi portali: infatti all’apparenza sono il modo ideale per entrare in contatto con un’impresa di ristrutturazione. Nella maggior parte dei casi compili un semplice form, scrivi la città in cui sei, fai un sunto delle tue esigenze ed ecco che ti viene data una lista di imprese da contattare (oppure se sei sfortunato il tuo numero di telefono viene dato direttamente alle imprese). Dove sta il problema? Che per la maggior parte in queste liste le imprese non vengono inserite in base a curriculum e capacità, ma semplicemente al fatto che pagano un canone per essere inserite. Quindi non sono imprese realmente selezionate. L’errore che devi evitare è quello di fidarti ciecamente di questi portali e di conseguenza delle imprese che ti vengono suggerite. Ricordati che è sempre essenziale approfondire. I siti delle imprese di ristrutturazione Veniamo alle imprese che hanno avuto la voglia di crearsi un sito web personale. Quando li consulti devi stare attento a non dare eccessiva attenzione alle cose superflue. Purtroppo le imprese non hanno capito come usare il web per autopromuoversi correttamente e credono che la propria presenza in rete debba ridursi solo ad una bella galleria di foto e qualche slogan accattivante. Capita spesso di vedere siti di imprese che mostrano carrellate infinite di foto dei progetti realizzati. In queste gallery trovi di tutto e di più: dalla ristrutturazione del bagnetto fino alla realizzazione della palazzina. E spesso trovi sia i progetti migliori…che quelli peggiori! (Assurdo: promuoversi con una brutta ristrutturazione è da folli…ma molte imprese lo fanno!) Credere che tante foto = tanto lavoro = impresa che fa per me è assolutamente sbagliato. Domandati invece: Queste sono le domande essenziali che devi porti quando visiti il sito di
Il direttore dei lavori per la tua ristrutturazione è necessario?
Il direttore dei lavori…ma è proprio indispensabile in una ristrutturazione? Questa è la domanda che mi fanno spesso molti miei clienti. Anzi, in realtà la domanda che mi viene fatta è: “ma il direttore dei lavori…che c****o fa?” La sostanza in fondo è la stessa e nasconde (neanche tanto poi) una questione che è molto dibattuta non solo dai committenti ma anche dai tecnici. Naturalmente per i committenti poter evitare questa figura significa risparmiare un bel po’di soldi, mentre per i tecnici non assumere questo ruolo significa perdere un bel po’di lavoro. Il problema è che per dare risposta a questa domanda spesso è necessario un linguaggio particolare, il “legalese”, diventando quindi incomprensibile praticamente a tutti. In questo articolo voglio darti una risposta finalmente chiara a questa domanda, in modo che quando arriverà anche per te il momento di ristrutturare saprai già come comportarti. IL DIRETTORE DEI LAVORI: UNA QUESTIONE DI LEGGE E BUON SENSO. Naturalmente affronteremo la questione direttore dei lavori esclusivamente in relazione al caso che ci interessa: cioè per la ristrutturazione di casa tua. E’ necessario limitare il campo solo al caso che ci interessa perchè anche in questo caso abbiamo l’ennesimo esempio di come la legge italiana sia assolutamente folle e senza senso: in merito alla figura del direttore dei lavori vengono fatte tantissime casistiche in cui è obbligatorio o meno e come sempre trovare la corrispondenza al proprio caso diventa più un terno al lotto che una reale possibilità. Quindi per capire se il direttore dei lavori sia o meno indispensabile nella tua ristrutturazione è necessario fare riferimento come prima cosa alle prescrizioni di legge. Però non è sufficiente: infatti oltre alla legge il secondo parametro che è obbligatorio utilizzare e che in questo specifico caso ritengo sia di gran lunga più importante, è il buon senso. Infatti, come vedrai, per quanto attiene la ristrutturazione di interni la legge non pone come suo principio fondante la tutela del cittadino, come fa in quasi tutti i casi in cui si esprime sull’edilizia, e quindi deve essere la tua intelligenza a sopperire una sua mancanza. Quindi in questo articolo parleremo di legge e buon senso per capire se ti serve o meno il direttore dei lavori nella tua ristrutturazione. LA LEGGE: a casa tua fai quello che vuoi (e se ti succede qualcosa sono fatti tuoi) Sembra proprio questo il principio che anima le disposzioni di legge in materia. Vediamo cosa vuol dire nello specifico. Per argomentare quello che leggerai sarò costretto a fare alcuni riferimenti a delle leggi in vigore in Italia, è indispensabile per dare sostanza alle affermazioni e non lasciarle fluttuare nel mondo delle opinioni. Come sempre sarò il più chiaro possibile e limiterò al massimo il ricorso al “legalese”. Partiamo dalla fine: per la legge ci sono buone probabilità che il direttore dei lavori nella tua ristrutturazione non sia affatto necessario. Potrebbe sembrarti un’ottima notizia, ma ci sono alcuni casi in cui in realtà questa figura sarà comunque richiesta, anche se è necessario andare nei meandri delle leggi per capirlo, quindi cerchiamo di fare chiarezza sull’argomento nel modo più semplice possibile. Il testo di riferimento nazionale per tutti i lavori edili è il Testo Unico dell’Edilizia (T.U.E.), dpr 380/2001 (che viene continuamente aggiornato). Per capire cosa viene detto in merito al direttore dei lavori in caso di una ristrutturazione di interni dobbiamo prima capire in che categoria rientrano i lavori che andrai a fare. Abbiamo già affrontato l’argomento in modo più approfondito in un altro articolo: come non commettere un abuso quando ristrutturi; quindi ora faremo solo un velocissimo riferimento a quanto ci è utile in questo momento. L’articolo 6-bis del T.U.E. definisce quali sono gli Interventi Subordinati a Comunicazione di Inizio lavori Asseverata, cioè quelli che ti interessano. Devo chiederti uno sforzo: ti devi fidare di me quando ti dico che gli interventi di ristrutturazione di casa tua rientrano tra quelli di questo articolo. Infatti, come accade sempre in Italia, l’ultima revisione della legge l’ha resa più contorta: infatti prima veniva chiaramente detto quale tipologia di interventi ricandono in questa casistica, ora invece la legge dice che sono soggetti alla comunicazione di cui sopra gli interventi che non ricadono in quanto riportato in altri articoli. Insomma un bel papocchio. Comunque, per tirare le somme, lo Stato ti dice che devi rispettare quanto viene scritto in questo articolo per gli interventi di Manutenzione Straordinaria. Se vai a leggere l’articolo del blog di cui ti ho lasciato il link poche righe sopra potrai vedere come nella quasi totalità dei casi gli interventi che andrai a fare a casa tua per ristrututrarla sono degli interventi di Manutenzione Straordinaria, quindi la tua ristrutturazione rientra nell’Attvità edilizia libera. Vediamo quali sono gli obblighi da rispettare per poter eseguire questi interventi nel rispetto della legge (vedi il comma 2): “L’interessato trasmette all’amministrazione comunale l’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.” Hai letto qualche riferimento alla necessità di comunicare un direttore dei lavori? Puoi leggerti tutto il testo della legge e vedrai come da nessuna parte viene riportato l’obbligo, per gli interventi di manutenzione straordinaria, di nominare un direttore dei lavori. Quindi il primo punto che andiamo a fissare è questo: per la tua ristrutturazione non devi nominare il direttore dei lavori. Attenzione ad una cosa importante però: se decidi di non nominare il direttore dei lavori tu hai tutto il diritto (io direi dovere) di vigilare sull’andamento dei lavori, diritto sancito dall’articolo 1662 del codice civile. Praticamente in questo caso diventi tu il direttore dei lavori, con tutti gli oneri del caso. Ma affronteremo questo
I motivi per cui in una ristrutturazione non dovresti mai chiamare l’impresa per prima
Oggi ti spiego il motivo per cui, quando decidi di ristrutturare casa tua, l’ultima cosa che devi fare è partire col chiamare l’ impresa di ristrutturazione. Tu probabilmente non lo sai ma il mercato delle ristrutturazioni di appartamenti in Italia è assolutamente dominato dalle imprese. Quando ti dico che è dominato dalle imprese non intendo che, come è normale che sia, sono loro ad eseguire i lavori…questo è scontato…ma intendo che nella maggior parte dei casi tutte le fasi di una ristrutturazione sono gestite completamente da loro: sono loro ad essere contattate per prime dai committenti e sono loro che tentano (e spesso ci riescono) di fornire quello che chiamano “pacchetto completo”: progettazione, pratiche edilizie, esecuzione. Tu non devi preoccuparti di niente. Ti ho già parlato in un altro articolo delle ristrutturazioni chiavi in mano, abbiamo visto i pregi e i difetti di questa formula che ormai è molto diffusa. In realtà c’è anche un’altra categoria di imprese (la maggior parte purtroppo): le imprese che, sprezzanti di ogni tuo interesse e di qualsiasi legge, consigliano sempre e invariabilmente “di non fare nessuna pratica edilizia che tanto è inutile”. Se le prime sono temerarie, queste sono folli. Oggi ti spiego come mai gettarti subito nelle braccia di un’ impresa di ristrutturazione è l’errore più grave che puoi fare, che potrebbe costarti lo spreco di un sacco di soldi, lavori fatti male e infiniti problemi dopo la fine dei lavori. I REALI PROBLEMI DI UN’IMPRESA DI RISTRUTTURAZIONE Che la prassi di rivolgersi direttamente all’ impresa di ristrutturazione sia quella di gran lunga più diffusa è un dato di fatto: non esistono statistiche specifiche in merito quindi devi fidarti di quello che ti dico io che bazzico il settore da ormai alcuni anni. Ogni volta che è possibile i committenti saltano a piè pari la consulenza di un tecnico per fidarsi ciecamente di tutto quello che gli dirà l’impresa di turno consigliata dall’amico. In realtà ho avuto modo di constatare come spesso il committente che si affida direttamente all’impresa è convinto che sia il modo corretto per ristrutturare, mentre negli altri casi (cioè quando è cosapevole che forse un tecnico potrebbe dargli una grossa mano) crede di riuscire in questo modo ad ottenere un significativo risparmio sul costo finale dei lavori (o almeno di scansare la spesa inutile del tecnico). Non temo di essere smentito se ti dico che questo è un errore grossolano (in gran parte causato anche dalla categoria a cui appartengo – i tecnici – incapaci di informare in modo corretto la maggior parte della popolazione…) e lo è principalmente per colpa di come funziona l’ impresa di ristrutturazione media che bazzica sul territorio italiano. Uno dei grossi problemi del comparto edile italiano specializzato in ristruturazione di interni è che, a fronte di pochissime imprese ben strutturate e solide che sono in grado di offrire realmente un servizio completo, ci sono una miriade di piccole imprese che, se non controllate scrupolosamente, offrono un servizio mediocre con cui curano esclusivamente i propri interessi e di certo non quelli dei clienti. Anche imprese che sono in grado di realizzare lavori a regola d’arte raramente sono strutturate in modo tale da poterti fornire un servizio completo che comprenda anche progettazione e cura degli aspetti burocratici. E questo nonostante spesso siano le prime a garantirti il servizio “chiavi in mano”. I motivi per cui non può essere un’impresa edile a fornirti un servizio completo sono essenzialmente tre: Probabilmente elencate così per te queste cose non vogliono dire, quindi cercherò di farti capire come ognuno di questi fattori è assolutamente dannoso se l’impresa recita il ruolo centrale di una ristrutturazione e non diviene che un tassello di un corretto processo di ristrutturazione. La mentalità dei titolari Sai come un’ impresa di ristrutturazione è nata nella maggior parte dei casi? Un muratore particolarmente bravo si è detto “ma perchè devo sprecare le mie capacità lavorando per un’altra persona? metto sù un’impresa mia, faccio prezzi un po’ più bassi e diventerò finalmente indipendente!” Così hanno fatto in tantissimi: la maggior parte delle imprese edili nate tra gli anni ’70, ’80 e ’90 hanno una storia simile. Il problema è che non è sufficiente mettersi in proprio per diventare imprenditori. Ci vuole la mentalità imprenditoriale, ed è proprio questo che manca alla maggior parte delle piccole imprese che sono specializzate in ristrutturazioni. Un muratore, anche se ha la partita IVA, spesso rimane solo un muratore. E non devi farti ingannare dall’aspetto dell’imprenditore: il mercato ormai è pieno di imprese di seconda generazione. Il padre era il muratore che ha “messo sù la ditta” e ha continuato a fare il capomastro della sua impresa edile; mentre i figli che adessano le guidano non si sono mai sporcati le mani in cantiere: non li vedrai mai con le mani callose e perennemente impolverati, ma sempre puliti e distinti…dei perfetti manager. La cosa non sarebbe poi tanto grave, anzi sarebbe un’indispensabile evoluzione, se non fosse che le differenze tra loro e il loro padre si fermano qui: non lavorano più in cantiere però pretendono di occuparsi di tutto il resto. Sono i titolari, i segretari, i responsabili commerciali, i direttori acquisti, i direttori tecnici, gestiscono l’amministrazione, i contatti coi clienti…fanno tutto! Per essere in grado di offrirti un servizio completo, e quindi di giustificare il fatto che tu ti rivolga direttamente a loro, dovrebbero fare solo una cosa: strutturarsi. Che significa semplicmente assumere qualche impiegato a cui delegare le cose che non richiedono necessariamente il loro intervento e/o rivolgersi a professionisti che seguano i loro clienti nel modo corretto. Per farti capire la gravità della situazione ti racconto quello che mi è capitato recentemente con una di queste imprese in cui il titolare “fa tutto lui”. In una ristrutturazione di interni quasi finita era arrivato il momento di preparare la pratica di chiusura lavori. Per poterlo fare avevo bisogno, tra le altre cose, dei certificati di conformità degli impianti. Contatto l’impresario in questione per chiederglieli e mi assicura che dopo
Guida: i documenti necessari per la ristrutturazione di casa tua
Oggi affrontiamo un aspetto che nella realtà dei fatti è molto semplice ma che devi programmare da subito per non perdere tempo inutilmente nella tua ristrutturazione. Oggi ti spiego quali sono i necessari documenti per ristrutturare. Se segui questo blog da qualche tempo sai che insisto molto su un punto: fare una ristrutturazione seguendo la legge ti conviene. E’ sufficiente leggere questo articolo per capirlo: Ristrutturare, la guida per non commettere un abuso. Voglio farti un rapidissimo riassunto dei vantaggi per capire quanto quello che ti sto dicendo è importante: Credo che siano due motivi sufficienti per convincerti a non fare il furbo. In fondo spendi molto di meno facendo tutto in regola che ascoltando consigli sbagliati. DOCUMENTI PER RISTRUTTURARE: QUALI SONO? Fare tutto secondo le regole però richiede un piccolo sforzo. In realtà da parte tua non è richiesto nulla di particolarmente impegnativo, infatti per eseguire una ristrutturazione in regola sono necessarie solo due cose: Per tua fortuna ad occuparsi praticamente di tutto ci penserà proprio il tuo tecnico: oltre a fare il progetto si occuperà anche di compilare tutte le comunicazioni da inoltrare a tutti gli organi compententi (solitamente per una ristrutturazione di interni è sufficiente il Comune) e di inserire tutti gli allegati necessari. La maggior parte degli allegati è di tipo tecnico e quindi saranno di sua completa responsabilità (nel senso che se disegna/scrive/dichiara qualcosa di sbagliato è lui che ne risponde). Altri saranno dichiarazioni specifiche che dovrai fornire tu ma che compilerà lui al posto tuo (queste variano da Comune a Comune, quindi non posso darti un elenco esaustivo). Infine ci sono alcuni documenti che ti chiederà e che dovresti avere già avere a portata di mano. Tu dovrai fornirgli questi documenti e tu dovrai garantire che sono conformi allo stato reale delle cose. Quindi se non ce li hai procurateli per tempo, e verificane la confornità. Non voglio spaventarti perchè non ce n’è ragione: sono cose che sicuramente hai già in casa o che puoi reperire molto facilmente. Vediamo quali sono questi documenti: In alcuni casi particolari, ma che solitamente quando ristrutturi casa tua non si verifica, dovrai ottenere anche un’autorizzazione da parte del condominio. Approfondiamoli uno per uno in modo da capire dove e come puoi ottenerli, cosa devono contenere e cosa può succedere se non sono conformi. ATTO DI PROPRIETA’ Il Comune ti chiede di dimostrare di avere la titolarità a fare la ristrutturazione nell’appartamento. Non è sufficiente che tu dica: “ehi, questa casa è mia e quindi posso ristrutturare”, vogliono le prove. Il modo migliore per dimostrarlo è allegare l’atto di proprietà ai documenti per ristrutturare che invierai al Comune. Sicuramente avraigià da qualche parte questo documento preziosissimo e se per caso l’hai perso puoi facilmente recuperarlo dal notaio che ha redatto l’atto oppure, nel caso in cui il notaio non sia più in attività, presso l’archivio notarile del distretto dove il notaio operava al momento della stipula dell’atto. C’è un’alternativa a consegnare l’atto di proprietà: si chiama “dichiarazione sostitutiva di atto notorio”. Questa torna utile se nell’atto compaiono elementi che non vuoi far conoscere oppure se l’atto notarile è talmente lungo che allegarlo è solo un consumo inutile di fogli. In sostanza sei tu che dichiari che l’immobile in cui eseguirai i lavori è di tua proprietà. Però attenzione ad una cosa: in questa dichiarazione, oltre a tutti i dati catastali dell’immobile, devi inserire anche gli estremi di riferimento dell’atto di proprietà (cioè come è registrato presso l’archivio notarile), in modo che se il tecnico comunale che controllerà la tua pratica (sempre che qualcuno la controlli…) vuole fare una verifica, possa farla. [Naturalmente come sai tutti gli atti notarili sono atti pubblici, quindi tutto il loro contenuto può essere conosciuto da qualsiasi persona in qualsiasi momento.] E se la casa non è mia? Se la casa è di un tuo famigliare che vive con te (marito/moglie ad esempio) immagino che sarete concordi nel fare i lavori e quindi è sufficiente far intestare la pratica edilizia a lui/lei, quindi il problema non si pone. Se però sei in affitto e hai deciso di sobbarcarti l’onere della ristrutturazione dell’appartamento è necessario che tu abbia una dichiarazione di assenso firmata da parte del proprietario a farti eseguire i lavori. Ricordati che a questa dichiarazione di assenso (che va obbligatoriamente allegata alla pratica edilizia) è necessario allegare anche una copia del suo documento di identità e dell’atto di proprietà (o dichiarazione sostitutiva di atto notorio) del proprietario per dimostrare che questa persona gode dei diritti reali sull’immobile. E’ sempre necessario allegarlo? La pratica che dovrai presentare tu è (quasi sicuramente) una CILA. Ho notato che in gran parte della modulistica che è possibile reperire sui siti istituzionali dei Comuni non viene esplicitamente richiesto di allegare l’atto di proprietà. In realtà, se anche il Comune non facesse questa richiesta, il consiglio che ti do è quello di inserirlo sempre (oppure di inserire l’atto sostitutivo di notorietà) per evitare scocciature in caso di controlli. In ogni caso il tuo tecnico ha l’obbligo di richiedertelo perchè deve verificare lui preventivamente che tu abbia la titolarità a fare i lavori. Infatti la CILA è una comunicazione di inizio lavori asseverata da parte del tecnico: in sostanza, con questa pratica, gli uffici tecnici dei Comuni si scaricano da qualsiasi responsabilità e la accollano al tuo tecnico, quindi lui per primo deve essere sicuro che quello che tu dichiari sia corretto altrimenti rischia multe salate. PLANIMETRIA CATASTALE Sai cos’è la planimetria catastale? E’ una piantina, depositata al catasto, che accerta la disposizione interna degli ambienti di casa tua. E deve possibilmente essere conforme allo stato reale delle cose. Non è questo l’articolo in cui ti devo spiegare cosa comporta il fatto che la tua casa nella realtà dei fatti non sia conforme rispetto a quanto a conoscenza del catasto (tra l’altro, detto tra noi, molte persone usano la ristrutturazione anche per sistemare queste difformità). Solitamente questa planimetria è allegata all’atto di proprietà (insieme alla visura che vedremo al prossimo punto),