Acquistare e ristrutturare: una guida completa per non commettere errori
La maggior parte delle persone che compra casa è consapevole che dovrà ristrutturarla. Acquistare e ristrutturare è un’operazione ormai diffusa. Infatti il patrimonio edilizio italiano è ormai abbastanza datato, oltre l’80% delle case ha più di trent’anni. E non è mai stata ristrutturata. Ma un’operazione del genere raddoppia le difficoltà per chi la affronta. Se devi acquistare e ristrutturare in questo articolo ti farò vedere quali sono gli aspetti su cui devi concentrarti e come non prendere degli abbagli. Mi capita spesso di parlare con persone che stanno per acquistare una casa da ristrutturare. E sono arrivato alla conclusione che tutti affrontano questo passo senza sapere bene in cosa si stanno avventurando. Come soldati mandati al fronte allo sbaraglio. C’è chi non ne vuole sapere di agenzie immobiliari convinto che “ma perché devo dare il 3% all’agenzia che non fa nulla”…sottostimando in modo pericoloso la complessità del mercato immobiliare. C’è chi invece si affida ciecamente alle agenzie immobiliari, senza sapere che (purtroppo) la maggior parte delle agenzie immobiliari non svolge bene il proprio lavoro. Che come quello di noi tecnici è di tutela dei propri clienti (nel suo caso due clienti: chi vende e chi compra). Le persone infatti pensano (giustamente) che siano le agenzie immobiliari a doversi occupare di verificare che l’immobile sia in regola prima di metterlo sul mercato. E allo stesso modo (stavolta sbagliando) pensano che le agenzie siano anche in grado di dare le giuste indicazioni sulla ristrutturazione che dovranno fare. Ma la realtà è che la maggior parte delle agenzie immobiliari non esegue nemmeno le più basilari verifiche urbanistiche sull’immobile, finendo per mettere in vendita immobili con gravi abusi. E allo stesso modo non è in grado di dare corrette informazioni sulle ristrutturazioni (o preferisce non farlo). Spesso mi viene riferito di agenti che dichiarano cifre per ristrutturare nettamente al di sotto dei reali costi di mercato. Certo, ognuno fa il suo gioco…è più facile venderti una casa se sai che dovrai spendere pochi soldi per ristrutturarla. Ma tu devi avere le informazioni giuste per decidere se acquistare o meno un immobile. E un costo realistico di ristrutturazione è un parametro fondamentale… Quindi se stai per comprare una casa da ristrutturare, ecco le tre cose su cui devi focalizzare la tua attenzione: In questo articolo ti darò delle regole chiare per aiutarti a non commettere errori. Partendo da una riflessione su come cercare gli immobili da acquistare. Anche perché le pratiche burocratiche da seguire post acquisto sono svariate. Bisogna occuparsi della voltura, del subentro, dell’allaccio (cioè la prima attivazione) delle utenze; bisogna fare il cambio di residenza; provvedere all’assegnazione del nuovo medico di base… e l’ultima cosa da fare è aggiungersi pensieri e problematiche. È bene quindi verificare di stare seguendo le giuste procedure, prima di firmare i contratti di acquisto. DOVE TROVI UN IMMOBILE DA ACQUISTARE? AGENZIA O INTERNET Ho appena espresso un’opinione poco lusinghiera sulle agenzie immobiliari. Ma nonostante ciò affidarsi a loro, e lasciar perdere il fai da te, in caso di compravendita è l’unica via da seguire. Perché comunque le agenzie immobiliari fanno un lavoro prezioso, che non si limita a mettere in contatto compratori e venditori. Invece c’è una cosa di cui puoi andare sicuro: i venditori non dicono mai tutta la verità sul proprio immobile. Nemmeno alle agenzie immobiliari e alle volte nemmeno ai notai… Cercano di tacere i problemi dei loro immobili a meno che non vengono messi alle strette: a partire da eventuali abusi fino a problemi “tecnici” tipo infiltrazioni, danni o lavori condominiali da pagare. Chi fa così ignora che poi tutto quello taciuto potrebbe ritorcerglisi contro anche dopo molti anni (c’è un’ampia giurisprudenza di atti annullati o risarcimenti a carico di venditori). Anche per questo un’agenzia immobiliare in grado di scremare le case invendibili da quelle vendibili è fondamentale. Lo so che l’idea di risparmiarsi il 3% di commissione sul costo della casa è allettante, ma il gioco non vale la candela. Un po’ come per le imprese “chiavi in mano”, 9 volte su 10 può andare tutto liscio…ma quella volta che va male sono dolori. E non puoi sapere se capita a te. Il fai da te potrebbe costarti molto di più in problemi da risolvere o cause legali dopo l’acquisto. Ad ogni modo la presenza di un’agenzia immobiliare non ti esonera dal fare tutto il possibile per tutelarti. Vediamo quindi quali sono le verifiche che devi fare e i documenti che devi pretendere dal venditore quando decidi di acquistare una casa da ristrutturare. COSA VA FATTO PER NON PRENDERE FREGATURE: GUIDA COMPLETA ALL’ACQUISTO E RISTRUTTURAZIONE DI UNA CASA Come dicevamo sono due le cose su cui devi concentrati quando cerchi una casa da acquistare e ristrutturare: In realtà ce ne sarebbe anche una terza: cioè devi cercare di sapere tutto il possibile sull’immobile in cui si trova l’appartamento che ti interessa. Spendiamo qualche parola su tutti questi aspetti. 1. Verifica urbanistica/catastale immobile Questo è il tasto dolente della quasi totalità degli immobili italiani. Abusi più o meno gravi sono diffusi in modo capillare. Dalla semplice parete spostata per allargare il bagno a veri e propri ampliamenti abusivi (ad esempio le verande…). E il problema è che spesso i proprietari di casa che hanno fatto gli abusi non ne sono consapevoli. Recentemente mi è capitato di dover fare un progetto in una casa che era stata condonata. I proprietari, nel lontano 1980, avevano fatto un ampliamento abusivo. E grazie al condono del 1985 sono riusciti a mettere tutto in regola. Ero convinto fosse tutto a posto, ma quando vado a verificare gli ambienti interni scopro che la divisione era completamente diversa dalla pianta depositata in Comune. Si trattava comunque di un abuso non grave. Ma quando l’ho detto ai proprietari sono caduti dalle nuvole: erano convinti che potessero fare tutte le modifiche che volevano dentro casa senza dover fare pratiche edilizie. E come loro lo sono la maggior parte delle persone in Italia. Per questo verificare la conformità edilizia e catastale dell’immobile prima di fare un’offerta