Come ristrutturare casa senza progettista e pratica edilizia
Ogni giorno vengono realizzate migliaia di ristrutturazioni senza nessuna pratica edilizia. Nella maggior parte dei casi si tratta di lavori abusivi. Ma ci sono molti casi in cui è possibile ristrutturare senza dover chiamare un progettista e presentare documenti al Comune: si tratta dei lavori di edilizia libera. E a volte si tratta di lavori in grado di trasformare una casa. Questa tipologia di opere è definita in modo chiaro dalla legge. Ma basta una virgola in più e scatta l’obbligo di pratica edilizia… Se non riesci a capire se la tua ristrutturazione ti costringerà a scontrarti con la burocrazia italiana, in questo articolo cercheremo di far comparire un raggio di sole tra le nubi. E daremo risposta anche ad un’altra domanda (che probabilmente non ti stai ponendo): se non devi fare la pratica edilizia hai altri obblighi di legge da rispettare? In realtà un’idea diffusa, e difficile da sradicare, è quella che per ristrutturare casa non sia necessaria nessuna pratica edilizia. O che non farla non comporti conseguenze. I risultati di queste convinzioni stanno emergendo con forza grazie alle detrazioni fiscali: da quando il legislatore ha chiarito che per usufruirne la casa su cui si vuole intervenire deve essere completamente in regola, molti proprietari di casa hanno dovuto confrontarsi con la realtà. E prendere atto di aver fatto ristrutturazioni in modo totalmente abusivo. Ma tutti i lavori in casa necessitano di una pratica edilizia? E anche se non serve una pratica edilizia non hai nessun obbligo di legge da rispettare? In questo articolo vedremo: Spero in questo modo di aiutarti a fare chiarezza tra tutte le voci contrastanti che si leggono in giro (soprattutto in quei pollai in cui si sono trasformati molti gruppi facebook sulla ristrutturazione….). I LAVORI CHE NON RICHIEDONO UNA PRATICA EDILIZIA: L’EDILIZIA LIBERA Quando parliamo di lavori di ristrutturazione che non richiedono una pratica edilizia siamo fortunati. Infatti, come abbiamo detto, la legge è (stranamente) molto chiara nel definire questi lavori. Nel 2018 è stato pubblicato il “glossario dell’edilizia libera” (allegato al Dm 2 marzo 2018) che al suo interno elenca in modo puntuale tutti i lavori che è possibile fare senza doversi sobbarcare la scocciatura di presentare una pratica edilizia (e quindi sena l’obbligo di chiamare un tecnico). Questo glossario ha messo nero su bianco quali sono gli interventi che la principale legge italiana sull’edilizia (il Testo Unico dell’Edilizia, d.pr. 380/2001) classifica come “manutenzione ordinaria” e per cui non prevede l’obbligo di pratiche edilizie. (Attenzione: anche se sembra assurdo, la stessa legge individua opere di “edilizia libera” ma con obbligo di pratica edilizia. Il glossario riporta quelle che non necessitano di tale pratica) Si è reso necessario questo glossario perché la definizione del Testo Unico non è molto chiara e lascia spazio a interpretazioni. Infatti per anni le imprese hanno realizzato ristrutturazioni per cui era necessario un progetto e una pratica edilizia, spacciandole per totalmente libere da obblighi. Però questo glossario è chiaro per chi ha esperienza del settore. E il motivo è la terminologia utilizzata: in molti passaggi vengono dati per scontati concetti che possono essere chiari solo a chi ristruttura case quotidianamente. In particolare quando si parla di impianti. Il legislatore ha fatto bene a scrivere in questo modo. Se avesse dovuto accompagnare ogni intervento con esempi e descrizioni dettagliate sarebbe uscito un documento di centinaia di pagine. Inutile e di difficile consultazione. Però per un proprietario di casa senza esperienza molti passaggi possono essere mal interpretati…e potrebbero portare ancora a realizzare lavori credendo di non dover presentare pratiche edilizie, quando invece dovrebbe. Per questo nelle prossime righe cercherò di spiegarti in modo sintetico quali sono le opere che effettivamente rientrano in questo glossario e che puoi eseguire in casa senza farti problemi su pratiche edilizie. (nb: il glossario dell’edilizia libera riporta una lista molto ampia di lavori, delle più disparate tipologie…noi ci concentriamo solo su quelli attinenti ai lavori da fare in casa). Lo divideremo in tre parti: Interventi sulle finiture degli edifici La premessa necessaria è che i lavori di riparazione e sostituzione delle finiture possono essere realizzati senza nessuna pratica edilizia. Quali sono questi lavori? Elenchiamo quelli che si potrebbero fare in casa: Gli ultimi interventi sono improbabili nella ristrutturazione di una casa, ma i primi ti consentono di trasformare una casa. Gli impianti Una casa non è fatta di sole finiture…gli impianti sono una parte importante e sulla possibilità di intervenirci senza nessuna pratica edilizia avvengono i maggiori fraintendimenti. Gli impianti di cui parliamo sono: Questi sono i principali impianti presenti in una casa…non prendere l’elenco come esaustivo ma è comunque abbastanza completo. Il dato di fatto è che non tutti gli interventi sugli impianti possono essere realizzati senza pratica edilizia. Puoi eseguire senza preoccupazioni la riparazione, integrazione, l’efficientamento (non confonderlo con l’efficientamento energetico…), il rinnovamento e la messa a norma degli impianti. Quindi: Ma la realtà è che spesso (per non dire sempre…) gli impianti vecchi devono essere totalmente sostituiti. Questo vale per ogni impianto con oltre 30 anni di vita sulle spalle… Che consiste nell’eliminare il vecchio impianto (idrico/elettrico/etc.) e nel metterne uno nuovo. Per capirci: in un impianto elettrico rifare l’impianto non significa sfilare i vecchi cavi, metterne di nuovi nelle stesse canaline e sostituire frutti e placchette (questa è una sorta di messa a norma…anche se non sarebbe proprio a norma). Rifare un impianto elettrico significa dismettere completamente il vecchio impianto, rompere i muri per far passare le nuove canaline, mettere nuovi cavi, prese, interruttori, rifare il quadro elettrico… Ho scritto due articoli sulla messa a norma e il rifacimento degli impianti elettrici. Lì ti spiego anche dettagliatamente i motivi per cui non sono la stessa cosa e per cui rifarlo è la soluzione preferibile. Quindi non perdiamo tempo qui a ripetere gli stessi concetti. Tornando a noi: quando rifai un impianto qualsiasi cambia la categoria di intervento che da manutenzione ordinaria passiamo in manutenzione straordinaria. E serve una pratica edilizia. Sembra assurdo che per rifare ad esempio un impianto elettrico ci sia