Prevenire danni e problemi in casa con il Manuale di Manutenzione: come fare la Checklist con i controlli e gli interventi indispensabili
Ogni casa deve essere oggetto di regolare manutenzione. A maggior ragione deve esserlo una casa appena ristrutturata. Nel mio manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi”, il settimo ed ultimo passaggio della ristrutturazione vede proprio nella manutenzione costante e programmata il modo di prendersi cura della propria casa. E ml miglior modo per prendersi cura della casa è creare un Manuale di Manutenzione della Casa. Il manuale di manutenzione della casa non è una guida che ti spiega come tenerla pulita o come riuscire a mantenere l’ordine al suo interno: quello lo lasciamo alle decine di articoli e libretti che ti spiegano l’ovvio. La manutenzione regolare di un immobile è un processo proattivo e pianificato che coinvolge i vari elementi della propria casa, a partire dall’involucro (muri perimetrali, infissi, tetto), passando per gli impianti tecnologici fino ad arrivare alla cura di finiture e superfici: ogni elemento della tua casa ha specifiche esigenze di manutenzione che, se trascurate, possono portare a costose riparazioni o riduzioni del valore immobiliare nel tempo. E fare la manutenzione richiede attenzione ai dettagli e conoscenza delle diverse componenti della tua casa. Lo scopo della manutenzione non è tanto mantenere la casa bella, quanto mantenerla efficiente. Che significa risparmiare in costose riparazioni e tenere sotto controllo i consumi (e quindi le bollette). Gestire una casa infatti costa, e trascurarla la farà costare ancora di più. Considera la manutenzione come un investimento nella longevità e nella qualità della tua casa. Mi rendo conto che la questione della manutenzione sia un argomento abbastanza sottovalutato: solitamente l’unica manutenzione programmata che viene fatta è la verifica annuale della caldaia, prima dell’accensione dell’impianto di riscaldamento. Ma in realtà ci sarebbe molto di più da fare e nei prossimi paragrafi proveremo ad approfondire quali potrebbero essere le problematiche delle parti principali di una casa, e quali interventi di manutenzione sistematici aiutano a prevenirle in modo efficace. In tutto ciò vorrei cominciare col porre l’attenzione su un documento che dovrebbe accompagnare ogni casa, in particolare se nuova o ristrutturata, ma che imprese e tecnici non pensano mai di fornire ai propri clienti (mi ci metto anche io…): ti sto parlando del Manuale di Manutenzione. Il Manuale di Manutenzione della tua Casa: lo strumento che potrebbe salvarti da spese inaspettate Per chi come se si occupa anche di progettazione di opere pubbliche, sa benissimo che uno dei documenti che deve allegare al progetto esecutivo è il Piano di manutenzione dell’opera: un documento formato da più parti in cui sono dettagliati gli interventi di manutenzione che andrebbero effettuati, chi li deve effettuare e come devono essere effettuati. Si tratta di documenti potenzialmente utilissimi ma che hanno un difetto: chi li redige alle volte (quasi sempre) lo fa senza prestarci molta attenzione, quindi sono incompleti, scritti male e poco attuabili, e chi dovrebbe attuarli (i proprietari degli immobili…le amministrazioni pubbliche cioè) non ci pensa minimamente a seguire le indicazioni al suo interno: vengono acquisiti agli atti perché obbligatori e poi vengono messi via e mai più tirati fuori. Lasciando perdere quello che succede nel settore pubblico, anche i privati dovrebbero (sebbene non obbligati) dotarsi di un Piano di Manutenzione quando costruiscono o ristrutturano un edificio o una casa. Siccome non troverai una sola impresa o tecnico che lo farà, nei prossimi paragrafi proviamo a delineare cosa dovrebbe contenere un buon Manuale di Manutenzione della tua casa. Un manuale ben strutturato diventa una guida indispensabile per preservare la funzionalità e l’estetica di ogni angolo del tuo rifugio. La buona notizia è che con un po’ di impegno è facile creare questo manuale. La cattiva è che dovrai fartelo da solo perché difficilmente qualcuno lo farà per te. Come Strutturare il Manuale Vediamo brevemente in quali sezioni dovrebbe essere strutturato il manuale di manutenzione della tua casa Descrizione Dettagliata dell’immobile: Nella prima sezione deve essere indicato tutto quello che serve per individuare l’immobile sia dal punto di vista descrittivo che grafico, oltre che le principali figure di riferimento. Per quanto riguarda i dati dell’immobile andrebbero inseriti, oltre all’indirizzo, la superficie e i vani presenti. Inoltre dovrebbe essere inserita la storia edilizia dell’immobile, almeno quella di cui si è a conoscenza: riferimento dei permessi di costruire con cui è stato realizzato e di tutte le pratiche che hanno portato all’attuale situazione. Questi documenti, se non inseriti nel libretto stesso, andrebbero conservati in modo completo a parte. Naturalmente vanno anche definiti gli estremi catastali dell’immobile e anche in questo caso la sua evoluzione (chiedere una visura catastale storica è un’operazione abbastanza banale ed immediata). A tutti questi dati dovrebbero essere allegate le planimetrie architettoniche e catastali dell’immobile. Inoltre è essenziale individuare tutte le figure di riferimento. Siccome immaginiamo che questo manuale venga redatto a valle di un intervento di ristrutturazione, le figure principali sono: Di tutte queste figure devi indicare anche i contatti perché saranno le persone che devi chiamare in caso di guasti o problemi dovrai contattarli (in particolare imprese, artigiani e fornitori) Unità Tecnologiche e Sistemi Nella parte successiva dovrai fare un elenco completo di tutti gli elementi principali che compongono il tuo immobile: a partire da come sono fatte le murature esterne (se lo sai), agli infissi, agli impianti. Ecco un elenco sintetico che può essere utile per una ristrutturazione: Altre possibili porzioni di edificio da inserire in questo elenco sono: le strutture portanti verticali (pilastri) ed orizzontali (travi e solai), la copertura, eventuali impianti ascensore, etc. Di ognuno di questi elementi dovrai inserire più dati: a parte una breve descrizione sintetica per delinearne le caratteristiche principali, dovrai inserire anche le caratteristiche tecniche dei componenti principali ricavate dalle schede tecniche (ad esempio per il generatore di calore marca, modello, potenza, etc.). Dovresti poi inserire gli estremi delle dichiarazioni di conformità degli impianti. Questo per quanto riguarda la descrizione dei componenti della casa. A ciò devi aggiungere una serie di allegati: L’insieme di queste due prime sezioni ti da una visione completa del tuo immobile, a cui puoi fare riferimento quando ti serve qualche informazione che non